De nombreuses personnes m’ont posé des questions sur le marché de l’investissement immobilier à Bogota, en Colombie, une métropole en pleine expansion de plus de 10 millions d’habitants. J’ai déjà rédigé une analyse approfondie du marché de l’investissement immobilier à Medellin (ici), mais j’ai également tenu à passer du temps à Bogota pour explorer les possibilités d’investissement.
Mais avant de nous plonger dans l’immobilier, je vous encourage à lire mon article sur Medellin, dont la première partie porte sur le paysage macroéconomique de la Colombie.
Récapitulatif des Avantages d’un investissement en Colombie
- L’une des économies les plus ouvertes d’Amérique latine
- Démographie attrayante
- Exportateur de matières premières dans un marché haussier des matières premières.
- Grande diversification loin des points chauds géopolitiques du monde.
- Divers types de visas et d’options de résidence pour les investisseurs immobiliers.
Récapitulatif des Inconvénients d’un investissement en Colombie
- Une économie peu sophistiquée, bien que plus sophistiquée que d’autres dans la région.
- Une économie très cyclique basée sur les ressources naturelles
- Des niveaux d’endettement croissants, dus aux emprunts du gouvernement (heureusement principalement en monnaie locale).
- Des problèmes sociaux profondément enracinés
- L’incertitude entourant les prochaines élections présidentielles
Les rendements locatifs sont très élevés dans certaines niches de Medellin.
Essentiellement, parce que Medellin est si attrayante du point de vue du tourisme et du style de vie, la ville croule sous les touristes et les nomades numériques qui y séjournent pendant quelques mois. Le marché pour servir ces clients est serré en raison d’un certain nombre de facteurs, de sorte que les rendements sont exceptionnellement élevés. Il est possible d’obtenir des rendements locatifs nets de 7+% après toutes les dépenses et l’inoccupation.
Le marché local est peu attrayant
Les rendements bruts de 4 à 5 % sont la norme, et l’expulsion des locataires locaux qui ne paient pas est un long processus.
Le marché local à Bogota est le même, mais sans tourisme significatif ou marché à moyen terme pour les nomades numériques.
Les habitants de Bogota aiment à rappeler que leur ville est en tête des arrivées de touristes en Colombie.
C’est logique, car la plupart des touristes arrivent par l’aéroport international de Bogota, puis se dirigent généralement immédiatement vers de meilleures destinations dans le pays.
Ce rapport est le résultat de quelques jours passés à parcourir Bogota en scooter et à visiter de nombreux appartements.
Bogota n’a que peu d’attrait touristique
Le temps est désagréable car il pleut beaucoup et il fait souvent assez froid. Il n’y a pas grand-chose à voir, à part une vieille ville délabrée. Indépendamment de la question du climat, c’est le genre de ville où il est probablement très agréable de vivre, grâce à un coût de la vie généralement bas, à de bonnes infrastructures et à d’excellentes possibilités de divertissement et de restauration.
Mais ce n’est pas le genre de destination où vous voudriez passer du temps en tant que touriste, ou pour quelques mois, alors qu’il y a un Medellin à 30 dollars de vol, avec son éternel climat printanier et ses divertissements à volonté.
Les hôtels de Bogota sont incroyablement bon marché
Les hôtels sont facilement deux fois moins chers qu’à Medellin. Vous pouvez trouver des chambres d’hôtel 5* de marque allant à 65 $ par nuit, et de petits hôtels dans des quartiers décents pour 15 à 20 $ par nuit.
Bonne chance pour gagner de l’argent avec votre Airbnb dans un paysage aussi concurrentiel.
Ces chiffres s’inscrivent dans le contexte de solides chiffres du tourisme local et international en Colombie. C’est un problème structurel, pas un problème lié à la pandémie.
Quels sont les quartiers à privilégier du point de vue des investissements ?
Centre historique / Parties de Santa Fe
C’est la partie historique de Bogota, où les touristes vont invariablement se promener pendant quelques heures. C’est joli, mais rien de spectaculaire. À part les mendiants, les étudiants et quelques hipsters, les gens ne s’y attardent pas trop. J’aime généralement l’idée d’investir dans des quartiers historiques, car la valeur architecturale de mes investissements augmente avec le temps. Cependant, dans ce cas particulier, je n’investirais pas dans cette zone en raison du fait que la ville se développe vers le nord. Plus elle se dirige vers le nord, moins cette zone sera attrayante pour la classe aisée.
Étudiants
Il s’agit d’un quartier de Bogota où se trouvent de nombreuses universités, et donc une forte concentration de logements étudiants, de bars et de clubs. La zone semble avoir dépassé son âge d’or, mais c’est un lieu de prédilection pour les investissements locaux en raison des rendements locatifs relativement élevés. Dans la vidéo présentée plus loin dans cet article, je visite un appartement et nous calculons le rendement locatif avec mon agent immobilier et ami Arcesio.
Chapinero
Un vaste quartier où le haut du panier de Bogota aime vivre et s’amuser. Il y a quelques quartiers distincts dans cette grande zone, certains plus commerciaux et d’autres plus résidentiels. Dans l’ensemble, j’ai trouvé ce quartier très agréable.
L’architecture en briques est jolie et sempiternelle. Ces bâtiments sont solides, ont belle allure, et les rues latérales bordées d’arbres sont charmantes. Ces quartiers résidentiels de Chapinero ont de l’avenir. Si je devais vivre ou investir à long terme à Bogota, ce serait ma zone préférée, bien que les rendements bruts de +-4% ne soient pas intéressants. Selon l’immeuble, vous pouvez payer entre 2 000 et 4 000 dollars le m2.
Le Nord en voie de Développement
Centrée sur le quartier d’Usaquén, cette zone est un autre endroit où la classe aisée aime vivre et se divertir. Contrairement à Chapinero, qui est entièrement construit, il y a beaucoup de constructions dans cette zone car il y a encore des terrains disponibles.
Bien que les habitants de cette zone aiment se vanter de son caractère haut de gamme, la réalité est qu’elle manque de charme. Certains quartiers, comme ceux situés au sud du terrain de golf, sont jolis, mais le reste est un peu un panier percé. Parce que de nouveaux immeubles surgissent partout, le quartier manque d’une ambiance générale. Le quartier est nettement inférieur aux quartiers plus agréables de Chapinero.
Je suis allé voir un nouveau projet pour me faire une idée des prix. Le projet est proche du terrain de golf, mais aussi de l’une des routes principales. Le projet n’a pas un caractère haut de gamme.
Les prix étaient d’environ 2 000 $ par m2, y compris les meubles de cuisine. Je ne pouvais pas justifier ce prix pour un appartement de qualité moyenne relativement éloigné du centre, avec des rendements très faibles et une offre presque infinie d’unités comparables.
La “Radiation” de l’Ouest
Une fois que vous avez traversé l’autoroute vers l’ouest de Bogota, la ville devient un mélange de tout, des zones à revenus moyens aux zones à faibles revenus.
C’est de ce côté de Bogota que vit la majorité des gens. Je suis sûr qu’il existe des opportunités dans des projets individuels si vous comprenez la dynamique du marché, mais en tant qu’investisseur à long terme vivant à l’étranger, cette zone ne présente aucun intérêt. L’offre potentielle de nouveaux bâtiments est littéralement infinie, surtout si l’on tient compte des lois de zonage très souples.
Offre excédentaire de biens Immobiliers partout à Bogota
Non seulement il y a beaucoup de constructions, mais le parc immobilier existant présente des taux d’inoccupation élevés pour les locations et beaucoup de logements à vendre sur le marché secondaire.
Partout à Bogota, il y avait des appartements à louer et à vendre, dans tous les quartiers.
\Avec de tels niveaux d’offre et de stocks disponibles, je ne vois pas de catalyseur à court terme pour une réévaluation à la hausse des prix et/ou des loyers.
Un exemple Concret d’investissement Immobilier à Bogota
J’ai rencontré Arcesio, un bon ami que j’ai connu en Hongrie et qui se trouve être un agent immobilier à Bogota. Il est spécialisé dans l’immobilier commercial, mais il a également aidé des investisseurs dans des projets résidentiels et clés en main.
Dans cette vidéo en anglais, nous visitons des logements étudiants à haut rendement et :
- Discutons des quartiers de Santa Fe et Chapinero.
- Calculons le rendement locatif net exact, y compris les charges communes, les taxes, l’assurance, l’entretien et le taux d’occupation.
- Parlons du risque élevé d’avoir des locataires qui ne paient pas leur loyer et de l’importance de souscrire une assurance en Colombie.
où Arcesio nous montre des logements étudiants avec un rendement locatif net, net de 3%-4%.
Si vous voulez entrer en contact avec Arcesio si vous cherchez à acheter à Bogota, contactez-le en lui envoyant un courriel en espagnol ou en anglais : arcesio.perdomo.s@gmail.com. Il peut vous aider dans tous vos besoins immobiliers à Bogota.
Est-ce que je ferais un investissement immobilier à Bogota ?
Non. Quand il y a de si bons rendements locatifs, à des prix beaucoup plus bas, dans une ville beaucoup plus agréable comme Medellin, pourquoi le ferais-je ? Les prix sont facilement 40% moins chers à Medellin, et les rendements nets sont de 7%-8%. Bogota n’est tout simplement pas compétitive. Lisez mon article sur l’investissement immobilier à Medellin ici.
Cali, la troisième plus grande ville de Colombie, offre également des opportunités d’investissement uniques. Je publierai un article sur ce sujet dans les semaines à venir.
Qui devrait envisager d’investir dans l’immobilier à Bogota ?
Si vous avez l’intention d’y vivre, alors bien sûr, acheter un appartement a plus de sens que de payer un loyer, surtout si vous préférez être propriétaire des lieux où vous vivez.
J’ai vu des investissements pires que d’acheter à moins de 2 000 dollars le m2 et d’obtenir des rendements nets, nets de 3 % à 4 % au centre d’une capitale en pleine croissance de 10 millions d’habitants. C’est une option pour les investisseurs patients et à long terme. Personnellement, je vois de meilleurs endroits pour déployer mon capital pour le moment.
Je ne doute pas qu’il y aura un moment pour investir à Bogota. Je pense simplement qu’il est un peu tôt pour le faire.
Enfin, du point de vue du style de vie, certaines personnes préfèrent Bogota à Medellin parce qu’elle est plus grande, que davantage d’affaires s’y déroulent et qu’il y a de meilleures liaisons aériennes. Je comprends. Personnellement, je préfère toujours la combinaison de Medellin : climat, immobilier moins cher, activités de plein air et style de vie amusant.
Autres articles sur la Colombie:
- Investir dans l’immobilier à Medellin, en Colombie
- Investir dans l’immobilier à Cali – la prochaine frontière en Colombie ?
- Rendements Locatifs excellents à Medellin, Colombie
- L’immobilier colombien est-il encore un bon investissement après l’élection de Gustavo Petro ?
- Rendements élevés dans l’immobilier de luxe à Medellin, Colombie
Services en Colombie:
- Avocat en Droit Immobilier en Colombie
- Comment obtenir la Résidence en Colombie
- Mon agent immobilier préféré à Medellin
Si vous souhaitez lire d’autres articles de ce type à propos d’autres marchés immobiliers dans le monde, rendez-vous au bas de ma page de Services Immobiliers Internationaux.
Abonnez-vous à la LISTE PRIVÉE ci-dessous pour ne pas manquer les futurs articles sur les investissements, et suivez-moi sur Youtube, Facebook, ou allez sur mon site anglophone pour plus de recherche.
Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.
Si vous souhaitez discuter de vos projets d’internationalisation et de diversification, réservez une séance de conseil ou envoyez-moi un e-mail.
