Est-il possible de générer de bons rendements en investissant dans l’immobilier au Monténégro, en 2026 ? Pour répondre de manière courte, la réponse est oui, mais il faut avoir une approche non seulement centrée sur le tourisme estival, mais aussi très ciblée en termes d’emplacement. Le Monténégro est un pays très particulier, à bien des égards.
Je suis actif sur le marché immobilier du Monténégro depuis 2017 et je passe la plupart de mes étés en bord de mer, à Tivat, car mes parents y ont déménagé à l’occasion de leur retraite. C’est ma principale base sur le continent européen ; j’aime vraiment passer du temps ici, à la belle saison.
Nous nous pencherons sur les sujets suivants :
Table des matières
- Aperçu du Monténégro
- Une économie très dépendante du tourisme
- Principaux points négatifs pour investir au Monténégro
- Principaux catalyseurs pour investir dans l’immobilier au Monténégro
- 1. Le tourisme des classes moyennes et inférieures est en baisse, mais le tourisme haut de gamme est en plein essor
- 2. Les grandes marques de luxe mondiales ont compris
- 3. Ces étrangers qui s’installent à plein temps au Monténégro
- 4. Digital Nomads
- 5. Adhésion potentielle à l’UE et développement des infrastructures
- 6. Le Monténégro a rejoint la zone SEPA en 2025
- Un marché de l’investissement immobilier en plein essor au Monténégro
- Où investir dans l’immobilier au Monténégro ?
- 1. Investir dans l’Immobilier dans la Baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica)
- 2. Investir dans le marché immobilier à Budva
- 3. Investir dans le marché immobilier de la capitale, Podgorica
- 4. Investir dans le marché immobilier à Bar
- 5. Investir dans le marché immobilier dans le Nord du Monténégro
- 6. Investir dans le marché immobilier à Herceg Novi
- 7. Investir dans l’Immobilier à Ulcinj
- Quels sont les rendements locatifs de l’immobilier au Monténégro?
- Marché Immobilier du Monténégro : 4 exemples d’investissements immobiliers au Monténégro
- Quelles sont les erreurs à éviter quand on veut investir dans le marché immobilier au Monténégro ?
- Un environnement fiscal et réglementaire correct, en comparaison avec les normes européennes
- Droits de mutation immobilière / frais de notaire au Monténégro
- En conclusion
- Travaillez avec un bon agent immobilier
Aperçu du Monténégro
Le grand public n’entend presque jamais parler de ce petit pays des Balkans, au bord de l’Adriatique, et ce pour une raison simple : c’est un très petit pays, comptant seulement 600,000 habitants. Le Monténégro a obtenu son indépendance de la Serbie en 2006, a rejoint l’OTAN en 2017 et devrait rejoindre l’UE en 2028, selon les dernières estimations : c’est un sujet latent au Monténégro, qui amène régulièrement son lot de conversations, de débats et de spéculations.
Le PIB par habitant est d’à peu près 50% du PIB par habitant moyen en UE et est en croissance rapide (3%+) par rapport au reste de l’Europe.
Une économie très dépendante du tourisme
Dans un petit pays de si petite taille et de faible population, les coûts fixes de fonctionnement d’un gouvernement sont très élevés. Il est difficile pour le gouvernement d’être efficace et de faire fonctionner des institutions complètes.
Le tourisme représente, selon les années, 25 à 30% du PIB total, ce qui fait du Monténégro l’une des économies les plus dépendantes du tourisme au monde.
Le nombre de touristes a augmenté régulièrement jusqu’en 2019, s’est effondré en 2020, puis est reparti à la hausse en 2021 et 2022. Depuis 2024, le tourisme est stable. La construction immobilière destinée au tourisme continue, même si les grands projets (hôtels en bord de mer par exemple) ont tendance à traîner.
Les voyages et le tourisme représentent 80 % des exportations du pays.
Le ratio dette/PIB est relativement stable.
Il est important de noter que le pays présente un déficit courant significatif. Le Monténégro a besoin des Investissements Directs Étrangers pour combler ce déficit.
Le fait est que le Monténégro est une économie particulièrement sujette aux chocs extérieurs en raison de sa très forte dépendance vis-à-vis du tourisme, de l’immobilier et de l’investissement étranger.
Principaux points négatifs pour investir au Monténégro
Avant d’investir dans l’immobilier au Monténégro, il est important de bien comprendre les risques :
- Chocs externes (voir paragraphe précédent)
- Faiblesse chronique de l’économie européenne, la classe moyenne européenne étant écrasée par des prix et des taxes toujours plus élevés. La plupart des Européens se sentent plus pauvres aujourd’hui qu’en 2019 et doivent donc réduire leurs dépenses discrétionnaires (leurs budgets vacances en particulier)
- Risque de conflit dans les Balkans. Même si le Monténégro semble rester à l’écart des tensions en Bosnie-Herzégovine et au Kosovo, on ne peut ignorer l’instabilité historique de la région
- Bureaucratie lourde
- Infrastructures sous-développées, en dehors des zones de tourisme
- Modifications fréquentes apportées aux lois sur la création de société et l’immigration (nous l’aborderons plus bas dans l’article).
Principaux catalyseurs pour investir dans l’immobilier au Monténégro
Tous les agents immobiliers monténégrins vous diront que “le tourisme est en plein essor”, donc que “le Monténégro est en plein essor”. J’aurais tendance à répondre à la fois oui et non. Il est important de comprendre les grandes tendances à l’oeuvre. Les chiffres de 2025 montrent que le tourisme est resté stable, tout comme en 2024 où sa croissance a été minime.
1. Le tourisme des classes moyennes et inférieures est en baisse, mais le tourisme haut de gamme est en plein essor
Cela ne figure pas dans les statistiques officielles, mais se voit dans la vie de tous les jours. Les restaurants ordinaires semblent plus vides qu’en 2019, mais les restaurants haut de gamme sont pleins à craquer. Même chose pour les hôtels 5-étoiles qui affichent complet, alors que le tourisme d’entrée de gamme est en baisse.
La chute des chiffres du tourisme s’explique en grande partie par le fait que les Russes, Ukrainiens et Biélorusses représentaient l’essentiel du tourisme, avant la guerre. Le Monténégro affiche une certaine proximité avec le monde russe. Mais aujourd’hui, tous ces vols charters ont disparu.
L’aéroport international de Tivat, par exemple, recevait des vols charters directs en provenance de Sibérie, pour remplir les hôtels et logements premier prix. Ce tourisme a presque entièrement disparu.
Les Russes, les Biélorusses et les Ukrainiens fortunés continuent à voyager, on peut maintenant les voir dans les lotissements de luxe. Les Arabes du Golfe, Turcs, Indiens, Chinois et Américains fortunés sont également de plus en plus visibles.
Aussi, alors que la classe moyenne européenne est étranglée, la classe supérieure dispose toujours d’un revenu utilisable et n’a pas réduit ses dépenses en matière de vacances.
2. Les grandes marques de luxe mondiales ont compris
Pour un si petit pays, le Monténégro attire beaucoup d’investissements directs étrangers (IDE) dans des complexes de luxe. Bien qu’ils proposent un “lifestyle” extraordinaire, ces complexes de luxe sont rarement de bons investissements.
Porto Montenegro
Une ancienne base de la marine yougoslave, rachetée en 2007 par un consortium composé d’un oligarque russe, du président de LVMH, M. Arnault, et de la famille Rothschild. Le fondateur canadien de Barrick Gold s’est donné pour mission de faire de cette partie de l’Adriatique le nouveau Monaco et la destination des super yachts, ce que le gouvernement monténégrin a ensuite transformé en stratégie nationale.
Porto Montenegro, idéalement situé à 5 minutes de l’aéroport international de Tivat, avec des vols directs vers l’Europe et Dubaï, a récemment été racheté par la DubaïInvestment Corporation. Attendez-vous à payer autour de 14,000 € / m² pour un superbe appartement avec vue sur mer, dans ce complexe qui offre des centaines de places de mouillage pour yachts et super-yachts. Les appartements qui ne sont pas en première ligne valent environ 8,000 € / m².
Les familles royales du Golfe stationnent plusieurs de leurs super yachts tout au long de l’année. Ces navires sont parfois évalués à plusieurs centaines de millions de dollars. Le complexe abrite également un hôtel Regent 5-étoiles.
J’habite à quelques pas de là, et je vois constamment des Arabes du Golfe s’y promener et faire leur shopping chez Dior, Fendi ou Balenciaga, qui ont tous des boutiques à Porto Montenegro.
Porto Novi
Le dernier né de ces complexes de luxe dédiés aux yachts est Porto Novi, situé près de Herceg Novi. Il a ouvert ses portes en 2020 avec des centaines de postes d’amarrage, y compris des postes d’amarrage en eau profonde, et tous les équipements de luxe habituels. Il dispose même d’une école internationale.
Le plus grand centre de villégiature 5-étoiles d’Europe, One & Only Resort, est le locataire principal. Les principaux bailleurs de fonds sont originaires d’Azerbaïdjan. Comptez environ 12,000 €/m2 en fonction de l’emplacement et de l’étage. Les chambres de base, avec vue sur la baie, se vendent plus de 2,000 € la nuit, en haute saison.
Lustica Bay
Lustica Bay est une impressionnante “joint venture” à long terme entre le promoteur égyptien Orascom (90 %) et le gouvernement monténégrin (10 %) ; ce projet a été lancé il y a plus de huit ans et est désormais ouvert au public. L’investissement total devrait s’élever à environ 1 milliard d’euros sur 15 ans, ce qui est considérable pour un pays dont le PIB est à peine supérieur à 5 milliards d’euros.
Le deuxième hôtel Chedi 5-étoiles d’Europe a ouvert ses portes en 2019. Il est également prévu de construire 500 villas, plus de 1,000 appartements, sept hôtels, un parcours de golf Gary Player de 18 trous (inauguré cette année), deux marinas, une école, des installations médicales, etc. Le but est d’en faire une véritable destination à l’année. Je doute que cela soit possible. Les prix varient de 6,000 €/m² à plus de 15,000 €/m².
Les hôtels de luxe s’installent au Monténégro
En plus des hôtels Regent, One&Only et Chedi, d’autres marques hôtelières arrivent sur le marché, ce qui permettra au Monténégro d’avoir concentration de complexes hôteliers inégalée dans la région, supérieure même à celle de la Croatie :
- L’Intercontinental Hotel and Resorts travaille sur un projet près de Bar.
- Ce même groupe hôtelier a récemment annoncé l’ouverture d’un Crown Plaza dans le nord du pays, près des pistes de ski de Kolasin
- Hyatt Regency a inauguré un complexe dans la baie de Kotor en 2023.
- Hilton travaille sur un deuxième hôtel monténégrin à Ulcinj après son premier projet dans la capitale Podgorica.
- Marriott a des projets pour un Ritz Carlton sur la péninsule de Lustica, bien que les travaux soient retardés. Le projet est en cours, puisque les accords préalables ont été signés.
Je ne recommanderais pas d’acheter dans ces lotissements, car les plus-values sont souvent limitées, et les rendements locatifs faibles. Cela dit, le lifestyle offert est incroyable. Si vous êtes intéressé par l’un de ces projets, n’hésitez pas à contacter mon agent immobilier francophone au Monténégro, il pourra vous aider.
Quoi qu’il en soit, le succès de ces projets démontre que l’argent coule à flots au Monténégro. Ce petit pays a une volonté claire d’offrir des prestations de tourisme haut de gamme, et la met en œuvre pas à pas.
Alors que la Croatie a construit trop tôt, trop bon marché et attire principalement des Européens de la classe moyenne, le Monténégro a une vision globale et a gardé des terrains de premier choix pour des développements massifs qui ciblent les 1 % les plus riches.
Même le Qatar envisage d’ouvrir une ambassade à Podgorica et discute de vols directs vers Doha. Des sommes considérables sont en jeu.
3. Ces étrangers qui s’installent à plein temps au Monténégro
Le Monténégro connaît régulièrement des changements démographiques importants. Par vagues successives, les étrangers passent par le Monténégro : Russes et Ukrainiens en 2022-2023, Turcs en 2024-2025… À l’occasion de chaque vague, un certain pourcentage s’installe à long terme et développe ses activités, très souvent communautaires : commerces, agences d’immigration, écoles.
Il s’agit en particulier des archétypes suivants :
- Russes et Ukrainiens fuyant la guerre, la conscription et/ou qui travaillent en ligne.
- Turcs en désaccord politique avec leur pays. Tous ont l’esprit d’entreprise et créent des entreprises locales.
- Ouest-Européens de droite en désaccord politique avec leur pays et avec l’UE. Ils viennent chercher au Monténégro un pays plus traditionnel, offrant plus de paix et de liberté. Nombre d’entre eux se sont installés au Monténégro pendant le Covid, car les restrictions étaient minimes et mal appliquées.
- Ouest-Européens qui veulent payer moins d’impôts et/ou un coût de la vie moins élevé. On peut les appeler “immigrés économiques”. Le Monténégro offre à la fois des impôts faibles et un coût de la vie peu élevé, à condition d’éviter les principales stations balnéaires : Budva, Tivat, baie de Kotor. Cependant, beaucoup se heurtent au manque d’infrastructures, à la barrière de la langue et à la lourde bureaucratie qui rendent difficile la vie quotidienne à plein temps, à Podgorica par exemple.
- Anglophones (Américains, Canadiens, Australiens, Britanniques, Sud-Africains, etc.) qui souhaitent vivre en Europe mais qui se rendent compte que l’obtention d’une résidence dans l’UE est souvent difficile. En comparaison, l’obtention de la résidence au Monténégro est plutôt facile, même si la résidence par création de société demande un gros effort (l’ouverture de comptes bancaires est indispensable mais très difficile si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier local).
Si les Russes, Ukrainiens et Turcs accepteront en général de vivre dans les bâtiments anciens et soviétiques encore très présents au Monténégro, les Occidentaux, achètent un bien immobilier pour obtenir la résidence, et investissent davantage dans des biens à usage hybride : en partie pour y vivre l’année, et en partie pour les mettre en location courte durée. Attention cependant : le Monténégro hors saison n’est clairement pas aussi attrayant qu’en été. Il manque encore cruellement d’infrastructures et de services de niveau européen.
Ces populations étrangères, résidant au Monténégro, apportent une valeur que n’apportent pas les touristes. Ils paient l’impôt sur le revenu, les cotisations sociales, la TVA et stimulent l’économie locale en consommant tout au long de l’année. Ces nouveaux immigrés représentent un bénéfice net pour l’économie. Ils n’utilisent pratiquement pas les services sociaux, mais consomment localement, paient des impôts, créent des entreprises et sont globalement une véritable bénédiction pour l’économie monténégrine. Pour autant, les lourdeurs bureaucratiques et les lois d’immigration changeantes que connaissent tous les expatriés ne reflètent pas cet état de fait.
Il est également important de noter que l’essentiel de ces gens FUIENT leur pays. Dans un monde de plus en plus chaotique, et sous l’effet des dérives de l’Union Européenne, le Monténégro profte de cette tendance.
Il est important de noter que la côte adriatique connaît une croissance démographique fulgurante, alors que le reste du pays a une démographie stable voire négative. Les régions côtières de Budva et Tivat ont connu une forte augmentation de leur population au cours des 5 dernières années.
Début 2026, le Monténégro a mis en œuvre certaines modifications à ses lois d’immigration afin de s’aligner avec l’UE.
L’exemption de visa sera progressivement supprimée pour de nombreux pays non-européens. Des pays comme l’Azerbaïdjan, la Russie, la Turquie, ou encore le Kazakhstan ont longtemps constitué une source importante de tourisme haut de gamme. Cette source va disparaître progressivement.
Auparavant, il n’y avais pas de montant minimum pour l’accès à la résidence par achat immobilier. Depuis 2026, un investissement minimum de 150 000 € est requis.
Concernant la création d’entreprise, les citoyens de l’UE et les Suisses peuvent toujours utiliser des sociétés écrans, mais la surveillance est renforcée, et l’accès aux comptes bancaires rendu nettement plus difficile.
Les ressortissants de pays tiers devront justifier de cotisations sociales et impôts d’au moins 5,000 € pour pouvoir renouveler leur résidence.
Cela réduira le nombre de touristes et de résidents de ces pays, et rendra le pays plus dépendant de l’UE pour son tourisme. Le pays prend les mesures correspondantes : Wizz Air ouvrira une base à l’aéroport de Podgorica, avec 17 nouvelles lignes prévues pour 2026. L’aéroport de Podgorica devrait ainsi connaître une augmentation de 50 % du nombre de passagers en 2026. Mais la dépendance au tourisme reste très forte, avec tous les dangers que cela comporte.
4. Digital Nomads
De nombreux digital nomads (russes en particulier) sont très heureux de passer quelques mois par an au Monténégro. Les prix sont abordables, le climat est agréable, les communautés expatriées se retrouvent au co-working du coin.
Il est important de rappeler que le Monténégro ne fait pas partie de l’espace Schengen. Cela attire de nombreux digital nomads non-européens qui sont limités à 6 mois par an dans l’espace Schengen. Ils viennent donc au Monténégro pour “recharger leurs droits Schengen“.
Cet effet “digital nomads” se reflète dans la durée moyenne de séjour au Monténégro, plus élevée que dans les pays voisins.
5. Adhésion potentielle à l’UE et développement des infrastructures
Depuis que je viens au Monténégro, la population répète que le Monténégro va adhérer à l’UE. Son entrée a été annoncée pour 2020, 2022, 2024, 2026… et maintenant 2028. C’est un running gag chez les locaux.
La leçon à retenir est qu’il ne faut pas écouter les agents immobiliers lorsqu’ils font des prévisions trop optimistes.
J’ai longtemps été sceptique au sujet de l’adhésion du Monténégro à l’UE. Cependant, je crois maintenant que cela se produira prochainement.
L’UE, en tant qu’institution, traverse une période difficile et doit montrer qu’elle poursuit son élargissement. L’intégration d’un petit pays de 600,000 habitants n’aura pas d’impact significatif sur le budget, tout en envoyant un message fort de confiance. Je m’attends à ce que le Monténégro adhère en 2028, quel que soit l’avancement des réformes requises par l’UE.
Un signe évident de cette évolution est l’importante couverture médiatique dont bénéficie le Monténégro, grâce à des documentaires très flatteurs, pour ne pas dire trompeurs, diffusés sur les chaînes de télévision européennes.
Le Monténégro bénéficierait évidemment des subventions de l’UE, pour développer ces infrastructures. Il en a grand besoin notamment pour mener à bien les projets suivants :
- grands travaux routiers qui manquent cruellement, ou qui traînent depuis des années. L’accessibilité routière est généralement difficile, dans ce pays essentiellement montagneux
- différents plans d’urbanisme et de stationnement urbain
- transformation (démolition ou rénovation) du parc immobilier soviétique : “bloks” datant d’avant 1990, encore largement occupés par les classes inférieures mais délabrés, à l’intérieur comme à l’extérieur
- rénovation et création d’infrastructures de sport et de loisirs, en particulier dans la capitale Podgorica.
S’il entrait en UE, le Monténégro résoudrait également un problème majeur, celui du libre-échange. À ce jour, très peu de biens agricoles et industriels sont produits localement : le Monténégro vit d’importations, mais applique tout de même des droits de douane élevés, même envers ses pays “amis” comme la Serbie par exemple. En conséquence, il est très difficile de s’approvisionner en biens de grande consommation à bas prix au Monténégro : très peu d’enseignes internationales y sont présentes (pas de Decathlon ni d’IKEA, entre autres). Le e-commerce ne peut pas servir de relais, puisque Amazon n’opère pas au Monténégro (ou à des prix exorbitants).
Le Monténégro est-il prêt à pays le prix politique et social et l’adhésion à l’UE, en échange de subventions et d’une pleine ouverture au commerce international ?
6. Le Monténégro a rejoint la zone SEPA en 2025
Le SEPA est un système de paiement intégré au sein de l’Europe qui rend les paiements en euros faciles, bon marché et rapides.
Par le passé, les Européens devaient envoyer un virement international en bonne et due forme, ce qui prenait quelques jours, obligeait les banques à demander des documents, et pouvait coûter cher.
Depuis octobre 2025, les transferts d’argent à destination et en provenance du Monténégro et des pays de l’UE sont rapides et quasiment gratuits (2 à 3 € de frais tout au plus)
Il s’agit d’un atout majeur pour les investisseurs et résidents européens, et d’une étape importante vers l’adhésion à l’UE.
Ouvrir un compte bancaire en tant qu’étranger reste difficile, en particulier si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier local. L’entrée dans l’UE supprimerait sans doute cet obstacle et ouvrirait la porte à de nouveaux types de résidents.
Un marché de l’investissement immobilier en plein essor au Monténégro
Les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche au Monténégro, depuis 2020. On pourrait s’attendre à ce que les rendements locatifs diminuent en raison de la hausse des prix.
Faux.
Même si les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, les loyers ont connu une augmentation similaire.
En tant qu’investisseur, c’est une bonne nouvelle : les rendements locatifs sont stables. Pour les nouveaux expatriés non propriétaires, c’est un net inconvénient. Louer un logement au Monténégro coûte cher, à Podgorica et sur la côte adriatique. Le rapport qualité-prix n’est globalement pas bon si vous êtes du côté locataire.
Où investir dans l’immobilier au Monténégro ?
1. Investir dans l’Immobilier dans la Baie de Kotor (Tivat, Kotor, Lustica)
Lorsque j’investis quelque part, je me demande toujours quelle est l’histoire de la croissance. Dans la baie de Kotor, l’histoire de la croissance est évidente : l’endroit est magnifique, entre mer et montagne, avec des étés très ensoleillés. Le grand public commence a fini par s’en rendre compte.
C’est dans la baie de Kotor que j’ai choisi d’investir. C’est la région la plus prisée du Monténégro, je continue à parier sur elle. Les touristes et immigrés fortunés viennent au Monténégro principalement pour la baie de Kotor. C’est là que l’on trouve le plus de locataires haut de gamme. C’est un véritable privilège de posséder un bien immobilier dans ce qui est objectivement l’une des plus belles baies du monde.
Toutes les villes de la région peut faire l’objet d’investissements : Kotor, Dobrota, Tivat, péninsule de Lustica, etc.
Le fait que Tivat dispose d’un aéroport international avec de nombreux vols européens renforce les arguments en faveur de la baie de Kotor. Dans le monde d’aujourd’hui, la connectivité n’a pas de prix.
J’aime beaucoup passer mes étés ici. Mes proches aiment y vivre, en particulier pour la belle saison (l’hiver est nettement moins attrayant). Ils profitent d’un climat doux et d’une vie tranquille, dans un cadre d’une beauté unique. Il y aura toujours une demande de biens immobiliers dans un tel environnement, jusqu’à ce que la construction et la disponibilité des terrains s’épuise.
2. Investir dans le marché immobilier à Budva
Budva est l’ogre du tourisme de masse au Monténégro. Bien que la baie de Kotor attire le luxe et soit plus connue du monde extérieur, Budva est un poids lourd régional et attire un grand nombre de touristes grâce à sa vieille ville, sa grande plage et son ambiance festive. C’est la destination préférée du tourisme balkanique (de Serbie et de Bosnie) et russe. À mon avis, Budva est une ville surpeuplée et surconstruite, mais les touristes régionaux et Européens continuent à l’apprécier. La ville a vu arriver ses premiers touristes chinois et indiens il y a quelques années. Personnellement, je préfère la petite ville voisine de comme Becici. Mais si on a pour projet d’investir, l’avantage de Budva est que la demande de location y est élevée et constante, et un peu moins saisonnière que la baie de Kotor.
Budva est de loin la ville la plus visitée des Balkans (loin devant) en termes de nuitées des visiteurs internationaux : une statistique peu connue !
3. Investir dans le marché immobilier de la capitale, Podgorica
Rien de très intéressant ici. Podgorica est essentiellement un centre d’affaires, habité par des locaux. Vous trouverez quelques expatriés, essentiellement en provenance du monde russe, dans les espaces de co-working.
Les projets immobiliers se multiplient, mais le plus souvent à l’identique, n’offrant pas vraiment de valeur nouvelle : des appartements petits, 2 chambres maximum, destinés aux locaux en location long terme, sur le mode “blok” hérité de l’ère soviétique.
En termes d’architecture et de tourisme, c’est probablement la capitale la moins intéressante d’Europe (à sa décharge, c’est aussi l’une des moins peuplées, avec seulement 190,000 habitants). Les infrastructures de loisirs et de services que l’on attend d’une capitale européenne y manquent cruellement, et il n’y a quasiment aucun “effet tourisme” estival. La plupart des étrangers au Monténégro ne viennent à Podgorica que pour acheter des meubles ou transiter et se rendre sur la côte.
Podgorica nous rappelle que, de manière générale, l’investissement immobilier, s’il n’est pas destiné au tourisme, n’a pas d’intérêt au Monténégro.
Acheter pour vivre à Podgorica nécessite d’être très à l’aise avec l’influence du monde russe, la langue slave et la bureaucratie.
4. Investir dans le marché immobilier à Bar
Bar est historiquement un lieu de commerce maritime, grâce à son port et son infrastructure ferroviaire. Cependant, elle devient de plus en plus populaire parmi les étrangers (Russes en particulier) qui s’installent à plein temps au Monténégro. Pourquoi ? Parce que vous pouvez toujours profiter des plages, moins belles mais aussi moins chères qu’à Budva et Tivat. La plupart des étrangers qui résident à Bar sont des familles russes et ukrainiennes au budget limité. La vie ici n’est pas si différente de celle de leur pays d’origine… la guerre en moins.
Il y a une opportunité d’investissement si les expatriés en provenance du monde russe continuent à affluer. Ce n’a pas l’air d’être le cas, la vague d’immigration russe semble s’être largement ralentie, et les immigrés plus récents (Turcs en majorité) semblent avoir choisi Podgorica plutôt que Bar.
Les dernières règles d’immigration sont en défaveur des Turcs. Quelle sera donc la prochaine vague ?
5. Investir dans le marché immobilier dans le Nord du Monténégro
La moitié Nord du pays est composée à plus de 80% de montagnes. Les deux principales destinations sont Kolasin et Zabljak, près du parc national de Durmitor.
Ces deux destinations offrent avant tout de superbes randonnées en été. Il y a quelques des pistes de ski à Kolasin, mais la neige a tendance à se faire rare en hiver. La saison de ski est très courte.
Je trouve que l’offre immobilière (gîtes, logements de station de ski) est déjà trop importante par-rapport au nombre de touristes randonneurs et skieurs. Il est également difficile de trouver une gestion immobilière de qualité dans ces régions : attendez-vous à vous occuper vous-même de votre bien. Enfin, la liquidité y est très faible, ne vous attendez pas à revendre facilement.
6. Investir dans le marché immobilier à Herceg Novi
Oui, c’est intéressant d’investir à Herceg Novi, car il y a un potentiel de croissance.
C’est une ville côtière, nettement plus petite que Tivat et Kotor. Elle semble attirer les personnes qui aiment la baie de Kotor mais ne peuvent pas s’offrir les meilleurs emplacements. Le public est tout de même plus aisé que celui de Bar par exemple.
Objectivement, Herceg Novi est presque aussi belle que les autres villes de la baie, mais les prix y sont beaucoup plus bas. J’y vois un avenir. De plus en plus de promoteurs haut de gamme travaillent sur des projets dans cette région, notamment l’énorme projet de luxe “Porto Novi” dont j’ai parlé plus haut.
Cette partie de la côte monténégrine est vouée à se gentrifier à son tour. Pour l’instant, le tourisme reste essentiellement national et régional (bosniaque et serbe), mais un nombre croissant d’Occidentaux et de Croates viennent s’installer ici : la ville est proche de la frontière croate.
Une fois de plus, il s’agit d’investissement immobilier à but touristique uniquement.
7. Investir dans l’Immobilier à Ulcinj
C’est de loin la ville de bord de mer la moins chère du pays. On peut y trouver la plus longue plage de sable du pays (Plaza Velika). Ulcinj est peuplée d’Albanais de souche. Ils parlent albanais, ont leurs propres partis politiques et arborent davantage le drapeau albanais que le drapeau monténégrin. À ce jour, la dynamique touristique est simple, elle est composée en vaste majorité d’Albanais ou de Kosovars. On y trouve peu d’Occidentaux ou même de Serbes.
Une annonce majeure a été faite récemment. Le promoteur de la tour Burj Khalifa à Dubaï et un autre promoteur se sont engagés à investir 35 milliards d’euros dans la zone d’Ulcinj, y compris potentiellement un nouvel aéroport.
Bien évidemment, ce projet changerait complètement le visage de cette zone. Il suscite une forte opposition locale et de nombreuses incertitudes. De toute façon, le délai de mise en oeuvre serait très long. Mais s’il se concrétisait, la région d’Ulcinj connaîtrait un essor sans précédent. Tout dépend donc des promoteurs du Golfe.
Quels sont les rendements locatifs de l’immobilier au Monténégro?
Les rendements locatifs sont très variables selon l’endroit où vous investissez au Monténégro.
Marché Immobilier du Monténégro : 4 exemples d’investissements immobiliers au Monténégro
1. Vieille Ville de Kotor, location long terme
Environ 3,000 €/m² pour un appartement de 51m2 dans les fortifications de la vieille ville de Kotor, classée au patrimoine de l’UNESCO. Avec la négociation, un droit de timbre de 3%, quelques frais d’avocat et la rénovation de la salle de bain et de la cuisine, on arrive à environ 170,000 €. Les taxes foncières s’élèvent probablement à environ 700 € par an. Cet appartement pourrait être loué pour environ 800 € par mois. Il faut s’attendre à un taux d’occupation de 85 %. Déduisez l’impôt foncier et quelques travaux d’entretien et vous obtenez un rendement locatif net de plus de 4 %.
2. Calcul de rendements locatifs Airbnb et location long terme à Tivat
Je partage le résultat de mes recherches dans la vidéo ci-dessous.
Nikola est agent immobilier au Monténégro et peut aussi vous aider à y obtenir la résidence .
3. Acheter une maison au Monténégro pour vivre en famille
Nikola nous a montré une maison entre Budva et Tivat, et nous explique pourquoi de plus en plus de familles francophones s’installent au Monténégro. Certes, cette maison est plutôt chère, mais il y a aussi des options pour des bugets plus petits.
Quelles sont les erreurs à éviter quand on veut investir dans le marché immobilier au Monténégro ?
- Optez soit pour des constructions neuves, d’après 2020, soit pour des maisons anciennes en pierre. C’est ce que les gens recherchent. Les bâtiments des années 1990 à 2020, au design néo-soviétique et souvent mal pensés (parties communes, ergonomie des appartements), n’intéressent pas grand monde, si ce n’est les expatriés low-cost en provenance du monde russe.
- N’oubliez pas de négocier, surtout sur le marché secondaire. Tous les prix sont surévalués, surtout si l’on sait que vous êtes Ouest-Européen.
- Certains quartiers ou bâtiments ne reçoivent pratiquement pas de soleil, en raison de l’orientation et de l’angle des montagnes. En général, les vendeurs ne vous en avertissent pas… mais le bien y perd tout son intérêt. Sur la côte Adriatique, ce qui compte c’est le soleil.
- Prenez un bon avocat. Beaucoup de maisons et de lotissements ont été construits illégalement, ou n’apparaissent pas au cadastre. Les administrations sont à la traîne par-rapport au rythme de construction, ce qui peut conduire à des bourbiers par la suite, notamment s’il s’agit de négocier avec un Monténégrin dont la famille est installée depuis des générations : vous aurez affaire à des droits d’usage, accords tacites, successions opaques etc. Si vous parlez anglais, mon avocat Milovan et son équipe peuvent vous accompagner afin de signer un contrat de vente transparent et parfaitement en règle.
Un environnement fiscal et réglementaire correct, en comparaison avec les normes européennes
Le système fiscal du Monténégro est correct. 15% sur les plus-values, 9-15% sur l’impôt sur le revenu, 9-15% d’impôt sur les sociétés, et de faibles taxes foncières, généralement inférieures à 0,5% de la valeur réelle de la propriété, et beaucoup moins lorsqu’on est résident. Le Monténégro offre également la résidence aux propriétaires de biens immobiliers qui investissent au moins 150,000 €.
Ayez en tête que le Monténégro, comme tous les autres pays qui sont des destinations d’expatriation, vise à filtrer les investisseurs sérieux, contrer la spéculation et stabiliser le marché. Les règles vont donc, sans surprise, devenir de plus en plus contraignantes.
Droits de mutation immobilière / frais de notaire au Monténégro
Il existe des droits de mutation à la charge de l’acheteur qui ont été récemment mis à jour en janvier 2024 :
- Immobilier < 150 000 € = 3%
- Immobilier 150 000 € à 500 000 € = 4 500 € + 5 % du montant au-dessus de 150 000 €
- Immobilier > 500 000 € = 22 000 € + 6 % du montant supérieur à 500 000 €
En conclusion
Le Monténégro est presque exclusivement un pays à haut potentiel en termes de tourisme estival. C’est aussi, dans une certaine mesure, un marché refuge pour expatriés en fuite, mais ce marché est capté par des agents immobiliers russes et turcs.
Certaines zones sont offrent des perspectives intéressantes. Toutefois, il ne s’agit pas du tout d’un marché homogène. Les absurdités et mauvaises surprises sont encore fréquentes. Il est donc important de bien cibler votre investissement, d’être clair sur votre objectif, et d’être accompagné par un agent local, parlant la langue, et ayant sa propre expérience d’investisseur. Chercher à acheter vite et à rentabiliser encore plus vite est une grosse prise de risque.
Quoiqu’il arrive, restez diversifié !
Travaillez avec un bon agent immobilier
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier au Monténégro, n’hésitez pas à prendre contact avec Nikola. Il est Franco-Serbe et peut vous aider avec vos projets au Monténégro, de A à Z. En particulier, il a accès à des artisans de qualité pour la partie rénovation, ce qui est extrêmement difficile à trouver sur place.
Services au Monténégro:
- Mes agents immobiliers favoris au Monténégro
- Comment obtenir la résidence au Monténégro
- Un avocat spécialisé dans l’immobilier au Monténégro (en anglais)
- Créer une entreprise au Monténégro
Articles sur le Monténégro:
- Vivre au Monténégro: Avantages et Inconvénients
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