J’ai récemment investi dans l‘immobilier à Playa del Carmen. Je suis actuellement occupé avec des travaux de rénovation.
Je suis optimiste au sujet du Mexique. La rélocalisation de l’industrie manufacturière basée en Chine vers l’Amérique du Nord sera massive pour le Mexique, et je m’attends à ce que l’afflux de Nord-Américains vers le Sud se poursuive.
Avant d’allouer plus de fonds à Playa del Carmen ou à Tulum, je devais absolument visiter Puerto Vallarta, la première destination mexicaine de la côte Pacifique.
J’y ai passé deux semaines, j’ai loué une voiture et j’ai parcouru toute la région pour voir s’il y avait des opportunités d’investissement intéressantes. Vous trouverez ci-dessous une étude de cas que j’ai préparé avec Paul, mon agent immobilier, pour donner aux investisseurs une idée réaliste de ce à quoi ressemble un investissement typique à Puerto Vallarta.
Est-ce que j’y investis ?
Non. Bien qu’il y ait des speculations intéressantes au nord de Puerto Vallarta dans certains petits villages, je ne les ai pas trouvées suffisamment convaincantes pour justifier la dispersion de mes investissements dans deux régions du Mexique. C’est plus efficace pour moi de me concentrer sur la Riviera Maya.
Dans l’ensemble, je considère l’immobilier à Puerto Vallarta comme plus adapté aux personnes qui souhaitent y passer du temps pour profiter du style de vie, plutôt que comme un investissement pur et simple. Cette vidéo expliquera clairement pourquoi.
Addtionnellement, je dirais que c’est un marché plus adapté aux québécois que aux européen dû à la distance par rapport à la Riviera Maya.
J’ai également rédigé une étude complète du marché de l’investissement immobilier à Puerto Vallarta, comprenant une analyse de tous les quartiers et villages aux alentours.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
Articles sur le Mexique:
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Transcription de “Investir dans le marché immobilier à Puerto Vallarta, une étude de cas”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je suis à Puerto Vallarta, sur la côte pacifique du Mexique. On va aller faire une analyse intéressante et les calculs de rendement exact avec mon agent Paul. On va aller voir un appartement typique, un deux chambres à coucher, deux salles de bain, dans la Zona Romántica. On va aller regarder le prix et on va faire tous les calculs en termes de rendement, le revenu qu’on pourrait se faire, le loyer sur le long terme, les loyers qu’on pourrait se faire en mettant sur Airbnb, et ensuite tous les calculs des coûts etc. pour arriver à un rendement net. Allons faire cet exercice.
Pourquoi investir à Puerto Vallarta
Pourquoi est-ce que je suis ici à Puerto Vallarta ? Tout simplement parce que j’ai récemment fait un investissement à Playa del Carmen dans de l’immobilier, parce que je vois qu’il y a de plus en plus de gens qui déménagent dans de telles villes ici au Mexique. Énormément de Nord-Américains et d’Européens qu’ont réalisés qu’ils peuvent travailler sur internet, ils peuvent travailler en ligne, donc ils n’ont pas besoin de rester chez eux où il ne fait pas forcément très beau et donc ils déménagent dans le Sud où il fait beau, la nourriture n’est pas mauvaise, la vie, de manière générale, est moins chère et ils sont contents comme ça.
Après, il y a beaucoup de gens qui cherchent à fuir les pays de l’Ouest, à cause d’une inflation, à cause du coût de la vie, donc ils déménagent au Mexique, la vie est nettement moins chère ici qu’aux États-Unis. Par exemple au Canada, elle est un peu moins chère qu’en Europe mais ce n’est pas forcément moins chère que certaines parties de l’Espagne ou d’Italie ou du Portugal par exemple, ou d’Europe de l’Est, mais bon, ça reste quand même meilleur marché que la France, la Suisse, la Belgique.
Et après, il y a beaucoup de gens aussi qui viennent ici pour des raisons politiques. Ils en ont marre de la politique dans leur pays. En Europe ou au Canada par exemple, qui soient de gauche, qui soient de droite, ils trouvent que la politique est devenue très toxique et ils ont l’impression d’avoir un peu plus de liberté ici au Mexique, ou au moins de ne pas se soucier de la politique. Il y a vraiment beaucoup de gens qui déménagent ici.
Beaucoup vont après à Playa del Carmen, donc je regardais d’autres villes au Mexique. On voit aussi beaucoup d’étrangers, et Puerto Vallarta sur la côte pacifique, il y a beaucoup de gens qui sont venus ici, c’est un ressort assez connu depuis longtemps au Mexique. Ce sont surtout des Nord-Américains, beaucoup d’Américains, de Canadiens, beaucoup de Québécois aussi, pas beaucoup d’Européens. Ça c’est vraiment un marché Nord-Américain. Il faut prendre ça en compte quand on investit ici. Il faut vraiment investir en pensant Nord-Américain, pas en pensant Européen.
La raison, c’e n’est pas seulement tous les gens qui déménagent ici, c’est aussi le Mexique. L’économie mexicaine est assez intéressante. Objectivement, dans les 20 dernières années, le Mexique n’a vraiment pas été impressionnant du tout. Alors qu’ils ont un traité de libre-échange avec les États-Unis, leur économie était en stagnation pendant 20 ans, mais maintenant, un catalyseur qui est extrêmement fort, ce sont les tensions avec la Chine, entre l’Ouest et la Chine, qui fait que beaucoup de grandes entreprises sont maintenant inquiètes d’avoir trop de exposure, trop d’investissement en Chine, et ils cherchent à produire dans d’autres marchés, pour diversifier un peu.
Beaucoup vont au Vietnam, en Inde etc., mais beaucoup d’entreprises sont en train d’investir ici au Mexique. Le nord du Mexique, près de la frontière américaine, est en plein boom, il y a des usines qui se construisent partout, donc ça, pour l’économie mexicaine c’est très bon, ça va créer de l’emploi, mais aussi ça veut dire que toute une moyenne classe qui va vouloir passer ses vacances à la plage, donc c’est bon pour l’immobilier.
Après, il ne faut pas sous-estimer le fait que la politique mexicaine est capable de se tirer une balle dans les pieds. On le voit récemment avec des lois un peu anti-minière, où maintenant c’est plus compliqué d’ouvrir une mine, de faire de l’exploration, ce qui n’est pas bon pour l’investissement étranger, ni pour les revenus fiscaux. Forcément c’est un peu le problème avec l’Amérique latine quand les choses vont bien, il trouve une manière de rendre les choses un peu moins bien, mais de manière générale, c’est quand même plus positif que négatif ce qui se passe ici. Et aussi il y a un peu un risque en terme de la monnaie, le peso, qui est historiquement très fort, donc en tant qu’investisseur immobilier, étranger avec des dollars, ce n’est pas top d’arriver dans un marché où la monnaie est très forte, mais en fait la monnaie est forte justement à cause de tout cet investissement qui arrive au Mexique, et je pense que ça va continuer.
Après, dernièrement il y a aussi toujours un peu le risque de la corruption, le pays est assez corrompu, mais du moment que ça ne prend pas des proportions complètement hallucinantes, ça ne devrait pas impacter les investissements. Et sur la côte pacifique, ici vous pouvez voir, c’est vraiment très joli, vraiment très beau. Il y a le risque toujours de tsunami, de tremblements de terre, donc tous les Américains sur la côte ouest comprennent bien, ce n’est pas un risque qui est nouveau, il faut juste prendre ça en compte. Il n’y a pas mal d’étrangers, ils aiment bien investir, en fait dans les collines ici derrière, comme ça s’il devait y avoir quelque chose, s’il devait avoir un tsunami, leur appartement, leur condo, leur maison, serait moins à risque. Ça c’est une manière de faire les choses.
Très bien. Maintenant on va aller voir Paul, on va aller voir l’appartement, faire une petite visite, après on va s’asseoir avec lui, et on va faire tous les chiffres pour deux scénarios : un scénario pour louer sur le long terme et un scénario pour faire du Airbnb.
Pour louer sur le long terme, le prix c’était 480 mille dollars avec les frais, en gros, de notaire d’à peu près 5 %, plus mettre en place le trust qu’il faut pour pouvoir acheter ici sur la côte au Mexique, donc un prix total d’un peu plus de 500 mille dollars. En terme de loyer, c’est du 2500 dollars par mois, pour un contrat de 12 mois, donc pour des Européens ça peut paraître vraiment très cher, surtout quand on compare même avec Paris, ça paraît cher, mais le marché ici à Puerto Vallarta, c’est un marché d’Américains, de Canadiens, qui ont beaucoup d’argent, surtout dans ces quartiers-là, comme la Zona Romántica.
Le taux d’occupation, on a estimé à 90 %, les frais de gestion à peu près 15 %, parce que c’est 10 % pour la gestion et après il faut payer pour trouver un locataire. Les frais de copropriété d’à peu près 320 dollars par mois, un peu d’argent pour l’entretien, les frais annuels pour la structure de l’achat de l’appartement, et une taxe foncière d’à peu près 750 dollars par an. Donc, ça nous donne un revenu net annuel d’à peu près 16000 dollars, avant les impôts sur le revenu, donc ça donne un rendement net d’à peu près 3,2 %. Est-ce que je viendrai ici à Puerto Vallarta pour faire un investissement pour faire du long terme comme ça ? Absolument pas. Les rendements ne sont pas intéressants, et le prix au mètre carré est déjà vraiment très cher, et les prix ont augmenté d’à peu près 30 – 40 % dans les deux dernières années. Donc ça donne un peu une idée du marché.
Par contre, puisque c’est un marché qui est vraiment un marché cash, où les gens viennent, ils investissent avec le liquide qu’ils ont, avec leurs cash, avec leurs économies, ce n’est pas un marché qui fluctue beaucoup parce qu’il n’y a pas d’effet de levier dans le marché, donc même si les taux d’intérêts devaient augmenter beaucoup aux États-Unis, ça n’aurait quasiment pas d’impact sur le marché ici. Aussi, si les taux d’intérêts devaient augmenter au Mexique, ça n’aurait que très peu d’impact sur le marché ici à Puerto Vallarta, parce que c’est un marché de gens qui ont beaucoup d’argent, qui peuvent s’acheter des appartements comme ça, et qui n’utilisent pas de levier, donc ils n’ont pas besoin de vendre.
Donc, ça va un peu contre ce qu’on pourrait penser. On pourrait se dire que le Mexique est plus risqué, mais dans un environnement où les taux d’intérêt montent, en fait, l’immobilier dans certains coins du Mexique comme ici à Puerto Vallarta, et c’est la même chose sur la Riviera Maya, a moins de chance de baisser qu’au Québec ou qu’en France, en Belgique par exemple.
Et on voit vraiment beaucoup, beaucoup de gens qui déménagent ici, donc là, spécifiquement ce sont vraiment des gens de backgrounds très différents. Là, par exemple, on est dans la Zona Romántica, c’est un quartier qui est connu partout dans le monde pour être un quartier très LGBT, et donc si on regarde les statistiques sur les États-Unis où, à peu près, 5 % des boomers se déclarent LGBT, contre 20 % des zoomersqui se déclarent LGBT, on voit que c’est vraiment un marché qui est en très forte croissance, et typiquement ce sont des gens qui ont moins d’enfants, qui ont plus d’économie, qui peuvent voyager, qui peuvent plus dépenser. Donc, ça c’est un marché en croissance.
Un autre marché en croissance qu’on voit à Puerto Vallarta, ce sont les Canadiens qui sont contre l’enseignement du genre etc. dans les écoles au Canada, qui ne veulent pas les vaccins, et qui sont donc venus au Mexique pour ne pas être exposer à ça, ou pour ne pas exposer leurs enfants à ça au Canada. Ils viennent au Mexique dans des endroits comme Puerto Vallarta, donc forcément pas dans ce quartier-là, mais dans d’autres quartiers, parce qu’ils peuvent vivre leur propre idéologie en paix, sans que le gouvernement leur impose quoi que ce soit. Donc, on voit vraiment des gens qui sont complètement opposés, qui viennent pour des raisons opposées à Puerto Vallarta, et à Cancún, à Playa del Carmen, à Tulum, et qui trouve chacun la communauté qui leur faut. Ça c’est vraiment un insight qui est très intéressant sur le marché immobilier au Mexique, ça attire vraiment beaucoup de gens de backgrounds complètement différents.
Étude de cas location court terme Airbnb immobilier Puerto Vallarta
Pour faire les chiffres pour l’Airbnb, le prix ça ne change pas, par contre, la saison pleine ici c’est à peu près de mi-novembre à mi-avril et on pourrait s’attendre à louer un appartement comme ça, à peu près 220 dollars par nuit, avec un taux d’occupation de 80 %. En saison basse, de mi-avril à mi-novembre, le prix sera à peu près 130 dollars par nuit, avec un taux d’occupation d’à peu près 65 %, donc ça nous donne un revenu annuel, quand même, de plus de 40000 dollars, d’à peu près 44000 dollars. Les frais sont à peu près pareils, sauf que la gestion est plus chère, où c’est 20 %, donc du revenu total, plus, à peu près, 200 dollars de frais fixes par mois pour la gestion de l’Airbnb. L’internet c’est à peu près 30 dollars par mois, l’électricité à peu près 150 dollars par mois, et donc les frais sont à peu près de plus de 16000 dollars par an, mais ça nous donne un rendement net de presque 5,5 %.
Donc, en gros, les gens qui viennent ici pour investir, est-ce que je viendrais investir ici pour me faire du rendement net sur Airbnb de 5,5 % en payant 4400 dollars le mètre carré ? Non. Pour une vue comme ça, non. Par contre, ça a du sens pour les gens qui veulent passer une partie de l’année ici, quelques semaines ou quelques mois et qui, le reste du temps, veulent mettre leur appartement sur Airbnb pour couvrir les frais, pour se faire un peu d’argent etc. Donc, je parlais avec Paul plutôt, et il disait que 90 % de ses clients sont des gens qui veulent passer du temps au Mexique, pas forcément à temps plein, mais qui sont contents d’avoir un appartement qu’ils aiment, qui est à leur nom. Ça leur offre une diversification aussi dans un autre pays, ça donne le potentiel d’avoir un permis de résidence, si on achète avec la propre structure et pour le montant qu’il faut, et de couvrir tous leurs frais et même de se faire un petit peu d’argent. Ça c’est vraiment la thèse pour les gens qui investissent ici.
Quels quartiers sont intéressants pour investir à Puerto Vallarta
Ici c’est vraiment un exemple un peu cher, dans le sens qu’on est en plein dans la Zona Romántica, par contre, il parlait de plusieurs quartiers où les prix sont moins chers, où les quartiers se développent, donc il mentionnait Cinco de diciembre et le quartier de Versalles aussi, donc ils sont des quartiers qui se développent. Ce qu’il y a d’important de comprendre, c’est que ce n’est pas qu’un play sur les Américains, sur les Canadiens qui déménagent ici, mais c’est aussi un play sur l’économie mexicaine, parce qu’il a une énorme ville à 5h30 d’ici, Guadalajara. C’est une énorme ville, donc si l’économie mexicaine continue de se développer, ce sont des gens qui voudront passer plus de temps dans des endroits comme Puerto Vallarta.
Le gouvernement, depuis 7 ans est en train de construire une nouvelle autoroute entre Puerto Vallarta et Guadalajara et quand elle sera finie, déjà il y a plusieurs tronçons qui sont terminés, je l’ai pris il y a quelques jours, mais elle n’est pas complètement terminée, ça devrait diminuer le trajet de 5h30 à 3h. En gros, Puerto Vallarta ne serait plus seulement une destination de vacances, mais aussi une destination de weekend, pour une énorme ville de 5,5 millions d’habitants, à 3h de route. Et aussi, ils sont en train d’ajouter un autre terminal à l’aéroport parce que la ville est en plein boom ici à Puerto Vallarta, et donc il y a plein de vols vers le Canada, vers les États-Unis etc. et même en saison pleine, vers l’Angleterre.
Il y a beaucoup de développement d’infrastructure ici dans la région. Si vous voulez contacter Paul, vous pouvez le faire, il y a un lien en dessous. J’ai aussi écrit toute une analyse sur le marché immobilier ici à Puerto Vallarta et dans la région, les quartiers à éviter, les quartiers qui sont intéressants pour l’investissement etc. Vous pouvez trouver cet article dans la description aussi. Si vous ne parlez pas anglais, vous pouvez quand même écrire un message à Paul en français, il enverra ça immédiatement à un agent ici qui parle très bien français, et il pourra vous aider.
