Je suis à Medellin pour quelques semaines, pour profiter du célèbre Printemps éternel de la ville et pour aider un membre de ma famille proche à investir dans une propriété à fort rendement financier ici. En effet, les rendements locatifs à Medellin sont très elevés.
L’année dernière, j’ai passé quelques semaines à voyager en Colombie pour étudier les possibilités d’investissement immobilier. J’ai écrit à propos de Bogota, Cali et Medellin.
J’ai particulièrement aimé Medellin, car les rendements des locations à moyen terme étaient assez élevés, et les prix d’achat faibles.
J’ai même fait une vidéo avec Mauricio, de Suède, qui dirige une agence spécialisée dans l’aide aux investissements sur le marché immobilier de Medellin. Il m’a montré un appartement qui était à vendre pour 150 000 dollars tout compris et dont il estimait qu’il rapporterait aux investisseurs un taux de capitalisation / rendement locatif de 6,7 % après déduction des frais et de vide locatif.
Dans le monde actuel, ces chiffres sont très attrayants.
Je suis revenu à Medellin et j’ai demandé de calculer le taux de capitalisation réel car il m’a dit que le nouvel acheteur l’avait gardé comme gérant de la propriété.
Je me suis connecté à ses dossiers pour examiner les chiffres, et les résultats m’ont surpris. Dans cette vidéo, nous comparons les rendements nets prévus par Mauricio pour les investisseurs aux rendements locatifs nets réels de cet appartement en 2022.
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- Dépréciation du peso colombien
- Taux d’occupation Airbnb Medellin
- Réglementation d’Airbnb en Colombie
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- Dépenses liées à un appartement Airbnb à Medellin
- Taux de capitalisation réels pour l’immobilier à Medellin
- Risques liés à l’investissement dans l’immobilier colombien
- Impact de l’élection de Petro sur l’immobilier en Colombie
- Impact de la dépréciation du Peso sur l’immobilier colombien
- Prix bas par pied carré / mètre carré à Medellin
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J’ai aussi ecris un article entier sur le marché immobilier à Medellin ici.
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Transcription complète de “Rendements Locatifs excellents à Medellin, Colombie”
Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Donc aujourd’hui on va faire une étude de cas intéressante.
L’année dernière, au mois de décembre 2021, j’avais passé un mois à Medellín à regarder l’immobilier, à faire de la recherche, donc j’avais passé pas mal de temps avec Mauricio, qui est mon agent immobilier sur place, il est suédois, il m’avait montré un appartement que j’aimais bien. L’appartement était à El Poblado, il était au 14ème ou au 17ème étage d’une des tours, avec de superbes vues, 106 m2, 2 chambres, 2 salles de bains, cuisine équipée, pour 150 000$, donc au taux de change de l’époque. C’était un bâtiment lui-même qui était bien, alors il y avait une piscine, il y avait un jacuzzi en haut, il y avait une salle de sport, un parking, la sécurité 24h/24h… Tout ce que les gens aiment bien.
Et on avait fait les chiffres à cette époque et Mauricio, il gère aussi beaucoup de Airbnb, il m’avait dit Ladislas si tu investis dans ce bâtiment, dans cet appartement, tu pourras avoir du 6.7 % de rentabilité nette après tous les frais, en prenant en compte un taux d’occupation de 80%, etc… Donc je trouvais ça intéressant. Du coup, cette année, au mois de décembre 2022, je suis retourné à Medellín, là je suis à Medellín, je suis ici pour essayer d’acheter de l’immobilier et je voulais voir ce qui s’était passé avec cet appartement. Donc Mauricio a vendu cet appartement, le prix à la base était de 150.000$, il l’a vendu pour 142.000$ avec tous les meubles, donc pour l’acheteur, ça lui est revenu 142.000$ et ensuite, ce qu’il y avait d’intéressant c’est que Mauricio a géré cet appartement… Alors j’ai eu accès à tous les chiffres exacts en termes de rentabilité, j’ai pu aller dans le système de Mauricio, de Airbnb, j’ai pu aussi voir les contrats, c’est pas tous les contrats qui sont faits directement avec Airbnb, il fait des contrats qui trouvent à travers son propre site, sur Facebook, etc…
Taux d’occupation à Medellin
Et donc j’ai pu faire tous les chiffres. Et là, on peut voir par mois combien le propriétaire a reçu de revenus. On peut voir au mois d’avril 1.800$, au mois de mai 2.000$, au mois de juin c’est vide parce que le propriétaire avait décidé de passer un mois à Medellín, donc c’est pour ça qu’il était vide. Après 1.600$, 1.600$, 1.800$, 1.800$, 1.700$, 1.600$, après janvier, février, mars on avait mis des prévisions de 1.650$, 1.650$, 1.650$. Donc en gros, sur un an, le propriétaire a reçu presque 19.000$. Après ce qu’on a fait exactement, c’est quels avaient été les frais; donc Mauricio prend 10% de frais de gestion pour du Airbnb quand on fait au moins un mois, Il prend 15% quand c’est du Airbnb à la journée ou à la semaine. Mais quand c’est des bookings d’au moins un mois, il prend 10%. Ensuite, la taxe foncière pour cet appartement était d’un peu plus de 700$. Les frais mensuels ne sont vraiment pas élevés, à peu près 120$ par mois, donc quand on pense 120$ par mois pour une piscine, un jacuzzi, la sécurité, une salle de sport, etc… Franchement, ça va bien, ce n’est pas très cher. Le bâtiment est bien entretenu, l’eau et l’électricité un peu plus de 1.000$ par an, l’internet, le package le plus cher est à un peu plus de 400$ par an, ensuite, on a mis un peu des chiffres pour l’entretien alors qu’en réalité il n’y a pas eu du tout d’entretien à payer mais bon, on a quand même mis ça parce que c’est plus raisonnable de mettre des chiffres comme ça.
Rendements Locatifs Nets à Medellin
Donc en fait, l’investisseur se base sur un prix d’achat de 142.000$, un rendement net de presque 9%, donc 8.9%, c’est vraiment très intéressant et c’est avec le propriétaire qui a passé un mois dans l’appartement au mois de juin, sinon il aurait sans doute pu louer. Donc le taux d’occupation était de 92%, en réalité ça aurait pu être plus… Donc quand j’ai ces discussions avec Mauricio, c’est qu’il gère un peu plus d’une trentaine d’appartements Airbnb ici à Medellín, son taux d’occupation pour les locations d’au moins un mois, parce que bon, on discutera ça après en termes des régulations ici pour les lois, pour l’Airbnb, mais les locations de plus d’un mois son taux d’occupation est de 92% sur l’année, sur 2022, et sur les Airbnb à la journée, à la semaine, ceux qui ont plus de flexibilité, le taux d’occupation est de 84 %. Quand on regarde ces chiffres, une rentabilité de 9% c’est tout à fait raisonnable, il n’y a pas d’excès dans ces chiffres-là.
Et ce qu’il y a d’important à comprendre ici en Colombie, c’est que pour faire du Airbnb, il faut que le bâtiment ait une licence commerciale, cela veut dire qu’une grosse majorité à peu près 70 % des propriétaires doivent être d’accord pour que les autres puissent faire du Airbnb de moins de 30 jours. Par contre, louer pour 30 jours ou plus c’est tout à fait légal, on peut le faire sur Airbnb parce que selon la loi Colombienne, 30 jours ou plus c’est considéré comme un loyer, c’est considéré comme un contrat de longue durée, tout comme un contrat de 1 an. Donc c’est pour ça que beaucoup de bâtiments ici, la plupart, on ne peut faire des locations que d’au moins 30 jours. Ce n’est pas un problème, je dirais dans le contexte de Medellín, parce qu’il y a des touristes qui n’arrêtent pas d’arriver, et surtout les travailleurs étrangers… Donc beaucoup d’Américains, beaucoup de Canadiens qui descendent ici à Medellín, qui passent plusieurs mois de l’année, qui vivent ici et qui veulent louer pour 2, 3, 4, 5 mois, etc…
Catalyseurs pour plus de touristes à Medellin
Donc surtout le gros catalyseur, c’est le fait que la Colombie a lancé un Visa Digital Nomade, ce qui fait que les gens vont pouvoir rester jusqu’à 2 ans en Colombie sans obtenir la résidence. Donc c’est un peu de formalités administratives qu’il faut faire en ligne avec l’ambassade colombienne, etc… Mais ça se fait, c’est pas très compliqué et on peut avoir facilement 2 ans de permis pour pouvoir vivre en Colombie. Alors, avant les gens typiquement passaient 2 à 3 mois, après devaient quitter pour 3 mois, revenaient pour 3 mois, etc… C’est qu’ils ne pouvaient pas passer plus de 3 mois dans une période de 6 mois en Colombie, mais maintenant, les gens vont pouvoir passer beaucoup plus longtemps sans pour autant passer par la case résidence qui est compliquée et bureaucratique. Donc ça, c’est vraiment un gros catalyseur pour les investisseurs dans l’immobilier à Medellín et les gens n’arrêtent pas de venir, c’est des Européens, beaucoup d’Américains, de Canadiens, surtout pour les Nord américains la vie est beaucoup moins chère, c’est pas loin du tout et c’est les mêmes fuseaux horaires, donc ça c’est vraiment très pratique pour tous les travailleurs étrangers.
Impact de la dévaluation du Pesos sur l’immobilier
Après, ce qu’il faut comprendre aussi c’est que le pesos est toujours en dévaluation constante, donc le pays, la Colombie a un déficit du compte courant, il y a un problème aussi un peu politique avec le président actuel qui est très socialiste, donc tout cela n’a pas vraiment attiré de l’investissement étranger, c’est une monnaie qui descend, donc c’est important de bien choisir où on investit en Colombie et c’est l’avantage d’investir dans les bons quartiers à Medellín, par exemple comme à El Poblado ou à Laureles où il y a beaucoup d’investissements étrangers, ce qui fait que quand le pesos dévalue, les prix augmentent en pesos pour rester assez constant en dollars. Donc investir dans les bons quartiers en Colombie c’est une manière d’avoir une barrière naturelle contre la dépréciation du pesos. Et l’avantage aussi, c’est que quand on investit dans ces quartiers, on vise une clientèle étrangère, ce qui fait que les prix sont en dollars, donc quand j’investis à El Poblado, quand j’investis à Laureles, j’investis pas mal en zone dollars, parce que mes clients sont dollars et ceux qui vendent et achètent les appartements pensent en dollars… donc c’est une manière de diminuer le risque Colombie qui est un héron à l’immobilier, et ce qu’il faut voir, c’est que le prix au mètre carré n’est pas cher du tout. On peut avoir des appartements vraiment bien placés entre 1.000$ et 1.500$ le mètre carré pour une ville en pleine croissance, avec un aéroport en pleine croissance, avec des vols directs à New York plusieurs fois par jour, à Miami, Mexico city, Panama, jusqu’à Madrid, un peu partout en Amérique latine… C’est vraiment une ville qui est en plein boom, donc d’un point de vue investissement, c’est assez unique comme proposition.
Surtout, n’hésitez pas, si vous êtes intéressé vous pouvez contacter Mauricio, il parle anglais, espagnol, suédois, il est lui-même suédois, il a aussi des gens dans son équipe qui parlent français. Donc n’hésitez pas à le contacter, il y a un lien ici avec plus d’informations sur ses services et aussi son e-mail.
Allez, bonne journée!