Un marché immobilier en plein boom
Le marché immobilier au Monténégro est en plein boom grâce à tous les étrangers qui y déménagent. J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier au Monténégro, vous ne trouverez rien de mieux en francais sur le sujet.
Cet été j’ai demandé à Nikola, un franco-serbe installé sur place, de nous montrer un appartement qu’un de ses investisseurs a acheté et nous avons fait tout les calculs de rendement locatif. Une vraie étude de cas détaillée.
De plus en plus de francophones s’installent au Monténégro
Pourquoi?
Moins d’impôts, un beau temps, un superbe pays, la vie y est moins chère, et plus de liberté.
Et c’est facile d’obtenir la résidence au Monténégro.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Investir dans l’immobilier au Monténégro – une étude de cas avec rendement locatif”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je suis à Tivat au Monténégro, et on va aller faire un exercice intéressant avec Niko, qui est un franco-serbe qui habite ici depuis un nombre d’années au Monténégro. On va aller voir un appartement qui est à vendre ici à Tivat. On va voir le prix, on va faire une visite de l’appartement et surtout on va faire toute une étude en termes du rendement locatif pour qu’on ait une idée vraiment réaliste des rendements locatifs qu’on peut avoir ici à Tivat et aussi, un peu de manière générale, au Monténégro.
Pourquoi l’immobilier à Tivat?
LADISLAS MAURICE : Beaucoup de promoteurs immobiliers vous disent que vous pouvez faire du 10, du 12 % etc. Objectivement, c’est faux. Ceci nous donnera une bien meilleure idée des rendements réalistes qu’on peut avoir ici au Monténégro. Ici, je suis à Porto Monténégro, c’est une superbe marina ici à Tivat, il y a vraiment beaucoup d’investissement qui arrive dans cette ville, c’est une des marinas les plus premium d’Europe avec ce qu’on trouve en France, en Italie, en Espagne etc., et aussi ceci se compare tout à fait avec ce qu’on voit dans les Caraïbes : donc, voyez, ce sont des petits bateaux, parce qu’il y a une section avec les super yachts un peu plus loin, à l’arrière, mais qui est un peu plus difficile d’accès pour les gens qui n’ont pas de super yachts. C’est un endroit vraiment très impressionnant, j’aime bien passer tous mes étés, en fait, ici à Tivat au Monténégro. J’apprécie vraiment cet endroit, je fais personnellement des deals immobiliers ici depuis plusieurs années. C’est un marché qui est assez intéressant si on s’y prend bien.
Visite de l’appartement
LADISLAS MAURICE : Donc là, on va aller prendre ma voiture et on va aller monter là derrière, un peu dans la colline, à peu près à 6 minutes de voiture d’ici, et on aura des belles vues de la baie et on pourra faire tous les chiffres. Allons-y. Salut Niko, ça va ?
NIKO : Salut, Ladislas. Comment vas-tu ?
LADISLAS MAURICE : Très bien. C’est agréable de voir un beau background avec des belles voitures, ça fait plaisir de voir ça.
NIKO : Écoute, ce sont les standards habituels dans cette résidence qui est assez premium, donc on va visiter tout ça ensemble.
LADISLAS MAURICE : Cool. En fait, ce qu’on va faire là, on va aller regarder un appartement un peu typique que beaucoup de tes investisseurs…
NIKO : Apprécient.
LADISLAS MAURICE : Apprécient. Donc, c’est un peu un appartement typique qu’on peut trouver à Tivat. C’est un appartement qu’un de tes clients a acheté, et on va faire tous les chiffres sur la valeur actuelle de l’appartement, s’il était en vente. Donc, pas le prix auquel le client l’a acheté, moins cher, donc ces chiffres sont encore meilleurs, les prix ont un peu augmenté aussi au Monténégro, mais on va faire vraiment une étude de cas du prix, des rendements locatifs sur le long terme, et aussi sur le court terme, pour les gens qui veulent faire plutôt du Airbnb. On va juste faire un petit tour rapide. Ce n’est vraiment pas le but, ce n’est pas de vendre de l’immobilier ou de montrer… il y a une réception d’habitude, c’est ça ?
NIKO : Ici tu as une réception, la personne est là de 9h à 17h, c’est aussi ici qu’il y a la surveillance, en fait la résidence…
LADISLAS MAURICE : Sauf qu’elle n’est pas là. C’est que là il est 3h30.
NIKO : Elle est peut-être en train de nettoyer la piscine, on va voir.
LADISLAS MAURICE : Allons voir. Allons voir si elle nettoie la piscine. On va contrôler ça. Donc, tu m’expliquais avant, que les gens recherchent de plus en plus pour les locations, spécifiquement ce genre de bâtiment, où il y a une piscine ?
NIKO : En fait, oui, où il y a une piscine, parce qu’à Tivat, par exemple, mais pas seulement à Tivat, il n’y a pas beaucoup de résidences qu’offrent une piscine. Vous allez voir, c’est vraiment une piscine sympa, ce n’est pas juste un petit back avec une réception, en fait c’est une résidence qui est un petit peu hôtel. On va voir tout de suite la piscine.
LADISLAS MAURICE : Belle vue de la baie. Donc, à pied de Porto Monténégro, c’est combien de temps?
NIKO : Ici, tu es à 8 minutes à pied de Porto.
LADISLAS MAURICE : Dans la vidéo là, au début, j’ai dit que ça prenait de 5 à 6 minutes en voiture, en fait ça m’a pris 2 minutes.
NIKO : Oui, exactement en voiture, 2 minutes.
LADISLAS MAURICE : Belle piscine et l’eau est chaude. Donc là, elle est à combien ? Je ne sais pas trop.
NIKO : Facile 25 – 26, peut-être 27 ou plus.
LADISLAS MAURICE : Oui, 27 – 28…
NIKO : Quand on a testé ensemble elle était plus…
LADISLAS MAURICE : Oui, on est venu nager ici. T’as acheté toi-même ici un appartement…
NIKO : Oui, moi je suis aussi propriétaire dans la résidence et ça me permet de bien connaître le produit.
LADISLAS MAURICE : Tu vends à tes clients ce que toi-même t’as acheté.
NIKO : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Est-ce qu’il y a d’autres choses à savoir à propos du bâtiment ? Il y a du parking aussi ?
NIKO : On a un parking souterrain qui est sur deux niveaux, c’est à-dire qu’on prend un ascenseur avec la voiture et on va au moins deux ou au moins un.
LADISLAS MAURICE : Et donc là, pour 120 mille euros pour ce 36 m² qu’on va voir, est-ce qu’il y a une place de parking ?
NIKO : Pas à titré. Il y a une place de parking devant l’immeuble. S’il veut une place privative, ça peut s’acheter 10 mille euros en souterrain.
LADISLAS MAURICE : Donc, ce serait 10 mille euros en plus pour…
NIKO : Voilà. Exactement.
LADISLAS MAURICE : Souvent, ce qu’il faut dire c’est que les gens qui viennent à Tivat pour les vacances, beaucoup n’ont pas de voiture, parce qu’il y a un aéroport à Tivat à 10 minutes en voiture d’ici, donc c’est facile en taxi. Et puisqu’on est près du centre de Porto Monténégro à pied, il y a moins besoin d’une place de parking.
NIKO : Non. Il y a des taxis, et quand il y a beaucoup de monde avec les bouchons etc., ce n’est pas forcément valable de ramener sa voiture ici. On peut vite se débrouiller sans, en fait, en l’occurrence, ici mon client lui, il loue sans place de parking privative, il a aucun problème pour louer.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Allons à l’appartement. Allons faire tous les chiffres. On va regarder l’appartement vite fait, on retire les chaussures, ce sont plutôt des havaianas. Donc… la chambre… rien à dire…
NIKO : Grande penderie ici. Ça, ça a été aménagé après, très belle hauteur au plafond.
LADISLAS MAURICE : C’est un one bedroom appartement, comment on dit en français déjà un one bedroom ?
NIKO : Un T2.
LADISLAS MAURICE : Un T2. Rien à dire… douche, bathroom…
NIKO : Très grande douche.
LADISLAS MAURICE : Machine à laver, et ici, air conditionné, important au Monténégro, il fait chaud. Espace bureau, vraiment très important pour les digital nomads…
NIKO : C’est exactement comme ça que ça a été pensé avec le client. Il voulait vraiment toucher cette clientèle aussi.
LADISLAS MAURICE : Là, le bonhomme peut coucher quatre personnes.
NIKO : D’ailleurs, ça a été préparé comme ça par Diana.
LADISLAS MAURICE : Et vue sur la mer, partielle…
NIKO : Oui. On ne se rend pas trop compte sur la vidéo, mais elle est quand même plus large, en fait.
LADISLAS MAURICE : Oui. Et, la cuisine.
NIKO : Voilà, petite cuisine équipée, il y a tout.
Calcul de rendement locatif au Montenegro location long terme
LADISLAS MAURICE : Maintenant, on va s’asseoir, on a fait les chiffres et on va aller regarder ça en détail pour le long terme et le court terme. Donc, 120 mille euros à l’achat, un appartement comme ça. Les frais d’achat, d’agents, de notaire etc., combien à peu près ?
NIKO : 9000, par rapport à cette tranche de prix.
LADISLAS MAURICE : OK. Et meublé, c’est que c’est venu non meublé ?
NIKO : Alors c’était effectivement non meublé. Donc meublé 9000 euros tu peux rajouter pour 40 m², tu peux rajouter 9000 euros de meubles, c’est-à-dire meubles et montage inclus.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc tout ça, tous les meubles…
NIKO : La pause, quoi.
LADISLAS MAURICE : Avec toute la pause. Donc, si tu devais louer ça, à l’année, sur un contrat de un an, combien est-ce que tu pourrais louer ça ?
NIKO : Alors ici, vu le positionnement, sans problème 650 – 700 euros par mois avec un bail 12 mois renouvelable selon le client, selon le souhait.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, on va être conservateur, on va choisir 650. Quel serait le taux d’occupation ?
NIKO : Sur de la location à l’année, 90 % sans problème, puisque en fait on est près du centre, donc il y a pas de souci.
LADISLAS MAURICE : Donc, en gros, un mois est vide entre deux locataires, à peu près.
NIKO : Oui, clairement.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc Niko, les frais de gestion pour un contrat de longue durée, comme ça, par une agence immobilière ?
NIKO : Sur la location à l’année, tu peux payer 10 %, en fait, de frais, en sachant que je parle vraiment de la gestion pour la recherche du locataire. Ici en tout cas, au Monténégro, c’est le locataire qui va payer les frais et non le propriétaire. Donc c’est invisible pour le propriétaire.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc ça fait une grande différence, comparé à des marchés comme en France, par exemple, où c’est le propriétaire qui paye pour trouver les locataires. Les frais de copropriété ?
NIKO : Frais de copropriété, ici on est à 36 euros par mois, donc c’est très correct pour…
LADISLAS MAURICE : Donc 1 euro le mètre carré.
NIKO : Tout à fait.
LADISLAS MAURICE : Avec une piscine.
NIKO : Avec une piscine, une réception et un parking souterrain. Parce que, même si le client n’a pas de place, il peut quand même utiliser le souterrain, puis qu’il va y avoir un sauna.
LADISLAS MAURICE : Ah, oui. Il va y avoir un sauna. Cool. Donc 1 euro le mètre carré, donc comparer ça à Montréal, comparer ça à Bruxelles, à Paris, à Lyon ou en Suisse, on en a beaucoup pour son argent ici. Et en termes de budget, sur un contrat long terme, j’imagine ce sont les locataires qui payent pour internet, l’eau, l’électricité, tout ça ?
NIKO : Complètement. Tout est en charge du locataire, ce qui est normal. Il paye ce qui consomme.
LADISLAS MAURICE : Parfait. Et donc, en termes de frais d’entretien, s’il y a un petit problème etc., tu conseillerais à tes investisseurs de mettre combien de côté par an ?
NIKO : Tu peux mettre une enveloppe, pour un appartement de cette taille-là, environ 500 euros, ça me semble tout à fait correct.
LADISLAS MAURICE : Donc, quand on prend le revenu brut, avec un taux d’occupation à 90 %, on retire tous les frais sur l’année, on finit avec un revenu net annuel de presque 5000 euros. Ce qui nous donne un rendement locatif net, avant impôt sur le revenu, d’un peu plus de 3,5 %. Est-ce que c’est fantastique ? Non. Est-ce que ça donne vraiment envie d’investir ici ? Pas forcément. Par contre, sur le court terme, c’est là où le marché est beaucoup plus intéressant.
Calcul de rendement locatif au Montenegro location courte durée airbnb
NIKO : Oui, c’est en général ce que les clients choisissent comme option, puisqu’en plus, ils vont pouvoir profiter du bien eux-mêmes, donc avoir l’usufruit du bien et l’exploiter en même temps à distance, c’est souvent ce que les gens préfèrent faire, même si moi, personnellement, je fais aussi la location à l’année, puisque le marché a quand même un peu augmenté sur les revenus mensuels, comme tu as pu le voir à Tivat par exemple.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, maintenant on va faire le scénario pour une location Airbnb ici à Tivat au Monténégro. Donc, cet appartement on va faire le scénario : donc le prix, frais d’achat, les meubles tout ça, c’est la même chose. Donc on peut couper la saison en deux, saison hausse, saison basse. Donc la saison hausse, tu dirais, c’est de quand à quand ?
NIKO : La haute saison, de juin à septembre, clairement. Là, tu peux avoir vraiment pas mal de demandes, avoir un taux d’occupation près de 85 %, 90 %. En tout cas, pour ce client c’est le cas sans problème. Il a commencé à louer en juin d’ailleurs… combien la nuit ? Alors, tu peux prévoir 110 euros la nuit si c’était sur juin ou septembre, mais si t’es sur juillet – août, 130 euros sans problème, voire 140. Pourquoi ? Parce qu’ici on a une piscine, on a une réception etc. Puis, t’as vu l’appartement, c’est vraiment premium, c’est pas du tout…
LADISLAS MAURICE : Personnellement, je préférais qu’on utilise le chiffre de 110 euros, pour être conservateur, un peu plus pessimiste. En termes des discounts, c’est que de temps en temps les gens viennent, ils book pour une semaine, deux semaines, donc il y a des rabais sur Airbnb. Donc aussi, personnellement, j’aime bien ajouter 7 % de rabais donné par la plateforme quand on fait une location à la semaine. C’est que beaucoup de gens viennent ici pour 2 – 3 jours, mais la plupart, en fait, il reste une semaine, deux semaines, souvent une semaine c’est un peu le standard, et de manière générale, quand il book pour une semaine, on donne un discount de 7 %. Donc, on va courir avec ce chiffre-là, 110 par nuit, 85 d’occupation, 7 % de discount. La saison basse, qu’est-ce que tu conseilles à tes investisseurs de faire ?
NIKO : Alors, sur ce schéma-là, je trouve qu’il est intéressant de continuer, en fait, à faire du Airbnb. C’est à-dire, de venir louer à l’annuité en basse saison, mais en restant ouvert sur les bails, ce que j’appelle des bails moyen terme, pas long terme. C’est à-dire, des bails de 2 – 3 mois, typiquement, qui conviennent aux digital nomads qui sont ici 3 mois, qui peuvent venir 3 mois sans visa légalement et ils vont vouloir trouver un logement qui va pas être un prix à la nuit, mais plutôt au mois, mais comme le bail est en peu plus court, tu peux augmenter ton prix au mois. Donc, au lieu de louer, par exemple cet appartement 650 euros, tu vas pouvoir le louer 800 par mois et du coup ça donne une rentabilité supérieure que si tu l’avais loué au prix d’un bail 12 mois. Tu vois ?
LADISLAS MAURICE : En fait, ce qu’on voit, beaucoup de Russes et d’Ukrainiens qui sont venus ici à cause de la guerre, beaucoup d’Allemands qui viennent ici parce qu’ils aiment pas la politique en Allemagne, et en fait, beaucoup d’Américains, de Canadiens, de digital nomads qui, en fait, ils ont le droit de passer que 6 mois par an dans la zone Schengen, deux fois trois mois dans l’année, et entre-temps, ils doivent aller quelque part d’autre.
NIKO : Et on est à côté du Schengen, juste à côté. On est aux portes, donc du coup c’est vraiment pratique.
LADISLAS MAURICE : Donc, beaucoup d’Américains viennent ici pour recharger leur jour Schengen. Ils viennent dans des pays comme la Serbie, comme le Monténégro, la Turquie, l’Albanie aussi. Pour recharger, ils passent ici 2 – 3 mois, une fois qu’ils peuvent retourner en Allemagne, plutôt en Espagne, en Italie, plutôt qu’en Allemagne.
NIKO : Oui. Ce n’est pas très touristique l’Allemagne, il y a du boulot.
LADISLAS MAURICE : Après, ils repartent, mais ils viennent recharger leur jour ici et c’est agréable, ce n’est pas trop cher. Donc beaucoup de gens font ça, il y a vraiment un marché assez fort.
NIKO : Complètement.
LADISLAS MAURICE : Donc, disons 700 euros par mois, taux d’occupation de 70% parce que ce n’est pas comme si les gens font non plus la queue au mois de décembre pour avoir des appartements.
NIKO : Complètement. Il y a une offre.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc 700 euros par mois, 70 % de taux d’occupation, donc ça nous donnerait un peu moins de 4000 euros pendant la saison basse en brut. Comment est-ce que ça marcherait pour les frais de gestion ? C’est que 10 % c’est de long terme, mais là on a un peu un mix de court terme l’été, après des locations de plusieurs mois, comment est-ce que les agences facturent ça ?
NIKO : Si tu passes vraiment par une agence professionnelle, tout va être sur facture, donc tu peux avoir 25 % de frais de gestion, dire c’était vraiment jamais là sur l’exploitation, et 15 % saison basse, donc 25 % on va dire en saison haute et en saison basse 15 % de frais de gestion.
LADISLAS MAURICE : Donc, en gros 25 % quand c’est des bookings à la nuit, ou à la semaine et quand ce sont des bookings au mois, 15 % parce qu’il y a quand même moins de travail pour…
NIKO : Complètement. C’est clair.
LADISLAS MAURICE : Voilà. C’est beaucoup, mais c’est un peu les frais qu’on paye un peu partout dans le monde pour gérer du Airbnb. C’est beaucoup…
NIKO : C’est beaucoup de taf, clairement.
LADISLAS MAURICE : Les frais de copropriété, même chose. Et, en termes de frais d’entretien, tu mettrais combien comme budget ?
NIKO : Écoute, c’est un peu supérieur, donc je mettrais 750 euros parce que tu as beaucoup plus de boulot : entrées, sorties, check-in, check-out, les draps etc., ceux qui font la location courte durée connaissent, il y a beaucoup plus de frais, donc ça me paraît beaucoup plus sérieux de mettre 750 euros.
LADISLAS MAURICE : Donc, un peu plus de budget. L’internet ça coûte combien à peu près ?
NIKO : Écoute, ça dépend du débit, mais là, sur la fibre optique tu payes 35 – 36 euros, presque 40 euros par mois.
LADISLAS MAURICE : Très bien. L’eau, l’électricité ?
NIKO : Eau, électricité, le combo des deux, tu vas en avoir pour 60 euros par mois.
LADISLAS MAURICE : 60 euros ?
NIKO : L’eau n’est vraiment pas chère, ça va 10 – 20 euros par mois, ça va dépendre de ce que tu consommes, mais ce n’est vraiment pas cher. Quant à l’électricité tu vas avoir entre 25 et 40 euros, ça va dépendre des gens.
LADISLAS MAURICE : Même avec l’air conditionné ? Même avec tout ça ?
NIKO : Air conditionné en plein été…
LADISLAS MAURICE : Surtout l’hiver. L’hiver tous ces Américains vont chauffer ça à fond en utilisant l’air conditionné.
NIKO : Oui, complètement. Mais tu as une petite surface. Si tu as 36 m², pour le mec s’il chauffe à bloc, il peut peut-être avoir une facture de 50 – 60 euros, mais tu as toute la saison intermédiaire, après l’hiver, février, mars, avril ou tu fais quasiment jamais marcher ta clim, parce qu’en fait tu es en température, tu es très bien, donc là tu vas avoir des factures bidon à 15 euros par mois.
LADISLAS MAURICE : Donc en tout tu mettrais combien ?
NIKO : En tout, électricité, tout compris, 95 euros par mois, ça me paraît…
LADISLAS MAURICE : Ok, donc large.
NIKO : Oui, large. Là tu es large sur 36 m².
LADISLAS MAURICE : Tu prends déjà en compte toute l’inflation des deux prochaines années…
NIKO : Oui, un petit peu. Je préfère le dire comme ça. Oui, je préfère les bonnes surprises que les mauvaises.
LADISLAS MAURICE : On voit comment les prix de l’électricité augmentent notamment là en France.
NIKO : C’est fou. Moi je sais que sur l’immobilier en France, j’entends les gens me dire des trucs de fou, genre sur le gaz, c’est un truc de dingue. Parce qu’il faut quand même rappeler, qu’on ne l’a pas dit dans la vidéo ici, l’électricité c’est toute l’énergie de l’appartement. Il n’y a pas de gaz, donc quand on dit une facture électricité ici ça coûte tant, ça englobe tout, l’électroménager, le chauffage et tout. Alors qu’en France on va avoir souvent gaz et électricité. Il faut quand même préciser.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, ça nous donne en termes de revenu, on avait à peu près 14500 euros brut, après tous les frais de gestion etc., on finit avec tous les autres frais, plus de 6000 euros de frais, donc pas mal de frais. On finit avec à peu près 8000 euros net. Donc ça nous fait un rendement net de presque 6 %, avant impôt sur revenu. Donc, c’est un revenu net qui est quand même beaucoup plus intéressant que de faire du long terme.
NIKO : Clairement. Et en plus, on peut profiter du bien, ce qui est un avantage qui n’a pas de prix aussi, puisque tu as vu, pour ceux qui aiment la mer, c’est quand même sympa.
LADISLAS MAURICE : Si des gens arrivaient vers toi en disant : « Niko, j’aimerais faire un investissement comme ça, ou quelque chose d’un peu plus grand, deux, trois chambres etc., pas forcément à Tivat, mais je voudrais faire ça à Budva, à Kotor », est-ce que tu peux les aider ?
NIKO : Complètement. Ça reste dans mon périmètre d’activité. Je vais aller faire des deals moi jusqu’à, sans problème, Sveti Stefan, même Bar, j’ai fait Bar, tu vois. Donc du moment que c’est sur la côte. Je peux faire la capitale, mais je ne vais pas te mentir, 90 % des demandes ça concerne la côte. Les gens viennent au Monténégro pour la côte, je te le dis clairement.
LADISLAS MAURICE : Podgorica, ça c’est les courses. J’ai écrit tout un article sur l’investissement immobilier au Monténégro, les villes qui sont intéressantes, les villes un peu a évité, les catalyseurs dans le marché etc., donc vraiment tout un long article. Il y a un lien dans la description où vous pouvez trouver cette information. Il y a aussi un lien en dessous, sur les services de Niko, qui peut vous aider à investir ici dans l’immobilier au Monténégro. Et aussi un autre lien sur comment obtenir un permis de séjour, comment obtenir la résidence au Monténégro. Niko se spécialise dans l’immigration francophone ici au Monténégro et aussi en Serbie.
NIKO : Exactement. Et tout ça, légalement.
LADISLAS MAURICE : Parfait. Très bien. Merci beaucoup Niko.
NIKO : À plus, ciao.
