Un Investissement Immobilier à Budapest, en Hongrie ?

Budapest fait partie des plus belles villes d’Europe, mais est-ce une bonne destination pour les investissements immobiliers ? C’est un marché que je connais bien, pour y avoir réalisé des transactions pendant plusieurs années. Nous allons examiner les points suivants :

• Les perspectives économiques en Hongrie
• Le marché de l’investissement immobilier à Budapest, Hongrie
• Quels sont les quartiers à privilégier ?
• Des exemples concrets d’appartements et leurs calculs précis de rendement
• Les taxes et les aspects juridiques

La Hongrie a connu un parcours spectaculaire sur le plan économique.

L’économie hongroise s’est effondrée sévèrement en 2009. Son PIB a chuté de plus de 6 % et elle a dû être renflouée par l’UE et le FMI. Cette situation est due à deux facteurs :

• Les politiques économiques et sociales menées par le gouvernement socialiste de l’époque. L’économie n’a pas été réformée dans la même mesure que dans d’autres pays d’Europe centrale. La Hongrie avait une bureaucratie massive et grinçante et des politiques sociales coûteuses et dépassées.
• Un endettement excessif du gouvernement, des entreprises et des ménages. À l’époque, plus de 60 % de la dette des ménages était libellée en devises étrangères, principalement en francs suisses. Ainsi, lorsque l’économie s’est effondrée, tout comme le forint hongrois (HUF), les gens n’ont pas pu rembourser leurs prêts hypothécaires. Cela a conduit à un crash immobilier spectaculaire.

En 2010, l’opposition dirigée par Victor Orban est arrivée au pouvoir. Il a été élu sur une plateforme populiste et de libre marché. Il a une mauvaise réputation dans les milieux internationaux et dans la presse occidentale pour sa position anti-immigration, mais il a mis en place des réformes économiques qui ont stimulé l’économie.

Grâce aux réformes économiques et à l’argent (gratuit) des fonds de cohésion de l’Union européenne, la Hongrie a connu un boom entre 2014 et 2019, et est devenue l’une des économies les plus performantes d’Europe. La croissance de son PIB réel a atteint près de 5 % en 2018 et 2019, ce qui n’est pas sans rappeler les économies d’Asie du Sud-Est en plein essor.

L’Union européenne (UE) a joué un rôle important

C’est trop facile d’attribuer à Orban tout le mérite du boum économique. Bien qu’on ne puisse nier qu’il a joué un rôle important, le flux d’argent gratuit de l’UE ne peut être sous-estimé.

En 2018, la Hongrie a contribué à hauteur de 1,1 milliard d’euros au budget de l’UE (0,7 % du PIB hongrois), mais a reçu la coquette somme de 6,3 milliards d’euros de l’UE (5 % du PIB hongrois).

Lorsque vous circulez en voiture en Hongrie et que vous vous émerveillez devant toutes les nouvelles autoroutes, les stades, les hôpitaux, les écoles et les grandes infrastructures, soyez assuré que ce n’est pas parce que les Hongrois sont très productifs, mais plutôt parce que leurs politiciens populistes sont très doués pour soutirer de l’argent à l’UE. En fait, les contribuables allemands, autrichiens, néerlandais et scandinaves ont joué un rôle disproportionné dans la reconstruction de la Hongrie.

Les Hongrois nationalistes affirment que c’est leur œuvre et la preuve de leur génie. Les libéraux européens y voient une démonstration de leur solidarité et de leur supériorité morale. En réalité, les propriétaires de petites entreprises d’Utrecht et de Stuttgart ont contribué plus que leur juste part à la reconstruction de la Hongrie.

Les perspectives de l’économie hongroise sont négatives

Bien sûr, les perspectives pour l’ensemble de l’Europe sont négatives. D’un côté :

• Avant le virus, l’économie hongroise était en surchauffe et il y avait des pénuries de main-d’œuvre. La situation actuelle est donc moins préoccupante que celle des économies du sud de l’Europe, qui fonctionnaient bien en deçà de leurs capacités.
• Victor Orban, en politicien extrêmement habile qu’il est, a réussi à obtenir qu’une part disproportionnée des 750 milliards d’euros de fonds de relance européens à venir soit réservée à la Hongrie. Avant le virus, le plan de financement de l’UE pour 2021-2027 devait réduire l’allocation de fonds à l’Europe centrale pour les détourner vers l’Europe du Sud.

D’autre part :

• Le tourisme est mort. La Hongrie a mis en œuvre la politique frontalière Covid la plus sévère de l’UE, interdisant de facto le tourisme. C’est un coup très dur pour une industrie qui représentait 8,5 % du PIB. J’écris ce rapport de recherche depuis Budapest ; les zones touristiques ont été anéanties. Les restaurants, les bars, les clubs et de nombreuses façades de magasins ont été condamnés. Cela a également eu un impact important sur l’immobilier, dont nous parlerons plus loin dans cet article.

• La Hongrie est très dépendante des exportations industrielles vers l’Allemagne et l’Autriche. Par exemple, les exportations de véhicules représentent 18% des biens exportés en 2018. Or, les constructeurs automobiles européens ne se portent pas bien ces temps-ci. Cette dépendance aux exportations de voitures est un risque clé, même si ce n’est pas aussi grave qu’en Slovaquie, un cas extrême (32% de ses exportations sont des voitures).

Votre plus grand risque lorsque vous faites un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, est le forint hongrois.

Même pendant les années de prospérité, le forint hongrois n’a cessé de baisser.

Et ce, malgré l’amélioration des fondamentaux.

La réalité est simplement que le gouvernement et la banque centrale sont très heureux de laisser la monnaie dévaluer. C’est un moyen facile pour l’économie dépendante des exportations et du tourisme de rester compétitive, tout en permettant des augmentations substantielles des salaires nominaux, ce que les électeurs adorent.

Le choc externe qu’est le virus a touché deux secteurs clés pour les devises : le tourisme et la construction automobile. Cela va accroître la pression sur le HUF. Il faut s’attendre à ce que le HUF poursuive sa descente, avec une certaine volatilité. Une question clé pour tout investissement immobilier astucieux à Budapest, en Hongrie, est donc “le HUF va-t-il se déprécier plus vite que la valeur nominale de mon investissement n’augmente ?”.

L’historique des prix du marché immobilier de Budapest

Le marché de l’investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, a littéralement explosé de 2015 à 2019 avant de stagner.

Ces chiffres sont en HUF, donc en termes réels, ils sont moins spectaculaires, car le HUF s’est déprécié de 15 % entre 2015 et 2020. 

Les signes de surchauffe du marché étaient déjà bien présents. Depuis fin 2018, près de la moitié des logements vendus à Budapest étaient destinés à l’investissement.

Les prix ont commencé à baisser de manière prépandémique au quatrième trimestre 2019. Au premier trimestre 2020, le prix moyen du m2 de logement à Budapest était de 623 000 HUF (environ 1 712 € à un taux de change de 364 HUF/EUR). Gardez à l’esprit que ce chiffre est médian, et non moyen, et qu’il inclut tous les immeubles d’habitation de type soviétique dans les quartiers périphériques éloignés. Depuis lors, les prix ont baissé. En termes de valeur absolue, c’est extrêmement bon marché pour une capitale de l’Union européenne.

Bien qu’abordables en termes absolus, les prix étaient déconnectés du marché local.

Cette vague de spéculation a conduit à des prix qui, bien que bon marché en termes absolus, sont devenus un peu déconnectés du pouvoir d’achat local.

Le rapport prix/revenu de Budapest se situait dans le quadrant supérieur de cette sélection de capitales européennes. À bien des égards, cela est dû au fait que les investisseurs ont anticipé l’essor de l’économie et ont bénéficié d’une faible fiscalité pour investir dans l’immobilier à Budapest, en Hongrie. Par exemple, l’immobilier à Bruxelles peut être bon marché par rapport au revenu, mais les taxes et les lois sur les locataires rendent l’investissement dans cette ville prohibitif.

Le plus gros signal d’alarme était le prix des loyers, impayables pour les habitants.

Cette vague de spéculation, principalement sur le marché Airbnb, a conduit à retirer des milliers d’appartements du marché à long terme pour les mettre au service du marché de la location à court terme afin de répondre à l’afflux de touristes. Il en est résulté l’un des ratios loyer/revenu les plus chers d’Europe.

La réalité est que Budapest ne disposait pas d’une capacité hôtelière suffisante pour satisfaire les arrivées internationales croissantes, le gouvernement a donc laissé le boum d’Airbnb se produire. Cependant, à mesure que la capacité augmentait et que la question des prix impayables devenait intenable, il est devenu politiquement judicieux de mettre en place des restrictions sur Airbnb. Les lois anti-Airbnb sont en cours d’adoption et de mise en œuvre, mais avaient déjà commencé dans une certaine mesure l’année dernière, de manière indirecte, comme les nouvelles locations Airbnb nécessitant l’approbation de tous les propriétaires d’un bâtiment.

Tant le gouvernement national populiste d’Orban que le gouvernement d’opposition libéral de Budapest soutiennent ces mesures.

Le grand crash du prix des loyers

Les frontières fermées, aucun touriste, et les restrictions Airbnb ont fait que des milliers d’appartements sont apparus sur le marché de la location à long terme. Les prix de location ont chuté de 10 à 30 % selon le type de propriété et l’emplacement. Les petits appartements sombres en rez-de-chaussée, qui étaient suffisamment bons pour Airbnb, se font écraser sur le marché de la location à long terme.

Les prix de location ont baissé plus vite que les prix, ce qui a réduit les rendements.

Dans quels quartiers devriez-vous faire un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie ?

Si vous deviez faire un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, il est important de bien comprendre la dynamique globale.

Le Danube divise la ville en deux – Buda à gauche et Pest à droite.

• “Magyar” : C’est là que les Hongrois souhaitent vivre. Proportionnellement, moins d’étrangers vivent de ce côté du Danube, mais c’est là que se trouvent les écoles internationales. En gros, vous exploitez ici le marché local. C’est une bonne chose si vous êtes optimiste pour la Hongrie à long terme. Cependant, la crise de Corona n’a pas eu un impact aussi important sur cette zone, car il y avait peu de locations à court terme et elle n’était pas dépendante des étrangers. Les prix ont stagné plutôt que chuté, et les loyers ont beaucoup moins baissé que du côté de Pest.
• “Core center” : Je fais référence aux 5e, 6e et 7e arrondissements situés à l’intérieur du périphérique. C’est là que vous trouverez le Parlement, la Basilique, toutes les zones commerciales, les bars, les clubs, l’Opéra, les synagogues, etc. C’est généralement là que les touristes passent la plupart de leur temps à faire du tourisme, à manger et à boire. C’est le quartier qui a la plus forte concentration de locations Airbnb et d’étrangers qui y vivent pour étudier, travailler et se divertir. C’est la zone qui a subi le plus grand nombre de coups et de baisses de prix. Je crois fermement que c’est là que se trouvent les meilleures opportunités. De plus, la zone a vu un grand afflux de Hongrois s’installer maintenant que les prix des loyers ont baissé. C’est une zone où il est très tentant de résider.

Un avertissement à propos du 8ème district

• “Soyez très prudent” : Le 8e district est controversé et très spéculatif. Pour être honnête, c’est une spéculation que j’ai ratée. Si j’y avais investi lorsque j’ai pris mes premières positions à Budapest, j’aurais fait un malheur. Il est connu localement comme le quartier “dangereux”, principalement en raison d’une forte concentration de la minorité rom, qui a un historique de statistiques de criminalité élevées. Diverses initiatives gouvernementales ont été mises en place pour “rénover” et “embourgeoiser” le quartier. Les parcs et les routes ont été reconstruits, l’éclairage public amélioré, des caméras installées, etc. Le quartier est devenu plus agréable et les étudiants des universités des quartiers voisins s’y sont installés. Les prix ont doublé, voire triplé, au bout de quelques années. Depuis, les prix et les loyers ont baissé autant que dans le quartier du “cœur de la ville”. CEPENDANT, je pense qu’il y a moins d’opportunités ici que dans le “Core city” en raison des développements récents. Le 8e arrondissement est désormais le point de chute des immigrants d’Afrique, du Moyen-Orient et d’Asie du Sud. L’immigration en provenance de ces pays s’accélère rapidement, bien que partant d’une base réduite. Leur nombre a augmenté dernièrement, malgré la politique officielle du gouvernement contre l’immigration. En réalité, il existe probablement des accords secrets avec l’UE pour l’accueil des réfugiés. Avec le recul, si vous prenez l’exemple des capitales d’Europe occidentale, auriez-vous voulu investir dans les beaux quartiers centraux il y a 20 ans, ou dans les quartiers qui allaient devenir la première base pour les réfugiés et l’immigration du monde en développement ?

Si vous êtes offensé par cette analyse, alors allez-y et investissez dans le 8e district. Je ne fais qu’examiner les faits et les tendances. 

Cela étant dit, je dois ajouter que certaines rues spécifiques du 8e arrondissement se prêtent bien à un investissement. Mais vous avez vraiment besoin d’une vision locale et impartiale pour vous lancer dans ce jeu, ce que vous n’obtiendrez pas d’un agent immobilier normal à Budapest.

Étude de cas : Un exemple d’investissement immobilier à Budapest, en Hongrie

Cet appartement est situé sur Paulay Ede utca dans le quartier juif, près de l’Opéra, et une rue derrière Andrassy ut, les Champs-Elysées de Budapest. C’est un appartement de 74m2 avec deux chambres à coucher, au premier étage (pas au rez-de-chaussée) d’un magnifique bâtiment historique.

Le prix est de 69,5 millions de HUF (~ 189 000 €), meubles compris. Transparence totale : c’est mon ami qui le vend. Si vous prenez contact avec moi, vous bénéficierez d’une remise de 2,5 % car il supprimera la commission de l’agence.

En janvier, les prix d’inscription initiaux des propriétés ont baissé de 4 % en moyenne. Cette propriété a été initialement listée à 74 millions de HUF, donc elle a déjà vu son prix catalogue baisser de 6% à cause de la pandémie. En général, les gens négocient une réduction supplémentaire d’environ 4 % sur le prix catalogue.

Dans ce cas, supposons une baisse de 5 % due à la situation, ce qui signifie un prix de 66 millions de HUF. Enlevez 2,5 % car vous éviterez les frais d’agence, et vous pouvez obtenir cet appartement pour 64,4 millions de HUF (~177 100 € / 2 393 € par m2).

L’appartement est actuellement loué pour 765 € par mois + charges et frais communs jusqu’à fin décembre 2021. Les locataires paient les charges communes de 17 500 HUF par mois (~48€) qui comprennent l’eau. Ils paient également le gaz, l’internet et l’électricité. Le propriétaire est redevable d’une taxe foncière annuelle de 111 000 HUF (~€305).

Voici le détail du calcul du rendement.

Loyer de 765 € x 12	€9180
Rendement brut INCLUANT les frais d’achat (4 % de droits de timbre + 1,2 % de frais juridiques)	4.9%
Vide locatif de 5%	€459
Gestion + frais de recherche 15 %	€1377
Entretien 10%	€918
Impôt foncier	€305
Impôt sur le revenu de 15%	€918
Revenu net, net	€5203
Rendement net, net sur le prix d’achat de 177 100 € + 5,2 % de frais d’achat (186 300 €)	2.8%

Un rendement net, net de 2,8 % pour un bien immobilier de base dans une capitale européenne est en fait un bon rendement de nos jours. 

Ne faites pas confiance aux agents qui vous promettent des rendements nets de 6 à 7 %.

Une fois que vous prenez en compte TOUS les coûts réels (entretien, taxes, inoccupation, etc.) ainsi que les coûts réels d’achat (avec taxes, frais juridiques, droit de timbre, etc.), les rendements réels de votre investissement sont inférieurs.

Quels sont les catalyseurs de la hausse des prix sur le marché de l’investissement immobilier de Budapest ?

Tout d’abord, permettez-moi de dire que je suis baissier à court terme car il y a trop d’offre, des rendements en baisse et très peu d’étrangers viennent acheter de l’immobilier en raison des restrictions de voyage. En outre, les acheteurs locaux n’ont pas été contraints de vendre en raison des moratoires gouvernementaux sur les remboursements hypothécaires jusqu’à la fin de 2020. Nombre de ces dispositions ont récemment été prolongées jusqu’à fin juin 2021.

1. Le marché est soutenu artificiellement par ces moratoires. Sans eux, il y aurait plus de biens sur le marché, ce qui mettrait encore plus de pression sur les prix.
2. Il se peut que cela n’ait pas beaucoup d’importance SI ces moratoires sont prolongés jusqu’à ce que le catalyseur suivant se déclenche.

De quel catalyseur je parle ? Le marché hypothécaire local.

Le marché du crédit hypothécaire résidentiel a une grande marge de progression

Pendant des années, le gouvernement a poussé à l’augmentation du taux d’accession à la propriété par le biais de subventions hypothécaires. Le graphique ci-dessous montre l’augmentation considérable des subventions. Au premier trimestre 2020, 35 % des prêts aux ménages étaient subventionnés.

Comme mentionné précédemment, tous ces prêts (y compris les prêts à la consommation) sont désormais soumis à des moratoires de paiement. Depuis lors, le gouvernement a introduit des subventions supplémentaires pour les nouveaux prêts afin de contrer le resserrement des conditions de prêt. Cela est dû au fait que les banques ont renforcé leurs bilans dans le sillage de Covid.

La réalité est que le marché immobilier hongrois est encore sous-exploité par rapport à ses homologues européens.

Il existe une marge importante pour l’expansion du crédit immobilier sur le marché de l’immobilier en Hongrie, ce qui pourrait être un catalyseur majeur. Les taux d’intérêt ont baissé et le taux de base de la banque centrale est de 0,6 %. L’inflation a augmenté en raison de la surchauffe de l’économie et de la dévaluation de la monnaie. Cependant, l’économie n’est plus en surchauffe, et le principal moteur de l’inflation est devenu la dévaluation de la monnaie, qui doit être tempérée par un environnement déflationniste.

Quelles sont donc les perspectives du marché de l’investissement immobilier à Budapest, en Hongrie ?

Tout indique que l’expansion du crédit se poursuivra à moyen terme. À court terme, il est probable que la pression à la baisse sur les prix s’accentue, car les étrangers cherchent à quitter le marché et les acheteurs sont peu nombreux. Je ne me précipiterais pas pour pénétrer le marché, bien qu’il y ait de bonnes affaires à trouver avec des rendements très raisonnables par rapport aux normes européennes. 

Si vous êtes assis sur un tas de liquidités dans une banque et que vous souhaitez augmenter votre exposition aux actifs solides, faire un investissement réel à Budapest, en Hongrie, est une option attrayante. Bien que les prix puissent très bien baisser à court terme, vous achèterez des biens immobiliers de base dans une magnifique ville européenne à un prix nettement inférieur à celui de ses homologues de l’UE. Il s’agit d’une bonne diversification à des prix attrayants.

Si vous êtes moins inquiet à l’idée de garder des liquidités à la banque, je pense que de meilleures opportunités se présenteront en 2021. La patience sera probablement payante si vous ne vous inquiétez pas de savoir où se trouvent vos liquidités dans l’intervalle.

Lorsque vous serez prêt à appuyer sur la gâchette, n’hésitez pas à prendre contact avec Benedek. Il est mon agent d’achat et mon gestionnaire immobilier à Budapest. Il travaille avec un certain nombre d’agences à Budapest et peut vous aider à trouver une propriété en fonction de vos besoins. Il est beaucoup plus facile de faire appel à lui que de s’adresser à différentes agences qui se contentent de vendre les biens qu’elles proposent. 

De plus, comme son activité principale est la gestion immobilière, il connaît bien le marché de la location et ne vous donnera pas de chiffres exagérés, car c’est lui qui sera responsable de la gestion de votre investissement.

Pour en savoir plus sur les services de Benedek, cliquez ici.

Aspects Juridiques et Fiscaux d’un investissement immobilier à Budapest, Hongrie

Il est important de faire appel à un bon avocat en Hongrie. Les immeubles peuvent présenter un certain nombre de problèmes, tels que des dettes et des projets de terrasse en toiture qui ont échoué. En outre, l’appartement peut faire l’objet d’un certain nombre de réclamations et de privilèges.

Le contrat d’achat est généralement signé dans le bureau d’un avocat, et il est préférable que le contrat soit bilingue anglais/hongrois afin que vous ne soyez pas désemparé et que vous ayez les documents appropriés à présenter à votre banque dans votre pays pour effectuer le transfert. La première étape consiste généralement à déposer 10 % sur un compte séquestre après la signature d’un avant-contrat, et quelques semaines plus tard, à transférer les 90 % restants une fois que les avocats ont approuvé les documents.

Veillez à négocier un intervalle de 4 à 5 semaines entre les paiements, car votre banque peut parfois vous poser des problèmes. Il arrive souvent que les services de conformité des banques retardent le transfert, ce qui fait que les 90 % arrivent en retard. Certains vendeurs hongrois gardent alors les 10 % pour eux parce qu’ils le peuvent (vous étiez en retard contractuellement).

J’ai réalisé avec succès un certain nombre de transactions immobilières à Budapest. N’hésitez pas à prendre contact avec mon avocat ici. Il parle couramment le francais et jouit d’une réputation irréprochable dans le secteur. Il est spécialisé dans les transactions immobilières commerciales et résidentielles en Hongrie.

Plus de détails à propos du processus d’achat et des taxes liées à l’achat ici.

En ce qui concerne les impôts courants, une fois que vous serez propriétaire de votre investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, vous devrez payer des impôts fonciers SI vous louez l’appartement. Si vous y vivez ou si la propriété reste vide, il n’y a pas de taxe foncière à payer. Pour recevoir votre facture de taxe foncière, vous devez aller enregistrer le bien au bureau du district local.

Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est de 15 % et presque toutes les dépenses peuvent être déduites (même vos voyages en Hongrie !). Il existe également un impôt sur les plus-values de 15 %, qui diminue d’année en année. Après la cinquième année, aucun impôt sur les plus-values n’est dû.

Que vous souhaitiez acheter des biens immobiliers ou non, allez à Budapest.

Depuis quelques années, Budapest est l’une de mes bases à temps partiel en Europe. J’adore cette ville. C’est une ville magnifique, elle n’est pas chère, la bière et le vin y sont abondants, le climat est étonnamment bon, son histoire est riche et il y a de superbes balades à vélo à faire le long du Danube et autour du lac Balaton. Je vous le recommande vivement.

Services en Hongrie:

• Avocat en Droit Immobilier à Budapest, Hongrie
• Résidence par Investissement en Hongrie pour les Canadiens
• Un Agent Immobilier à Budapest et un Responsable de Rénovation

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