Lorsque l’on évoque les destinations balnéaires au Mexique, deux destinations viennent immédiatement à l’esprit : Cancun, avec sa côte caraïbe, et Puerto Vallarta, avec sa portion de côte pacifique. J’ai fait beaucoup de recherches sur l’investissement à Playa del Carmen et à Tulum, et j’ai moi-même investi dans l’immobilier à Playa del Carmen. Cependant, j’étais curieux de connaître les possibilités d’investissement immobilier à Puerto Vallarta. J’ai donc pris un vol pour Puerto Vallarta et j’y suis resté deux semaines pour étudier le marché immobilier local.
Le Mexique a une démographie attrayante
Avec un taux de fécondité légèrement supérieur à deux enfants par femme, le Mexique se classe au premier rang des pays occidentaux. C’est assez visible lorsqu’on voyage dans le pays.
On a tendance à oublier que le Mexique est un monstre absolu en termes de population avec ses 128 millions d’habitants. Il est le deuxième pays d’Amérique latine le plus peuplé après le Brésil, avec 210 millions d’habitants, et devance largement le troisième, la Colombie, avec 50 millions d’habitants.
Une économie de grande envergure qui a connu une croissance régulière, mais quelque peu lente.
La façon la plus objective d’examiner la croissance du pays est de la considérer sur la base de la PPA par habitant, afin de déterminer dans quelle mesure la population bénéficie réellement de la croissance du PIB.
Ces chiffres sont corrects, mais en toute honnêteté, ils sont un peu décevants si l’on tient compte de l’accord de libre-échange (essentiellement) avec les États-Unis et le Canada. Un pays immense avec un tel excédent de main-d’œuvre abordable devrait objectivement faire mieux.
Une balance courante légèrement décevante pour un si grand producteur
Les déficits des comptes courants de 2022 et 2023 devraient se situer entre -0,5 % et -2 % du PIB.
Et ce, malgré l’explosion des envois de fonds.
Les envois de fonds des Mexicains travaillant aux États-Unis représentent 4 % du PIB mexicain et constituent une bouée de sauvetage pour de nombreuses familles. L’oncle Juan à Oakland représente davantage un filet de sécurité que le gouvernement mexicain. Cela démontre également le dur labeur des Mexicains aux États-Unis, étant donné que le nombre de Mexicains n’a pas augmenté proportionnellement au fil du temps.
Il est clair que les Mexicains des États-Unis ont progressivement grimpé dans la chaîne alimentaire en termes de revenus.
Cependant, le Mexique est un pays dont les finances publiques sont très convenables.
Dans un monde occidental où le ratio dette publique/PIB est généralement supérieur à 100 %, les chiffres du Mexique donnent à réfléchir.
Cependant, il existe deux tendances lourdes que les prévisionnistes ne prennent pas encore en compte pour le Mexique
Le monde se divise entre l’Est et l’Ouest, avec un troisième bloc plus neutre entre les deux, comme pendant la guerre froide (le Mexique fait partie de ce dernier bloc).
Le résultat inévitable de tout ce drame est que le re-shoring va devenir une priorité absolue pour les entreprises et les gouvernements occidentaux. Après avoir délocalisé la majeure partie de leur production de biens en Chine au cours des 20 dernières années, les États-Unis se retrouvent dans une situation où ils doivent relocaliser leur production et réduire leur exposition à la Chine.
L’Occident a mis en place un nouveau régime de sanctions – “Si nous ne sommes pas d’accord avec vous, nous vous sanctionnons et saisissons vos actifs à l’étranger”, ce qu’il a fait à la Russie et à ses réserves étrangères. La Chine sait maintenant comment l’Occident collectif se comporte et cherchera à causer des dommages massifs aux chaînes d’approvisionnement occidentales en cas de tensions accrues.
Les entreprises occidentales, qu’elles le veuillent ou non, devront se diversifier en s’éloignant de la Chine. Une grande partie de cette production ira vers des pays comme le Vietnam, etc. Mais un candidat évident se trouve juste de l’autre côté de la frontière. Le Mexique sera dans une position privilégiée pour bénéficier massivement de cette tendance à la démondialisation et à la relocalisation. Il s’agit d’un énorme catalyseur qui n’est pas pris en compte par les prévisionnistes traditionnels.
Dans un monde de pénurie de ressources naturelles, le Mexique est un producteur de premier plan.
Cela devrait considérablement renforcer le déficit de la balance courante du Mexique grâce aux exportations, et rendre l’industrie mexicaine plus compétitive.
Le Mexique regorge de ressources naturelles. Il est le premier producteur mondial d’argent et figure parmi les dix premiers producteurs d’or et de cuivre, ainsi que de plomb et de zinc. Il tente également d’exploiter ses gisements de lithium, une énergie de transition.
Il est important de noter qu’en dépit des efforts déployés par le gouvernement pour renforcer les contrôles environnementaux et réglementaires des opérations minières, le Mexique est le quatrième plus grand bénéficiaire d’investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur minier au monde.
La politique énergétique du Mexique est mitigée. C’est un exportateur net de pétrole brut, mais un importateur net de produits pétroliers raffinés, et un importateur net de gaz naturel, bien qu’il dispose de réserves substantielles. Il est le 13e producteur mondial de pétrole et possède les sixièmes ressources mondiales de gaz de schiste techniquement récupérables.
Pendant de nombreuses années, l’industrie pétrolière et gazière n’a pas été considérée comme une priorité, n’a pas été incitée à l’exploration et la grande entreprise publique PEMEX a été utilisée à des fins politiques.
Le gouvernement tente désormais d’encourager fortement l’exploration pétrolière et gazière. C’est sans aucun doute la bonne décision, mais il faudra du temps pour que les résultats soient visibles. La crise énergétique actuelle sera certainement un catalyseur pour une action plus rapide.
Le Mexique a une économie d’un mélange d’un peu de tout, mais avec des poches d’excellence.
Je pense que Playa del Carmen et Tulum sont deux de ces zones d’excellence. Mais avant de creuser les forces motrices, je dois dire quelques mots sur le marché hypothécaire.
Le marché hypothécaire au Mexique s’adresse principalement aux propriétaires qui vivent dans leur maison, plutôt qu’aux immeubles de placement, car les taux sont vraiment élevés (près de 9 % et en hausse).
L’avantage d’investir dans un marché avec beaucoup d’effet de levier est que lorsque les temps sont bons, les valeurs immobilières augmentent beaucoup, mais lorsque les temps sont mauvais, elles descendent en flèche.
C’est l’un des principaux avantages d’un investissement immobilier à Tulum de nos jours : les prix sont moins susceptibles de baisser qu’à Montréal, Bruxelles ou Paris. Les locaux et les étrangers qui investissent sur ce marché sont principalement des investisseurs en espèces.
Cependant, les prix sont déjà relativement élevés
Tulum n’est pas particulièrement bon marché si vous voulez acheter un appartement intéressant dans l’un des quartiers centraux. C’est plus cher que Mexico City et, avec Cancun et Playa del Carmen, c’est la deuxième région la plus chère d’Amérique latine après Punta del Este en Uruguay. Ceci dit, les prix sont à peu près 30% moins chers qu’à Playa del Carmen.
Mais contrairement à ces autres villes d’Amérique latine, les prix sont beaucoup plus liés au marché nord-américain, car c’est le principal marché cible, ainsi qu’aux industriels mexicains qui sont eux-mêmes très liés à l’économie américaine.
Alors oui, les prix absolus sont chers par rapport à la région, mais c’est un marché complètement différent.
Dans l’ensemble, je n’ai pas l’impression que Tulum soit un marché pour rechercher des gains en capital substantiels, même si il y à de bonnes chances que les prix ratrappent ceux de Playa del Carmen. Je le vois plutôt comme une bonne diversification, un jeu potentiel de lifestyle, un jeu de résidence dans certains cas, et surtout un jeu de flux de trésorerie. En l’état actuel des choses, on peut obtenir des rendements locatifs décents, même s’il est difficile de prévoir ce qu’ils seront à l’avenir. Nous aborderons ce sujet plus loin dans l’article.
Je pense également que, d’un point de vue structurel, ce marché a beaucoup moins de risques que la plupart des marchés occidentaux en raison de sa nature liquide et de ses nombreux catalyseurs
Cependant, les prix sont déjà relativement élevés
Puerto Vallarta n’est pas particulièrement bon marché si vous souhaitez acheter un appartement intéressant dans l’un des quartiers piétonniers. C’est plus cher que Mexico et, avec Cancun, Playa del Carmen et Tulum, c’est la deuxième zone la plus chère d’Amérique latine après Punta del Este en Uruguay.
Mais contrairement à ces autres villes d’Amérique latine, les prix sont beaucoup plus liés au marché nord-américain, car c’est le principal marché visé, ainsi qu’aux industriels mexicains qui sont eux-mêmes très liés à l’économie américaine.
Il est vrai que les prix absolus sont élevés par rapport à la région, mais il s’agit d’un marché complètement différent.
Dans l’ensemble, je ne pense pas que Puerto Vallarta soit un marché où l’on puisse rechercher des plus-values substantielles. J’y vois plutôt une grande diversification, une recherche de lifestyle, dans certains cas, une possibilité de résidence. Les flux de trésorerie provenant de l’immobilier sont généralement assez faibles à Puerto Vallarta, mais ils sont suffisamment décents pour les personnes qui veulent y passer du temps et louer le reste de l’année.
Je pense également que, structurellement, ce marché présente beaucoup moins de risques que la plupart des marchés occidentaux en raison de sa nature liquide et des nombreux catalyseurs.
4 catalyseurs clés qui rendent le fait d’investir dans le marché immobilier à Puerto Vallarta intéressant
1. Développement spectaculaire à Puerto Vallarta
Aéroport International de Puerto Vallarta
L’aéroport de Puerto Vallarta est en plein essor. En 2022, c’est le principal aéroport mexicain dont le nombre de passagers a le plus augmenté par rapport à 2021. Le nombre de passagers a augmenté de manière stupéfiante (51 %). À tel point que l’aéroport s’agrandit. Le terminal principal est en cours de rénovation et un second terminal est en cours de construction. Cela permettra d’augmenter la capacité et le confort, et d’attirer encore plus de touristes et de nomades.
Le nouveau terminal devrait ouvrir ses portes fin 2024 et devenir le premier aéroport net zéro d’Amérique latine. L’élément net zéro est intéressant dans le sens où la ville semble cibler un type de tourisme plus haut de gamme, qui est plus sensible à ces questions.
En attendant, l’aéroport de Puerto Vallarta poursuit sa route, avec un nombre de passagers au premier trimestre 2023 en hausse de 25 % par rapport à une année 2022 déjà stupéfiante.
Nouvelle autoroute vers Guadalajara
Le gouvernement travaille sur cette autoroute depuis de nombreuses années. Il s’agit d’un énorme catalyseur du point de vue du tourisme local. Peu d’étrangers le savent, mais la métropole de Guadalajara compte 5,5 millions d’habitants.
Ces personnes devaient auparavant voyager pendant plus de 5 heures. Dans un avenir proche, ils pourront se rendre à Puerto Vallarta en 3 heures environ. Cela donnera un coup de fouet au tourisme de week-end. Alors que le Mexique continue de se développer grâce à la délocalisation, les nouvelles classes moyennes et supérieures mexicaines seront heureuses d’aller à la plage pour le week-end.
Bien que cette situation soit favorable à Puerto Vallarta en général, elle l’est encore plus pour les petites villes balnéaires situées près de l’autoroute en direction de Guadalajara. Plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
2. Nomades Numériques
La réalité est qu’à quelques heures de vol de Puerto Vallarta se trouve un marché massif d’Américains à hauts revenus qui ont compris simultanément plusieurs choses :
- Ils peuvent travailler presque entièrement à distance.
- Ils peuvent travailler depuis l’étranger, laissant derrière eux un environnement de plus en plus toxique. Cette perception de toxicité s’applique aux Américains de tous bords politiques.
- Ils peuvent vivre une vie de qualité pour moins d’argent à l’étranger et, dans de nombreux cas, ils peuvent économiser des impôts à condition de le faire de manière structurée (n’hésitez pas à prendre contact avec mes conseillers fiscaux ici).
Des millions d’Américains sont parvenus à ces conclusions ou y parviendront bientôt.
Les nouveaux nomades numériques américains s’en tiendront aux destinations les plus connues, ce qui est favorable à un investissement immobilier à Puerto Vallarta.
Puerto Vallarta est l’une des principales destinations mondiales pour les nomades numériques, avec des endroits comme Chiang Mai, Playa del Carmen, Bali, Budapest, Tulum, and Medellin.
3. Réfugiés politiques Nord-Américains et réfugiés du coût de la vie
L’afflux a déjà commencé et ne va pas cesser de croître. Je ne parle pas des nomades numériques qui s’installent ici pour quelques mois ou un an avant de repartir ailleurs. Je parle de personnes, de tous bords politiques et de tous âges, qui s’installent au Mexique à plein temps. Ils ont parfois des entreprises en ligne, mais souvent ils ont encore des entreprises dans leur pays d’origine que quelqu’un gère pour eux, ils sont à la retraite, ils vivent de revenus passifs, ou ils créent de véritables entreprises au Mexique.
J’ai rencontré plusieurs types de personnes de ce type :
Les libéraux qui craignent une dictature de droite en Amérique
J’en ai rencontré quelques-uns. Ils craignent de perdre progressivement leurs droits en Amérique (récents arrêts de la Cour suprême) et que le pays n’attende qu’un virage radical vers la droite.
Les conservateurs qui craignent une dictature de gauche en Amérique
Ils ont l’impression que le gouvernement fédéral est à leurs trousses, que l’IRS persécute les gens et que leurs droits et leur liberté d’expression sont menacés.
Les Américains apolitiques qui en ont assez de toute la politique américaine
Ils veulent simplement vivre en paix, loin de toutes ces absurdités. La plage au Mexique est une destination idéale à cet égard.
Personnes non vaccinées
Des personnes qui ne veulent pas se faire vacciner et qui estiment avoir plus de liberté médicale au Mexique. De tous bords politiques. Des conservateurs, des professionnels de la santé et des hippies. Beaucoup de Canadiens.
Les Européens qui fuient les conflits
La Riviera Maya accueille beaucoup d’Ukrainiens et de Russes, mais pas Puerto Vallarta, qui est plus éloignée de l’Europe et n’a pas beaucoup de vols directs vers le vieux continent. Il n’y a pas beaucoup d’Européens à Puerto Vallarta. Par exemple, certains bureaux de change, mais pas tous, ne proposent même pas l’Euro comme option.
Réfugiés du Coût de la Vie
À mesure que l’inflation ronge les économies des citoyens en Europe occidentale et en Amérique du Nord, et que les systèmes de santé se dégradent progressivement (Europe et Canada) ou deviennent trop chers (Amérique), de nombreuses personnes s’installeront dans le Sud, où le coût de la vie est moins élevé.
Certes, Puerto Vallarta n’est pas la destination la moins chère du Mexique, et encore moins d’Amérique latine. Mais elle est bien située, l’anglais y est relativement bien parlé, et la ville reste néanmoins abordable et confortable. On peut s’attendre à ce que des dizaines de millions d’Occidentaux quittent l’Occident dans les décennies à venir. Puerto Vallarta attirera de nombreux Nord-Américains, d’autant plus qu’il est facile d’obtenir un permis de séjour au Mexique.
Les investisseurs doivent comprendre que ces personnes ne sont pas toutes à la recherche d’options “bon marché”. Si vous gagnez 70 000 dollars dans l’Illinois, vous pouvez vivre décemment, mais au Mexique, vous vivrez très bien.
4. La facilité de déplacement à pied est un véritable avantage concurrentiel pour investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta.
C’est l’un des principaux arguments de vente de Puerto Vallarta par rapport à de nombreuses autres destinations d’Amérique latine. La ville est très agréable à parcourir à pied, non seulement sur la célèbre promenade, mais aussi en ville. Et dès que vous voulez vous aventurer plus loin, il y a des pistes cyclables sur les artères principales ainsi qu’un système de bus facile à comprendre et à utiliser. C’est bon marché, et on voit aussi de riches Gringos prendre le bus parce que c’est très pratique. Cela contraste avec Playa del Carmen et Tulum, où les riches Gringos n’utilisent pas le réseau de bus local.
Si vous vivez dans le centre ou à proximité du centre, Puerto Vallarta est très accessible à pied. Vous pouvez mener une vie de village sans avoir à acheter ou à louer une voiture. À une époque où l’inflation et les prix de l’essence sont élevés, cela fait une différence. De plus, pour les personnes qui ne souhaitent rester que quelques mois ou qui prévoient de passer une semaine en vacances, la possibilité de se déplacer à pied est un facteur clé qui permet d’éviter les tracasseries avec les taxis.
Il est également facile de se rendre dans les villes voisines grâce aux bus qui partent toutes les heures.
5. LGBTQ
Il s’agit là encore d’un sujet qui amène les gens à se politiser. Qu’on le veuille ou non, les États-Unis et le Canada sont en train d’expérimenter de grands changements.
La génération Z s’identifie à 20 % comme LGBTQ, contre moins de 5 % pour les baby-boomers. Ce changement générationnel est absolument massif.
Puerto Vallarta, et plus particulièrement la Zona Romantica, est une destination gay de renommée mondiale. Il s’agit d’un marché en pleine croissance.
Cependant, il y a de la place pour tout le monde. Si vous vous aventurez en dehors de cette zone, vous rencontrerez de nombreuses familles canadiennes qui ont fui ce qu’elles perçoivent comme l’idéologie LGBTQ dans le système scolaire canadien.
Le Mexique est une terre de contrastes.
6. Sécurité
Puerto Vallarta est vraiment très sûre. Contrairement à d’autres destinations d’Amérique latine, je ne regardais pas par-dessus mon épaule lorsque je me promenais la nuit et je me sentais à l’aise lorsque je sortais avec un téléphone coûteux sans l’enfoncer dans mon pantalon.
Les Mexicains pensent la même chose de Puerto Vallarta. Ils apprécient sa réputation de sécurité. Je me souviens avoir rencontré un groupe de jeunes Mexicains d’une vingtaine d’années originaires de Mexico. Je leur ai demandé pourquoi ils avaient choisi Puerto Vallarta pour le week-end plutôt que Playa del Carmen. Ils m’ont répondu que pour les Mexicains, Puerto Vallarta était plus sûre.
C’est très instructif.
Pourquoi n’ai-je pas mentionné le tourisme traditionnel
Le tourisme est évidemment le marché cible numéro un pour investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta, avec les millions de voyageurs qui atterrissent à l’aéroport de Puerto Vallarta.
Cependant, nous ne devons pas ignorer le macro-environnement. La réalité est que nous entrons dans un monde où l’énergie est chère, ce qui signifie que les vols seront plus chers et que les revenus réels seront comprimés en raison de l’inflation galopante dans l’ensemble du monde occidental.
Cela ne sera pas sans conséquences. Les personnes qui pouvaient autrefois se permettre de partir en vacances ne le feront peut-être pas l’année prochaine, ou iront passer une semaine au Mexique au lieu de deux. Un tel macro-environnement est inévitablement négatif pour le tourisme dans la plupart des régions du monde.
Cela dit, le tourisme intérieur mexicain se renforce, notamment grâce à la construction de l’autoroute, et d’autres catalyseurs devraient contribuer à compenser la perte de croissance organique du tourisme. La nouvelle infrastructure attirera des personnes qui ne seraient pas venues, et tous ces nomades numériques et réfugiés de toutes sortes aideront à remplir les propriétés des investisseurs immobiliers à Puerto Vallarta.
Dans de nombreux cas, le tourisme est un jeu à somme nulle. Un touriste ne dispose que d’un nombre X de jours à passer chaque année. Vous devez rester attractif pour devancer les destinations concurrentes.
Dans quelle région investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta ?
Investir dans l’immobilier dans la région
Commençons par la région, puis nous nous pencherons sur la ville et ses quartiers un peu plus tard.
J’ignorerais totalement la côte au sud de Puerto Vallarta étant donné que tout le développement régional se fait au nord vers l’autoroute.
Marina Vallarta
La région est très agréable à vivre. Et de nombreux expatriés y vivent. Il suffit de se promener un matin pour voir les restaurants bondés de Nord-Américains en train de bruncher. Cependant, en tant qu’investissement pur, je ne m’y aventurerais pas pour une raison essentielle. Le quartier a atteint son apogée. Il est agréable, mais aucune autre croissance n’est prévue. Il commence à vieillir un peu. Il a dépassé son âge d’or. Lifestyle ? Oui. Investissement ? Non
Nuevo Vallarta
Nuevo Vallarta est absolument fascinant, dans le sens où l’on pourrait oublier que l’on se trouve au Mexique s’il n’y avait pas autant de travailleurs mexicains dans les environs. Il s’agit essentiellement d’une grande communauté fermée avec des hôtels, des centres commerciaux, des cliniques privées, des écoles privées et sa propre plage de premier choix. L’infrastructure est excellente, mais il faut avoir une voiture car la ville n’est pas adaptée aux piétons en raison de sa taille.
Par certains aspects, la ville est un peu kitsch, comme les fausses pyramides mayas, mais à bien des égards, elle offre tout le confort de son pays d’origine. On voit partout des drapeaux mexicains, américains et canadiens. Les supermarchés proposent des produits importés de chez nous. Et c’est très sûr.
J’ai parlé à quelques expatriés. Ils sont assez différents des expatriés des autres quartiers de Puerto Vallarta, car ils semblent se mêler beaucoup moins à la population locale. Pour beaucoup, il s’agit simplement d’une destination balnéaire idéale, avec un climat agréable, la sécurité, une aide et une nourriture abordables.
En tant qu’investissement pur, je ne m’y aventurerais pas, car la ville est déjà assez bien construite. Les nouvelles constructions coûtent facilement 400 dollars le mètre carré. Je peux trouver une meilleure valeur avec un plus grand potentiel d’augmentation dans d’autres quartiers et villes voisines, avec moins de frais de copropriété si je devais louer la propriété.
Cela dit, c’est un excellent choix de lifestyle.
Bucerias and La Cruz
Zone de croissance. Il y a encore beaucoup d’espace pour la construction. L’infrastructure n’est pas encore au point. Les routes en terre, les chantiers de construction et le port de plaisance ne sont pas très attrayants, et les bateaux ne sont pas non plus haut de gamme. Mais cela va changer. L’autoroute atterrit à proximité et l’aéroport est proche, de sorte que cette zone se développera certainement au fil du temps. Je doute que les rendements locatifs soient très intéressants pour l’instant, car vivre dans cette région sans voiture n’est pas très attrayant et de nombreux retraités et nomades numériques préféreraient être dans un endroit plus vivant, mais pour les gains en capital, ce n’est probablement pas une mauvaise affaire.
Punta Mita
Désolé, vous arrivez trop tard. Extrêmement cher déjà. Juste pour le lifestyle. Développements très haut de gamme, et zone extrêmement agréable avec des vues magnifiques et une infrastructure décente. Il était même difficile de prendre des photos de quoi que ce soit de joli, car tout se trouve derrière les portes de luxueuses communautés fermées abritant des propriétés de plusieurs millions de dollars.
Sayulita
Un village de surfeurs vraiment cool qui s’est transformé en Tulum de Puerto Vallarta. Même en basse saison, il est bondé de jeunes nomades numériques. Il y a même une auberge Selina, ce qui en dit long sur la destination étant donné que Selina est très sélectif dans le choix de ses destinations.
Si vous vous promenez à Puerto Vallarta en basse saison pendant la journée, vous aurez l’impression que la ville est un peu morte. En revanche, à Sayulita, tous ces jeunes nomades numériques travaillent dans des cafés, boivent dans des bars branchés, font du shopping dans de jolis magasins, traînent à la plage ou surfent sur les vagues. C’est une destination agréable tout au long de l’année.
Mais l’immobilier est déjà cher. Je ne sais pas s’il y a encore de la marge. Objectivement, ce n’est pas comme si vous étiez en avance sur une tendance. Vous l’avez manquée. Il s’agit également d’une option de lifestyle.
San Pancho
Le prochain Sayulita. Si vous voulez des vibrations à la Sayulita à un prix réduit avec un potentiel d’augmentation, c’est ici qu’il faut aller. C’est aussi à 15 minutes en taxi si vous voulez aller vous amuser à Sayulita de temps en temps. Si je devais investir, je préférerais le faire ici pour profiter d’une plus grande marge de manœuvre.
Lo de Marcos
Si je devais spéculer n’importe où sur la côte, ce serait dans ce village. Pour l’instant, il n’y a pratiquement pas de touristes et la plage est immaculée. L’infrastructure touristique est presque inexistante, mais d’une manière paisible. Si vous achetez quelque chose ici, il vous sera probablement difficile de trouver un gestionnaire Airbnb digne de ce nom. Vous devrez probablement trouver un voisin ou l’un des quelques expatriés vivant en ville.
Mais je pense que ce village représente la meilleure spéculation et les meilleures chances d’une forte appréciation du capital. Le développement arrivera inévitablement dans cette zone, la nouvelle autoroute étant un catalyseur important, ainsi que les prix qui ont augmenté de manière significative à Sayulita et San Pancho. Les choses ne peuvent que s’améliorer dans ce village. Il s’agit d’une spéculation décente à long terme.
La Peñita / Ricón de Guayabitos
Une ville relativement grande et laide qui cible les Mexicains à revenus faibles et moyens. Ici, on parierait sur la classe moyenne mexicaine, et l’autoroute la rendra encore plus accessible à Guadalajara. La plage est agréable, mais tous les bâtiments de la ville ont l’air d’avoir été rénovés pour la dernière fois au milieu des années 90. Quelques retraités nord-américains au budget serré y vivent.
Dans l’ensemble, il s’agit probablement d’un bon investissement à long terme en raison de l’autoroute et de Guadalajara qui ne cesse de se développer. Mais ce n’est certainement pas un endroit où vous voudriez passer du temps pour le moment.
Investir dans le marché immobilier à Puerto Vallarta même
Puerto Vallarta est aujourd’hui une ville de près de 300 000 âmes. Avant de réaliser un investissement immobilier à Puerto Vallarta, il est crucial de bien connaître ses quartiers clés.
Centro
Il s’agit d’un quartier classique avec la célèbre promenade, les rues pavées, les hôtels de charme, les bars, les clubs et les galeries d’art. Si vous souhaitez acheter un emplacement central, c’est ce que Puerto Vallarta a de mieux à offrir. Cependant, les prix sont élevés. Il sera difficile de réaliser un taux de capitalisation décent sur les investissements immobiliers dans cette zone, mais votre taux d’occupation sera très élevé. Mais dans l’ensemble, je considère qu’il s’agit d’un choix de lifestyle. Il s’agit probablement de l’un des meilleurs lifestyle que Puerto Vallarta puisse offrir.
Même les maisons délabrées sont chères. Lorsque j’ai appelé pour me renseigner sur cette maison, elle avait déjà été vendue pour 230 000 dollars. Et ce n’était pas non plus un grand terrain.
pour ce prix.
Zone Romantica
Connu pour être le meilleur quartier de Puerto Vallarta, avec Centro. C’est une destination LGTBQ importante, mais seule une petite partie du quartier est dédiée à ce public. Vous y trouverez également de nombreux retraités nord-américains, des nomades numériques, etc. Je trouve que les prix ici ne sont pas du tout bon marché, comme le montre la vidéo ci-dessous. Cependant, il est facile de trouver des locataires. En raison du prix de l’immobilier, il est difficile d’obtenir des taux de capitalisation élevés, et je ne pense pas que vous ferez des gains en capital extraordinaires. La thèse ici a déjà fait ses preuves. Comme pour le Centro, il s’agit d’un choix de lifestyle que vous pouvez combiner avec la possibilité de mettre le condo en location sur Airbnb lorsque vous n’êtes pas présent.
Fluvial
Il s’agit d’un quartier résidentiel ordinaire où l’on trouve de plus en plus d’expatriés qui s’y installent en raison des prix abordables. Il n’est pas particulièrement beau, ni proche des plages. Le potentiel de croissance est limité, de même que les rendements locatifs.
5 de Diciembre
La plupart des nomades numériques que j’ai rencontrés séjournent dans ce quartier parce qu’il est proche du centre, qu’il est plus abordable, qu’il offre un bon accès à la plage et qu’il est de plus en plus parsemé de cafés et de jolis restaurants. Ce quartier n’est pas bon marché, mais il offre une réduction de 20 % par rapport au centre. Il y a probablement encore un peu de potentiel dans cette zone, à mesure que les entreprises s’y installent. C’est un quartier pratique, et c’est là que j’ai moi-même séjourné. Mais je trouve que Versalles et Lazaro Cardenas offrent un meilleur potentiel de croissance.
Versalles
J’aime beaucoup cette région du point de vue de l’investissement. Pourquoi ? Parce que de jolis cafés et restaurants ne cessent d’apparaître et que les gens “au courant” vont de plus en plus souvent y dîner et y boire un verre. Ce quartier ne figure absolument pas sur la carte touristique et n’est vraiment connu que des personnes qui vivent à plein temps à Puerto Vallarta. Les habitants du Centro et de la Zona Romantico se rendent désormais occasionnellement à Versalles le soir pour dîner.
C’est une tendance, mais pas depuis longtemps. Le quartier n’a pas encore fière allure, et il y a beaucoup d’immeubles de piètre qualité. Cette situation, combinée à la proximité relative de la plage et de l’aéroport, en fait un endroit exceptionnel du point de vue de la rentabilité. C’est mon lieu préféré pour investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta, avec Lazaro Cardenas.
Lazaro Cardenas
Ce quartier se situe définitivement un cran en dessous de Versalles. Il ne s’y passe pas grand-chose, mais on y trouve de temps en temps un nouveau bâtiment sympa ainsi qu’un joli café. Il est situé entre le 5 de Diciembre et ses nomades numériques et Versalles et ses restaurants et bars branchés. Comme Puerto Vallarta continue de se développer, il est inévitable que Lazaro Cardenas se développe. Pour des gains en capital à long terme, c’est un très bon pari.
Zona Hotalera
Comme son nom l’indique, cette partie de la ville est essentiellement composée d’hôtels, bien qu’il y ait plus de tours résidentielles que dans la zone hôtelière de Cancun, par exemple. Je n’achèterais pas dans cette zone pour investir. Les prix sont déjà élevés. Je n’envisage pas de hausse importante.
Étude de cas – investir dans l’immobilier sur le marché de la location à long terme à Puerto Vallarta
Ce condo de deux chambres et deux salles de bain près de Versalles est vendu pour 449 000 $ entièrement meublé.
Prix d’achat | $449,000 |
Frais d’achat (+-6 % pour le notaire + 2 600 $ pour le trust) | $29,540 |
| Prix d’achat total | $478,540 |
| Revenu locatif annuel 1 700 $ par mois à 90 % d’occupation | $18,360 |
| Administration / Gestion Immobilière (200 $ par mois) | $2,400 |
| Charges annuelles de copropriété / charges communes (330 $ par mois) | $3,960 |
| Impôt foncier | $500 |
| Allocation d’entretien annuelle | $1,000 |
| Coût annuel total pour une location à long terme | $4,260 |
| Revenu net avant impôt | $10,500 |
| Rendement locatif net et taux de capitalisation (10 500 $ / 478 540 $) | 2.2% |
Il s’agit d’un marché à long terme, qui n’est absolument pas attrayant. Le scénario est plutôt de le mettre sur Airbnb et d’avoir l’appartement disponible pour le moment où vous voulez l’utiliser.
Étude de cas – investir dans l’immobilier sur le marché de la location à court terme à Puerto Vallarta
| Prix d’achat | $449,000 |
| Frais d’achat (+-6 % pour le notaire + 2 600 $ pour la fiducie locale) | $29,540 |
| Prix d’achat total | $478,540 |
| Haute saison 150 $ avec 75 % d’occupation pendant 5 mois | $17,156 |
| Basse saison 95 $ avec 60% d’occupation pendant 7 mois | $12,169 |
| Revenu annuel brut total | $29,325 |
| Administration / Gestion immobilière (200 $ par mois + 20 % du chiffre d’affaires) | $8,265 |
| Charges copropriété / communes annuelles (330 $ par mois) | $3,960 |
| Services publics et Internet (200 $ par mois) | $2,400 |
| Impôt foncier | $500 |
| Allocation annuelle d’entretien | $1,000 |
| Coût annuel total pour une location à long terme | $16,125 |
| Revenu net avant impôt | $13,200 |
| Rendement locatif net et taux de capitalisation (12 034 $ / 478 540 $) | 2.8% |
Cela vous permet d’utiliser l’appartement pendant une partie de l’année, de couvrir toutes vos dépenses et de tout de même gagner un peu d’argent.
Étude de cas – investir dans l’immobilier dans la Zona Romantica, Puerto Vallarta
La demande locative étant très forte dans cette zone spécifique, les rendements locatifs sont plus élevés. Voici une étude de cas avec mon agent immobilier à Puerto Vallarta Paul.
Investir dans le marché immobilier à Puerto Vallarta : À qui s’adresse ce type d’investissement ?
Ceux qui veulent passer une partie de l’année à Puerto Vallarta
De nombreuses personnes souhaitent combiner un choix de lifestyle et un logement qu’elles peuvent louer. Puerto Vallarta est une destination agréable, située sur le fuseau horaire de la côte ouest. Si les gens veulent maximiser leur retour sur investissement, je leur recommande d’inscrire l’appartement sur Airbnb de la mi-novembre à la fin du mois d’avril, qui est la haute saison.
Un investissement immobilier à Puerto Vallarta d’un montant minimum de 220 000 dollars, avec une structure adéquate, permet à l’investisseur d’obtenir le statut de résident au Mexique. Il existe de nombreuses autres façons de se qualifier pour la résidence au Mexique.
Les personnes qui souhaitent passer toute l’année à Puerto Vallarta
Puerto Vallarta a vraiment réussi à passer d’une destination saisonnière à une destination à part entière, ouverte toute l’année. C’est un endroit très agréable pour les retraités comme pour les jeunes. Le fait qu’elle soit de mieux en mieux connectée aux États-Unis et au Canada la rend de plus en plus agréable à vivre.
Les Occidentaux qui souhaitent passer du temps au Mexique et se diversifier sans prendre trop de risques géopolitiques, dans une destination bien établie.
Les personnes qui souhaitent se diversifier en dehors des pays occidentaux, sans prendre de risque géopolitique. Il est peu probable que le Mexique soit impliqué dans une guerre, et les investissements sont les bienvenus du monde entier. À bien des égards, il s’agit en quelque sorte d’un havre de paix. Certes, Puerto Vallarta n’est pas une destination bon marché, mais elle est très bien établie et, surtout, le risque de change sur les revenus locatifs est minime, car les loyers sont fixés en dollars américains et non en pesos mexicains. Les rendements locatifs ne sont pas particulièrement attrayants. Il s’agit vraiment d’une destination d’investissement pour les personnes qui souhaitent réellement y passer du temps.
Le fait qu’il s’agisse principalement d’un marché au comptant offre également une protection contre les risques de baisse par rapport aux marchés occidentaux et à leurs taux d’intérêt qui augmentent rapidement.
Investir dans le marché immobilier à Puerto Vallarta : Conclusion
Dans l’ensemble, je considère qu’investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta est avant tout une décision de lifestyle, avec un peu de liquidités pour les personnes qui souhaitent louer leur bien une partie de l’année. Par rapport à Playa del Carmen et Tulum, je dirais qu’il y a moins de potentiel de plus-value car les prix sont plus élevés. Toutefois, le risque de baisse est probablement moindre également, car Puerto Vallarta est une destination bien mieux établie et est très proche des principaux centres financiers de Californie
Les gens aiment Puerto Vallarta et ses environs pour la beauté de la nature, les possibilités de lifestyle, le surf et une connectivité décente. Cela n’est pas près de changer. La nouvelle autoroute et le nouveau terminal aéroportuaire ne feront que consolider Puerto Vallarta en tant que destination haut de gamme et bien desservie.
N’hésitez pas à contacter Paul pour investir dans l’immobilier à Puerto Vallarta.
Paul, originaire de Nouvelle-Zélande, vit au Mexique depuis plusieurs années et est immédiatement tombé amoureux de Puerto Vallarta. Il peut vous aider à trouver la maison de vos rêves à PV. Pour en savoir plus sur ses services d’agent immobilier, cliquez ici. Vous pouvez également lui envoyer un courriel à l’adresse suivante : paul@investisseurglobetrotteur.com. Paul parle anglais et espagnol et des membres de son équipe parlent français. Indiquez votre numéro Whatsapp si vous l’utilisez, car il en est un utilisateur assidu 🙂 .
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