Pourquoi investir à Cuenca en Équateur?

En règle générale, j’aime faire des investissements qui me procurent un bon rendement mais il m’arrive aussi d’opter pour des options qui sont plutôt axées sur les plus values.

J’ai aidé un de mes proches à réaliser une telle opération en Équateur. Il a acheté un appartement dans le centre historique d’une ville appelée Cuenca, située dans les montagnes andines de l’Équateur.

Oui, c’est surprenant.

Oui, les rendements locatifs ne sont pas extraordinaires.

Mais nous faisons le pari que de nombreuses personnes viendront s’installer dans cette ville depuis les États-Unis, le Canada et peut-être l’Europe dans les années à venir. Il s’agit d’une stratégie de plus value et de diversification avec un faible investissement.

Si vous voulez comprendre le marché immobilier de Cuenca en Équateur, faites les deux choses suivantes

1. Regardez la vidéo ci-dessous, dans laquelle nous faisons une étude de cas d’une maison historique entièrement rénovée dans le centre de Cuenca.
2. Lisez le guide complet sur l’investissement immobilier à Cuenca, en Équateur, qui comprend l’étude de cas de l’investissement modeste réalisé par le membre de ma famille, ainsi qu’une analyse macro de l’Équateur.

Est-ce que je miserais tout sur Cuenca ? Absolument pas. Mais l’exode des Occidentaux est en cours et ne fait que commencer. Cuenca sera très probablement l’un des principaux bénéficiaires de ces flux migratoires.

Pour un Monde d’Opportunités,

Investisseur Globetrotteur.

Article sur l’Équateur:

• Le guide complet sur le marché immobilier à Cuenca

Services en Équateur:

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Transcription de “Analyse du Marché immobilier à Cuenca en Équateur et étude de cas de rendement locatif”

LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je suis à Cuenca, une jolie ville historique en Équateur, et on va aller regarder une maison qui se vend pour 530 dollars le mètre carré, une maison historique, toute rénovée, dans le centre-ville de Cuenca, avec tous les meubles, vraiment pas cher du tout. On va rencontrer Veronica, qui est mon agente et on va faire tous les chiffres en termes de la rentabilité nette. 

L’économie en Équateur

Donc pourquoi l’Équateur ? Si on regarde d’un point de vue macro, il n’y a pas de vrai catalyseur d’un point de vue macro en termes de l’économie ici en Équateur, en termes de compétitivité, l’Équateur est à peu près au même niveau que le Brésil et l’Argentine, donc vraiment rien d’intéressant. Il n’y a pas beaucoup de réformes qui se passent, le pays est vraiment très bureaucratique, et en gros il vit que d’exports de pétrole, d’agriculture, de minéraux etc. Il ne produit vraiment pas grandes choses, ils exportent aussi du tourisme, il produit vraiment pas de grandes choses, il n’y a pas vraiment beaucoup de valeur ajoutée dans ce qu’ils font ici. Ils arrivent à peu près à gérer leur budget, parce qu’ils ont une économie dollarisée.

En fait, ils sont forcés d’avoir un compte courant qui se tient et qui tient à peu près la route, ce qu’ils ne peuvent pas imprimer. Donc utiliser le dollar souvent ce n’est pas forcément un avantage pour le pays parce qu’il ne peut pas choisir ses propres taux d’intérêt, mais quand on a des politiciens qui ne sont pas très compétents, ce n’est pas toujours un mauvais plan d’utiliser la monnaie d’un autre pays. Donc ça c’est à peu près pour l’overview macro. 

Pourquoi investir à Cuenca en Équateur?

Par contre, moi ce qui m’intéresse c’est la ville de Cuenca. Donc, c’est possible d’investir dans un pays où la macro n’est pas fantastique, mais pas forcément très négative, le riche dirait plutôt politique, mais la ville où on investit est un centre d’excellence. Donc Cuenca est une ville à peu près de 300 000 habitants, avec un très beau centre historique : vous pouvez voir là, tout autour de moi, des beaux bâtiments historiques, une superbe cathédrale, vraiment un gros potentiel pour le tourisme, l’immobilier n’est toujours pas très cher, et surtout, ce que je m’attends, la thèse c’est vraiment qu’on va avoir plein de gens qui vont déménager ici. Les gens en Amérique du Nord, en Europe de l’Ouest qui en ont marre de tout ce qui se passe, aussi où le coût de la vie augmente, vont devoir aller dans des pays un peu moins cher et un peu plus loin pour vivre tranquillement.

Donc je m’attends à ce qu’il y a des milliers, plutôt des millions de gens qui vont partir de nos pays et qui vont venir en Amérique latine et qu’est-ce qu’ils vont faire ? Ils vont aller sur Google et regarder les 10 pays où il fait bon vivre en Amérique Latine, les dix meilleures destinations en Amérique Latine etc. et on voit toujours Cuenca dans ces listes-là.

Donc, ça c’est vraiment un gros catalyseur et c’est facile de déménager en Équateur. Il y a plein de programmes d’immigration, l’immobilier, mais aussi plein d’autres manières de venir ici. En gros, si vous voulez déménager en Équateur, de manière générale c’est possible ; et la ville, en tant que telle, a un taux de sécurité qui est élevé, on ne se fait pas piller, on ne se fait pas agresser, ce n’est pas comme le reste de l’Équateur.

Donc, ce qui fait qu’il y a beaucoup de migrations internes aussi en Équateur. Donc, la ville est en pleine croissance, non seulement due aux étrangers, mais aussi due aux Équatoriens qui déménagent dans une ville agréable.

Il y a beaucoup de choses à faire ici, on voit la ville et on peut marcher un peu partout, on peut faire des superbes balades dans les Andes, il y a vraiment beaucoup d’activités, il y a des pistes cyclables dans toute la ville, il y a beaucoup de tourisme médical aussi, donc de ce côté-là, on n’a pas de problème en point de vue santé. Ce qu’on voit c’est que le profil des gens qui déménagent à Cuenca est en train de changer. Historiquement c’étaient surtout des retraités nord-américains et maintenant on voit de plus en plus de jeunes, des digital nomadsou des jeunes familles qui viennent ici s’installer pour quelques mois, ou même pour déménager à temps plein.

Donc, vraiment de plus en plus d’immigration. Et aussi d’un point de vue impôts, le pays est assez intéressant. Si on structure bien les choses, on peut arriver à des taux d’imposition assez raisonnables, mais il faut un peu structurer les choses sur l’étranger. Donc, vraiment la thèse pour l’instant, c’est investir dans un endroit qui est encore pas très cher, on a des rendements qui sont ok, mais qui ne sont pas fantastiques, mais on s’attend à une plus-value en termes du prix de ce qu’on achète. Là, c’est 530 dollars le mètre carré, tout rénové, en centre-ville, franchement ce n’est vraiment pas cher, et surtout les loyers qui vont augmenter au fur et à mesure que des étrangers vont déménager ici. 

L’aéroport international de Cuenca

L’aéroport de Cuenca est en pleine croissance, avant c’était juste un aéroport national, domestique, avec des vols vers Guayaquil et Cuenca, et là, depuis un mois, ils ont des vols vers Miami, donc ça s’est transformé en aéroport international, et ils s’attendent aussi à faire des vols, des connexions vers le Pérou et vers la Colombie ; donc vraiment c’est une ville en pleine croissance avec beaucoup de potentiel. 

Visite de la maison

Maintenant ce qu’on va faire, on va aller regarder cette maison, on va aller faire tous les chiffres avec Veronica pour calculer la rentabilité nette. Allons-y.

Calcul des Rendements Locatifs à Cuenca

Voilà, donc on va s’asseoir maintenant et on va faire toutes les chiffres. En termes des chiffres, le magasin en bas 700 dollars par mois donc ça ce sera tout le temps loué donc on peut vraiment prendre un taux d’occupation de 100 %, les trois appartements d’une chambre, en moyenne, ils sont loués à 450 dollars, tout frais inclus chacun, et cet appartement-là, le très beau, 1200 dollars par mois, tout frais inclus.

Donc si on prend ça et on prend en compte un taux d’occupation de 11 mois pour les appartements, ça nous donne le revenu total et si on prend en compte, en termes de frais pour le gaz, l’électricité, l’eau, l’Internet pour les quatre appartements ensembles, à peu près 300 dollars par mois, ce serait les frais et les taxes foncières à peu près 300 dollars par an, donc vraiment les taxes foncières sont vraiment très basses ici, et si on prend aussi 1000 dollars à peu près pour les travaux d’entretien, ça nous donne une rentabilité d’à peu près, sur le prix d’achat de 565 mille dollars, d’à peu près 5.6%. Après, ce qu’il faut voir c’est qu’on peut améliorer ces chiffres.

Quand je parlais à Veronica, elle disait vraiment qu’en moyenne, les trois appartements d’une chambre, on pourrait les louer à $550. Après, il faut voir aussi que le prix d’achat, forcément on peut négocier. Personnellement, je négocierai assez dur sur quelque chose comme ça. Déjà ce n’est pas cher du tout, mais c’est un marché où il y a peu de liquidité et quand on investit dans un marché avec peu de liquidité, ce n’est pas comme un Montréal, ou en France, ou en Belgique où les gens ils ont tous des crédits, on achète, on vend quelque chose en deux semaines, ici ça prend beaucoup de temps pour vendre, donc quand on fait une offre sur quelque chose qui coûte cher ou le prix est cher, pas la valeur au mètre carré mais le prix total est cher, on a vraiment du pouvoir de négociation parce qu’en fait, ce n’est pas juste un achat qu’on fait, c’est une offre de liquidité.

Donc, j’irai négocier ça assez dur. Et si on achetait ça, disons, 500 mille, donc je ne sais pas s’il est prêt à vendre ça à 500 mille, mais, disons 500 mille et qu’on arrivait à augmenter les loyers à 550, en gros on arriverait à une rentabilité nette de 7.9%, ce qui veut dire que la rentabilité nette de cette maison entière, elle est en gros entre 5.6% et 7.9%, donc c’est un peu entre les deux selon la négociation, ce loyer à peu près. Ceux qui habitent dans l’appartement ici, s’occupent de gérer les trois appartements, donc il n’y a pas vraiment de frais pour gérer et ils sont des gens qui habitent ici depuis très longtemps, apparemment, donc ça ce sont aussi des économies.

Après, ce qu’il faut voir c’est que si vous avez plus de 65 ans et que vous achetez en Équateur, pour une propriété, votre taxe foncière est diminuée d’à peu près deux tiers, donc là, on passerait de 300 dollars à 100 dollars de taxe foncière et on peut couper les frais de l’eau, du gaz, de l’électricité, d’à peu près la moitié, donc ça c’est sur toutes vos propriétés si vous avez plus de 65 ans. Donc, ça fait aussi vraiment des économies. 

Cuenca est-il une bonne destination pour investir dans l’immobilier?

Donc, est-ce que j’irai acheter une maison comme ça, purement pour le rendement ? Non. C’est un rendement qui est raisonnable, il n’est pas fantastique, mais il est franchement raisonnable. Ce qui m’intéresse ici c’est le prix au mètre carré qui est vraiment très faible pour une maison historique complètement rénovée dans le centre de Cuenca, une ville qui est en pleine croissance, en plein développement.

Donc, si vous avez peur de garder de l’argent en banque, par exemple, et vous ne voulez pas mettre tout dans l’or, ça, comme investissement, franchement, c’est vraiment intéressant. Donc ce que je vois, c’est surtout que c’est un investissement très conservateur, ce n’est pas risqué et je vois aussi du potentiel en termes de plus-value, parce que quand vous payez 530 dollars le mètre carré et que tous les constructeurs, les développeurs dans le centre vendent à au moins 1500 dollars le mètre carré, vous ne vous trompez absolument pas, et ça vient avec tous les meubles en plus. Donc ce n’est pas un investissement où vous irez perdre de l’argent, c’est franchement difficile de perdre de l’argent sur un investissement comme ça.

Et après, ce sont les plus-values et aussi je crois que les loyers qui vont augmenter, parce qu’on va avoir de plus en plus de gens d’Amérique du Nord et d’Europe qui vont vouloir quitter ces pays à cause de plein de raisons, et ils regardent et quand ils vont sur internet, ils voient, comme on a déjà discuté, les dix endroits où déménager etc. et Cuenca fait tout le temps partie de ces listes-là. Donc, on va avoir plein de gens qui vont déménager ici et surtout l’immigration est facile en Équateur. Il y a d’autres pays qui sont agréables, mais c’est beaucoup plus difficile d’y avoir son permis de résidence.

En Équateur c’est très facile, il y a plein de manières d’obtenir le permis de résidence ici en Équateur. Donc, je vois ça comme un investissement vraiment très sécuritaire, pas cher au mètre carré, avec du potentiel de plus-value, un cash-flow d’un rendement qui est ok, mais qui devrait s’améliorer et aussi, puisque vous contrôlez le bâtiment entier, vous n’aurez jamais de problèmes avec des histoires de régulation Airbnb, pour l’instant il n’y a pas de régulation.

Les voisins, si vous habitez dans un bâtiment ils peuvent vous causer des problèmes, mais ici, puisque vous êtes dans un bâtiment entier, vous n’aurez pas de problème d’Airbnb. De manière générale, quand on fait de l’Airbnb on peut augmenter son rendement d’à peu près 30%. Donc là, on passerait d’un rendement de, en gros, 7% à 9 % net par an sur Airbnb, avec un potentiel de plus-value.

Donc, je trouve que, comme investissement, si on a 500 mille dollars, 500 mille euros qui traînent, et on ne veut pas garder ça en banque, comme franchement intéressant et on peut trouver d’autres investissements comme ça ici à Cuenca. Donc, si vous êtes intéressé, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier à Cuenca, en dessous, les quartiers où investir, les quartiers à éviter etc. et aussi n’hésitez pas à contacter Veronica. C’est elle qui a aidé ma famille à faire un investissement ici à Cuenca. Elle ne parle pas français, par contre elle parle anglais parfaitement et elle parle l’espagnol. Si vous parlez une de ces deux langues là, vous aurez vraiment quelqu’un qui pourra bien vous aider.