Cet article aborde les raisons pour lesquelles Izmir peut être une destination intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier turc. J’ai passé beaucoup de temps à Izmir, où j’ai moi-même investi dans l’immobilier.
Nous allons aborder les points suivants dans cet article :
- Pourquoi investir dans l’immobilier à Izmir ?
- Les arguments contre un investissement immobilier à Izmir.
- Le marché immobilier à Izmir
- Quels sont les quartiers dans lesquels il est possible d’investir à Izmir ?
- Un exemple concret d’investissement immobilier à Izmir
- Conclusion – à qui s’adresse un tel investissement ?
- Comment procéder pour investir dans l’immobilier à Izmir ?
1. Pourquoi faire un investissement immobilier à Izmir ?
Izmir est une très grande ville dont l’économie est diversifiée.
Izmir est une ville de 3 millions d’habitants, dont la population augmente d’environ 1% par an.
C’est également la troisième plus grande économie de Turquie après Istanbul et Ankara.
Tout comme Istanbul est diversifiée, Izmir l’est aussi. Mais contrairement à Antalya et Bodrum, elle n’est pas fortement dépendante du tourisme. L’économie régionale d’Izmir se compose de 30 % d’industrie, 23 % de commerce et de services connexes, 13 % de transport et de communication et près de 8 % d’agriculture.
Izmir est située dans une région qui a beaucoup à offrir
La ville d’Izmir proprement dite n’accueille pas beaucoup de tourisme international, les touristes préférant la ville voisine de Cesme et les nombreuses villes pittoresques de la Mer Égée. À proximité, on peut visiter la ville antique d’Éphèse, ainsi qu’un sanctuaire où la Vierge Marie aurait passé ses dernières années.
C’est une région du monde absolument magnifique. Izmir est une colonie organisée reconnue depuis 3 000 ans (!!). Les hommes se sont battus et se sont entretués pendant des milliers d’années pour avoir cette terre. Toute cette région est vraiment précieuse et riche en histoire.
La plupart des touristes qui visitent Izmir, la ville, sont des locaux. Ce n’est pas une destination balnéaire, car le moteur de l’économie d’Izmir est son très grand port. Il n’y a pas de plage à Izmir, bien qu’il y ait une promenade très agréable le long de toute la côte de la ville. Pour aller à la plage, il faut sortir de la ville et se rendre dans les villages et villes avoisinants.
Les touristes locaux sont généralement des laïcs turcs, qui apprécient l’ambiance décontractée et non religieuse de la ville. Une grande partie de la population d’Izmir vivait en Grèce avant que des échanges de population aient lieu entre les deux pays. Il reste encore quelques minorités de l’ancien temps, lorsque les Grecs, les Arméniens et les Juifs étaient des minorités importantes. Leur nombre a diminué, mais la ville est encore parsemée de belles églises orthodoxes, catholiques et même anglicanes actives, ainsi que de nombreuses synagogues actives.
Izmir offre un marché cible très différent de celui d’Antalya pour les investisseurs immobiliers. Vous ne vous adresserez pas à un tourisme de masse centré sur les Russes et les habitants du Moyen-Orient, mais plutôt à des investisseurs immobiliers :
- Tourisme local
- Voyages d’affaires locaux
- Les digital nomads hors des sentiers battus, attirés par les prix abordables et les bonnes infrastructures d’Izmir, qui veulent vivre parmi les locaux.
- Tourisme médical
J’ai passé pas mal de temps à Izmir, et je ne parle pas un mot de turc. Les gens ne sont pas habitués aux étrangers et n’essaient pas forcément de vous arnaquer, ce qui est beaucoup plus courant dans les hauts lieux du tourisme. Cela étant dit, l’anglais est très peu parlé.
Izmir offre un bien meilleur rapport qualité-prix
À bien des égards, Istanbul est un marché plus attrayant car il remplit toutes les conditions (économie diversifiée, tourisme en provenance du monde entier, demande locale et tourisme à l’année). Toutefois, Izmir offre un très bon rapport qualité-prix. Par exemple, 100 000 dollars vous permettent d’acquérir une propriété de niveau B à Istanbul, mais de niveau A à Izmir.
De plus, Antalya est toujours à un drame géopolitique près et risque de rester vide pendant quelques mois, alors qu’Izmir, plus stable, n’est pas confrontée à une telle dynamique. La construction est également beaucoup plus limitée à Izmir, et les lois de zonage plus strictes qu’à Antalya.
Pour être clair, Izmir est un jeu sur la valeur. Avec un budget limité, vous pouvez devenir propriétaire d’un bel appartement dans un quartier de choix d’une ville dynamique de 3 millions d’habitants, avec des vues imprenables, à une heure de route de l’une des plus belles régions du monde.
Parce qu’il y a peu d’acheteurs étrangers pour l’instant
Soyons clairs, la proposition de valeur fondamentale d’Izmir en tant que destination d’investissement est qu’il ne s’agit PAS d’Istanbul ni d’Antalya/Alanya/Bodrum où les étrangers concentrent leurs investissements immobiliers en Turquie.
Il n’y a rien d’intrinsèquement mauvais dans ces destinations. Le problème principal est qu’il est devenu plus difficile de trouver des biens immobiliers ayant un bon rapport qualité/prix dans les quartiers centraux de ces villes en raison de la forte demande locale et internationale. Le programme de citoyenneté par investissement du pays, bien qu’il ait récemment été porté à 400 000 dollars, a été un succès absolu auprès des personnes fortunées à la recherche d’un plan B dans un monde de plus en plus incertain. Le marché a également été influencé positivement par l’afflux d’argent russe en Turquie, qui cherche à se diversifier par rapport à son économie, et par le fait que la plupart des pays occidentaux sont fermés aux investissements russes.
Les principaux acheteurs étrangers de biens immobiliers turcs sont principalement des Arabes, des Iraniens, des Russes et des Chinois. Ce sont des gens qui, culturellement, aiment les “marques”, d’où l’accent mis sur ces zones centrales.
La ville d’Izmir elle-même n’a pas vraiment connu d’investissements immobiliers de la part des étrangers. Lorsque je me suis promené dans les agences immobilières locales à la recherche d’une propriété, les agents étaient très surpris d’avoir affaire à un Occidental. Personne n’aurait été surpris à Istanbul.
En outre, il est très révélateur que, le mois précédent le relèvement du seuil de citoyenneté turque par investissement de 250 000 à 400 000 dollars, les gens couraient comme des poules sans tête dans les quartiers centraux d’Istanbul et d’Antalya dans l’espoir d’acheter des biens immobiliers conformes à la CBI (vendeur turc, pas de problèmes fiscaux), et une prime de près de 20 % est apparue entre les biens conformes à la CBI et les biens non conformes à la CBI.
Aucune prime de ce type n’est apparue à Izmir. Les vendeurs locaux étaient à peine conscients du fait que la limite du CBI était portée à 400 000 dollars.
Izmir est très bien desservi
Bien sûr, les aéroports d’Istanbul et d’Antalya proposent des liaisons plus diversifiées, mais l’aéroport d’Izmir, tout nouveau, est également très bien desservi. Il propose des vols vers toutes les grandes villes d’Europe, à destination des touristes et de la diaspora turque, ainsi que vers la plupart des grandes villes du Moyen-Orient. https://adnanmenderesairport.com/en-EN/
Il existe également plusieurs vols par heure vers Istanbul, à une heure de vol à peine, pour 30 à 40 dollars l’aller simple.
Je voyage assez souvent entre Istanbul et Izmir, et cela ne pose absolument aucun problème.
2. Inconvénients d’un investissement immobilier à Izmir
Rendements locatifs plus faibles sur le marché à long terme
Dans le centre d’Istanbul, il n’est pas trop compliqué de trouver des locataires qui sont prêts à payer des loyers en USD. Légalement, les loyers doivent être fixés en lires turques, mais vous pouvez signer un accord parallèle en USD. Il n’est pas exécutoire devant les tribunaux locaux, mais de nombreux étrangers en acceptent le principe.
Ce type d’arrangement n’est pas possible à Izmir, car le marché des locataires étrangers à long terme est beaucoup plus restreint. Le marché local de la location à long terme à Izmir est très liquide, grâce à une forte démographie, mais attendez-vous à recevoir des rendements bruts de 3%-4%, ce qui n’est pas particulièrement intéressant. Le jeu ici est Airbnb.
Les rendements d’Airbnb sont en fait plutôt corrects. Ici, il est important de comprendre la différence entre les marchés cibles par ville :
- Istanbul : tourisme international et affaires tout au long de l’année, principalement des revenus en USD.
- Antalya : Tourisme international saisonnier, principalement des revenus en USD.
- Izmir : Tourisme local saisonnier, affaires tout au long de l’année, tourisme international sporadique, tourisme médical et digital nomads – revenu 50/50 TL/USD. Mais plus USD si votre propriété est haut de gamme.
Dans l’ensemble, les rendements Airbnb à Izmir sont assez similaires à ceux d’Istanbul, la différence étant que les prix des propriétés attractives sont beaucoup plus bas, et qu’il est beaucoup plus facile de percer sur le marché Airbnb local car la concurrence n’est pas très professionnelle. Continuez à lire cet article pour voir une étude de cas d’un investissement Airbnb à Izmir.
Tremblements de terre
Ce problème se pose dans toute la Turquie. Mais Izmir a connu un nombre considérable de tremblements de terre, le dernier en date étant celui de 2020, au cours duquel 700 bâtiments d’Izmir ont été détruits ou gravement endommagés.
Toutefois, les nouvelles constructions sont soumises à des réglementations strictes et l’assurance contre les tremblements de terre est obligatoire, de sorte que la crainte de l’impact d’un tremblement de terre est probablement plus grande que l’impact potentiel réel, mais il s’agit néanmoins d’une zone sismique.
La situation économique générale de la Turquie
Je ne m’étendrai pas ici sur le sujet, car cela nécessiterait un long essai universitaire. Mais pour l’essentiel, la monnaie turque s’est effondrée en raison d’un déficit de la balance courante et de faibles réserves de change. Le gouvernement central s’efforce de résoudre ce problème depuis de nombreuses années, en mettant en place de nombreux plans pour développer les sources d’énergie du pays, devenir une plaque tournante du commerce de l’énergie dans la région grâce aux pipelines, et développer son secteur agricole. Les importations d’énergie et de denrées alimentaires sont les deux maillons faibles de la balance courante du pays,
Malheureusement, après des années de sous-investissement international dans le secteur de l’énergie, en raison de la priorité accordée par l’Occident aux préoccupations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG), et de l’auto-sanction de l’Occident vis-à-vis du pétrole russe, les marchés de l’énergie connaissent le chaos et les pénuries de la chaîne d’approvisionnement. La Turquie, comme c’est le cas de nombreux pays en développement, subit les conséquences de ces hausses de prix.
La Turquie est restée neutre entre la Russie et l’Ukraine, et a même réussi à être considérée comme un intermédiaire entre les deux. Il en résulte de meilleurs accords commerciaux pour l’énergie en provenance de Russie et pour les céréales en provenance d’Ukraine. Les Turcs font ce qu’ils doivent faire pour défendre leur intérêt national,
Cependant, la réalité reste que l’inflation est à deux chiffres, ce qui stimule également le marché immobilier local, car les gens recherchent des actifs solides.
En outre, la situation géographique de la Turquie en fait un point chaud de pressions, de manœuvres et d’intrigues géopolitiques. Des chocs externes négatifs sont toujours possibles dans une région qui compte de nombreux voisins hostiles.
Je pense qu’il ne faut pas tout miser sur la Turquie, comme il ne faut pas tout miser sur n’importe quel pays. Soyez simplement conscient des risques.
3. Le marché du logement à Izmir
Les prix au m2 à Istanbul sont environ 40 % plus élevés qu’à Izmir, bien qu’Izmir ait connu une croissance marginale plus importante depuis 2017.
Ces chiffres paraboliques sont assez fous à regarder. Mais le logement en Turquie a suivi la dévaluation de la lire, avec des prix qui ont en fait augmenté en dollars. L’immobilier a joué son rôle de couverture contre l’inflation, ce qui est plus facile dans un marché à faible taux d’hypothèque comme la Turquie.
La majeure partie du marché turc, en particulier dans les quartiers les plus agréables, est basée sur des transactions en espèces. Les hypothèques sont rarement utilisées. Les prix sont même fixés / indexés sur le dollar dans certaines régions, car les acheteurs sont soit des étrangers, soit des Turcs locaux disposant de revenus en dollars. La Turquie étant une puissance exportatrice, de nombreux Turcs fortunés gagnent la majeure partie de leur argent en devises fortes, et non en lires. Cela crée une distorsion (positive) et une couverture naturelle saine dans certains quartiers.
4. Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Izmir ?
Karşıyaka
L’ “autre côté” d’Izmir. C’est la partie nord de la baie d’Izmir, facilement accessible depuis le côté traditionnel d’Izmir en train urbain ou en ferry (superbes vues). Traditionnellement, c’est là que les riches Izmirites avaient leurs résidences d’été. C’est un quartier agréable à vivre, avec des bâtiments plus récents et plus spacieux, et où le résident moyen a un revenu supérieur à la moyenne.
Cependant, le marché est trop local, et il n’y a pas beaucoup d’affaires qui s’y déroulent. Je ne peux tout simplement pas monter un dossier d’investissement immobilier dans cette partie d’Izmir. Vous pourriez obtenir des réservations de touristes médicaux en raison de la présence de certains hôpitaux dans cette zone, mais c’est à peu près tout.
Alsancak
C’est le véritable centre d’Izmir. Les meilleures parties de la “promenade” se trouvent ici, y compris tous les bars, clubs, restaurants, etc. C’est le quartier des divertissements. C’est un endroit amusant, et très adéquat pour un Airbnb en raison des activités aux alentours, de l’emplacement central, et des bons transports publics.
Cela étant dit, ce n’est pas le quartier le plus relaxant. Toute personne souhaitant rester pour une période plus longue à Izmir, disons plus d’une semaine ou deux, voudra probablement rester ailleurs. Personnellement, je trouve que les prix sont trop élevés pour la valeur qu’ils offrent. Je parle ici du « centre d’Alsancak”.
Les Turcs étendent vaguement le quartier jusqu’au boulevard Gazi. Je trouve cette zone beaucoup plus belle et plus haut de gamme. Des habitants aisés y vivent. Je pense que les possibilités de location sont tout aussi bonnes, mais qu’elles offrent un style de vie plus agréable.
Bornova
Absolument pas connu des étrangers, le quartier de Bornova, à l’est de la ville, est assez cool. Il s’agit d’un petit quartier autour de Buyukpark qui se trouve à proximité de plusieurs universités. C’est un quartier jeune, avec une forte densité de bars, et toute la zone est verte et décontractée.
Mais les prix ne sont pas très différents de ceux pratiqués près de l’eau, donc je ne pense pas que ce soit un bon investissement. Il s’agit cependant d’une option de style de vie intéressante pour ceux qui ne se soucient pas trop de la vue sur la mer.
Karatas / Konak
Anciennement l’un des principaux quartiers juifs, il est connu pour la célèbre tour de l’horloge Asansör, l’une des principales attractions touristiques de la ville.
Les prix de l’immobilier sont raisonnables dans ce quartier, et il est bien relié au reste de la ville par le bus et le métro. On peut trouver des appartements avec des vues imprenables pour des prix très raisonnables. C’est de loin mon quartier préféré pour les investissements.
Un exemple d’investissement immobilier à Izmir
Cet appartement de 70m2 net est situé à Karatas. L’immeuble est tout neuf, l’appartement est situé au deuxième étage.
Cet appartement de deux chambres à coucher conviendrait parfaitement pour un Airbnb car il est situé dans le quartier central de Konak, près d’Asansör et d’une station de métro. En outre, ce qui le rend relativement unique, c’est qu’il s’agit d’un nouveau bâtiment, avec un ascenseur et une magnifique vue sur la mer.
L’ascenseur est essentiel car il y a beaucoup de tourisme médical à Izmir. Si vous pouvez obtenir un combo ascenseur + vue sur la mer + nouveau bâtiment + décoration intérieure non turque, votre Airbnb se portera bien car il se démarquera sur le marché.
Voici une estimation des chiffres en fonction des prix actuels en dollars américains.
| Prix d’achat incluant les droits de mutation et les frais d’agence | $110,000 |
| Ameublement, placards intégrés, installation de gaz, etc. | $10,000 |
| Prix d’achat total tout compris (1 714 $ par m2 pour 70m2) | $120,000 |
| Haute saison (mi-juin-mi-mai) 90 jours x 80 $ par nuit x 80% d’occupation | $5,760 |
| Basse saison 275 x 50 $ par nuit x 50 % d’occupation | $6,875 |
| Revenu brut annuel total | $12,635 |
| Frais de gestion de l’agence court terme 20% du chiffre d’affaires | $2,527 |
| Internet + câble TV 11 $ par mois | $132 |
| Eau, gaz, électricité 50 $ par mois | $600 |
| Taxe foncière annuelle | $50 |
| Entretien | $500 |
| Charges communes de l’immeuble 50 $ par mois | $600 |
| Total des coûts | $4,409 |
| Revenu net avant impôt sur le revenu | $8,226 |
| Rendement locatif net avant impôt sur le revenu | 6.9% |
Ce que je trouve intéressant, c’est que le rendement locatif est correct et que vous obtenez un appartement très respectable dans un emplacement triple A dans une grande ville d’affaires en pleine expansion de trois millions d’habitants.
J’ai également réalisé une étude de cas vidéo de cet investissement avec Keith, mon agent d’achat immobilier qui travaille à la fois à Istanbul et à Izmir. Vidéo en anglais ici.
Pour ceux qui sont intéressés, un tel investissement peut donner droit au programme de citoyenneté par investissement, ou même simplement à la résidence.
Si vous achetez pour 400 000 dollars ou plus de biens immobiliers en Turquie, vous, votre conjoint et vos enfants mineurs pouvez prétendre à la citoyenneté turque. Plus d’informations dans cet article ici.
À lui seul, cet appartement permettrait au propriétaire d’obtenir la résidence en Turquie / le droit de vivre en Turquie, mais pas la citoyenneté.
À qui s’adresse un investissement immobilier à Izmir ?
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier turc, mais que vous ne voulez pas payer les prix d’Istanbul ou d’Antalya, ou si vous pensez qu’avec votre budget vous ne pouvez obtenir que des biens de catégorie B, alors il faut absolument regarder du côté d’Izmir. Avec le bon agent et de la patience, vous pouvez trouver des offres très intéressantes.
C’est aussi une base idéale pour passer une partie de l’année. La nourriture est aussi bonne qu’à Istanbul, l’aéroport est bien desservi et compact, les gens sont (beaucoup) plus détendus, certaines des meilleures plages méditerranéennes sont à une heure de route, ainsi que certains des meilleurs centres archéologiques du monde.
Et il y a très peu de circulation. Ce qui est un gros plus par rapport à Istanbul 🙂 .
Adressez-vous à Keith, il m’a aidé à investir dans l’immobilier à Izmir.
Keith est originaire de Nouvelle-Écosse et vit depuis de nombreuses années en Turquie. Il dirige une agence à Istanbul, où il aide les gens à investir sur le marché immobilier.
L’année dernière, reconnaissant la valeur absolue qu’offre Izmir, il a étendu ses activités pour couvrir la ville. Il peut vous aider à trouver une propriété d’investissement (ou de lifestyle), à négocier la transaction, puis à vous mettre en contact avec des personnes chargées de la gérer. Pour plus d’informations sur les services de Keith, cliquez ici.
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