De nombreuses personnes m’ont posé des questions sur le marché de l’investissement immobilier à Bogota, en Colombie, une métropole en pleine expansion de plus de 10 millions d’habitants. J’ai déjà rédigé une analyse approfondie du marché de l’investissement immobilier à Medellin, mais j’ai également tenu à passer du temps à Bogota pour explorer les possibilités d’investissement.
Mais avant de nous plonger dans l’immobilier, je vous encourage à lire mon article sur Medellin, dont la première partie porte sur le paysage macroéconomique de la Colombie.
Dans le cadre de cette analyse sur comment investir dans l’immobilier à Bogota, Colombie, nous examinerons les sujets suivants :
- L’environnement macroéconomique en Colombie
- Les risque liés à l’election de Petro
- Le marché immobilier à Bogota
- Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Bogota, Colombie
- Un exemple avec le calcul exact du rendement locatif et toutes les hypothèses
- Les impôts liés à l’immobilier en Colombie
- Obtenir la résidence grâce à la propriété immobilière en Colombie
- Conclusion
La Colombie figure de manière récurrente en tête des différents classements d’Amérique latine.
Dans son indice 2021, la Heritage Foundation classe la Colombie au troisième rang des pays d’Amérique du Sud en termes de liberté économique, derrière le Chili et l’Uruguay.
De même, la Banque Mondiale classe la Colombie parmi les leaders régionaux dans son classement Ease of Doing Business 2020.
Jusqu’à présent, tout va bien. La Colombie est l’une des économies les plus libres d’Amérique latine, dans une région généralement peu propice aux affaires. Globalement, on peut parler d’une liberté économique relative.
La Colombie présente une démographie attrayante pour les investisseurs
Malgré un taux de fécondité inférieur au seuil de remplacement (1,8 par femme), la Colombie présente une courbe démographique attrayante en raison des taux de fécondité passés, ce qui se traduira par une augmentation de la population au cours des 30 prochaines années.
Une population croissante est un moteur essentiel de la croissance. De plus, la Colombie est un pôle d’attraction pour l’immigration grâce à la facilité des options de résidence. Le pays compte actuellement près de 2 millions de Vénézuéliens fuyant le socialisme et vivant à l’intérieur de ses frontières.
Comme dans la plupart des pays d’Amérique latine – une économie relativement peu sophistiquée
Bien qu’elle fasse partie des économies les plus libres d’Amérique latine, qu’elle dispose d’un marché local de plus de 51 millions de personnes et qu’elle ait accès aux Caraïbes et au Pacifique, le profil d’exportation de la Colombie est relativement primitif. Elle extrait essentiellement des choses du sol et les exporte, avec une création de valeur locale minimale. Ajoutez le tourisme, et voilà les principales exportations.
Les exportations de produits autres que les matières premières connaissent une croissance rapide, ce qui est formidable. Cependant, si vous pensez que nous sommes à l’aube d’un marché haussier des matières premières, je ne suis pas mécontent de voir un profil d’exportation aussi lourd en matières premières. Cela indique cependant une économie potentiellement très cyclique. En outre, le manque de CAPEX dans l’industrie pétrolière au cours des dernières années est visible dans les chiffres de production.
Sommes-nous au sommet ou au creux de cette économie cyclique ?
Une exportation clé, l’énergie, devrait se porter très bien.
D’une part, les matières premières ont commencé à bien se porter, et nous sommes susceptibles d’assister à un déficit structurel mondial de la production pétrolière, ce qui devrait entraîner une hausse des prix de l’énergie. Étant donné que plus de 50 % des exportations de la Colombie sont constituées d’énergie, cela devrait être très positif pour la croissance.
Une explosion des prix de l’énergie résoudrait le déficit persistant de la balance courante de la Colombie, car, soyons francs, ce déficit n’a pas été couvert par la croissance des investissements directs étrangers (IDE).
La Colombie a plutôt réussi à faire baisser les IDE.
La Colombie s’est financée par la dette extérieure
Une grande partie de la dette semble être détenue par le gouvernement.
Heureusement, la plupart de la dette publique est détenue localement et est en baisse légère. Par contre, le montant des devises étrangères et de la dette détenue à l’extérieur a augmenté.
La Colombie va-t-elle se heurter à un mur ?
Si la Colombie devait continuer sur sa lancée, elle serait confrontée à des problèmes. Un déficit persistant de la balance courante, une dette publique croissante, une baisse des IDE et une crise des réfugiés. Le seul moyen de s’en sortir serait de mettre en place des réformes structurelles radicales, axées sur le marché libre, afin d’attirer les IDE et de tirer parti de ses ressources naturelles et de sa situation géographique exceptionnelle.
Mais il n’y a pas eu beaucoup de réformes. Et n’oublions pas que la Colombie a été particulièrement pacifique ces dernières années, de nombreuses guérillas et groupes paramilitaires ayant signé des accords de paix avec le gouvernement. Pourtant, les FDI n’ont pas afflué.
Il existe de profonds problèmes sociaux en Colombie
Je ne parlerai pas des divers conflits internes avec les guérillas et les paramilitaires qui ne cessent de surgir, mais je me concentrerai sur le côté social des choses. Tout au long de l’année 2021, des manifestations massives, violentes et violemment réprimées, ont eu lieu dans tout le pays.
Les gens veulent des emplois, de meilleurs services et une meilleure sécurité.
L’élection de Petro
Le président Petro a été élu en juin avec une marge très faible.
Il est vrai que l’optique n’est pas du tout favorable. Pendant sa campagne, il a parlé de redistribution des richesses, d’augmentation des impôts, et même d’interdiction de l’exploration pétrolière, gazière et minière, pourtant cruciale pour l’économie locale.
En conséquence, dès qu’il a été élu, le peso colombien (COP) a subi une chute massive.
Même chose pour les actions colombiennes. Elles ont pris un coup considérable.
Cependant, ce qui s’est passé depuis, c’est que Petro ne contrôle pas le congrès local et que les lois doivent donc être négociées avec les partis d’opposition. Ce que l’on attendait comme des politiques de gauche radicale a depuis été très atténué :
- Une augmentation de l’impôt sur le revenu pour les hauts revenus et un impôt sur la fortune ( un point clairement négatif)
- Une ouverture de la frontière avec le Venezuela (un point clairement positif – les sanctions contre le Venezuela n’ont jamais rendu service à la Colombie sur le plan économique).
- Un accord de paix avec un certain nombre de guérillas marxistes violentes (un point clairement positif)
- Des taxes supplémentaires sur les compagnies pétrolières et gazières, beaucoup moins élevées que prévu. En fait, ces taxes exceptionnelles sont inférieures aux taxes exceptionnelles imposées par les gouvernements occidentaux tels que le Royaume-Uni et l’Irlande. J’ai discuté de ce sujet en détail en utilisant l’exemple d’Ecopetrol dans cette vidéo.
Dans l’ensemble, bien que Petro ne soit absolument pas un atout, la monnaie a réagi de manière excessive à son élection. Il est un élément négatif, mais pas dans une telle mesure, ce qui offre une opportunité d’arbitrage.
Alors, la Colombie est-elle un bon investissement ?
En regardant la situation d’un point de vue purement macroéconomique, sans se pencher sur les classes d’actifs spécifiques :
- Si le marché haussier des matières premières ne se matérialise pas, je vois trop de vents contraires et pas assez de vents arrière.
- Si le marché haussier des matières premières se matérialise, l’afflux de liquidités couvrira une grande partie des problèmes à court et moyen terme.
- Le gouvernement devrait profiter de cette occasion pour mettre en œuvre des réformes structurelles, qui peuvent ou non prendre place. De façon réaliste, certaines auront lieu, mais pas suffisamment.
- Ce marché me semble être un marché que je ne voudrais pas surpondérer. Cependant, il s’agit d’une diversification très intéressante par rapport aux points chauds géopolitiques de l’Occident, du Moyen-Orient et de l’Asie.
- À notre époque, je veux une diversification géopolitique. Ce que propose la Colombie, avec des rendements locatifs intéressants si l’on investit dans l’immobilier à Medellin et, dans certains cas, à Cali.
- Dès lors, comment tirer parti de ce marché ?
Le premier objectif est de trouver un investissement qui ne se contentera pas de contrer la dépréciation de la monnaie, mais qui offrira également des rendements intéressants en équivalent monnaie forte.
Ce graphique du peso colombien est ce à quoi vos investissements vont se mesurer et, espérons-le, le surpasser.
Ce qu’il est important de noter, c’est que lorsque vous investissez dans l’immobilier au centre de Bogota ou de Medellin, la réalité est que les prix de l’immobilier suivent l’USD, car les acheteurs et les vendeurs de ces quartiers pensent en termes de dollars. Lorsque la monnaie se dévalue, les vendeurs augmentent généralement leurs prix COP en conséquence. S’ils ne le font pas, cela offre une opportunité d’arbitrage.
C’est l’une des principales thèses de l’investissement dans l’immobilier bien placé à Bogota – sa couverture inhérente contre la dévaluation du COP.
Le marché boursier local ne semble pas avoir été une excellente protection contre la dépréciation de la monnaie.
Il y a évidemment des valeurs qui ont surperformé, mais dans l’ensemble, le marché boursier colombien a été décevant. Je voudrais creuser la question pour comprendre s’il existe un potentiel de hausse après des années de sous-performance. Un investissement immobilier à Medellin, en Colombie, est-il une meilleure option ?
Les rendements locatifs sont très élevés dans certaines niches de Medellin.
Essentiellement, parce que Medellin est si attrayante du point de vue du tourisme et du style de vie, la ville croule sous les touristes et les nomades numériques qui y séjournent pendant quelques mois. Le marché pour servir ces clients est serré en raison d’un certain nombre de facteurs, de sorte que les rendements sont exceptionnellement élevés. Il est possible d’obtenir des rendements locatifs nets de 7+% après toutes les dépenses et l’inoccupation.
Le marché local est peu attrayant
Les rendements bruts de 4 à 5 % sont la norme, et l’expulsion des locataires locaux qui ne paient pas est un long processus.
Le marché local à Bogota est le même, mais sans tourisme significatif ou marché à moyen terme pour les nomades numériques.
Les habitants de Bogota aiment à rappeler que leur ville est en tête des arrivées de touristes en Colombie.
C’est logique, car la plupart des touristes arrivent par l’aéroport international de Bogota, puis se dirigent généralement immédiatement vers de meilleures destinations dans le pays.
Ce rapport est le résultat de quelques jours passés à parcourir Bogota en scooter et à visiter de nombreux appartements.
Bogota n’a que peu d’attrait touristique
Le temps est désagréable car il pleut beaucoup et il fait souvent assez froid. Il n’y a pas grand-chose à voir, à part une vieille ville délabrée. Indépendamment de la question du climat, c’est le genre de ville où il est probablement très agréable de vivre, grâce à un coût de la vie généralement bas, à de bonnes infrastructures et à d’excellentes possibilités de divertissement et de restauration.
Mais ce n’est pas le genre de destination où vous voudriez passer du temps en tant que touriste, ou pour quelques mois, alors qu’il y a un Medellin à 30 dollars de vol, avec son éternel climat printanier et ses divertissements à volonté.
Les hôtels de Bogota sont incroyablement bon marché
Les hôtels sont facilement deux fois moins chers qu’à Medellin. Vous pouvez trouver des chambres d’hôtel 5* de marque allant à 65 $ par nuit, et de petits hôtels dans des quartiers décents pour 30 $ par nuit.
Bonne chance pour gagner de l’argent avec votre Airbnb individuel dans un paysage aussi concurrentiel.
Ces chiffres s’inscrivent dans le contexte de solides chiffres du tourisme local et international en Colombie. C’est un problème structurel, pas un problème lié à la pandémie.
Quels sont les quartiers à privilégier du point de vue des investissements ?
Centre historique / Parties de Santa Fe
C’est la partie historique de Bogota, où les touristes vont invariablement se promener pendant quelques heures. C’est joli, mais rien de spectaculaire. À part les mendiants, les étudiants et quelques hipsters, les gens ne s’y attardent pas trop. J’aime généralement l’idée d’investir dans des quartiers historiques, car la valeur architecturale de mes investissements augmente avec le temps. Cependant, dans ce cas particulier, je n’investirais pas dans cette zone en raison du fait que la ville se développe vers le nord. Plus elle se dirige vers le nord, moins cette zone sera attrayante pour la classe aisée.
Étudiants
Il s’agit d’un quartier de Bogota où se trouvent de nombreuses universités, et donc une forte concentration de logements étudiants, de bars et de clubs. La zone semble avoir dépassé son âge d’or, mais c’est un lieu de prédilection pour les investissements locaux en raison des rendements locatifs relativement élevés. Dans la vidéo présentée plus loin dans cet article, je visite un appartement et nous calculons le rendement locatif avec mon agent immobilier et ami Arcesio.
Chapinero
Un vaste quartier où le haut du panier de Bogota aime vivre et s’amuser. Il y a quelques quartiers distincts dans cette grande zone, certains plus commerciaux et d’autres plus résidentiels. Dans l’ensemble, j’ai trouvé ce quartier très agréable.
L’architecture en briques est jolie et sempiternelle. Ces bâtiments sont solides, ont belle allure, et les rues latérales bordées d’arbres sont charmantes. Ces quartiers résidentiels de Chapinero ont de l’avenir. Si je devais vivre ou investir à long terme à Bogota, ce serait ma zone préférée, bien que les rendements bruts de +-4% ne soient pas intéressants. Selon l’immeuble, vous pouvez payer entre 2 000 et 4 000 dollars le m2.
Le Nord en voie de Développement
Centrée sur le quartier d’Usaquén, cette zone est un autre endroit où la classe aisée aime vivre et se divertir. Contrairement à Chapinero, qui est entièrement construit, il y a beaucoup de constructions dans cette zone car il y a encore des terrains disponibles.
Bien que les habitants de cette zone aiment se vanter de son caractère haut de gamme, la réalité est qu’elle manque de charme. Certains quartiers, comme ceux situés au sud du terrain de golf, sont jolis, mais le reste est un peu un panier percé. Parce que de nouveaux immeubles surgissent partout, le quartier manque d’une ambiance générale. Le quartier est nettement inférieur aux quartiers plus agréables de Chapinero.
Je suis allé voir un nouveau projet pour me faire une idée des prix. Le projet est proche du terrain de golf, mais aussi de l’une des routes principales. Le projet n’a pas un caractère haut de gamme.
Les prix étaient d’environ 2 000 $ par m2, y compris les meubles de cuisine. Je ne pouvais pas justifier ce prix pour un appartement de qualité moyenne relativement éloigné du centre, avec des rendements très faibles et une offre presque infinie d’unités comparables.
La “Radiation” de l’Ouest
Une fois que vous avez traversé l’autoroute vers l’ouest de Bogota, la ville devient un mélange de tout, des zones à revenus moyens aux zones à faibles revenus.
C’est de ce côté de Bogota que vit la majorité des gens. Je suis sûr qu’il existe des opportunités dans des projets individuels si vous comprenez la dynamique du marché, mais en tant qu’investisseur à long terme vivant à l’étranger, cette zone ne présente aucun intérêt. L’offre potentielle de nouveaux bâtiments est littéralement infinie, surtout si l’on tient compte des lois de zonage très souples.
Offre excédentaire de biens Immobiliers partout à Bogota
Non seulement il y a beaucoup de constructions, mais le parc immobilier existant présente des taux d’inoccupation élevés pour les locations et beaucoup de logements à vendre sur le marché secondaire.
Partout à Bogota, il y avait des appartements à louer et à vendre, dans tous les quartiers.
\Avec de tels niveaux d’offre et de stocks disponibles, je ne vois pas de catalyseur à court terme pour une réévaluation à la hausse des prix et/ou des loyers.
Un exemple Concret d’investissement Immobilier à Bogota
J’ai rencontré Arcesio, un bon ami que j’ai connu en Hongrie et qui se trouve être un agent immobilier à Bogota. Il est spécialisé dans l’immobilier commercial, mais il a également aidé des investisseurs dans des projets résidentiels et clés en main.
Dans cette vidéo en anglais, nous visitons des logements étudiants à haut rendement et :
- Discutons des quartiers de Santa Fe et Chapinero.
- Calculons le rendement locatif net exact, y compris les charges communes, les taxes, l’assurance, l’entretien et le taux d’occupation.
- Parlons du risque élevé d’avoir des locataires qui ne paient pas leur loyer et de l’importance de souscrire une assurance en Colombie.
où Arcesio nous montre des logements étudiants avec un rendement locatif net, net de 3%-4%.
Si vous voulez entrer en contact avec Arcesio si vous cherchez à acheter à Bogota, contactez-le en lui envoyant un courriel en espagnol ou en anglais : arcesio@investisseurglobetrotteur.com. Il peut vous aider dans tous vos besoins immobiliers à Bogota.
En revanche, si vous investissez dans un batiment entier Airbnb, les taux de capitalisation deviennent beaucoup plus attractifs
Arcesio et moi avons fait cette étude de cas d’un vieux bâtiment que nous pouvons démolir et remplacer par une batiment entier de seize Airbnbs et deux magasins de détail pour le montant étonnamment bas de 650 000 $. Dans cette vidéo, nous discutons de la thèse d’investissement et de tous les chiffres en détail, y compris comment nous pouvons atteindre des taux de capitalisation et des rendements locatifs à deux chiffres.
Vous pouvez entrer en contact avec Arcesio, l’agent immobilier de Bogota, ou lui envoyer un courriel à l’adresse arcesio@thewanderinginvestor.com. Il peut vous aider pour tous vos besoins immobiliers à Bogota. Merci de le contacter en anglais ou en espagnol et d’inclure votre numéro Whatsapp si vous l’utilisez.
Qui devrait envisager un investissement immobilier à Bogota ?
Si vous avez l’intention d’y vivre, il est plus logique d’acheter un appartement que de payer un loyer, surtout si vous préférez être propriétaire de l’endroit où vous vivez. Les célibataires semblent particulièrement apprécier de passer du temps à Bogota.
J’ai vu de pires investissements que d’acheter à moins de 2 000 dollars le m2 et d’obtenir des rendements nets de 3 à 4 % dans le centre d’une capitale en pleine croissance de 10 millions d’habitants (pour les logements individuels). C’est une option pour les investisseurs patients et à long terme. Je préfère plutôt opter pour une stratégie à haut rendement en investissant dans des unités multifamiliales Airbnb comme celle présentée ci-dessus.
Enfin, du point de vue du lifestyle, certaines personnes préfèrent Bogota à Medellin parce qu’elle est plus grande, qu’il y a plus de business qui s’y passe, et parce qu’il y a de meilleures connexions aériennes. Je comprends. Personnellement, je préfère toujours la combinaison de Medellin avec son climat, son immobilier moins cher, ses activités de plein air et son lifestyle amusant.
Personnellement, j’ai choisi d’investir dans l’immobilier à Medellin, mais je comprends pourquoi certaines personnes préfèrent vivre à Bogota ou investir dans des batiments entiers Airbnb qui ont un marché cible plus local, car cela peut être plus stable que de cibler des étrangers.
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