Je me suis rendu plusieurs fois à Bogota, la capitale colombienne animée qui compte plus de 10 millions d’habitants. En 2021, j’ai réalisé avec mon ami Arcesio une vidéo montrant un investissement typique dans un logement étudiant. Les chiffres n’étaient pas particulièrement attrayants. Cependant, il existe des opportunités dans les unités multifamiliales Airbnb.
Bogota souffre d’une offre excédentaire d’unités individuelles à vendre et le marché immobilier ne se porte pas très bien. Toutefois, comme il s’agit d’un marché à faible liquidité avec un accès difficile aux prêts hypothécaires, si vous arrivez avec une quantité décente de liquidités, vous pouvez faire des affaires intéressantes.
Arcesio et moi avons étudié les chiffres d’un projet intéressant, qui est déjà autorisé (ce qui n’est pas une mince affaire). Il s’agit essentiellement d’acheter une maison, de la démolir et de construire un immeuble multifamilial complet composé de 16 Airbnbs et de deux commerces de détail.
La mise de fonds totale est raisonnable, environ 650 000 dollars, et l’investisseur peut s’attendre à des rendements nets à deux chiffres avant impôt sur le revenu.
Voilà le Pouvoir du Capital
Bogota, avec une classe moyenne importante d’investisseurs qui aiment généralement investir dans l’immobilier, est inondée de petits immeubles d’investissement que les locaux peuvent se permettre d’acheter sans effet de levier.
Cependant, en raison de ce manque relatif de capitaux facilement disponibles, si vous investissez des sommes plus importantes dans des investissements purs, vous pouvez vous attendre à des rendements plus élevés. Vous pouvez également lire mon rapport écrit sur l’investissement dans l’immobilier à Bogota ou prendre contact avec Arcesio.
Personnellement, je suis en train d’acheter un appartement penthouse à Medellin avec un partenaire. Je vous donnerai des nouvelles à ce sujet à une date ultérieure.
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Transcription de “Des rendements à deux chiffres à Bogota pour les batiments Airbnb”
Bonjour ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur.
Aujourd’hui on va faire une étude de cas d’un bâtiment entier que l’on peut acheter à Bogotá. Pour donner un peu d’information de background, je vais à Bogotá de manière régulière et il y a à peu près an et demi j’avais fait une vidéo avec Arcesio qui est un ami colombien que j’avais rencontré en Hongrie il y a quelques années et qui est un agent immobilier à Bogotá et on avait fait une étude de cas sur un investissement immobilier typique à Bogotá.
Ce que les gens aiment bien faire souvent c’est acheter un appartement dans les quartiers étudiants et le louer à des étudiants et on avait fait tous les chiffres et les rendements étaient vraiment faibles et aussi de manière générale quand on achète un appartement et qu’on le loue sur le long terme les rendements ne sont pas très bons. Aussi sur Airbnb si on achète juste un appartement de manière individuelle les rendements ne sont pas forcément intéressant que ça parce qu’il n’y a pas mal de concurrence. Par contre on a fait une étude de cas pour un bâtiment entier.
Construire un bâtiment Airbnb a Las Galerias à Bogota
Le projet ce serait d’acheter une vieille maison dans le quartier de Galerias détruire la maison et construire un nouveau bâtiment entier avec 16 appartements Airbnb et deux magasins qu’on pourrait louer. Le projet c’est dans Galerias, on avait regardé un endroit spécifique parce qu’il y a déjà un permis pour ce bâtiment.
Explication des estratas en Colombie
Le quartier de Galerias c’est à côté de Chapinero ce n’est pas un mauvais quartier, ce n’est pas le meilleur non plus mais c’est assez central en matière d’estratas c’est quatre, en Colombie un système d’estratas c’est la classification des quartiers un c’est les quartiers les plus pauvres, six ce sont les quartiers les plus riches et en fait tous les coups d’eau, d’électricité et d’impôts tout ça sont calculés sur la base de votre estrato donc plus le estrato est bas moins vous payez plus il est élevé plus vous payez en gros c’est un peu du socialisme.
Ça c’est un estrato quatre c’est un quartier qui est décent ce n’est pas les quartiers les plus luxueux mais c’est un quartier qui se respecte et aussi des frais ne sont pas trop élevés. Ce qui est intéressant dans ce quartier d’un point de vue investissement c’est qu’il y a le stade national juste à côté donc quand l’équipe colombienne de foot joue c’est juste à côté et aussi la plus grosse Arena pour les concerts, tous les evens pour tout ça. Quand vous avez un artiste américain chanteur américain qui débarque c’est forcément ici, il y a toujours de la demande locale en fait pour louer dans des Airbnb dans ce coin-là.
Étude de cas détaillée avec tout les chiffres
On a fait tous les chiffres en détail, acheter le terrain et construire le bâtiment ça coûtera à peu près $600,000 après on a ajouté $50,000 pour les meubles pour toutes les autres finitions etc. parce que, ce qu’on voudrait faire un toit qui est sympa peut être avec un jacuzzi un barbecue des chaises des tables d’un endroit où les gens peuvent passer un peu de temps. C’est que les gens ne font pas ça assez à Bogotá. Ils le font un peu plus en Medellín ; bon le temps est meilleur à Medellín qu’à Bogotá mais la réalité c’est que quand on fait du Airbnb on vend aussi un peu un life-style. Même si on a un jacuzzi que personne ne va utiliser les gens vont payer plus et seront prêts à louer cet appartement plus facilement parce qu’il y a un jacuzzi y a tout ça.
Ils ont l’impression de vivre un peu plus dans du luxe même s’ils n’utilisent pas le toit avec tout ce qu’il y a mais d’un point de vue Airbnb c’est vraiment important ce genre de petit détail ça coûte pas forcément très cher mais c’est ce qui fait qu’on se différencie de la concurrence et qu’on peut avoir de meilleurs rendements et un meilleur taux d’occupation.
On se demandait en termes du prix par nuits : en fait c’est 16 appartements de 23 m², ils sont petits. C’est sur cinq étages et sur trois des étages la hauteur de plafond et de 4,20 on pourrait rajouter une mezzanine pour mettre plus de lit pour plus d’espace ou un peu plus cher.
Là on a pris vraiment les chiffres conservateurs on s’est dit qu’on ne va pas construire la mezzanine alors que bon on le ferait sans doute pour avoir des chiffres vraiment très conservateurs pour ne pas s’emballer. On est parti avec $25 par nuit donc on a analysé sur Airbnb un peu tous les prix dans le coin $25 par nuit c’est raisonnable. C’est ceux à quoi on pourrait s’attendre avec un taux d’occupation de 75%. ça nous donne un revenu brut d’à peu près $110000 par an et aussi on aurait presque $5000 de revenus par an avec les deux magasins en dessous.
En termes de frais de gestion donc puisque c’est un bâtiment entier on pourrait trouver une entreprise pour gérer ça et on pourrait sans doute avoir 15%, parce que c’est un bâtiment entier. Typiquement c’est plutôt 20% mais là 15% puisqu’on leur donne un bâtiment entier. Une taxe foncière d’un peu plus de $4000 par an : les taxes foncières ne sont pas très chères en Colombie et en termes de d’Internet, d’eau, d’électricité et de gaz on a calculé à peu près $45 par appartement par mois un peu plus de $8,000 par an.
Après on s’est dit que ce serait pas mal d’avoir un garde la nuit. Ce n’est pas forcément nécessaire on pourrait sans doute faire sans mais bon c’est quand même mieux de faire ça d’avoir un garde la nuit. À Bogotá bon les gens disent que c’est très dangereux en réalité ce n’est vraiment pas si dangereux que ça mais bon ils faut quand même faire attention surtout que ce serait le plus beau bâtiment dans la rue forcément c’est un peu un target. On prendrait sans doute juste un garde la nuit ça coûterait à peu près $8,000 par an et en terme de frais d’entretien à peu près $4,000 par an puisque le bâtiment serait neuf il y a encore des garanties etc.
Pour les frais de nettoyage : puisque les gens sur Airbnb on les fait payer le nettoyage à chaque fois qu’ils partent, ça c’est $25 quand on calcule c’est $25 la nuit et les frais qu’ils paieraient en plus pour nettoyer leur appartement ça nous aiderait à couvrir en fait les parties en commune.
Plus values limitées à Bogota
On arrive à un revenu net à peu près 72,000 dollars sur un investissement de $650,000 ça nous donne un rendement net de 11%.
Il faut dire que c’est quand même assez intéressant par contre est-ce que ce serait le genre d’investissement où je me dirais que je vais faire des plus-values très intéressantes personnellement je ne le vois pas d’un point de vue macro, je ne vois pas le marché de Bogotá immobilier comme un marché en plein boom avec beaucoup de demandes et pas assez de construction etc.
C’est donc en matière de plus-value. Par contre d’un point de vue micro deux choses : un c’est un quartier qui s’améliore un peu il y a peut-être un petit peu de plus-value de ce côté-là et deuxièmement il y a toutes les mezzanines sur trois étages qu’on pourrait construire et qui nous aiderait non seulement à avoir un meilleur rendement, mais aussi si on devait revendre les appartements de manière individuelle ce qu’on peut puisqu’on est dans ce cas là où on est quasiment le promoteur immobilier puisqu’on construit le bâtiment entier qu’après on pourrait revendre des appartements individuels avec une mezzanine il y aurait une plus-value de ce côté-là.
La thèse pour un investissement comme ça c’est cash le flow qui est très bon le rendement est très bon potentiellement un petit peu de plus-value d’un point de vue du quartier certainement une plus-value parce qu’on peut faire des mezzanines et qu’on peut vendre les appartements de manière individuelle si on ne voulait alors qu’on a construit un bâtiment entier donc là il y a certainement des plus-values qui devraient être quand même positives même si le peso baisse faut prendre ça en compte les pesos et toujours en baisse mais bon là ces deux points devraient nous aider à avoir une plus-value positive et aussi surtout ce qui a d’intéressant c’est qu’on rentre dans un marché un peu local ici.
Ce n’est pas un investissement où on target que des étrangers un peu comme ce qu’on voit à Medellín, là on aurait aussi des clients étrangers mais ce serait surtout une clientèle locale ça c’est plus un jeu sur l’économie locale en Colombie.
Il y a forcément un peu moins de volatilité dans un investissement comme ça que quand on target que des étrangers comme à Medellín. C’est vraiment un investissement très différent après ce qu’il a vraiment d’intéressant c’est qu’on a le contrôle ça c’est important.
Copropriétés en Colombie
Les copropriétés en Colombie sont bien gérées de manière générale vraiment très bien gérée. Il y a des règles il faut suivre les règles, on ne peut pas tout d’un coup décider de faire un Airbnb dans une copropriété où ce n’est pas possible etc. Là vraiment en ayant un bâtiment entier on a vraiment le contrôle de ce qu’on peut faire si tout d’un coup il devait bannir Airbnb etc.
Là on pourrait réincorporer ce bâtiment dans une entreprise de tourisme par exemple. Vraiment avoir le contrôle entier d’un bâtiment ça vaut quelque chose et en plus on a de bons rendements. Ça c’est un peu la thèse d’un investissement comme ça.
Personnellement j’ai investi plutôt à Medellín mais je comprends pourquoi certaines personnes pourraient préférer investir à Bogotá c’est un cas qui est très différent c’est un marché qui est très différent mais y a de la demande y a quand même des choses à faire quand on n’a pas mal de capitaux à investir, mais sur juste un appartement simple je trouve que le marché est beaucoup plus intéressant Medellín qu’à Bogotá.
Si vous êtes intéressé par ce genre de projet ou même si vous voulez acheter un appartement pour vous-même ou pour investir juste un seul appartement comme vous voulez. Pas mal de gens en fait aiment bien vivre à Bogotá quelques mois de l’année et louer leur appartement le reste de l’année plutôt que Medellín parce que Bogotá est quand même un peu mieux connecté en matière de l’aéroport c’est une ville qui est plus grosse 10 millions plutôt qu’à peu près 2 millions il y a plus opportunité de sortie de restaurants etc. surtout n’hésitez pas à contacter Arcesio il est colombien il a fait son MBA aux États-Unis en immobilier. Il travaille dans l’immobilier depuis plus de 10 ans à Bogotá. Il saura vraiment pouvoir vous aider avec tout ça.
Vous verrez un lien en dessous avec comment contacter Arcesio et un autre lien où j’ai fait une analyse entière du marché immobilier à Bogotá et si vous êtes intéressé aussi une analyse entière du marché à Medellín.
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