Est-il possible de gagner de l’argent si on décide d’investir dans l’immobilier au Monténégro ? Pour répondre de manière courte, la réponse est oui, mais il faut avoir une approche très ciblée.
Je suis actif sur le marché immobilier du Monténégro depuis 2017 et je passe la plupart de mes étés au Monténégro car j’ai des parents qui ont déménagé ici pour la retraite. C’est l’une de mes bases car je voyage dans le monde entier et j’aime vraiment passer du temps ici.
Nous nous pencherons sur les sujets suivants :
Table des matières
- Aperçu du Monténégro
- Une économie très dépendante du tourisme
- Principaux points négatifs pour investir au Monténégro
- Principaux catalyseurs pour investir dans l’immobilier au Monténégro
- 1. Le tourisme des classes moyennes et inférieures est en baisse, mais le tourisme haut de gamme est en plein essor
- 2. Les grandes marques de luxe mondiales ont compris
- 3. Beaucoup de gens s’installent à plein temps au Monténégro
- 4. Nomades Numériques ou Digital Nomads
- 5. Adhésion potentielle à l’UE et développement massif des infrastructures
- 6. Le Monténégro rejoindra la zone SEPA en 2025
- Un marché de l’investissement immobilier en plein essor au Monténégro
- Où investir dans l’immobilier au Monténégro ?
- 1. Investir dans l’Immobilier dans la Baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica)
- 2. Investir dans le marché immobilier à Budva
- 3. Investir dans le marché immobilier à Podgorica
- 4. Investir dans le marché immobilier à Bar
- 5. Investir dans le marché immobilier dans le Nord du Monténégro
- 6. Investir dans le marché immobilier à Herceg Novi
- 7. Investir dans l’Immobilier à Ulcinj
- Quels sont les rendements locatifs de l’immobilier au Monténégro?
- Marché Immobilier du Monténégro : 4 exemples d’investissements immobiliers au Monténégro
- Quelles sont les erreurs à éviter quand on veut investir dans le marché immobilier au Monténégro ?
- Un environnement fiscal et réglementaire décent en comparaison avec les normes européennes
- Droits de mutation immobilière / frais de notaire au Monténégro
- Travaillez avec les bons agents immobiliers
Aperçu du Monténégro
La plupart des gens n’ont jamais entendu parler de ce petit pays de l’Adriatique de 600 000 âmes qui a obtenu son indépendance de la Serbie en 2006. Il a rejoint l’OTAN en 2017 et devrait être accueilli au sein de l’UE d’ici 2030, selon les dernières estimations. Consultez ce lien CNN Travel pour découvrir le caractère pittoresque du Monténégro.
Le PIB par habitant correspond à environ la moitié de la moyenne de l’UE et a bénéficié de taux de croissance du PIB similaires à ceux de l’Europe centrale au cours des années précédant Covid (2,9 % en 2016, 4,7 % en 2018 et 4,5 % en 2019). Les mesures liées au Covid ont frappé très durement l’économie du tourisme, le PIB plongeant de 15 %, puis se redressant avec une croissance de 12 % en 2021, de 6 % en 2022, de 6 % en 2024 et qui devrait dépasser 4 % en 2024.
Une économie très dépendante du tourisme
Dans un petit pays de 600 000 habitants, les coûts fixes de fonctionnement d’un gouvernement sont relativement élevés. Il est difficile d’être efficace lorsqu’il s’agit de faire fonctionner des institutions gouvernementales complètes pour une si petite population.
Le tourisme représente 25 % de l’économie, ce qui fait du Monténégro l’une des économies les plus dépendantes du tourisme au monde.
Le nombre de touristes a augmenté régulièrement jusqu’en 2019, puis s’est effondré en 2020. Les chiffres ont recommencé à augmenter en 2021, 2022 et ont finalement dépassé leur sommet de 2019 en 2023.
Les voyages et le tourisme représentent 80 % des exportations du pays. À part cela, l’économie se compose principalement de la construction, des exportations d’hydroélectricité et d’aluminium, vestige de l’époque yougoslave.
Le ratio dette/PIB est en chute libre grâce à une forte croissance du PIB et à un solde budgétaire devenu positif.
Il est important de noter que le pays présente un déficit courant important et une dette extérieure brute importante, mais en diminution. Les investissements directs étrangers au Monténégro contribuent à combler ce déficit du compte courant.
Le fait est que le Monténégro est une économie sujette aux chocs extérieurs en raison de sa dépendance vis-à-vis du tourisme, de l’immobilier et du financement extérieur.
Principaux points négatifs pour investir au Monténégro
Avant d’entrer dans le détail des principaux catalyseurs pour investir dans l’immobilier au Monténégro, il est important de bien comprendre les risques.
- Chocs externes, comme mentionné dans la section précédente.
- Faiblesse chronique de l’économie européenne, la classe moyenne européenne étant écrasée par des prix et des taxes toujours plus élevés. La plupart des Européens se sentent plus pauvres aujourd’hui qu’en 2019 et doivent donc réduire leurs dépenses discrétionnaires (comme les vacances dans la charmante région du Monténégro).
- Le risque de conflit dans les Balkans. Le Monténégro semble rester à l’écart des drames potentiels en Bosnie et au Kosovo, mais on ne peut ignorer l’histoire de la volatilité de la région.
Principaux catalyseurs pour investir dans l’immobilier au Monténégro
L’argument typique que vous entendrez de la part des agents immobiliers au Monténégro est que “le tourisme est en plein essor” et que “le Monténégro est en plein essor”. J’aurais tendance à répondre à la fois oui et non à ces deux arguments. Il est important de comprendre les principales tendances. Comme nous l’avons vu, le tourisme est en baisse. Les chiffres préliminaires pour 2024 montrent que le tourisme était en baisse cette année. Je l’ai vu et ressenti aussi lorsque j’ai passé la haute saison ici. Mais il y a des nuances.
1. Le tourisme des classes moyennes et inférieures est en baisse, mais le tourisme haut de gamme est en plein essor
Ce n’est pas quelque chose qui figure dans les statistiques officielles, mais cela se voit dans la vie de tous les jours. Les restaurants ordinaires semblent plus vides qu’en 2019, mais les restaurants haut de gamme sont pleins à craquer. Même chose pour les hôtels 5 étoiles qui affichent complet, alors que le tourisme de masse est en baisse.
La chute des chiffres du tourisme s’explique en grande partie par le fait que les Russes, les Ukrainiens et les Biélorusses représentaient une part importante des touristes avant la guerre et la période soviétique. Aujourd’hui, tous ces vols charters ont disparu. L’aéroport international de Tivat, par exemple, avait des vols charters directs en provenance de Sibérie. Ce tourisme a disparu, mais il s’agissait essentiellement d’un tourisme de faible valeur, axé sur un hébergement très local et abordable.
Les Russes, les Biélorusses et les Ukrainiens fortunés continuent de voyager et on peut les voir dans les lotissements de luxe. Les Arabes du Golfe, les Turcs, les Israéliens et les Américains fortunés sont de plus en plus visibles.
Aussi, alors que la classe moyenne européenne est étranglée, le marché européen haut de gamme dispose toujours d’un revenu utilisable et n’a pas réduit ses dépenses en matière de vacances.
2. Les grandes marques de luxe mondiales ont compris
Pour un si petit pays, le Monténégro attire beaucoup d’investissements directs étrangers (IDE) dans des complexes de luxe. Bien qu’il s’agisse d’un choix de lifestyle extraordinaire, ces complexes de luxe sont rarement de bons investissements financiers pour les investisseurs individuels.
Porto Montenegro
Une ancienne base de la marine yougoslave rachetée en 2007 par un consortium composé d’un oligarque russe, du président de LVMH, M. Arnault, et de la famille Rothschild. Le fondateur canadien de Barrick Gold s’est donné pour mission de faire de cette partie de l’Adriatique le nouveau Monaco et la destination des super yachts, ce que le gouvernement a ensuite transformé en sa propre stratégie pour le pays.
Porto Montenegro, idéalement situé à 5 minutes de l’aéroport international de Tivat, avec des vols directs vers l’Europe et même Dubaï, a récemment été racheté par la Dubai Investment Corporation. Attendez-vous à payer environ 14 000 € + /m2 pour avoir un superbe appartement avec vue sur la mer dans ce complexe qui offre des centaines de places de mouillage pour les yachts, y compris les super yachts. Les appartements qui ne sont pas en première ligne peuvent être achetés pour environ 8 000 € / m2.
Les familles royales du Golfe y stationnent plusieurs de leurs super yachts tout au long de l’année. Ceux-ci sont évalués à plusieurs centaines de millions de dollars. Le complexe abrite également un hôtel Regent 5 étoiles.
J’habite à quelques pas de là et je vois constamment des Arabes du Golfe avec des sacs remplis de Dior, Fendi et Balenciaga, qui ont tous des boutiques à Porto Montenegro.
Porto Novi
Le dernier né de ces complexes de luxe dédiés aux yachts est Porto Novi, situé près de Herceg Novi. Il a ouvert ses portes en 2020 avec des centaines de postes d’amarrage, y compris des postes d’amarrage en eau profonde avec tous les équipements de luxe habituels. Il dispose même d’une école internationale.
Le premier centre de villégiature 5 étoiles d’Europe, One & Only Resort, est le locataire principal. Les principaux bailleurs de fonds sont originaires d’Azerbaïdjan. Comptez environ 12 000 €/m2 en fonction de l’emplacement et de l’étage. Les chambres de base avec vue sur la baie se vendent plus de 2 000 euros par nuit en plein été.
Lustica Bay
Lustica Bay est une impressionnante joint-venture à long terme entre le promoteur égyptien Orascom (90 %) et le gouvernement monténégrin (10 %) ; ce projet a été lancé il y a plus de huit ans et est désormais ouvert au public. L’investissement total devrait s’élever à environ 1 milliard d’euros sur 15 ans, ce qui est considérable pour un pays dont le PIB est légèrement supérieur à 5 milliards d’euros.
Le deuxième Chedi 5 étoiles d’Europe a ouvert ses portes en 2019. Il est prévu de construire 500 villas, 1 000 appartements, sept hôtels, un parcours Gary Player de 18 trous qui a été inauguré cette année, deux marinas, une école, des installations médicales, etc. pour en faire une destination à l’année. Les prix varient de 6 000 €/m2 à plus de 15 000 €/m2.
De nombreuses autres marques d’hôtels de luxe
En plus des hôtels Regent, One & Only et Chedi, d’autres marques hôtelières arrivent sur le marché, ce qui permettra au Monténégro d’avoir une plus grande concentration de complexes hôteliers de luxe que la Croatie, mondialement connue :
- L’Intercontinental Hotel and Resorts travaille sur un projet près de Bar.
- Le même groupe hôtelier a récemment annoncé l’ouverture d’un Crown Plaza dans le nord du pays, près des pistes de ski de Kolasin
- Hyatt Regency a inauguré un complexe dans la baie de Kotor en 2023.
- Hilton travaille sur un deuxième hôtel monténégrin à Ulcinj après son premier projet dans la capitale Podgorica.
- Marriott a des projets pour un Ritz Carlton sur la péninsule de Lustica, bien que les travaux soient retardés. Mais il est clair qu’ils y pensent puisque des accords préalables ont été signés.
Je ne recommanderais pas d’acheter dans ces lotissements, car les plus-values sont souvent limitées, voire négatives, et les rendements locatifs faibles. Cela dit, le lifestyle offert est incroyable. Si vous êtes intéressé par l’un de ces projets, n’hésitez pas à contacter mes agents immobiliers au Monténégro, ils pourront vous aider.
Quoi qu’il en soit, le succès de ces projets démontre que l’argent coule à flots au Monténégro. Ce petit pays a une vision ambitieuse et la met en œuvre pas à pas.
Alors que la Croatie a construit trop tôt et attire principalement des Européens de la classe moyenne, le Monténégro a une vision globale et a gardé des terrains de premier choix pour des développements massifs qui ciblent les 1 %.
3. Beaucoup de gens s’installent à plein temps au Monténégro
Le Monténégro connaît un changement démographique important qui n’est pas encore pris en compte par les statistiques gouvernementales, mais qu’il est extrêmement important de comprendre.
Bien que le Monténégro soit très dépendant du tourisme, il le devient de moins en moins. Pourquoi ? Parce qu’un nombre croissant de personnes s’installent au Monténégro à temps plein. La population à temps plein du Monténégro a officieusement augmenté d’environ 10 % depuis le début de la guerre en Ukraine.
Il s’agit là d’archétypes typiques :
- Les Russes qui fuient l’enrôlement ou qui veulent travailler en ligne sans être bannis des processeurs de paiement et des plateformes en ligne en raison de leur résidence en Russie. De nombreux entrepreneurs créent également des entreprises locales.
- Les Ukrainiens qui sont indépendants ou qui travaillent en ligne. Les Ukrainiens qui veulent de l’argent gratuit du gouvernement ou un emploi s’installent dans les pays occidentaux. En revanche, les personnes qui disposent d’une fortune indépendante ou qui travaillent en ligne préfèrent les pays à faible fiscalité, comme le Monténégro. Le Monténégro est le pays d’Europe qui compte le plus grand nombre de réfugiés ukrainiens par millier d’habitants.
- Des Turcs qui ne sont pas d’accord avec la politique menée dans leur pays. Tous ont l’esprit d’entreprise et créent des entreprises locales.
- Des Européens de l’Ouest de droite en désaccord avec la politique de leur pays d’origine et désireux de vivre dans un pays qui les laisse tranquilles. Nombre d’entre eux se sont installés au Monténégro pendant le Covid, car les restrictions étaient minimes et mal appliquées. D’autres sont partis après le début de la guerre en Ukraine. Ils fuient ce qu’ils perçoivent comme une censure dans leur pays.
- Les Européens de l’Ouest qui veulent des impôts moins élevés et/ou un coût de la vie moins élevé. L’inflation ayant entamé les économies des Européens de l’Ouest, beaucoup ont compris que l’un des moyens de lutter contre l’inflation consistait à réduire les impôts et le coût de la vie. Il est important de noter que le Monténégro offre à la fois des impôts faibles et un coût de la vie peu élevé, à condition d’éviter les stations balnéaires de luxe mentionnées plus haut.
- Les anglophones (Américains, Canadiens, Australiens, Britanniques, Sud-Africains, etc.) qui souhaitent vivre en Europe mais qui se rendent compte que l’obtention d’une résidence dans l’UE est souvent difficile et/ou n’est pas favorable sur le plan fiscal. En comparaison, il est très facile d’obtenir la résidence au Monténégro, comme le montre cet article.
Tous ces gens sont bien mieux que des touristes. Certains paient l’impôt sur le revenu et la sécurité sociale, mais tous paient la TVA et stimulent l’économie locale en consommant tout au long de l’année. Ces immigrés sont tous un bénéfice net pour l’économie. Ils n’utilisent pratiquement pas les services sociaux, mais consomment localement, paient des impôts, créent des entreprises et sont globalement une véritable bénédiction pour l’économie monténégrine, qui est désormais beaucoup plus dynamique. Le secteur des écoles internationales est en plein essor au Monténégro, avec plusieurs écoles privées anglaises et russes le long de la côte.
En fait, l’économie monténégrine est devenue beaucoup moins saisonnière. Nous le verrons dans les chiffres de l’immobilier un peu plus loin.
Il est également important de noter que tous ces gens fuient quelque chose. Si vous pensez que nous vivons dans un monde de plus en plus chaotique où de plus en plus de personnes quittent leur pays, le Monténégro est en passe de devenir un bénéficiaire net de cette tendance.
Il est important de noter que la côte monténégrine connaît une croissance démographique fulgurante. Alors que le reste du pays connaît une baisse démographique, à l’exception de la capitale, des régions comme Tivat et Budva connaissent une forte augmentation de leur population.
4. Nomades Numériques ou Digital Nomads
C’est une aubaine pour le Monténégro. De nombreux nomades numériques sont très heureux de passer quelques mois par an au Monténégro. Les prix sont abordables, le climat est agréable et il y a beaucoup à faire.
Il est important de noter que le Monténégro ne fait pas partie de l’espace Schengen. Cela attire de nombreux nomades numériques d’Amérique du Nord et d’autres pays qui gagnent relativement bien leur vie et qui ne peuvent pas passer plus de la moitié de l’année dans l’espace Schengen. Ils viennent donc dans des pays comme le Monténégro pour recharger leurs “jours Schengen“.
Cet effet de digital nomads se reflète dans la durée moyenne de séjour au Monténégro qui est nettement plus élevée que dans les pays voisins :
Étant donné que la plupart des hébergements ne déclarent/ne paient pas de taxes, le nombre pour le Monténégro est largement sous-estimé.
5. Adhésion potentielle à l’UE et développement massif des infrastructures
Depuis que je viens au Monténégro, les gens disent que le Monténégro va adhérer à l’UE. On m’a d’abord dit 2022, puis 2023, 2025, 2028 et maintenant 2030.
La leçon à retenir est qu’il ne faut pas écouter les agents immobiliers lorsqu’ils font des prévisions trop optimistes.
La réalité est que le Monténégro se porte très bien sans l’UE et que les prix de l’immobilier ont augmenté sans l’adhésion à l’UE. Pour l’instant, le Monténégro semble bénéficier de l’aide au développement et des infrastructures gratuites de l’UE, ainsi que d’un soutien financier implicite, sans perdre son orientation favorable en matière de tourisme, d’immigration et d’affaires, qui est la clé de son succès.
La Chine investit également beaucoup d’argent au Monténégro et construit de nombreuses autoroutes dans le pays, améliorant ainsi la connectivité du Monténégro. Ces projets sont loin d’être bon marché, mais comme le Monténégro est composé à 85 % de montagnes, les projets dans cet environnement sont invariablement coûteux.
6. Le Monténégro rejoindra la zone SEPA en 2025
Qu’est-ce que l’espace unique de paiement européen (SEPA) ? Le SEPA est un système de paiement intégré au sein de l’Europe qui rend les paiements en euros très faciles, bon marché et rapides.
Traditionnellement, les Européens, comme tout le monde, devaient envoyer un virement international en bonne et due forme, ce qui prenait quelques jours, obligeait les banques à demander des documents et pouvait coûter cher.
À partir de 2025, en fonction du moment où chaque banque le mettra en œuvre, les transferts vers et depuis le Monténégro et les pays de l’UE seront transparents (le jour même ou le lendemain, dans la plupart des cas gratuits, et rarement aucune formalité administrative n’est exigée).
Il s’agit d’un catalyseur important pour les investisseurs de l’UE souhaitant investir au Monténégro.
Il est important de noter que cela signifie qu’avoir un compte bancaire au Monténégro deviendra également beaucoup plus attrayant car cela ouvrira toute l’UE d’un point de vue bancaire. Les propriétaires de biens immobiliers au Monténégro peuvent facilement ouvrir un compte bancaire dans le pays.
Un marché de l’investissement immobilier en plein essor au Monténégro
Les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche au Monténégro. On pourrait s’attendre à ce que les rendements locatifs diminuent en raison de la hausse des prix.
Faux.
Même si les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, les loyers ont connu une augmentation encore plus forte.
Pour l’essentiel, malgré la hausse des prix, les rendements locatifs sont stables, voire en hausse.
Où investir dans l’immobilier au Monténégro ?
Ce graphique vous donnera une idée du budget à prévoir dans les différentes villes du Monténégro. Comme vous pouvez le constater, il existe une grande disparité entre les différentes villes.
1. Investir dans l’Immobilier dans la Baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica)
Lorsque j’investis quelque part, je me demande toujours quelle est l’histoire de la croissance. Et ici, dans la baie de Kotor, l’histoire de la croissance est évidente.
Premièrement, l’endroit est aussi magnifique que les fjords norvégiens et deuxièmement, les gens commencent à s’en rendre compte.
C’est ici que j’ai choisi d’investir et que j’ai réalisé la plupart de mes transactions immobilières. C’est la région la plus prisée du Monténégro, et c’est celle sur laquelle je veux continuer à parier. Les gens viennent au Monténégro principalement pour la baie de Kotor, surtout les riches. C’est là que l’on trouve le plus de locataires haut de gamme et que l’on a le privilège de posséder un bien immobilier dans ce qui est objectivement l’une des plus belles baies du monde.
Toute la région peut faire l’objet d’investissements : Kotor, Dobrota, Tivat, la péninsule de Lustica, etc.
Le fait que Tivat dispose d’un aéroport international avec de nombreux vols européens renforce les arguments en faveur de la baie de Kotor. La connectivité, dans le monde d’aujourd’hui, n’a pas de prix.
J’aime passer mes étés ici. Mes proches adorent y vivre toute l’année, profitant d’un climat doux et d’une vie calme dans un cadre d’une beauté unique. Il y aura toujours une demande de biens immobiliers dans un tel environnement.
2. Investir dans le marché immobilier à Budva
Budva est le véritable ogre du tourisme de masse au Monténégro. Bien que la baie de Kotor attire le luxe et soit plus connue du monde extérieur, Budva est un poids lourd régional et attire plus de touristes grâce à sa vieille ville, sa grande plage et son ambiance festive. C’est la destination préférée du tourisme balkanique haut de gamme en provenance de Serbie et de Bosnie. À mon avis, elle est surpeuplée, mais les touristes régionaux l’adorent, tout comme les Européens de l’Est. Je préfère les petites villes voisines comme Becici. Mais si on pense à investir, il y a toujours de la demande de location là-bas.
Budva est la ville la plus visitée des Balkans en termes de nuitées des visiteurs internationaux. C’est vraiment impressionnant.
Alors oui, il y a une (très) forte demande locative pour l’immobilier à Budva.
3. Investir dans le marché immobilier à Podgorica
Rien à voir ici. Probablement la capitale la moins intéressante d’Europe. Il n’est même pas nécessaire d’y aller, à moins de faire des achats de meubles ou d’avoir un vol à prendre. Ce n’est pas pour rien que les prix ne flambent pas comme sur la côte.
4. Investir dans le marché immobilier à Bar
Cette ville est davantage une destination commerciale en raison de son grand port et de son infrastructure ferroviaire. Cependant, elle devient de plus en plus populaire parmi les étrangers qui s’installent à plein temps au Monténégro. Pourquoi ? Parce que vous pouvez toujours profiter du magnifique littoral et des plages du Monténégro, mais à un prix beaucoup moins élevé. La plupart des étrangers qui se sont installés au Monténégro sont des Allemands, des Ukrainiens et des Russes dont le budget est moins élevé. Il ne s’agit pas d’une mauvais manière d’investir, car cette ville peut encore s’améliorer avec le temps.
5. Investir dans le marché immobilier dans le Nord du Monténégro
Lorsque les Monténégrins parlent du “nord” du pays, ils font référence aux régions montagneuses. Les deux principales destinations où investir sont Kolasin et Zhabljak, près du parc national de Durmitor.
Ces deux destinations offrent de superbes randonnées en été et des pistes de ski correctes en hiver. Cependant, je trouve que l’offre immobilière est déjà trop importante dans ces régions et que les saisons de ski sont courtes. Il est également difficile de trouver une gestion immobilière de qualité dans ces régions, et les liquidités y sont très faibles.
6. Investir dans le marché immobilier à Herceg Novi
Oui, c’est intéressant d’y investir car il y a un potentiel de croissance.
Herceg Novi est essentiellement comme le reste de la baie de Kotor, mais avec une réduction significative. Pour l’instant, elle semble attirer les personnes qui aiment la baie de Kotor mais qui n’ont pas les moyens de s’offrir Tivat et Kotor. Il s’agit d’un public différent de celui de Bar, qui est du côté bon marché.
Objectivement, Herceg Novi est presque aussi belle que les autres parties de la baie. Les prix sont beaucoup plus bas, mais j’entrevois l’avenir. De plus en plus de promoteurs haut de gamme travaillent sur des projets dans cette région, notamment l’énorme projet de luxe Porto Novi dont j’ai parlé plus haut.
Cette partie de la côte monténégrine s’embourgeoisera plus rapidement que d’autres. Pour l’instant, le tourisme reste essentiellement national et régional (bosniaque et serbe), mais un nombre croissant d’Occidentaux et de Croates évincés de la Croatie viennent s’installer ici, car la région est située juste à la frontière croate.
L’adhésion à l’UE serait un catalyseur important pour Herceg Novi.
7. Investir dans l’Immobilier à Ulcinj
C’est de loin la ville la moins chère de la côte du Monténégro, car il est essentiel de comprendre l’élément ethnique. Ulcinj est peuplée d’Albanais de souche. Ils parlent albanais, ont leurs propres partis politiques et brandissent davantage de drapeaux albanais que monténégrins. La dynamique touristique est tout à fait distincte, avec peu de touristes qui ne viennent pas du Kosovo. À ce stade, Ulcinj est essentiellement un jeu sur le tourisme kosovar. Vous ne trouverez pas beaucoup de Serbes ou d’Occidentaux ici. On y trouve en revanche des Monténégrins désireux de passer des vacances bon marché.
Ce n’est pas une mauvaise destination où investir dans l’immobilier au Monténégro, mais la dynamique est extrêmement différente et vous devez en être conscient.
Quels sont les rendements locatifs de l’immobilier au Monténégro?
Les rendements locatifs immobiliers diffèrent selon l’endroit où vous investissez au Monténégro.
Marché Immobilier du Monténégro : 4 exemples d’investissements immobiliers au Monténégro
1. Vieille Ville de Kotor Location à Long Terme
Environ 2 700 €/m2 pour un appartement de 51 m2 dans les fortifications de la vieille ville de Kotor, classée au patrimoine de l’UNESCO. Avec la négociation, un droit de timbre de 3%, quelques frais d’avocat et la rénovation de la salle de bain et de la cuisine, on arrive à environ 150 000 €. Les taxes foncières s’élèvent probablement à environ 500 euros par an. Cet appartement pourrait être loué pour environ 700 euros par mois. Il faut s’attendre à un taux d’occupation de 85 %. Déduisez l’impôt foncier et quelques travaux d’entretien et vous obtenez un rendement locatif net de plus de 4 %.
2. Calcul de rendements locatifs Airbnb et location long terme à Tivat
Si vous cherchez un agent francophone, n’hesitez pas a contacter Niko. J’ai fais une vidéo avec lui sur les avantages et les inconvenients de la vie au Monténégro.
Niko peut vous aider à investir dans l’immobilier au Monténégro et y obtenir la résidence / permis de séjour. Vous pouvez le joindre à nikola@investisseurglobetrotteur.com. Mentionnez votre Whatsapp/Telegram si vous l’utilisez.
3. Une opération Airbnb à Becici, près de Sveti Stefan et Budva
Le modèle d’investissement le plus populaire au Monténégro consiste à faire tourner une opération Airbnb. L’appartement ci-dessous est une étude de cas que j’ai réalisée avec Ksenija, qui aide les gens à investir dans tout le Monténégro.
Son agence est une agence à service complet, donc son équipe vous aide à acheter des biens immobiliers au Monténégro, fait les rénovations si nécessaire, et s’occupe de la gestion Airbnb.
Vous pouvez regarder l’étude de cas vidéo ci-dessous. Nous discutons de toutes les dépenses.
Si vous êtes à la recherche d’un agent immobilier à service complet au Monténégro pour investir dans des rénovations, la construction ou la gestion Airbnb, n’hésitez pas à prendre contact avec Ksenija par email : ksenija@investisseurglobetrotteur.com. Mentionnez votre Whatsapp si vous l’utilisez. Son équipe parle l’anglais mais pas le français.
4. Acheter une maison au Monténégro pour vivre en famille
Niko nous a montré une maison entre Budva et Tivat et nous explique pourquoi de plus en plus de familles francophones s’installent au Monténégro. Cette maison n’est pas donnée mais il y a des options pour des budgets plus petits aussi. Vous pouvez le joindre à nikola@investisseurglobetrotteur.com. Mentionnez votre Whatsapp/Telegram si vous l’utilisez.
Quelles sont les erreurs à éviter quand on veut investir dans le marché immobilier au Monténégro ?
- Optez soit pour des constructions neuves, soit pour de vieilles maisons/appartements en pierre. C’est ce que les gens recherchent. Les structures des années 90 et 2000 n’intéressent plus grand monde, mais elles peuvent être intéressantes pour un usage personnel, car elles offrent souvent le meilleur rapport qualité-prix.
- N’oubliez pas de négocier, surtout sur le marché secondaire. Certains vendeurs sont avides d’affaires.
- Certaines zones de la baie de Kotor n’ont pratiquement pas de soleil toute l’année en raison de l’angle des montagnes. En général, les vendeurs ne vous avertissent pas 🙂 .
- Prenez un bon avocat. Beaucoup de maisons et de lotissements ont été construits illégalement, ce qui peut conduire à des bourbiers par la suite. Si vous parlez anglais mon avocate Bojana et son équipe peuvent vous aider.
Un environnement fiscal et réglementaire décent en comparaison avec les normes européennes
Le système fiscal du Monténégro est correct. 15% sur les plus-values, 9-15% sur l’impôt sur le revenu, 9-15% d’impôt sur les sociétés, et de faibles taxes foncières, généralement inférieures à 0,5% de la valeur réelle de la propriété, et beaucoup moins si l’on y réside. Le Monténégro offre également la résidence aux propriétaires de biens immobiliers.
Droits de mutation immobilière / frais de notaire au Monténégro
Il existe des droits de mutation à la charge de l’acheteur qui ont été récemment mis à jour en janvier 2024 :
- Immobilier < 150 000 € = 3%
- Immobilier 150 000 € à 500 000 € = 4 500 € + 5 % du montant au-dessus de 150 000 €
- Immobilier > 500 000 € = 22 000 € + 6 % du montant supérieur à 500 000 €
Le Monténégro est en pleine ascension, c’est un pays magnifique, et certaines poches offrent des perspectives intéressantes. Toutefois, il ne s’agit pas d’un marché où tout augmente comme dans une ville en plein essor. Il est important de bien cibler dans quoi investir, d’être clair sur son objectif et de ne pas tout y miser. Le Monténégro est un marché correct, mais en raison des risques, il est essentiel de rester diversifié.
Travaillez avec les bons agents immobiliers
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier au Monténégro, n’hésitez pas à prendre contact avec mes deux agents immobiliers préférés au Monténégro, Ksenija du Monténégro et Nikola qui est franco-serbe
Nikola
Nikola est franco-serbe et peut vous aider avec vos projets de A a Z au Monténégro. Il est agent d’achat.
Ksenija
Ksenija est originaire du Monténégro et son agence couvre toute la côte + fait des rénovations + la gestion immobilière.
L’équipe de Ksenija parle anglais, mais Nikola peut vous aider de A à Z en français.
Articles sur le Monténégro:
- Vivre au Monténégro: Avantages et Inconvénients
- Investir dans l’immobilier au Monténégro – une étude de cas avec rendement locatif
- Comment obtenir le permis de séjour au Monténégro
Services offerts au Monténégro:
- Mes agents immobiliers favoris au Monténégro
- Comment obtenir la résidence au Monténégro
- Un avocat spécialisé dans l’immobilier au Monténégro (en anglais)
- Créer une entreprise au Monténégro
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