Ayant passé la plus grande partie de mon “pic” Corona au Nicaragua, j’ai un faible pour ce pays. Je me souviens très bien du mois de mars 2020. Je regardais le marché immobilier de San Juan Del Sur alors que le monde était en train de s’écrouler. Les ambassades à Managua disaient à leurs citoyens de rentrer chez eux, et certaines organisaient des vols de rapatriement gratuits vers l’Amérique du Nord et l’Europe. San Juan Del Sur s’est rapidement vidé.
J’ai envisagé de prendre un vol de rapatriement gratuit, mais tout le monde dans mon pays était en confinement, et en hiver. Au Nicaragua, il faisait beau et le président Ortega avait déclaré que le Nicaragua étant un pays pauvre, il ne pouvait pas se permettre d’instaurer des confinements. Les gens ont été invités à prendre leurs propres précautions.
J’ai donc passé environ quatre mois à voyager dans tout le Nicaragua, à me faire bronzer, à profiter de plages et d’hôtels entiers pour moi tout seul, et même à m’amuser au carnaval de Bluefields, du côté caribéen du pays.
À l’époque, j’ai découvert que le marché immobilier de San Juan Del Sur était très abordable. Maintenant que je suis de retour après quelques années, peu de choses ont changé à part un développement substantiel des infrastructures et une communauté d’expatriés en pleine expansion.
Table of Contents
- Un peu de contexte sur le Nicaragua
- L’économie du Nicaragua
- Une dépréciation progressive du Cordoba nicaraguayen
- Catalyseurs pour le Marché Immobilier de San Juan Del Sur et l’économie du Nicaragua
- Une démographie très saine au Nicaragua
- Des prix beaucoup plus bas sur le marché immobilier de San Juan Del Sur que dans des destinations similaires en Amérique centrale
- L’exode continu de l’Amérique du Nord et de l’Europe
- Construction d’une grande autoroute côtière qui passe juste à côté de San Juan del Sur
- La Chine investit MASSIVEMENT au Nicaragua
- Où acheter une propriété sur le marché immobilier de San Juan Del Sur ?
- Étude de cas vidéo sur l’immobilier de qualité et abordable que l’on peut acheter à San Juan del Sur
- Calcul du ROI / taux de capitalisation pour un investissement immobilier à San Juan del Sur pour des locations à long terme
- Calcul du ROI / taux de capitalisation d’un bien d’investissement à San Juan del Sur pour des locations à court terme
- Fiscalité favorable
- Risques liés à l’investissement dans le marché immobilier au Nicaragua
- À qui s’adresse le Marché Immobilier de San Juan Del Sur ?
- Connectez-vous avec le bon agent immobilier à San Juan del Sur, Nicaragua
Un peu de contexte sur le Nicaragua
Le Nicaragua a été un point central de la guerre froide, l’Amérique et l’Union soviétique s’affrontant pour la domination du pays des années 1960 à la fin des années 1980. La guerre civile qui a opposé la gauche et la droite a plongé le pays dans la pauvreté.
La situation s’est améliorée dans les années 1990, le centre-droit remportant les élections et gouvernant jusqu’en 2007. Cette année-là, Daniel Ortega, l’un des héros de la gauche de l’époque de la guerre froide, a remporté démocratiquement les élections présidentielles. Il est resté à la tête du pays depuis lors.
Il a commencé à consolider son pouvoir en supprimant la limitation constitutionnelle des mandats et en prenant le contrôle des médias locaux. En outre, il a aligné la politique étrangère du Nicaragua sur celle de l’Iran, de la Chine, de la Russie, de Cuba et du Venezuela, un véritable affront à l’Oncle Sam.
De violentes manifestations ont eu lieu en 2018, mettant le Nicaragua sous les projecteurs.
Depuis lors, l’Occident a mis en œuvre des sanctions, le Nicaragua étant appelé membre de la « Troïka de la tyrannie » par le secrétaire d’État de l’époque, John Bolton. Les autres membres « chanceux » de la « Troïka » sont Cuba et le Venezuela.
Cela signifie que le Nicaragua est soumis à des sanctions américaines (relativement légères).
Maintenant que vous avez une compréhension de base de l’histoire récente, regardons l’économie, qui se porte bien mieux que ce que les médias occidentaux voudraient vous faire croire.
L’économie du Nicaragua
Bien que le Nicaragua reste le deuxième pays le plus pauvre de l’hémisphère occidental après Haïti, la croissance du PIB a été assez spectaculaire tout au long du règne d’Ortega, mais les manifestations, les sanctions qui ont suivi en 2018 et le Covid ont temporairement fait dérailler la trajectoire positive.
Toutefois, la situation s’est améliorée et les perspectives sont positives. Nous en discuterons en détail.
Une croissance globale satisfaisante
Des finances publiques bien gérées et résilientes
En ce qui concerne le budget de l’État, vous remarquerez que le gouvernement de gauche d’Ortega le gère mieux que la plupart des politiciens conservateurs occidentaux. Les déficits sont restés constamment inférieurs à la croissance du PIB jusqu’aux manifestations de 2018, aux sanctions qui ont suivi et au Covid. Récemment, le budget du gouvernement est devenu excédentaire. Le Nicaragua gère littéralement ses finances mieux que l’Oncle Sam, malgré les sanctions.
De manière contre-intuitive, les manifestations de 2018 ont été déclenchées par des réformes de la sécurité sociale. Le gouvernement pouvait prévoir que la sécurité sociale était sur une trajectoire insoutenable, et a donc décidé d’adopter des réformes sévères afin de protéger le système à long terme. La plupart des pays occidentaux, y compris les États-Unis, ont des systèmes de sécurité sociale défaillants, mais pratiquement aucune réforme n’est mise en œuvre ou même discutée.
Combiner une croissance décente et un excédent budgétaire est un excellent moyen de gérer le fardeau de la dette et d’assurer la souveraineté du pays, en particulier lorsqu’il est confronté à des sanctions qui rendent l’accès aux marchés des capitaux difficile et coûteux.
Le gouvernement Ortega comprend clairement la situation à laquelle il est confronté et a retenu les leçons des pays qui se trouvent dans des situations similaires.
En règle générale, les sanctions occidentales provoquent le chaos dans une économie. Toutefois, ce qui a empêché le Nicaragua d’imploser est la même chose que ce qui a empêché la Russie d’imploser : des réserves de change élevées.
Depuis 2018, le gouvernement a donné la priorité à la résilience face aux chocs extérieurs. Cela signifie des niveaux d’endettement gérables, un budget gouvernemental rigoureusement géré et des réserves de change élevées.
Une économie peu sophistiquée
Le Nicaragua importe malheureusement plus qu’il n’exporte et son économie est peu industrialisée. Les principales exportations sont des produits agricoles. Les grandes catégories d’exportation comprennent les fils et le textile, mais la valeur ajoutée locale n’est pas très importante.
Toutefois, je pense que l’économie nicaraguayenne deviendra plus sophistiquée au fil du temps grâce au développement massif des infrastructures dont nous parlerons plus tard.
Les médias occidentaux mentent sur l’état de l’économie au Nicaragua
Les médias occidentaux aiment donner l’image d’un pays qui s’effondre, qui est très pauvre et qui n’a aucune perspective tant qu’Ortega est au pouvoir.
Nous venons de jeter un coup d’œil aux chiffres réels. L’économie se porte très bien malgré toutes les pressions et les sanctions occidentales.
C’est là que réside l’opportunité d’investissement au Nicaragua ; l’écart entre la perception de l’économie du Nicaragua et l’état réel de l’économie.
Les transferts de fonds sont du pain bénit pour l’économie
Bien que cela n’apparaisse pas dans les chiffres, le principal produit d’exportation du Nicaragua est sa population.
Depuis que les démocrates ont ouvert la frontière et que le marché du travail américain est relativement fort, cela représente un coup de chance pour le Nicaragua :
- De plus en plus de Nicaraguayens tentent leur chance dans le Nord
- Les salaires ont considérablement augmenté pour les personnes à faible revenu aux États-Unis en raison de l’étroitesse du marché du travail.
- Davantage d’argent est donc transféré au Nicaragua.
Bien qu’inférieurs aux 27 % du Salvador, les envois de fonds du Nicaragua représentent 20 % du PIB. Au lieu de rester chez eux et d’être au chômage ou sous-employés, les personnes qui travaillent dur préfèrent partir aux États-Unis et expédier de l’argent. Pour l’économie nicaraguayenne, c’est très positif.
Une dépréciation progressive du Cordoba nicaraguayen
Le résultat de tous ces facteurs a été une dépréciation progressive du Cordoba nicaraguayen, ce qui permet au pays de rester compétitif. Vous remarquerez que la descente progressive est clairement gérée par la banque centrale.
La gestion de sa propre monnaie est un atout majeur. Cela ne peut être plus clair que lorsqu’on voyage au Salvador avant ou après avoir voyagé au Nicaragua. Le coût de la vie est beaucoup plus bas au Nicaragua, grâce à cette dévaluation constante. Bien que le Salvador ait de nombreux atouts, il n’est pas encore compétitif en ce qui concerne le coût des ressources pour les personnes qui souhaitent y investir, en raison de la dollarisation du pays.
Catalyseurs pour le Marché Immobilier de San Juan Del Sur et l’économie du Nicaragua
Au final, la réalisation d’un investissement immobilier à San Juan Del Sur est liée à la santé de l’économie nicaraguayenne. Voici les principaux développements qui, selon moi, seront positifs à long terme pour le marché immobilier.
Une démographie très saine au Nicaragua
Cette pyramide démographique saine fait du Nicaragua un lieu d’investissement intéressant à long terme. C’est l’un des rares pays d’Amérique latine à afficher un taux de fécondité positif de 2,3 enfants par femme, ce qui signifie une croissance démographique à long terme.
En outre, avec l’urbanisation, de plus en plus de personnes s’installeront dans des centres économiques tels que San Juan Del Sur, en particulier avec l’afflux d’investissements directs étrangers, ce qui exercera inévitablement une pression à long terme sur les prix de l’immobilier en ville et dans les zones environnantes.
Des prix beaucoup plus bas sur le marché immobilier de San Juan Del Sur que dans des destinations similaires en Amérique centrale
Le Covid a entraîné l’essor de nombreux marchés immobiliers grâce à l’afflux de Nord-Américains et d’Européens quittant leur pays pour travailler à distance, mener un mode de vie plus abordable et rechercher une plus grande liberté personnelle.
L’immobilier dans les villes du Panama, du Costa Rica et du Mexique axées sur l’expatriation a connu une forte hausse qui ne s’est pas démentie. Sur le marché immobilier de San Juan Del Sur, les prix ont chuté d’environ 30 % après les élections de 2018 et se sont consolidés depuis. Le résultat est que San Juan Del Sur est maintenant BEAUCOUP plus abordable que les destinations comparables au Costa Rica par exemple. Les prix sont presque la moitié de ce qu’ils sont de l’autre côté de la frontière. Le marché finira par rattraper cet écart et le réduire.
L’exode continu de l’Amérique du Nord et de l’Europe
Les gens quittent l’Amérique du Nord et l’Europe pour toutes sortes de raisons :
- certains veulent simplement plus de soleil et un mode de vie plus décontracté,
- d’autres veulent réduire leurs impôts et profiter des taxes très basses du Nicaragua
- d’autres veulent fuir la politique toxique de leur pays d’origine, quel que soit leur “camp”.
- certains veulent pouvoir faire l’école à la maison, ce que font de nombreux expatriés au Nicaragua
- certains veulent un mode de vie plus abordable
- certains ne veulent pas de ce qu’ils perçoivent comme des procédures médicales forcées, que le Nicaragua n’a jamais imposées.
La plupart des gens entrent dans l’une ou l’autre de ces catégories. Le fait que San Juan Del Sur dispose désormais d’une connexion internet par fibre optique change la donne. Lorsque j’étais ici en 2020, l’internet était un peu lent, mais aujourd’hui, le travail à distance n’est plus un problème.
En 2020, la plupart des expatriés à San Juan del Sur étaient des surfeurs ou des retraités. Aujourd’hui, la population est beaucoup plus diversifiée. Beaucoup de travailleurs à distance sont venus s’installer ici, ainsi qu’un grand nombre de familles, en particulier des Canadiens.
San Juan del Sur peut se targuer d’avoir deux écoles internationales et une troisième est sur le point d’ouvrir ses portes. Il s’agit là d’un avantage concurrentiel exceptionnel pour l’immobilier à San Juan del Sur.
En résumé, si vous avez des enfants et que vous souhaitez vivre au Nicaragua pour profiter du soleil, de la liberté et des faibles impôts, vous devrez choisir entre la capitale Managua (moche) et l’adorable San Juan del Sur.
Il convient également de mentionner les soins de santé, qui sont entièrement gratuits et d’une qualité tout à fait décente. Dans un monde où les soins de santé américains ruinent les gens et où le service est de plus en plus médiocre au Canada, cela constituera un autre argument de vente important pour les gens qui s’installent au Nicaragua.
Construction d’une grande autoroute côtière qui passe juste à côté de San Juan del Sur
Le gouvernement a entamé les travaux d’une autoroute côtière au cours du second semestre 2023. Cette autoroute passera par San Juan del Sur et réduira considérablement le temps nécessaire pour s’y rendre depuis le Costa Rica, ce qui devrait stimuler le tourisme.
Actuellement, les routes le long de la côte sont principalement des chemins de terre, et les gens doivent plutôt longer le lac.
Le Costa Rica étant une puissance touristique et d’expatriation, l’effet d’entraînement sera important.
Les habitants me disaient que l’autoroute serait construite dans les deux ans, mais j’étais un peu sceptique et j’ai donc loué un taxi pour aller voir le projet.
Les travaux ont commencé, c’est incontestable, mais ils en sont encore à un stade très précoce. La plupart des entreprises qui ont obtenu les contrats de construction sont locales et costariciennes, ce qui me fait penser qu’il y aura des retards.
Pour être prudent, je pense que les investisseurs immobiliers à San Juan del Sur devraient prévoir un délai de 5 ans pour ce projet spécifique avant qu’il n’ait un impact. Cela dit, la Chine est en pourparlers avec le Nicaragua pour participer au projet. Si cela devait se concrétiser, je raccourcirais alors immédiatement ce délai.
Lorsque la Chine décide de construire, elle le fait rapidement ; je l’ai constaté partout dans le monde émergent. L’implication récente de la Chine au Nicaragua est très positive pour le developement du pays.
La Chine investit MASSIVEMENT au Nicaragua
En 2021, le Nicaragua n’a eu d’autre choix que de renoncer à sa reconnaissance par Taïwan et de se tourner vers la Chine. Sous le coup des sanctions américaines, il était absurde de maintenir Taïwan, car ils avaient besoin d’un soutien géopolitique et financier.
En l’espace de trois ans, les relations avec la Chine ont progressé à un rythme effréné, le Nicaragua étant inclus dans l’initiative chinoise “Belt & Road” pour le développement des infrastructures. À ce titre, une multitude d’accords sont signés avec des entreprises privées et publiques chinoises.
La seconde moitié de 2023 a été le “dévoilement” de ce que cela signifie pour le Nicaragua :
La Chine va construire un nouvel aéroport international à Managua
La Chine a signé un accord avec le Nicaragua pour la construction d’un nouvel aéroport international, qui sera le deuxième du pays. Il sera situé près de la capitale Managua et sera construit grâce à des prêts de 400 millions de dollars de la Chine, à des conditions préférentielles. L’aéroport sera construit pour une capacité de 3,5 millions de voyageurs par an. Les travaux devraient commencer fin 2024.
La Chine va construire de nouvelles voies ferrées au Nicaragua
Il s’agira d’une véritable révolution pour la logistique nicaraguayenne. Des contrats ont été signés pour lancer les études d’ingénierie, qui seront réalisées par des entreprises chinoises, en vue de la construction de deux voies ferrées :
- La première relie Managua, Masaya et la ville historique de Granada, créant ainsi un “Grand Managua”.
- Le second chemin de fer doit relier le port de Corinto, sur la côte pacifique, à Managua et à la ville portuaire de Bluefields, dans les Caraïbes.
C’est énorme. En fait, la Chine veut créer une petite alternative au canal de Panama, dans une juridiction favorable à la Chine. Il est évident que le coût du transport sera toujours plus élevé ici qu’à travers le canal, mais ce que la Chine recherche, ce sont des alternatives et une profondeur stratégique dans la région.
Accroître l’indépendance énergétique du Nicaragua
Une usine de stockage et de regazéification de GNL/gaz entrera en service dans le courant de l’année 2024. Il s’agira du troisième terminal GNL d’Amérique centrale. Combiné à un nouveau projet hydroélectrique sur lequel les Chinois travaillent, ce projet augmentera considérablement l’indépendance énergétique du Nicaragua et réduira le coût de l’électricité, ce qui est favorable à l’industrie manufacturière.
Le Nicaragua a conclu un accord de libre-échange avec la Chine
C’est énorme. Depuis janvier 2024, le Nicaragua a conclu un accord de libre-échange avec la Chine.
Vous commencez à y voir clair ? La Chine fait du Nicaragua sa principale base économique en Amérique centrale et va y déverser des investissements. De nombreux Chinois s’installent déjà au Nicaragua et les entreprises privées chinoises se multiplient partout.
La Chine construit les infrastructures à des conditions avantageuses, rend le Nicaragua beaucoup plus résistant aux chocs extérieurs, augmente la capacité de l’économie, la rend plus indépendante sur le plan énergétique et offre des conditions préférentielles aux exportations nicaraguayennes.
Tout cela est très positif pour l’économie nicaraguayenne, contrairement à ce que les médias occidentaux veulent faire croire.
Où acheter une propriété sur le marché immobilier de San Juan Del Sur ?
San Juan del Sur et sa région sont absolument magnifiques, mais les quartiers sont tous très différents. Où acheter ? Cela dépend de ce que vous recherchez.
Ayant passé beaucoup de temps à San Juan del Sur, voici comment je décompose les quartiers.
Acheter un bien immobilier dans le “Centro”, San Juan del Sur
C’est dans le centre de la ville que se déroule la majeure partie de l’action. C’est là que vous trouverez toutes les jolies boutiques, la plupart des restaurants, des magasins, des services et quelques bars. C’est très animé tout au long de la journée. Il est important de noter que c’est là que la demande locative est la plus forte. Si votre objectif est un taux d’occupation élevé, c’est là qu’il faut investir. Le problème est qu’il n’y a pas grand-chose à vendre.
Cependant, le Centro commence à changer. La plupart des bâtiments du Centro ont un ou deux étages. La municipalité autorise la construction d’immeubles de trois étages maximum. Il est donc inévitable, et cela commence déjà à se produire, que des étages supplémentaires soient construits, ce qui augmentera la capacité d’accueil du Centro.
Davantage de personnes vivront ici. Davantage d’entreprises ouvriront leurs portes. San Juan del Sur sera de plus en plus une véritable ville plutôt qu’un grand village. D’ores et déjà, le prix des vieilles maisons s’élève à 1 000 dollars le m2 ou 90 dollars le pi2 de terrain.
“Bruyant / Loud”
C’est dans ce quartier que se trouvent la plupart des boîtes de nuit. Il n’y a pas de problème pendant la journée, mais la nuit, surtout le week-end, le bruit peut devenir très fort. Si vous vivez ici et que vous aimez faire la fête, c’est parfait, mais pour les locations, vous recevrez de mauvaises critiques en raison du bruit si vous n’avez pas les clauses de non-responsabilité appropriées, ou vous attirerez une foule de fêtards. Il faut donc en être conscient avant d’acheter dans ce quartier.
“Les collines de San Juan del Sur / San Juan del Sur Hills”
Cette zone offre des vues imprenables et se compose de quelques lotissements fermés haut de gamme. Les terrains ont des vues imprenables. Ce n’est pas un mauvais choix pour une plus-value à long terme. Le seul inconvénient est que vous n’aurez pas de vue sur le coucher du soleil en raison de l’orientation des lots.
“Spéculation”
Cette zone ne présente aucun intérêt à l’heure actuelle et est relativement bon marché. Mais du point de vue des spéculateurs, le développement ici est inévitable car il est à distance de marche du Centro qui se développera inévitablement et sera envahi.
Barrio Las Delicias “un coût de la vie très abordable”
Ce quartier n’a rien de particulier, si ce n’est qu’il se trouve à une courte distance en voiture de la ville et qu’il reste très abordable. C’est encore un quartier très local, mais de plus en plus d’étrangers s’y installent parce qu’il est agréable, bien situé et surtout très abordable. La nouvelle autoroute passera également par là. Je m’attends à des plus-values dans cette zone.
“Locaux”
Ce quartier est presque exclusivement peuplé de locaux, et très peu d’étrangers s’y installent. Il est inutile de s’intéresser à ce quartier alors que le Barrio Las Delicias est si abordable et agréable.
Acheter des biens immobiliers à La Talanguera, San Juan del Sur
Voici “l’autre côté” de San Juan del Sur. Sur la carte, cela semble très proche, juste de l’autre côté de la rivière, mais il y a un hic :
- Oui, c’est proche de la ville. On peut s’y rendre à pied en passant par la plage ou à vélo lorsque la rivière est basse.
- Sinon, il faut faire le tour de la ville en voiture, ce qui prend environ 10 minutes ou un trajet en taxi à 5 $.
À long terme, la municipalité prévoit de relier les deux parties de la ville par le développement d’infrastructures, ce qui serait très appréciable, mais il est impossible de fixer une date.
Actuellement, à l’exception des quelques propriétés en bord de mer, les prix sont inférieurs à ceux du Centro, mais je m’attends à ce qu’ils augmentent avec le temps. Il s’agit d’un quartier haut de gamme où les familles aisées de Managua possèdent des maisons de vacances.
Pacific Marlin, San Juan del Sur
Il s’agit d’un projet emblématique sur la colline de Jésus. On y trouve des maisons de luxe, avec une vue imprenable sur le coucher du soleil. Certains des biens immobiliers les plus chers de San Juan del Sur se trouvent ici. Vous n’obtiendrez pas de ROI en louant des propriétés ici. Il s’agit d’un choix de lifestyle qui ne coûte qu’une fraction de ce qu’il coûterait dans la région voisine du Costa Rica.
Étude de cas vidéo sur l’immobilier de qualité et abordable que l’on peut acheter à San Juan del Sur
Natalie, mon agent immobilier à San Juan del Sur, m’a montré cette très belle maison, située à quelques kilomètres de la ville, avec une vue imprenable sur la mer et une piscine à débordement. C’est le type de maison que les expatriés et surtout les familles recherchent lorsqu’ils s’installent au Nicaragua.
Calcul du ROI / taux de capitalisation pour un investissement immobilier à San Juan del Sur pour des locations à long terme
Ce condo de 2 chambres à coucher et 2 salles de bains est situé dans une résidence fermée bien entretenue à La Talanguera, avec un accès direct à la plage. Il est proposé au prix de 190 000 $ et comprend tous les meubles. Cependant, si je devais acheter, je suis sûr que je pourrais le négocier à 190 000 $, y compris les frais de notaires, ou moins.
| Prix | $190,000 |
| Frais de notaires de 6.5% | $12,350 |
| Prix maximum négocié AVEC frais de notaire | $190,000 |
| Revenus bruts ($1300 * 12) | $15,600 |
| Revenus @ 90% d’occupation | $14,040 |
| Gestion immobilière 100 $ par mois | $1,200 |
| Commission sur la recherche de locataires (10%) | $1,404 |
| Frais d’entretien | $750 |
| HOA, assurance, taxe foncière @ 450 $ par mois | $5,400 |
| Coûts annuels totaux | $8,754 |
| Prix total tout compris | $190,000 |
| Revenu annuel net | $5,286 |
| Rendement locatif net / taux de capitalisation | 2.8% |
Il est clair qu’il ne s’agit pas d’une location à long terme particulièrement intéressante. En revanche, le prix est très attractif en termes de lifestyle. Un appartement similaire au Costa Rica, avec piscine et accès direct à la plage, serait beaucoup plus cher. Faisons maintenant les comptes de cette propriété de San Juan del Sur sur Airbnb.
Calcul du ROI / taux de capitalisation d’un bien d’investissement à San Juan del Sur pour des locations à court terme
| Prix | $190,000 |
| Frais de notaire de 6.5% | $12,350 |
| Prix maximum négocié AVEC frais de clôture | $190,000 |
| Haute saison mi-décembre – fin avril 200 $ par nuit à 60 % d’occupation | $16,200.00 |
| Basse saison mai – mi-décembre 150 $ par nuit à 50 % d’occupation | $16,875.00 |
| 20% de réduction en moyenne pour les séjours prolongés | $6,615.00 |
| Revenus bruts | $26,460.00 |
| Gestion immobilière 100 $ par mois | $1,200.00 |
| Commission sur la recherche de locataires (20%) | $5,292.00 |
| Frais d’entretien | $1,000.00 |
| Frais de copropriété, assurance, taxe foncière @ 450 $ par mois | $5,400.00 |
| Électricité 250 $ par mois | $3,000.00 |
| Internet | $500.00 |
| Total des coûts annuels | $16,392.00 |
| Prix total | $190,000.00 |
| Revenu annuel net | $10,068.00 |
| Rendement locatif net / taux de capitalisation | 5.30% |
Les rendements sont nettement meilleurs pour les locations à court terme. Ce qu’il est important de noter ici, c’est la réduction de 20 % pour les locations à la semaine et au mois. Les agents immobiliers sont prompts à souligner les tarifs élevés des locations à la journée, mais la réalité du marché immobilier de San Juan del Sur est qu’une grande partie des clients/locataires réservent pour quelques semaines ou quelques mois. De généreuses remises sont généralement accordées à ces locataires.
Fiscalité favorable
En tant que membre de la “Troïka de la Tyrannie” socialiste, le Nicaragua taxe ses citoyens beaucoup moins que les pays occidentaux prétendument libres. La caractéristique la plus intéressante est que le Nicaragua a un système fiscal territorial. Cela signifie que le Nicaragua impose les résidents UNIQUEMENT sur les revenus provenant du Nicaragua.
Supposons donc que vous viviez au Nicaragua et que vous disposiez d’un revenu exonéré d’impôt au Panama. Vous n’aurez rien à payer aux autorités fiscales nicaraguayennes.
Autres caractéristiques fiscales :
- Impôt sur le revenu des sociétés d’environ 30 %.
- Taux progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques allant jusqu’à 30 %, les non-résidents ne payant que 15 % sur les revenus d’origine nicaraguayenne (y compris les revenus locatifs).
- Impôt sur les plus-values de 10 %.
- Impôts fonciers minimes
Ainsi, si le Nicaragua n’est pas un pays à faible taux d’imposition, les chiffres ne sont certainement pas exorbitants. En outre, l’aspect territorial peut s’avérer extrêmement avantageux avec une planification fiscale appropriée.
Risques liés à l’investissement dans le marché immobilier au Nicaragua
Évidemment, il y a des risques. Comme partout sur la côte pacifique de l’Amérique centrale, les tsunamis et les tremblements de terre sont un risque. Si vous voulez atténuer ce risque, optez pour des maisons dans les collines qui ont été récemment construites selon les normes sismiques.
Il existe également des risques économiques et politiques si les États-Unis parvenaient à fomenter un chaos interne au Nicaragua.
Ce n’est pas pour rien que l’immobilier au Nicaragua est vendu au rabais, mais j’ai le sentiment que les risques sont largement surestimés par les gens.
À qui s’adresse le Marché Immobilier de San Juan Del Sur ?
Les investisseurs qui espèrent des rentrées d’argent importantes devraient rester à l’écart du marché immobilier de San Juan del Sur. Ce n’est pas le cas. Je pense que San Juan del Sur est beaucoup plus approprié :
- Les investisseurs qui visent une plus-value à long terme. Ces biens immobiliers sont parmi les plus abordables d’Amérique centrale, de la côte pacifique et des villes d’expatriés. L’amélioration des infrastructures et des liaisons avec le Costa Rica aura un effet d’entraînement.
- Des gens qui veulent vraiment vivre à San Juan del Sur. C’est une évidence, car le système fiscal territorial leur permettra d’économiser beaucoup d’argent. C’est là que se trouve le véritable retour sur investissement. Certes, la vie est abordable et agréable, mais les avantages fiscaux sont considérables.
- Les personnes qui souhaitent vivre à temps partiel à San Juan del Sur. San Juan del Sur est un lieu de vie idéal au niveau de l’immobilier. De plus, vous pouvez facilement louer votre propriété lorsque vous êtes absent, ce qui couvrira largement les frais courants. Entre-temps, vous disposez d’un bien immobilier de bonne valeur à l’étranger, avec de bonnes perspectives de croissance du capital.
- Les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille en s’éloignant d’un portefeuille centré sur l’Occident.
Personnellement, j’aime bien. J’ai laissé ma procuration à mon avocat spécialisé dans l’immobilier au Nicaragua et Natalie me préviendra lorsqu’une affaire correspondra à mes attentes.
Connectez-vous avec le bon agent immobilier à San Juan del Sur, Nicaragua
Natalie est originaire de Pennsylvanie et vit au Nicaragua depuis près de 20 ans. Elle est mariée à un nicaraguayen et connaît très bien le marché immobilier de San Juan Del Sur. Elle sera en mesure de vous aider pour tous vos besoins immobiliers à San Juan del Sur et dans ses environs.
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