Peut-on gagner de l’argent en faisant un investissement dans l’immobilier au Monténégro ? Pour faire court, la réponse est oui, mais il faut adopter une approche très ciblée.
Nous allons examiner les sujets suivants :
- Vue d’ensemble du Monténégro
- Quelles sont les zones côtières dans lesquelles il est possible d’investir au Monténégro ?
- Mes placements préférés dans la baie de Kotor
- Trois exemples concrets d’investissements immobiliers au Monténégro
- Les erreurs à ne pas commettre lors d’un investissement immobilier au Monténégro
- L’impact du Covid et de la nouvelle Guerre Froide sur l’immobilier au Monténégro
- Un environnement fiscal et réglementaire agréable en comparaison avec les normes européennes
- Quelques risques au Monténégro
La plupart des gens n’ont jamais entendu parler de ce petit pays de l’Adriatique de 600 000 âmes qui a obtenu son indépendance de la Serbie en 2006. Il a rejoint l’OTAN en 2017 et devrait être le prochain pays à entrer dans l’UE, selon les dernières estimations, en 2028. Consultez ce lien de CNN Travel pour voir à quel point le Monténégro est pittoresque : https://edition.cnn.com/travel/article/montenegro-things-to-do/index.html.
Le PIB par habitant est environ la moitié de la moyenne de l’UE et a connu des taux de croissance du PIB semblables à ceux de l’Europe centrale au cours des dernières années (2,9 % en 2016, 4,7 % en 2018 et 4,5 % en 2019). Les mesures Covid ont frappé l’économie du tourisme très durement, mais le pays s’est progressivement redressé.
Le nombre de touristes a connu une croissance régulière, mais il s’agit encore principalement de touristes serbes et russes, même si ces données démographiques évoluent rapidement, les Occidentaux et les Asiatiques augmentant plus vite que la moyenne.
Les chiffres du tourisme avaient connu une croissance régulière jusqu’en 2019, avant de s’effondrer lourdement en 2020.
J’ai passé mon été 2020 au Monténégro, et l’endroit était désert. Cela a repris en 2021, et 2022 a été encore meilleur.
L’objectif de cet article est de se concentrer sur les zones côtières du Monténégro. Le Global Property Guide est une bonne référence, mais ses chiffres se concentrent sur la capitale, Podgorica. Il n’y a rien à faire là-bas. C’est une petite capitale de 200 000 habitants, avec des lois de zonage peu contraignantes et beaucoup de terrains disponibles. La perspective de gains en capital est presque nulle.
Quelles sont les zones côtières à éviter dans le cadre d’un investissement immobilier au Monténégro ?
Il faut être extrêmement prudent lorsqu’on investit dans l’immobilier au Monténégro. Les agents sont généralement doués pour vendre aux étrangers des histoires de rendements fantastiques et de tourisme massif, mais ils n’ont pas de perspective à long terme.
Le meilleur exemple est Budva, la principale destination de tourisme balnéaire et festive du Monténégro et de la Serbie. Pleine à craquer en été, calme en hiver et dépourvue de toute attraction culturelle ou annuelle à l’exception d’une petite vieille ville, elle attire les classes moyennes des Balkans. C’est un endroit très amusant, mais les lois sur le zonage sont si peu contraignantes que les promoteurs immobiliers construisent de plus en plus haut sans aucune planification urbaine appropriée. Chaque année, Budva est de plus en plus bondée, car l’offre est toujours plus que suffisante pour compenser la demande sur le marché. Les prix ont tendance à stagner (il est très difficile de trouver des statistiques fiables). Attendez-vous à payer 2 000 €/m2 pour un appartement situé à 15 minutes à pied de la plage, avec une vue limitée.
Les promoteurs et les agents vous vendront des rendements massifs sur Airbnb (il n’est pas rare d’entendre et même de lire 20%), mais ce ne sont que des mensonges. Vous aurez la chance d’obtenir 6-7% après avoir pris en compte toutes les dépenses et les taxes si vous faites un achat correct.
Il y a des petites villes et des villages près de Budva qui sont plus premium et ont de meilleures perspectives.
En descendant la côte vers le sud, les résultats sont mitigés. Des endroits comme Petrovac sont extrêmement saisonniers, bien que des hôtels haut de gamme soient en projet dans la région. Quant à Bar, il s’agit plutôt d’une ville d’affaires, avec des perspectives de type Ok-ish, et puis il y a Ulcinj, une jolie ville à majorité albanaise, à côté d’un beau parc national. Cette région a un potentiel à long terme. Si vous êtes à la recherche d’un endroit tranquille pour passer du temps, avec un potentiel de hausse, et que vous êtes très patient, cela pourrait être un endroit à considérer. Cependant, du point de vue de l’investissement pur, il y a des endroits où les retours sont plus rapides.
Pourquoi la baie de Kotor, également appelée baie de Boka, est l’endroit où vous devez cibler votre investissement immobilier au Monténégro.
Lorsque j’investis quelque part, je me demande toujours quelle est l’histoire de la croissance. Et ici, dans la baie de Kotor, l’histoire de la croissance est évidente partout.
Premièrement, l’endroit est aussi magnifique que les fjords norvégiens, et deuxièmement, les gens commencent à le remarquer.
Pas seulement la presse, mais aussi les investisseurs. Et pas seulement des petits investisseurs, mais plutôt des projets de grande envergure, qui bénéficient du soutien total du gouvernement, lequel tente de faire de la baie de Kotor, et du Monténégro en général, la principale destination adriatique des super riches. Alors que la Croatie est entrée dans le jeu trop tôt, a construit trop tôt et attire principalement des Européens de la classe moyenne, le Monténégro a une vision globale et a gardé des terrains de premier choix pour des développements massifs qui ciblent les 1%. Les trois principaux développements sont
Porto Montenegro
Une ancienne base de la marine yougoslave a été rachetée en 2007 par un consortium composé d’un oligarque russe, du président de LVMH, M. Arnault, et de la famille Rothschild. Le fondateur canadien de Barrick Gold s’est lancé dans une mission visant à faire de cette partie de l’Adriatique la prochaine destination de Monaco et de super yachts, ce que le gouvernement a ensuite transformé en sa propre stratégie pour le pays.
Le projet, idéalement situé à 5 minutes de l’aéroport international de Tivat, avec des vols directs vers toute l’Europe et même Dubaï, a récemment été racheté par la Dubai Investment Corporation. Comptez environ 10 000 € / m2 pour avoir un superbe appartement dans ce complexe qui dispose de centaines d’emplacements pour yachts, y compris pour les Super Yachts. Les familles royales du Golfe y ont un certain nombre de leurs super yachts basés toute l’année. Ces derniers sont évalués à des centaines de millions de dollars. Le complexe abrite également un hôtel Regent 5 étoiles. https://www.portomontenegro.com/en/
Porto Novi
Le dernier né de ces complexes de luxe axés sur les yachts est Porto Novi, situé près de Herceg Novi. Il a ouvert ses portes en 2020, avec des centaines de postes d’amarrage, dont des postes en eau profonde, et tous les équipements de luxe habituels. Le premier complexe hôtelier 5 étoiles d’Europe, le One & Only Resort, en est le locataire principal. Les principaux bailleurs de fonds sont originaires d’Azerbaïdjan. Comptez environ 9 000 € /m2 selon l’emplacement/étage. http://www.portonovi.com
Lustica Bay
Baie de Lustica : Il s’agit d’une impressionnante coentreprise à long terme entre l’égyptien Orascom (90 %) et le gouvernement monténégrin (10 %). Ce projet a été lancé il y a 8 ans et est désormais ouvert au public. L’investissement total devrait s’élever à environ 1 milliard d’euros sur une période d’environ 15 ans, ce qui est un chiffre assez important pour un pays dont le PIB avoisine les 5 milliards d’euros. Le deuxième Chedi 5 étoiles d’Europe a ouvert ses portes en 2019. Il est prévu de construire 500 villas, 1000 appartements, 7 hôtels, un parcours 18 trous Gary Player, 2 marinas, une école, des installations médicales, etc. pour en faire une destination à l’année. Les prix vont de 3 000 €/m2 à plus de 13 000 €/m2. https://www.lusticabay.com
Le fait est que, même si je ne recommanderais pas d’investir dans ces projets, car les gains en capital sont souvent limités, voire négatifs, et les rendements faibles, des sommes importantes affluent au Monténégro. Ce petit pays a une grande vision, et la met en œuvre pas à pas.
Où exactement dans la baie de Kotor devrais-je investir ?
Mon endroit préféré pour investir au Monténégro est la baie de Kotor. Pourquoi ? En raison de la fréquentation de qualité et des infrastructures décentes qu’offre cette région. À une époque d’incertitude et d’inflation croissante, il est préférable de cibler les personnes aisées qui peuvent encore s’offrir des vacances.
3 exemples d’investissements immobiliers au Monténégro
1. Kotor Vieille Ville Location à Long Terme
Moins de €2,000 /m2 pour un appartement de 51m2 dans les fortifications de la vieille ville de Kotor, classée au patrimoine de l’UNESCO. Avec la négociation, un droit de timbre de 3%, quelques frais d’avocat et la rénovation de la salle de bain et de la cuisine, on arrive à un montant de 100 000 €. Les impôts fonciers seraient probablement d’environ 500 € par an. Cet appartement pourrait être loué pour environ 400 euros par mois. Prévoyez un taux d’occupation de 80 %. Déduisez l’impôt foncier et quelques frais d’entretien et vous obtenez un rendement locatif net de 3 %.
2. Flip de villa à Lustica – comment gagner 50% sur un flip de maison
Dans la vidéo ci-dessous, un de mes agents préférés, Peter Square Meter, m’a montré ce projet de construction raté à Lustica.
Les chiffres sont attrayants. Vous achetez une horrible villa de 300m2 en phase de construction. Le prix catalogue est de 220 000 €, mais j’irais négocier durement car ces biens sont peu liquidables.
J’ajouterais ensuite environ 300 000 € de rénovations et d’arriérés d’impôts, ce qui serait suffisant pour en faire une superbe villa contemporaine. Je viserais ensuite une revente pour 750 000 à 800 000 €. L’ensemble de l’opération prendrait environ 18 mois. Vous pouvez regarder l’étude de cas complète dans la vidéo ici.
Des vues incroyables, soit dit en passant.
Regardez la vidéo YouTube ici
Peter Square Meter est spécialisé dans l’aide aux investissements dans la région de la baie de Kotor. N’hésitez pas à le contacter par courriel, mais que en anglais, il ne parle pas un mot de français comme le bon anglais qu’il est : petersquaremeter@investisseurglobetrotteur.com.
3. Une activité Airbnb à Becici, près de Sveti Stefan et Budva
Le modèle d’investissement le plus populaire au Monténégro est de gérer une opération airbnb. L’appartement ci-dessous est une étude de cas que j’ai réalisée avec Ksenija, qui aide les gens à investir dans tout le Monténégro. Son agence est une agence de services complets, donc son équipe ne vous aide pas seulement à acheter des biens immobiliers au Monténégro, mais elle s’occupe ensuite des rénovations, si nécessaire, et de la gestion Airbnb.
Cet appartement de 61m2 avec deux chambres et une vue sur la mer est listé pour €120,000, et se trouve à Becici près de Budva et Sveti Stefan. De belles plages de sable sont à 10 minutes à pied.
Le rabais que vous négocieriez devrait être suffisant pour couvrir en grande partie la cuisine et les meubles.
Ksenija et moi avons fait deux estimations différentes. Son équipe de gestionnaires de propriétés Airbnb a effectué une simulation, et j’en ai effectué une plus prudente.
Nous étions d’accord sur les coûts :
si vous recherchez un agent immobilier à service complet au Monténégro pour investir, pour des rénovations, des constructions ou la gestion d’Airbnb, n’hésitez pas à prendre contact avec Ksenija, quelqu’un dans son équipe parle français: ksenija@investisseurglobetrotteur.com.
Les erreurs à éviter lors d’un investissement Immobilier au Monténégro
- Optez pour des constructions neuves ou pour de vieilles maisons/appartements en pierre. C’est ce que les gens recherchent. Les maisons des années 90 et 2000 n’intéressent plus personne, même si elles peuvent être intéressantes pour un usage personnel car elles offrent souvent le meilleur rapport qualité-prix.
- N’oubliez pas de négocier car les liquidités sont faibles. Certains vendeurs sont avides d’affaires.
- Certaines zones de la baie de Kotor n’ont pratiquement pas de soleil toute l’année en raison de l’angle des montagnes. Habituellement, les vendeurs ne vous en informeront pas 🙂 .
- Prenez un bon avocat. Beaucoup de maisons et de lotissements ont été construits illégalement, ce qui peut entraîner des problèmes importants à terme.
- Je le répète : prenez un bon avocat. Les titres de propriété comportent souvent des bizarreries, comme des personnes qui possèdent des parcelles de votre jardin, ou des poursuites judiciaires/des réclamations de membres de la famille. Si vous souhaitez faire appel à mon équipe d’avocats au Monténégro, cliquez ici pour en savoir plus sur Bojana qui pourra vous mettre en contact avec le professionnel adéquat pour votre transaction.
L’impact du Covid et de la nouvelle guerre froide sur le Monténégro
Les Russes étaient historiquement une source importante de revenus touristiques. Après l’adhésion du Monténégro à l’OTAN, les chiffres du tourisme russe ont considérablement diminué. Le dernier cycle de sanctions européennes, auquel le Monténégro s’est joint, a pratiquement stoppé ces chiffres. Même chose pour le tourisme en provenance de Biélorussie.
Au lieu de cela, nous avons assisté à une poussée du tourisme ukrainien, car l’économie ukrainienne était en plein essor. La situation a changé en raison de la guerre, mais environ 1 % de la population du Monténégro est désormais originaire d’Ukraine, la plupart des Ukrainiens des classes moyennes et supérieures ayant choisi le Monténégro comme plan B. Le profil des Ukrainiens qui choisissent le Monténégro comme lieu de refuge est assez différent de celui des Ukrainiens qui entrent dans l’UE. En moyenne, ceux qui se déplacent vers le Monténégro sont plus riches car ils n’attendent rien du gouvernement monténégrin, contrairement aux foules qui se rendent dans l’UE et qui bénéficient d’un soutien financier important.
Ce déclin du tourisme en Europe de l’Est a été partiellement compensé par une augmentation du tourisme d’Europe centrale et occidentale. Les Polonais et les Français sont particulièrement en vue. Les Français sont particulièrement intéressés par les parcs nationaux qui parsèment le pays.
Le tourisme des Balkans reste la principale source de tourisme. Serbes, Bosniaques, Macédoniens et Kosovars affluent sur les plages du pays.
Avant le Covid, le tourisme asiatique commençait à être de plus en plus visible. Ils ne sont pas encore revenus.
Ce qui est clairement visible, c’est l’augmentation du tourisme haut de gamme en provenance d’Amérique du Nord et d’Europe occidentale. De nombreux Occidentaux se sont installés au Monténégro pendant le Covid en raison de l’application relativement laxiste des restrictions. Il est assez facile d’obtenir la résidence au Monténégro, et c’est en fait l’un des pays d’Europe où il est le plus facile pour les non-Européens de s’installer (détails ici).
D’un point de vue immobilier, en raison de l’augmentation du tourisme occidental fortuné, les villas et les maisons haut de gamme se sont vendues comme des petits pains, tandis que les studios et les appartements d’une chambre, qui s’adressent généralement aux classes moyennes d’Europe de l’Est, se sont vendus un peu plus lentement.
Un environnement fiscal et réglementaire correct en comparaison avec les normes européennes
Le système fiscal du Monténégro est convenable. 15 % de plus-values, 9-15 % d’impôt sur le revenu, 9-15 % d’impôt sur les sociétés, et de faibles taxes foncières, généralement inférieures à 0,5 % de la valeur réelle de la propriété, et beaucoup moins si l’on y réside. Le Monténégro propose également la résidence aux propriétaires de biens immobiliers (détails ici).
Le Monténégro est un pays magnifique, en pleine expansion, qui offre des perspectives de croissance importantes dans certaines zones. Ce n’est pas un marché où tout va monter en prix comme dans une ville en plein essor. Il est important de bien cibler l’investissement, et d’être clair sur son objectif.
Quelques risques au Monténégro
l existe quelques risques macroéconomiques au Monténégro, tels que l’augmentation des niveaux de la dette publique et la situation macroéconomique générale en Europe. Des puissances extérieures ont également agité la Bosnie voisine. Je ne miserais pas tout sur le Monténégro en raison de ces risques.
Cependant, le Monténégro offre :
- Des biens immobiliers attrayants à des prix décents
- Un marché à faible effet de levier dans un monde où les taux d’intérêt augmentent – la hausse des taux d’intérêt n’aura pas d’impact sur le marché monténégrin, car il s’agit presque exclusivement de liquidités, ce qui constitue une protection naturelle contre les politiques monétaires des banques centrales.
- Un endroit dont vous pouvez profiter pendant une partie de l’année si vous y achetez un bien immobilier.
- Une option permettant d’obtenir une résidence à faible taux d’imposition et à faible coût en réalisant un investissement immobilier au Monténégro.
Je suis personnellement heureux d’avoir une certaine exposition à l’immobilier monténégrin dans mon portefeuille. C’est une bonne diversification dans un monde plein d’incertitudes.
Si vous envisagez d’acheter une propriété au Monténégro, n’hésitez pas à prendre contact avec mes agents immobiliers préférés au Monténégro. Vous pouvez en savoir plus sur eux ici.
Services offerts au Monténégro:
- Mes agents immobiliers favoris au Monténégro
- Comment obtenir la résidence au Monténégro
- Un avocat spécialisé dans l’immobilier au Monténégro (en anglais)
- Créer une entreprise au Monténégro
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