Il est facile d’investir dans l’immobilier à Istanbul, en Turquie, grâce à tous ces agents qui vendent en ligne de nouveaux projets tape-à-l’œil. Mais est-ce la meilleure façon de s’y prendre ?
Nous allons examiner les points suivants :
- L’état général du marché de l’investissement immobilier à Istanbul, Turquie
- Le piège numéro un que vous devez éviter lorsque vous faites un investissement immobilier à Istanbul
- Pour gagner de l’argent dans l’immobilier à Istanbul, investissez comme un Turc
- Investir sur la rive européenne ou anatolienne (asiatique) d’Istanbul ?
- Dans quels quartiers investir du côté européen d’Istanbul ?
- Une étude de cas d’un investissement immobilier à Istanbul
- Une étude de cas vidéo d’un investissement immobilier à Istanbul
- Passeport turc gratuit
- Taxes immobilières en Turquie
- Mon agent immobilier à Istanbul
1. L’état général du marché de l’investissement immobilier à Istanbul, Turquie
En raison d’une inflation structurelle élevée, les hausses de prix nominales sont décevantes.
En termes réels, les prix de l’immobilier ne se portent pas bien. Toutefois, au cours des derniers trimestres, l’indice a connu un véritable boum.
Il semblerait que les prix soient en hausse après une forte baisse. Toutefois, il convient de noter que les gouvernements du monde entier ont généralement tendance à sous-estimer l’inflation réelle dans leurs calculs de l’IPC, ce qui, dans ce cas, impliquerait des chiffres de croissance “réelle” plus faibles.
Néanmoins, en USD, après des années de baisse, les prix ont recommencé à grimper.
La pression démographique ajoute à l’attrait de ce marché. Istanbul compte actuellement 15 millions d’habitants et devrait connaître une forte croissance au fil des ans grâce à une démographie nationale positive et à l’urbanisation. Selon la Banque mondiale, le taux de fécondité de la Turquie est d’environ 2,1 enfants par femme. La comparaison est très favorable avec son ennemi juré, la Grèce, qui affiche un taux de 1,4 enfant par femme.
2. Le piège numéro un que vous devez éviter lorsque vous faites un investissement immobilier à Istanbul
Je dois commencer par ça car les étrangers se font souvent avoir de cette façon. Vous avez trouvé un super site immobilier, le vendeur parle un anglais parfait, propose de venir vous chercher à l’aéroport et vous présente un tas de projets avec des brochures tape-à-l’œil, des garanties de location et des promesses de rendements futurs élevés ?
Fuyez. Vous êtes sur le point de vous faire plumer.
J’ai réalisé cette vidéo (en anglais) avec un ami où nous nous sommes fait passer pour des acheteurs étrangers à Istanbul et avons laissé ces vendeurs nous mener en bateau. Voyez par vous-même.
3. Pour gagner de l’argent dans l’immobilier à Istanbul, investissez comme un Turc
Les habitants savent que beaucoup de ces projets sont surévalués. En réalité, c’est sur le marché secondaire que l’on trouve les meilleures affaires. Il s’agit d’acheter une propriété de seconde main dans un quartier prospère, et de la rénover de préférence selon les normes occidentales. C’est ainsi que vous avez des chances d’obtenir de meilleurs rendements, et des plus-values grâce aux travaux de rénovation.
Il y a deux façons de jouer sur le marché.
- Vous pouvez acheter des biens immobiliers de premier ordre avec une vue sur le Bosphore. Lorsque l’économie recommencera à s’améliorer, ces appartements de premier ordre seront les premiers à prendre de la valeur. Toutefois, attendez-vous à des rendements locatifs bruts faibles, de l’ordre de 2 à 3 %.
- Vous achetez dans des zones en plein essor, à proximité de quartiers haut de gamme. De cette façon, vous obtenez des rendements locatifs plus élevés (double), une appréciation du capital si la zone continue à se gentrifier, et une appréciation générale si le marché global s’améliore (bien que moins que l’emplacement de premier ordre).
4. Investir sur la rive européenne ou anatolienne (asiatique) d’Istanbul ?
Istanbul est notoirement coupée en deux : le côté asiatique et le côté européen. Bien que les deux parties soient en pleine croissance, les principaux catalyseurs se trouvent en grande partie du côté européen.
- Le nouvel aéroport d’Istanbul qui a été inauguré en 2019 est le plus grand du monde. Il est situé au cœur de la partie européenne.
- Un nouveau canal massif sera construit pour remplacer le Bosphore comme voie d’expédition. Environ 48 000 navires traversent le Bosphore chaque année. Il en résulte une surpopulation et un risque environnemental énorme. Pour réduire les risques et augmenter les revenus, la Turquie prévoit de créer un nouveau canal du côté européen.
Ces deux projets représentent un énorme attrait pour l’emploi, la poursuite du développement des infrastructures, les plates-formes logistiques, la fabrication, etc.
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de dynamisme du côté de l’Anatolie, car il y a de l’action là aussi. Par exemple, un grand centre financier international est en cours de construction de ce côté-là, qui comprend la Banque centrale turque, le principal régulateur bancaire, ainsi que le siège de quelques-unes des principales banques publiques et privées.
Si cela est encourageant, les deux autres projets sont massifs et catalysent davantage l’activité économique. Je ne dis pas qu’il n’y a pas de zones de bons investissements du côté anatolien, mais je vois une histoire plus évidente du côté européen.
5. Dans quels quartiers investir du côté européen d’Istanbul ?
Première étape, observez la carte sismique et évitez toute zone en rouge foncé. Tout propriétaire DOIT souscrire une assurance contre les tremblements de terre, afin d’être au moins quelque peu couvert si cela devait arriver. Traditionnellement, lorsqu’il y a des tremblements de terre en Turquie, ce sont les bâtiments de mauvaise qualité qui s’effondrent. Les bâtiments des années 1960 et antérieures sont plus robustes que la moyenne et résistent mieux à ces circonstances malheureuses.
Par ailleurs, ayant parcouru toute la partie européenne d’Istanbul, j’éviterais les quartiers extérieurs. Je n’ai pas envie d’acheter dans des rangées de blocs neufs qui seront affreux dans 10 ans, d’autant plus qu’ils ne sont pas vendus moins cher que les emplacements de premier choix dans le centre de la partie européenne d’Istanbul.
Il nous reste donc le centre historique d’Istanbul.
- Taksim, Cihangir, Galata : Très touristique, mais beaucoup de locaux y vivent aussi. Bars, clubs, zone artistique. Prix modérés et rendements modérés.
- Sultanahmet (partie droite du cercle rouge) : C’est là que se trouve la célèbre Sainte-Sophie. C’est un quartier très touristique avec beaucoup de Airbnbs et pas très attirant pour les locaux. Prix excessif.
- Besiktas : Local, classe moyenne, et pour une raison inconnue, rendements faibles même si les prix ne sont pas extrêmement élevés.
- Nisantasi et Macka : zone haut de gamme. Beaux hôtels, restaurants, boutiques et bars haut de gamme. Faibles rendements.
- Kurtulus, Bomonti, Osmanbey : Quartiers locaux en plein essor. À l’origine, ils étaient occupés par la classe ouvrière, mais ils se sont rapidement gentrifiés. Prix bas et rendements élevés.
6. Une étude de cas d’un investissement immobilier à Istanbul
Ce loft est assez intéressant. Il se trouve à Sisli/Osmanbey, un quartier agréable du côté européen. Sa particularité est qu’il est situé dans une rue d’ateliers textiles. La journée, c’est donc animé, mais pas bruyant, et le soir, c’est extrêmement calme, tout en étant à deux minutes à pied de tous les bars branchés et haut de gamme. Il y a un certain cachet dans ce quartier.
Cet appartement de 90 m2 tout compris (mobilier compris), a coûté 980 000 TRY. Il a été immédiatement loué à long terme pour 4 500 TRY par mois, soit un rendement brut de 5,5 %.
| Loyer de 4 500 TRY x 12 (rendement brut de 5,5 %) | TRY 54,000 |
| Vide locatif de 5% | TRY 2,700 |
| Entretien 5% (faible car récemment rénové) | TRY 2,700 |
| Frais de gestion 10% | TRY 5,130 |
| Impôt foncier de 0,2% (basé sur une valeur inférieure de 900k) | TRY 1,800 |
| Impôt sur le revenu (utilisons une moyenne approximative de 15% pour un appartement) | TRY 6,250 |
| Revenu net, net annuel après impôts | TRY 41,670 |
| Rendement net, net | 3.6% |
Vous devrez souscrire une assurance sismique, mais les sommes sont négligeables. L’un des grands avantages d’un investissement immobilier à Istanbul est que le propriétaire ne paie généralement pas pour trouver des locataires. C’est l’inverse qui se produit : les locataires paient les agents qui leur trouvent un appartement. De même, les charges communes de l’immeuble sont payées par les locataires. Il est important de noter que la demande de locataires est forte, de sorte que trouver un nouveau locataire ne prend généralement qu’une semaine environ.
Si vous possédez plus de biens locatifs en Turquie, attendez-vous à payer un taux d’imposition sur le revenu plus élevé.
7. Une étude de cas vidéo d’un investissement immobilier à Istanbul
Regardez cette vidéo (en anglais) que j’ai réalisée avec Keith, mon agent d’achat à Istanbul. Il me fait découvrir l’un de ses projets de rénovation, et mentionne tous les chiffres, y compris les coûts de rénovation et les rendements locatifs bruts.
8. Et vous pouvez même obtenir un passeport gratuit grâce à cela.
Si vous achetez pour 250 000 dollars ou plus de biens immobiliers en Turquie, vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans avez droit à la nationalité turque. C’est un excellent plan B, et un assez bon document de voyage. J’ai écrit cet article qui détaille le programme de nationalité par investissement en Turquie, ses délais, les frais exacts et les pièges à éviter.
9. Impôts sur les biens immobiliers en Turquie
Le taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques varie de 15 % à 40 %. Si vous investissez le montant minimum pour la nationalité par investissement et réalisez un rendement brut de 5 à 6 %, puis déduisez toutes les dépenses autorisées (la plupart), vous paierez probablement environ 20 %.
Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values si vous détenez un bien immobilier pendant cinq ans ou plus. Si vous le vendez avant, l’impôt sur les plus-values est ajouté à votre revenu annuel (après une déduction de 18 000 TRY) et en tenant compte de l’indexation sur l’IPC. En réalité, ces taxes sur les plus-values sont minimes.
L’impôt foncier annuel représente environ 0,2 % de la valeur estimée des biens immobiliers à Istanbul, ce qui est inférieur à celui de la plupart des marchés occidentaux.
Enfin, l’achat d’un bien immobilier en Turquie est soumis à un droit de timbre d’environ 4 %. Dans de nombreux cas, ces 4 % sont répartis entre l’acheteur et le vendeur, mais ce n’est pas toujours le cas. Tout dépend des négociations qui ont lieu au moment de conclure l’affaire.
La TVA existe dans certaines circonstances, mais elle ne s’applique pas au premier investissement immobilier d’un étranger en Turquie. Dans la plupart des cas, elle peut être évitée, surtout si vous achetez sur le marché secondaire.
10. Keith peut vous aider dans vos projets d’investissement immobilier à Istanbul, en Turquie.
Keith est mon sympathique agent acheteur de la Nouvelle-Écosse. Il vit depuis de nombreuses années en Turquie et exerce les fonctions d’agent d’acheteurs. Vous lui fournissez un résumé et il cherche des propriétés qui correspondent à vos besoins d’investissement. Il peut également vous mettre en contact avec l’équipe juridique appropriée pour vous aider dans votre demande de citoyenneté. Par contre il faudra parler anglais, mais si il vient de Nouvelle-Écosse il n’a pas appris le francais (!!)
Pour en savoir plus sur l’agent d’achat et les services de rénovation de Keith à Istanbul, cliquez ici.
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