Après avoir aidé des membres de ma famille à réaliser un investissement immobilier à Medellin, je me suis envolé pour l’Équateur pendant quelques semaines afin d’y étudier le marché. J’ai décidé de me concentrer sur Cuenca, la charmante ville andine protégée par l’UNESCO.
Il s’agit d’une analyse approfondie du marché immobilier de Cuenca, avec des calculs précis de taux de capitalisation et de rendement locatif du point de vue de l’investissement. Nous aborderons les points suivants :
- L’environnement macroéconomique en Équateur
- Pourquoi Cuenca plutôt que d’autres villes en Equateur ?
- Le marché immobilier à Cuenca
- Dans quels quartiers faire un investissement immobilier à Cuenca, Équateur ?
- La réglementation Airbnb en Equateur
- Deux exemples d’investissements immobiliers à Cuenca avec les calculs exacts de rendement locatif et toutes les hypothèses
- Mon agent immobilier préféré à Cuenca
L’Équateur bénéficie d’une démographie très attractive, ce qui est un atout pour les investisseurs immobiliers.
Une population en croissance est évidemment un moteur pour les investisseurs immobiliers et offre une diversification inhérente par rapport aux marchés occidentaux en stagnation et en déclin démographique. Il n’y a pas un seul pays occidental dont le taux de fécondité s’approche du taux de fécondité total de l’Équateur, qui est de 2,1.
Une bonne démographie est un élément positif, mais elle est loin d’être le seul facteur.
L’un des principaux problèmes liés à l’investissement en Équateur est que l’économie de ce pays n’est pas encore réformée
Dans son indice 2022, la Heritage Foundation classe l’Équateur pas loin de l’Argentine et du Brésil en termes de liberté économique. Or, il faut bien le reconnaître, l’Argentine et le Brésil ne sont pas réputés pour être des pays où il est particulièrement facile de faire des affaires.
La Banque Mondiale est du même avis. Elle classe l’Équateur parmi les pays les moins performants de la région dans son classement “Facilité de faire des affaires 2020“.
Pour donner un exemple anecdotique, le temps nécessaire pour obtenir une carte SIM locale est souvent une bonne indication de la culture bureaucratique d’un pays. Au Mexique, au Panama et en Colombie, vous pouvez obtenir une carte sim en tant que non-résident dans une station-service ou ailleurs, et la charger facilement avec des données. Dans certains pays, votre carte sera désactivée au bout de quelques semaines si vous ne l’enregistrez pas avec votre passeport, mais au moins, si vous voyagez, il est très facile et rapide de se connecter.
Dès mon arrivée à Guayaquil, la capitale commerciale de l’Équateur, j’ai évité la coûteuse arnaque des cartes sim de l’aéroport, optant plutôt pour les magasins locaux. Mais personne n’a voulu me vendre une carte sim sans une pièce d’identité locale. On m’a dit d’aller au magasin des réseaux de téléphonie mobile.
J’ai opté pour Claro, un réseau réputé qui opère dans toute l’Amérique latine. Je n’ai pas eu à faire la queue et j’ai immédiatement trouvé de l’aide. La dame m’a demandé mon passeport et a commencé à taper furieusement sur son ordinateur portable, me faisant signer un tas de documents électroniques, et a fait plusieurs copies de mon passeport. Elle travaillait d’arrache-pied et ce n’est qu’au bout de 30 minutes que j’ai reçu une carte sim fonctionnelle.
Une telle culture bureaucratique, reproduite à l’échelle d’une économie, n’est absolument pas positive. C’est donc un point négatif pour l’Équateur.
Comme dans la plupart des pays d’Amérique latine, l’économie est relativement peu sophistiquée.
L’Équateur n’exporte pratiquement que des produits de base tels que le pétrole brut et les produits agricoles. C’est un importateur net de pétrole raffiné, même s’il exporte du brut parce qu’il ne raffine pas beaucoup. Compte tenu de tous les obstacles bureaucratiques, je peux comprendre que les entreprises choisissent d’extraire des produits du sol et de les expédier à l’étranger.
Si vous pensez que nous sommes à l’aube d’un marché haussier séculaire des matières premières, alors il s’agit d’un bon profil d’exportation. Mais dans l’ensemble, malgré une main-d’œuvre bon marché et de nombreux ports situés sur le Pacifique, l’Équateur sous-exploite manifestement son potentiel.
Le tourisme (exportations de voyages personnels) a connu une très forte croissance avant Covid et est maintenant de nouveau sur la bonne voie. C’est une très bonne source de devises pour le pays.
Il a rapporté au pays presque autant que les exportations de poisson transformé et de fèves de cacao.
En ce qui concerne son principal produit d’exportation, le pétrole brut, l’Équateur ne parvient pas à stabiliser sa production. Cela démontre un manque évident de CAPEX dans l’industrie. L’Équateur doit soit stimuler les CAPEX dans l’industrie pétrolière, soit compenser par d’autres industries, ou de préférence les deux.
Production de pétrole brut en Équateur. Source: Trading Economics
La dollarisation de l’économie oblige les politiciens à pratiquer une économie décente
L’Équateur est le seul pays d’Amérique du Sud à avoir une dollarisation officielle. La monnaie officielle du pays est le dollar américain depuis 2000.
L’utilisation de la monnaie d’un autre pays est généralement négative du point de vue de la souveraineté. Des bureaucrates non élus d’un autre pays définissent les politiques de taux d’intérêt de votre pays. C’est plutôt choquant quand on y pense.
Cependant, pour un pays comme l’Équateur, c’est un point positif. La raison principale est qu’il serait difficile pour une banque centrale locale de rester indépendante d’un politicien qui n’a en tête que le prochain cycle électoral. Bien que le dollar et la FED soient loin d’être parfaits, la réalité est que le dollar reste, contre toute attente, un havre de stabilité.
La dollarisation oblige les politiciens équatoriens à faire preuve d’une relative rationalité économique, car ils ne peuvent pas imprimer pour se sortir d’une situation. Importations = mauvaises. Exportations = bonnes. Il en résulte qu’ils doivent constamment se concentrer sur le compte courant du pays et sur la réduction des niveaux d’endettement, qui sont tous libellés en dollars et ne peuvent pas être détruits par l’inflation.
Compte courant par rapport au PIB – Équateur. Source: Trading Economics
Depuis la dollarisation de l’économie, le compte courant de L’Equateur a été bien équilibré parce que le gouvernement doit garder les choses sous contrôle.
Le gouvernement devrait mettre en place davantage de réformes pour stimuler l’investissement direct étranger (IDE), qui a été stable / morose au fil des ans, mais il choisit de ne pas le faire.
IDE de l’Équateur en millions d’USD. Source: Trading Economics
On peut également observer l’impact de la dollarisation sur le ratio dette/PIB du pays. L’Équateur a été contraint de restructurer sa dette et d’améliorer son financement dans les années 2000. Par la suite, le ratio dette/PIB a augmenté lentement mais régulièrement jusqu’à atteindre un pic durant la période Covid. Dans l’ensemble, le fardeau de la dette semble être relativement gérable s’il n’y a pas de chocs externes importants.
Dette publique de l’Équateur par rapport au PIB. Source: Trading Economics
D’un point de vue économique, l’Équateur connaît une stagnation relative
À en juger par les chiffres de la croissance du PIB, les résultats sont loin d’être impressionnants au cours des dix dernières années, mais ils ne sont pas non plus catastrophiques. L’Équateur se contente d’avancer à petits pas.
Croissance annuelle du PIB de l’Équateur. Source: Trading Economics
Si l’on ne tient pas compte du Covid, cette performance médiocre s’est produite au cours d’un marché baissier des matières premières, ce qui explique en partie la médiocrité des résultats. Mais cela montre aussi que :
- L’Équateur est en deçà de son potentiel
- Son économie non réformée et bureaucratique l’empêche de progresser. Les investissements étrangers restent généralement en retrait
- Le tourisme est une source de revenus importante
- La dollarisation maintient les politiciens “honnêtes” dans une région qui est généralement remplie de politiciens de très mauvaise qualité, probablement même pire qu’en Occident, aussi difficile que cela puisse paraître 🙂 Le financement de la dette extérieure du pays est une préoccupation constante.
- Le financement de la dette extérieure du pays est une préoccupation constante. Au début de l’année 2022, le pays avait les obligations souveraines au rendement le plus élevé du monde, jusqu’à ce que les choses se calment avec la hausse des prix du pétrole et la résurgence du tourisme.
Pour les investisseurs immobiliers, je résumerais en disant que l’économie équatorienne dans son ensemble ne sera ni un catalyseur négatif, ni un catalyseur positif, s’il n’y a pas de chocs externes significatifs. Cela dit, l’Équateur est vulnérable aux chocs extérieurs, comme en témoignent ses obligations.
Le risque en Équateur est plutôt politique
En Équateur, l’instabilité politique relative est une constante : les partis politiques font de la politique politicienne et la rue participe souvent au spectacle de clowns. Les politiciens équatoriens sont loin d’être impressionnants et sont plus occupés à se concentrer sur le pouvoir et l’argent que sur la réforme de l’économie.
L’Équateur est classé 105e dans l’Indice de Perception de la Corruption 2021 de Transparency International. Toutefois, pour être juste, la corruption de haut niveau n’est pas vraiment un problème pour un investisseur immobilier individuel qui achète quelques appartements ou maisons dans le pays.
Le risque, comme toujours dans les Andes, ce sont les révolutions indigènes qui entraînent le chaos pendant quelques semaines et qui font fuir les touristes pendant quelques mois. C’est un phénomène qui se produit périodiquement au Pérou et en Bolivie.
Cuenca est une poche d’excellence dans un pays en difficulté
L’excellence est peut-être exagérée pour une ville endormie de 300 000 habitants, mais quelques tendances rendent Cuenca particulièrement attrayante du point de vue de l’investissement.
1. Cuenca figure constamment sur toutes les listes des meilleurs endroits où s’installer en Amérique latine.
Il suffit d’aller sur Google et de chercher ” Meilleures destinations en Amérique latine “, ” Meilleurs endroits pour prendre sa retraite en Amérique latine ” ou ” Où vivre en Amérique latine “, et vous trouverez Cuenca sur la majorité de ces listes.
Pourquoi est-ce important ? Parce qu’une partie de ma thèse sur Cuenca est que je m’attends à ce que des millions de Nord-Américains et d’Européens s’installent en Amérique latine dans les années à venir, et ce pour de multiples raisons.
- Les personnes cherchant à lutter contre l’inflation en déménageant dans un endroit plus abordable
- Les personnes fuyant les tensions politiques en Amérique du Nord et Europe de l’Ouest
- Les digital nomads qui peuvent travailler à distance et préfèrent le faire à partir d’un endroit moins cher et plus paisible.
- Les baby-boomers qui cherchent à prendre leur retraite dans un endroit où le coût de la vie est moins élevé et où les soins de santé sont abordables.
Ces tendances sont extrêmement fortes. Et la plupart des gens vont simplement sur Google pour rechercher des destinations et, par conséquent, tous se rassemblent autour des mêmes destinations phares comme Medellin, Cuenca, le Mexique, le Costa Rica, Panama, etc.
Cuenca figure sur la plupart des listes des “meilleures villes”, que vous pensiez ou non qu’elle mérite d’y figurer. Il s’agit là d’un atout majeur pour la ville.
D’après les personnes présentes sur le terrain à Cuenca, la démographie des habitants est en train de changer. Historiquement, il n’y avait pratiquement que des retraités américains et canadiens. Aujourd’hui, de plus en plus d’Européens s’installent ici, ainsi que de jeunes familles et des digital nomads.
2. Dans un monde de tensions et de crises énergétiques, vivre à Cuenca nécessite très peu d’énergie
Graphiques Météo de Cuenca. Source: climate-data.org
Bien que je préfère personnellement un temps plus chaud, la réalité est que le temps est très tempéré et agréable pour beaucoup de gens. Il ne fait jamais trop chaud, ni trop froid. Il est important de noter que pour les investisseurs immobiliers, tout comme à Medellin, vous n’avez pas besoin de climatisation ni de chauffage. C’est formidable du point de vue de l’investissement, car votre investissement immobilier à Cuenca nécessite moins de dépenses initiales, moins d’entretien au fil des ans et des factures d’électricité beaucoup moins élevées.
Comme la ville se trouve dans les montagnes andines et qu’elle est entourée de nombreuses rivières, l’eau est abondante et abordable. Enfin, comme la ville est accessible à pied, les dépenses de transport sont minimes.
3. Abordable
Bien que l’économie soit dollarisée, le coût de la vie reste très bas. Une personne seule peut vivre très confortablement pour environ 1500 dollars par mois. Prendre le bus ou le tramway pour se déplacer en ville coûte 35 cents.
4. Facilité de transport et accessibilité à pied
La possibilité de se déplacer à pied est un atout majeur à Cuenca. On peut littéralement marcher partout. Contrairement à de nombreuses régions d’Amérique latine, les trottoirs sont bien construits et tout le monde se déplace à pied ou à vélo. Il y a même de belles pistes cyclables autour de la ville.
Il y a non seulement une ligne de tramway flambant neuve, mais l’ensemble du réseau de transports publics est fonctionnel et utilisé par les locaux comme par les gringos.
Non seulement vous pouvez marcher, faire du vélo ou prendre les transports publics, mais les taxis sont très abordables. Une course à travers la ville vous coûtera 2 dollars. Les taxis sont nombreux et vous n’aurez jamais à attendre longtemps avant d’en trouver un.
Partout dans le monde, les gens recherchent de plus en plus la facilité de déplacement à pied et la simplicité de vie.
Enfin, Cuenca se trouve à quatre heures de bus de Guayaquil, la capitale commerciale de l’Équateur, dont l’aéroport est bien desservi. Les bus partent toutes les demi-heures et le voyage est facile et bon marché (j’ai payé 9 dollars l’aller simple).
Cuenca dispose également d’un aéroport, avec des liaisons quotidiennes vers Guayaquil et Quito sur Latam et Avianca. Enfin, un catalyseur important est que l’aéroport de Cuenca a récemment changé son statut pour devenir international. Il y a maintenant des vols vers Miami et d’autres vols internationaux sont prévus, notamment vers la Colombie et le Pérou.
5. Des tas d’activités dans la région
J’ai été assez impressionné par ce que j’ai vu à Cuenca. Il y avait des tas de restaurants et de bars mignons et les supermarchés étaient pleins de produits frais et de produits de chez nous à des prix raisonnables.
Je voyage à plein temps dans les pays émergents et j’ai souvent du mal à trouver les produits occidentaux qui me manquent chez moi. Par exemple, dans certaines régions du Mexique, cela peut être un défi, ou dans des pays comme le Monténégro. Toutefois, à Cuenca, je ne m’attendais pas à trouver de la bonne nourriture partout. Même les produits importés étaient proposés à des prix raisonnables.
En ce qui concerne les activités de plein air, je n’ai pas besoin de m’étendre sur le sujet. Cuenca se trouve littéralement au cœur des Andes, et les activités de plein air sont donc infinies. L’océan Pacifique et ses meilleurs spots de surf sont à quelques heures de route. Vous pouvez facilement prendre un vol intérieur vers les Galapagos pour quelques jours.
6. Soins de santé et Écoles
Cuenca est une destination touristique locale en Équateur. Regardez la carte touristique que j’ai reçu ici.
Dans la plupart des endroits, ces cartes touristiques seraient composées de publicités pour des bars, des boîtes de nuit, des bus touristiques, des filles, des massages, des restaurants, etc.
Ce n’est pas le cas à Cuenca, où l’on trouve presque tous les services médicaux. En vous promenant dans la ville, vous remarquerez que les cliniques privées sont omniprésentes.
Des soins de santé abordables constituent un attrait considérable pour les retraités.
Enfin, il existe une forte concentration d’écoles privées locales. Pour l’instant, il n’y a pas d’école internationale à part entière, mais objectivement, ce n’est pas un problème pour plusieurs raisons :
- Il est de plus en plus possible de faire l’école à la maison avec des tuteurs en ligne
- Il existe même des écoles internationales en ligne pour les expatriés.
- L’espagnol est très facile à apprendre pour les enfants et c’est une langue extrêmement utile. Aller dans une bonne école privée locale comme celle-ci serait un atout pour les enfants.
7. Cuenca est un havre de paix pour les Équatoriens
La croissance de Cuenca ne viendra pas seulement des étrangers. Les locaux s’y installent également en masse, principalement pour des raisons de sécurité. De nombreuses villes équatoriennes, telles que Quito et Guayaquil, sont particulièrement violentes, mais Cuenca est sûre. Bien qu’il y ait parfois des problèmes de vols mineurs, la réalité est que les gens se promènent partout de jour comme de nuit.
La ville compte également plusieurs universités. Dans l’ensemble, n’importe quel Équatorien adore Cuenca. Je pense que cette tendance va se poursuivre. Les locaux et les étrangers seront à l’origine d’une forte croissance démographique dans la ville, ce qui est une aubaine pour votre investissement immobilier à Cuenca.
8. La facilité d’immigration a pour conséquence que de nombreuses personnes s’installent ici
Vouloir s’installer quelque part est une chose. Pouvoir s’y installer en est une autre. Dans de nombreux pays, il est difficile d’obtenir la résidence. Mais pour obtenir la résidence en Équateur, il suffit d’investir 45 000 dollars dans un dépôt à terme ou dans un bien immobilier local. Il existe également des programmes d’immigration pour les retraités, les professionnels et les personnes percevant des revenus passifs.
Le chemin vers la résidence permanente est clair, de même que le chemin vers la citoyenneté. J’ai écrit un article entier sur la manière d’obtenir la résidence en Équateur et j’ai discuté de ce sujet avec mon avocat.
Dans quels quartiers investir dans l’immobilier à Cuenca ?
Comme toujours, il est essentiel de choisir le bon quartier pour investir. Parfois, se tromper d’un ou deux pâtés de maisons peut faire toute la différence pour votre investissement immobilier. Cette carte est un guide utile.
La carte pour investir dans l’immobilier à Cuenca en Équateur
“Centro”
C’est dans le Centro que se déroule l’essentiel de l’action et que la plupart des touristes aiment séjourner. C’est un quartier historique, il y a beaucoup de bars et de restaurants, et il y a de l’activité tout au long de la journée. Lorsque les gens viennent à Cuenca pour quelques jours seulement, c’est généralement là qu’ils préfèrent séjourner.
Il y a également une forte demande de locations à long terme pour les personnes qui aiment vivre au cœur de l’action. Le stationnement est toutefois un problème.
La personne de ma famille a choisi d’investir dans le Centro car son objectif était un pur retour sur investissement (ROI) sans aucune composante de lifestyle. Je vais partager ci-dessous avec vous ce qu’il a acheté, ainsi que tous les chiffres.
“Prostitutes”
Je me devais de mettre l’accent sur cette zone car elle est très proche du Centro et il est important de ne pas y investir. C’est là qu’il est important de comprendre la dynamique locale. C’est extrêmement proche du Centro, on pourrait donc penser qu’il s’agit d’une zone décente pour investir, d’autant plus que les prix y sont extrêmement bas, mais il y a une raison à cela. En plus de cette zone en rouge, j’éviterais l’Avenida Huayna Capac car beaucoup de filles semblent travailler sur ces trottoirs.
“Gringolandia”
Cette zone située à l’ouest de Cuenca est connue de tous, même des habitants, sous le nom de “Gringolandia”. C’est là que les Gringos aiment se rassembler. C’est l’un des rares quartiers où l’on trouve des gratte-ciel et l’un des supermarchés “SuperMaxi” où les Gringos peuvent trouver la nourriture qu’ils aiment.
C’est un endroit où il est facile de trouver des locataires car la demande est toujours forte. Il est facile d’accéder au Centro par les transports en commun grâce au tramway.
Personnellement, je trouve que ce quartier manque de charme, mais beaucoup ne seraient pas d’accord avec moi étant donné toutes les personnes qui s’y installent, y compris des locaux aisés. Il s’agit sans aucun doute d’un quartier de choix.
Mon seul souci est que les lois sur le zonage sont extrêmement souples, de sorte qu’il est facile de construire davantage. L’accès à la rivière n’est pas non plus aussi agréable que dans d’autres zones.
“San Joaquin”
Il s’agit d’une région qui se développe rapidement, mais qui reste semi-rurale. Entre les maisons et les immeubles, il y a encore des parcelles de terre avec des vaches et des chevaux, ainsi que de l’agriculture.
Si je devais acheter ici, je ne compterais pas sur la facilité à trouver des locataires. Cependant, du point de vue du lifestyle, c’est agréable si l’on veut vivre dans un environnement semi-rural à proximité de la ville. Compte tenu de la pression démographique dans la ville, je m’attends à des plus-values sur les terrains à long terme.
“Primero de Mayo”
C’est mon quartier préféré du point de vue du lifestyle, en raison de la proximité de pistes cyclables et de jolis chemins de promenade le long de jolies rivières. Il y a également une tonne de parcs dans les environs et un autre SuperMaxi pas trop loin pour ceux qui veulent le confort occidental.
Je trouve ce quartier plus agréable que Gringolandia, et je pense qu’il se développera avec le temps. Le problème, c’est que les transports publics vers le Centro ne sont pas aussi bons, et qu’il faut parfois payer un taxi à 2 dollars…
Il y a quelques nouveaux bâtiments en construction ici, mais moins qu’à Gringolandia. Les locations à long terme se portent bien ici aussi, même si la demande est moins forte. L’offre est également plus limitée.
Mon favori pour le lifestyle
“Solano and el Vergel” à Cuenca
Ce quartier ne ressemble pas à grand-chose pendant la journée, avec beaucoup de bâtiments administratifs et de circulation. Mais le soir, il s’anime avec de nombreux restaurants et bars. C’est sans aucun doute l’endroit préféré des habitants fortunés et il se trouve juste à côté du centre.
“Monay”
Il semble que ce quartier soit en train de devenir une zone où les étrangers aiment s’installer. Je pense qu’il s’agit surtout d’un quartier destiné aux personnes ayant un petit budget et recherchant des prix bas.
Je ne pense pas que ce soit ici que vous souhaitiez concentrer vos efforts en tant qu’investisseur car je ne vois pas beaucoup de catalyseurs pour le quartier dans son ensemble.
C’est une option décente si vous voulez acheter quelque chose d’abordable pour y vivre vous-même et vivre parmi les habitants.
“Challuabamba”
À environ 20 minutes de la ville, vous vous trouverez dans les splendides et paisibles collines andines. Vous trouverez des options pour tous les budgets, mais c’est résolument le haut de gamme, avec un certain nombre de développements premium. L’autoroute qui mène à la ville est en très bon état.
Le seul inconvénient est que vous aurez besoin d’une voiture pour vous rendre en ville. Mais objectivement, ce quartier est très agréable, bien plus que le quartier émergent de San Joaquin, de l’autre côté. Il y a une forte concentration d’étrangers qui ont pris leur retraite ici.
Alors qu’à Cuenca, on voit des étrangers non retraités, ici, à Challuabamba, il n’y a pratiquement que des retraités, à l’exception des locaux. Il existe même des maisons de retraite haut de gamme spécialement conçues pour les Américains et les Canadiens (environ 2 000 dollars par mois).
Je dirais qu’il s’agit d’une option de style de vie. Il n’y a pas de réel potentiel Airbnb, ni beaucoup de liquidités sur le marché de la location.
Réglementation Airbnb en Équateur
En substance, il n’y a pas de réglementation Airbnb en Équateur. La plupart des agents immobiliers s’empresseront donc de vous dire que vous pouvez faire du Airbnb n’importe où.
Et c’est vrai. Tant que l’association des propriétaires de votre immeuble (HOA) n’interdit pas les locations de courte durée, vous pouvez y aller, et les choses fonctionnent sans problème pour la plupart des propriétaires.
Cependant, ce qu’ils omettent souvent de mentionner, pas nécessairement par malveillance mais simplement parce que ce n’est pas encore un problème, c’est que cette même HOA pourrait décider d’interdire les locations de courte durée dans l’immeuble. Et vous seriez impuissant.
Il est donc très important de choisir judicieusement l’immeuble dans lequel investir. Par exemple, le membre de ma famille a failli acheter un appartement dans un immeuble, mais le problème était que la plupart des autres propriétaires étaient des vieilles dames. À un moment donné, elles auraient pu se réunir pour interdire Airbnb.
Idéalement, pour un Airbnb, vous achetez ce qui suit :
- une maison individuelle
- dans un immeuble qui autorise explicitement la location à court terme
- dans un immeuble où vous pouvez être sûr que les autres propriétaires seront d’accord avec cette pratique (en général, lorsqu’il y a un portier, les gens sont moins inquiets)
- où votre propriété est suffisamment importante pour opposer un veto à toute modification des règles de l’association des propriétaires.
Je n’ai absolument pas l’intention d’être alarmiste sur le sujet d’Airbnb. Objectivement, les chances que les propriétaires se réunissent pour interdire Airbnb sont généralement faibles en raison du profil des locataires. Nous parlons de Cuenca, où la plupart des gens viennent pour du tourisme médical, des voyages d’exploration pour la retraite, des randonnées dans les Andes, pour se détendre dans une belle ville historique, etc.
Il ne s’agit pas de Medellin ou de Rio, où de nombreux locataires ciblés viennent pour faire la fête, se droguer et fréquenter des prostituées.
Un exemple d’investissement immobilier à Cuenca avec les calculs exacts du rendement locatif.
Un membre de ma famille a acheté cet appartement dans le Centro. Il s’agit de l’étage intermédiaire d’un immeuble ancien.
Le prix moyen des immeubles plus récents à Gringolandia, par exemple, est d’environ 1 200 dollars par m2 (110 dollars par ft2). Celui-ci était particulièrement bon marché, mais l’immeuble ne displose pas de “plus” comme un acenseur, une salle de sport , ni de sécurité privée.
Il a payé 88 000 dollars pour cet appartement qui, selon le titre de propriété, a une superficie de 165 m2 (1775 ft2). Mesuré, il est plus proche de 135m2 (1450 ft2). Il est important de noter qu’il dispose de deux places de parking privées à l’arrière, ce qui est rare dans le Centro. À un coût de 650 $ par m2 mesuré ou 60 $ par ft2, on peut dire que cela correspond à la définition de bon marché.
L’appartement a besoin d’être rénové et meublé (les meubles actuels doivent être enlevés par le vendeur). Le membre de ma famille a l’intention de :
- Refaire la cuisine et la terrasse
- Refaire les deux salles de bains
- Repeindre toutes les chambres et le salon
- Meubler le logement
Ce que nous avons trouvé d’unique à propos de cet endroit, c’est qu’il se trouve dans le Centro, qu’il a un prix bas par m2 et ft2, qu’il dispose de deux places de parking et d’un intérieur lumineux.
| Prix d’achat | $88,000 |
| Frais juridiques. En savoir plus sur l’avocat en droit immobilier qui a aidé un membre de ma famille | $890 |
| Frais de notaire et taxes d’achat | $1,800 |
| Rénovation prévue + mobilier | $35,000 |
| Investissement total prévu | $125,690 |
| Loyer mensuel prévu (hors charges) | $800 |
| Expected yearly gross income at 92% occupancy | $8,832 |
| Gestion immobilière (10% de gestion immobilière + 1 mois pour trouver des locataires) = 16% en moyenne | $1,413 |
| Taxe foncière pour +65 ans | $100 |
| Charges en mois creux | $20 |
| Budget d’entretien | $500 |
| Coûts totaux | $2,033 |
| Revenu net | $6,799 |
| Rendement locatif net et taux de capitalisation sur la base de l’investissement total | 5.4% |
Pourquoi investir dans un bien immobilier à Cuenca ?
- Diversification complète des marchés occidentaux
- Plus-value immédiate. Pourrait être vendu pour 130 000 $ après rénovation
- Possibilité de faire du Airbnb dans cet appartement car l’appartement a 37% des droits de vote dans la HOA alors que 2/3 des droits de vote sont nécessaires pour interdire le Airbnb.
- Option sur la résidence en Équateur
- Coûts extrêmement faibles de moins de 400 $ par an si l’appartement est vide
- Attente de plus-values et d’une augmentation des loyers à mesure que de plus en plus de personnes s’installent à Cuenca.
- Offre limitée de ce type de propriétés dans le Centro (grandes, lumineuses, avec parking, dans une rue calme).
Un autre avantage est que les frais d’aller-retour sont peu élevés en Équateur. La vente n’entraîne que des taxes minimes sur les plus-values, réduites pour les propriétaires âgés de plus de 65 ans, et des frais d’agence de 3 %.
Un investissement immobilier à Cuenca, en Équateur, est encore plus judicieux pour les personnes âgées de plus de 65 ans.
Pourquoi ? En raison des avantages spéciaux accordés par le gouvernement aux personnes âgées de plus de 65 ans
- Réduction de l’impôt sur les plus-values pour les personnes âgées de plus de 65 ans.
- Les taxes foncières pour une propriété par personne âgée de plus de 65 ans sont réduites à un montant nominal. J’ai mis 100 $ dans les chiffres, mais de 250 $ pour les personnes normales, ils passeront probablement à moins de 50 $ pour le membre de ma famille qui est à la retraite.
- Les services publics sont réduits de moitié (eau, électricité, ordures ménagères) pour les propriétaires âgés de plus de 65 ans.
Cela fait de l’Équateur l’un des marchés immobiliers du monde où les coûts sont les plus bas.
Étude de cas vidéo d’un investissement immobilier à Cuenca dans une grande maison historique
J’ai rencontré Veronica, l’agent immobilier de Cuenca qui a aidé un membre de ma famille à trouver son investissement. Nous avons fait une étude de cas de cette magnifique maison historique dans le centre de la ville.
Cuenca offre une diversification intéressante
Il s’agit d’un jeu unique pour les personnes qui quittent définitivement l’Occident et immigrent dans une ville agréable où le coût de la vie est peu élevé. Évidemment, comme pour tout investissement, il y a des risques. Dans le cas présent, les risques découlent de considérations macroéconomiques et politiques ainsi que le tremblement de terre occasionel.
Est-ce que je miserais tout sur Cuenca ? Non. Mais avoir une petite exposition sur ce marché offre une diversification très décente. J’aime ça.
N’hésitez pas à prendre contact avec Veronica
Pour en savoir plus sur les services immobiliers de Veronica à Cuenca, cliquez ici. Elle aide également les gens à investir sur la côte équatorienne. Vous pouvez lui envoyer un courriel directement, en mentionnant votre numéro Whatsapp si vous l’utilisez veronica@investisseurglobetrotteur.com. Merci de la contacter en anglais ou en espagnol.
Services en Équateur:
- Mon agent immobilier préféré à Cuenca
- Avocat Spécialisé dans l’Immobilier en Équateur
- Comment obtenir la résidence en Équateur ?
- Analyse du Marché immobilier à Cuenca en Équateur et étude de cas de rendement locatif
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