J’ai récemment vendu un de mes appartements à Budapest.
Pourquoi ?
Pour de multiples raisons. La décision n’a pas été facile à prendre. Je suis même un peu triste. Dans cette vidéo, je montre mon appartement, tous les chiffres, et j’explique pourquoi je l’ai vendu.
L’appartement que j’ai vendu peut donner droit à la résidence dans l’UE
En effet, peu de gens en parlent. Mais la Hongrie dispose d’un programme discret de résidence par investissement pour les investisseurs immobiliers.
J’ai écrit une analyse complète du marché immobilier de Budapest, comprenant une vue d’ensemble macro, de nombreuses données, une heat-map de l’investissement, etc.
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Transcription de “Pourquoi j’ai vendu mon immobilier à Budapest en Hongrie”
Prix de vente de l’appartement, rendement, etc
LADISLAS MAURICE : Maintenant on va discuter les chiffres, et pourquoi j’ai vendu cet appartement. J’ai vendu cet appartement de 74 m² pour 223 000 euros, avec tous les meubles, donc un peu plus de 3 000 euros le mètre carré. Le loyer était de 800 euros parce que les locataires avaient eu un peu un loyer covid, mais maintenant le loyer serait d’à peu près 950 à 1 000 euros, qu’en gros on parle d’un rendement brut, à peu près, 5 à 6% pour l’investisseur. En termes de frais, il y en a vraiment très peu. Les frais de copropriété sont que de 50 euros par mois et ça c’est le locataire qui paye, le locataire paye pour l’électricité, le gaz, Internet et les frais de copropriété. En tant qu’investisseur, tout ce que j’avais payé c’était la gestion, je le faisais moi-même mais aussi Benedek aurait pu m’aider avec ça, mais bon personnellement, je suis assez souvent sur Budapest et je connais bien le marché, donc j’ai toujours des gens qui peuvent m’aider, donc je faisais moi-même, et la taxe foncière. Donc la taxe foncière je l’ai payé hier parce qu’il fallait que je la paye pour la vente de l’appartement et j’en ai eu pour un peu moins de 400 euros de taxe foncières pour l’année. Donc, vraiment très peu de frais, et cet appartement était loué donc je l’avais en 2016, j’ai acheté en 2016 quand j’étais dans la direction de Nestlé au Ghana, donc je travaillais à temps plein, je l’avais acheté à ce moment-là. Et depuis 6, 7 ans je n’ai pas eu un seul mois de vide, parce que l’appartement est tellement bien placé, que j’ai tout le temps très facilement des locataires.
Pourquoi j’ai vendu mon appartment à Budapest
LADISLAS MAURICE: Donc maintenant la question c’est : Ladislas, pourquoi est-ce que tu as vendu cet appartement ? Est-ce que tu as eu un très bon prix ? J’ai même pas eu un prix fantastique, ce n’était pas une vente un peu opportune où on m’a proposé un prix indécent et je me suis dit : il faut que je le vende, non c’est que en fait, j’ai des opportunités d’investissement qui étaient plus appropriées à mes besoins, en Amérique Latine, au Mexique, en Colombie et dans d’autres pays, pour le stade dans lequel je suis dans la vie en ce moment. Quand j’avais fait cet investissement, comme je disais, j’étais dans la direction de Nestlé, et je travaillais 60 heures, 70 heures par semaine et j’étais très focalisé sur ma carrière, et quand j’avais des vacances, j’étais venu une semaine en vacances à Budapest et en une semaine j’avais acheté un appartement.
Donc, qu’est-ce qui me fallait à cette époque-là ? C’était juste trouver un bon appartement en plein centre-ville, comme ça je savais que je ne me trompais pas trop, et après, j’avais quelqu’un qui gérait ça, et j’y pensais pas trop. Donc, pour les gens qui veulent ce genre d’investissement, vraiment avoir du « triple A » comme on dit en anglais, vraiment du très bon emplacement, dans des beaux bâtiments etc. ça c’est très bien. La dame qui a acheté l’appartement, donc l’acheteuse, c’est exactement ce qu’elle cherchait. Donc, objectivement, elle a fait un bon investissement, moi j’ai même vendu un petit peu en dessous du prix du marché pour avoir de liquidité pour mes autres investissements en Amérique Latine. Parce que les temps changent, et maintenant puisque je travaille à temps plein, je manage mon capital à temps plein, je préfère investir dans des marchés, soit qui sont un peu plus risqués, mais qui ont plus de potentiel pour des plus-values et qui m’offre aussi du meilleur « cash-flow ».
Donc ça ne veut pas dire que je n’aime pas Budapest, j’ai encore de l’immobilier à Budapest, ça veut juste dire que, si je devais maintenant revenir à Budapest, je ferai un autre type d’investissement qui serait plus approprié à mes besoins. Donc, c’est juste que ce type d’investissement n’était plus approprié pour moi, ce n’est pas parce que c’était un mauvais investissement.
Benedek aide beaucoup mes clients américains, canadiens et aussi européens à faire des investissements à Budapest, donc il a un agent d’achat, ce n’est pas juste un agent immobilier qui cherche à vous vendre ce qu’il a sur son site, il travaille à travers tout le marché entier, il trouve spécifiquement les bons investissements, il vous représente à 100% et vous lui payez une commission pour ça. Donc, c’est une manière différente d’opérer. Donc Benedek, je sais que tu as appris un peu le français quand tu étais à l’école, mais ça va être un peu difficile pour toi en français, donc on va faire ça en anglais, donc si vous ne parlez pas anglais, ça va être un petit peu compliqué.
Les opportunités actuelles d’investissement à Budapest
LADISLAS MAURICE: Alors Benedek, peux-tu nous parler des investissements que tu trouves en ce moment pour tes clients?
BENEDEK : Oui, je rencontre des besoins différents en matière d’investissements, mais en ce moment, je constate que de plus en plus d’investisseurs viennent à Budapest pour préserver leur capital. Ils sont convaincus qu’il y a une bonne valeur à investir ici, et c’est toujours moins cher que d’autres pays européens, mais ce n’est pas une destination d’investissement très exotique. Il n’y a donc aucun risque d’acheter ici, et ils n’achètent pas trop pour des rendements élevés à l’heure actuelle, ils n’achètent pas pour réaliser des plus-values immédiates, même si, bien sûr, il existe des options pour cela. Mais il s’agit là d’une question plus spéculative. De nombreux investisseurs arrivent en ce moment même pour investir et de garder leur argent en sécurité.
LADISLAS MAURICE : En gros les gens viennent ici pas mal en ce moment pour investir, parce que les prix ne sont pas chers. Donc, si je devais investir en Europe, ce serait Budapest. C’est juste que j’ai pris la décision d’investir en dehors de l’Europe, mais si je devais mettre de l’argent en Europe : Budapest. Donc un appartement comme ça, en plein centre-ville, 3 000 euros le mètre carré, vous comparez à ce que vous pouvez avoir en France, en Belgique ou au Québec, ou en Suisse, il y a rien de comparable. Vraiment en termes de valeur absolue, Budapest est vraiment fantastique. Beaucoup de gens viennent pour ça. Les prix ont commencé à baisser depuis, à peu près, 9 mois, un petit peu, lentement, mais sûrement c’est pour ça aussi que j’ai listé mon appartement un petit peu en dessous du prix du marché, pour être sûr que je puisse le vendre, mais les gens qui arrivent ici avec des liquidités, qui font des offres en dessous du prix de moins de 10%, moins 15% peuvent se retrouver avec des opportunités vraiment très très intéressantes. C’est vraiment pas parce que j’ai vendu, déjà je n’ai pas tout vendu, j’ai vendu juste un appartement, je ne suis pas là en train de dire : « Ah, Budapest est un mauvais marché » ; pas du tout. C’est juste qu’il faut être clair sur vos objectifs, et il y a de tout ici, donc, Benedek nous montrait un projet : peux-tu nous parler du « Rooftop project » ?
BENEDEK : Les « Rooftop projects » sont un exemple typique de ce qui se fait à Budapest, car nous avons beaucoup de bâtiments historiques et à l’époque où ils ont été construits, ils ont été construits à une hauteur inférieure que ce qui est autorisé aujourd’hui, ils vendent donc leur espace sur le toit à prix réduit. Les investisseurs peuvent acheter ces bâtiments et faire un ou deux nouveaux niveaux sur le bâtiment existant, ce qui sera un projet intéressant à revendre ou à louer pour une location à court ou à long terme. Ces appartements seront nouvellement construits, mais aussi dans un bâtiment historique, ils ont, donc, tout ce qu’il faut.
LADISLAS MAURICE : Et le projet est déjà autorisé ?
BENEDEK : Oui.
LADISLAS MAURICE : Donc ce que les gens font pas mal à Budapest, ils achètent les droits sur un toit, et ensuite font construire un étage ou deux en plus. Donc là, il parlait d’un bâtiment qui a déjà un projet comme ça en place, avec tous les permis, donc vous achetez les droits sur le toit, vous pouvez construire, donc on faisait les chiffres et on voyait qu’on pourrait, sans doute, se faire à peu près 50% de profits sur trois ans, un projet comme ça. Tu m’as aussi montré un appartement que tu as divisé en 4.
BENEDEK : Oui. Ce type de projets sont également intéressants en termes de continuer d’investir dans des biens immobiliers bien situés, peut-être pas un « triple A », mais au moins « double A », si l’on peut dire, et vous continuez à le louer, c’est juste à court terme et non à long terme. Avec ces projets, il est donc possible d’obtenir un meilleur rendement que dans le cas d’une location traditionnelle à long terme ou à court terme. Le seul inconvénient est que vous transformez l’intérieur de l’appartement, vous limitez donc le nombre de ses utilisations, alors il pourrait donc être plus difficile à le revendre, mais si vous avez également comme projet de le revendre, et que vous êtes en mesure de l’étayer avec des données historiques, je ne pense pas qu’il n’y ait des problèmes de liquidité ou de vente. Je ne vois pas beaucoup de gens qui revendent ce genre de projets, donc j’imagine qu’ils ne veulent pas vendre et qu’ils sont juste des poules qui pondent des œufs d’or.
LADISLAS MAURICE : Donc en gros, acheter un appartement de 76 mètres carrés, le couper entre 4 petits studios, et mettre ça sur Airbnb. Donc ce qu’il y a encore une fois d’intéressant avec un service comme Benedek, il faut parler anglais ou hongrois, ça c’est un peu plus compliqué. C’est que Benedek, selon ce que vous cherchez en tant qu’investissement, il peut vous trouver ce genre d’investissement. Et après, il a une compagnie qui fait des rénovations d’appartement, donc il peut vous montrer l’appartement, vous faire tous les calculs pour la rénovation, et il a aussi une compagnie qui s’occupe de gérer. Donc ensuite, il peut gérer votre appartement sur le long terme ou sur du Airbnb. Donc c’est vraiment toute la solution. Donc personnellement, quand je reviendrai à Budapest dans le futur pour refaire des investissements, parce que j’aime beaucoup cette ville, c’est juste que là j’avais d’autres priorités, j’utiliserai un service comme Benedek, en étant très clair sur mes objectifs, et après c’est lui qui court partout, qui trouve les investissements, qui fait tous les chiffres. Et, oui, il y a certains frais, mais on retrouve ses frais immédiatement, en termes de retour sur l’investissement, en payant moins cher, et avec du boulot bien fait, une analyse bien faite, donc on sait exactement ce qu’on achète. Très bien, Benedek merci beaucoup, je ne sais pas combien tu as compris ? Tu as compris quoi de ce que j’ai dit quand je parle Français ?
BENEDEK : Un peu.
LADISLAS MAURICE : Un peu. Donc faites attention à parler en français derrière son dos, c’est qu’il a l’air de comprendre un peu. Donc, si vous êtes intéressé par le marché immobilier à Budapest, j’ai écrit toute une analyse, vous pouvez la trouver ici, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers à éviter etc. toute une analyse économique aussi, et si vous êtes intéressé par les services de Benedek, il y a aussi un lien en dessous pour que vous puissiez comprendre comment il travaille, ses frais etc. Benedek, merci beaucoup.
BENEDEK : Merci beaucoup.
