J’ai vécu en Hongrie au coeur des années Orban. C’était vraiment fascinant. Les Hongrois avaient des avis très tranchés : soit ils détestaient Orban, soit ils l’adoraient (à cette époque, la plupart l’adoraient). De nombreux investisseurs étrangers avaient choisi la Hongrie spécifiquement grâce à Orban et à son projet politique et économique. De manière générale, les institutionnels se tenaient loin de ce pays.
Viktor Orban a perdu les élections en mai dernier et a été remplacé par Peter Magyar, considéré comme plus modéré. Cela a généré des réactions très fortes, des deux côtés de l’échiquier politique.
J’en ai discuté avec Sébastien, notre agent immobilier à Budapest que je connais de longue date. Dans cette vidéo nous essayons d’anticiper les conséquences de ce changement de Premier Ministre sur l’immobilier dans la capitale hongroise.
Pas de politique ; juste une analyse à froid de la situation.
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Premuère victime : le Golden Visa hongrois
Malheureusement, nous préférons cesser de proposer le Golden Visa hongrois. Ce programme était intimement lié à l’administration Orban. Le risque de voir des demandes retardées ou même annulées est trop élevé.
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Transcription de “Viktor Orban Quitte le Pouvoir : Faut-il Acheter un Bien Immobilier à Budapest Maintenant ?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, de Budapest, en Hongrie. Aujourd’hui nous allons discuter de l’impact des élections en Hongrie, de la perte de Orban, de la victoire de Péter Magyar, dans les élections, l’impact sur le marché immobilier ici. Nous allons discuter de ça avec Sébastien, qui est dans l’immobilier ici depuis presque 20 ans.
SÉBASTIEN : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Un certain bout de temps, hein ?
SÉBASTIEN : Ah, ça fait depuis 2006, exactement 20 ans.
Conséquences de la défaite de Viktor Orban sur l’immobilier à Budapest, Hongrie
LADISLAS MAURICE : Donc, pendant tout ce temps-là, pendant les années Orban, tu as vu le marché se développer etc., et maintenant c’est un énorme changement pour le pays.
SÉBASTIEN : C’est un énorme changement pour tout le monde. C’est un changement pour le pays, c’est un changement pour moi en tant qu’entrepreneur, et c’est un changement pour les acteurs de l’immobilier.
LADISLAS MAURICE : Donc, les élections étaient vraiment émotionnelles. Les gens étaient soit extrêmement pro-Orban, ou extrêmement anti-Orban. Beaucoup de division dans le pays. Mais quand on prend un peu de recul, et qu’on essaie d’analyser la situation sans émotion, d’après toi, quels seront les impacts vraiment sur le marché immobilier ici à Budapest, de ces élections ?
SÉBASTIEN : Bon, pour l’instant, aujourd’hui on est dans une attente, c’est-à-dire que l’impact immédiat en novembre 2025, Orban avait instauré un prêt aidé à hauteur de 3 %. Donc ça, très concrètement, ça a eu un impact au mois d’octobre, novembre, décembre 2025 d’une augmentation des prix, d’à peu près, 10 – 15 %.
Donc, ces réformes, ces mesures d’aide à l’achat aux primo-accédants, c’était pour les primo-accédants, les jeunes qui n’étaient pas encore propriétaire avec des taux fixes à 3 %. Donc ça, ça a eu vraiment un effet de stimulation qui a stimulé le marché immobilier à la hausse de 10 à 15 % qu’on a vécu, qui était assez conséquent. Donc là, on se disait, si Orban passe, et bien tout ça ça va continuer, et donc le marché immobilier pourra continuer sa hausse sur la base notamment de ses prêts aidés, et si ça change de premier ministre et bien quid de ses prêts aidés et quel impact ça va avoir sur le marché immobilier.
Ça c’était pour la réaction à chaud. C’était la première, très court terme. Vraiment la question primordiale, court terme qu’on se pose : prêts aidés Orban, changement quid des prêts aidés à 3 % avec sachant que ces prêts aidés ont stimulé le marché à la hausse de 10 – 15 % il y a quelques mois.
LADISLAS MAURICE : Surtout que ces aides coûtaient vraiment cher au gouvernement.
SÉBASTIEN : Oui, ça a contribué, apparemment, à un déficit fiscal qui est un des plus importants d’Europe.
LADISLAS MAURICE : Voilà, donc ça c’est important aussi à prendre en compte. Une certaine tension fiscale ici dans le pays, au niveau du budget.
Prêts aidés et fiscalité sur l’immobilier en Hongrie
SÉBASTIEN : Alors ça c’est pour les impacts à court terme. Maintenant, long terme, c’est un changement ; c’est un changement, 16 ans, ce n’est pas anodin. Il y avait une certaine sécurité, puisqu’on connaissait bien Orban, donc on sait il avait une ligne assez marquée. Il n’y avait pas d’insécurité au niveau fiscal.
On connaissait sa politique au niveau des sociétés, 9 % d’impôt sur les sociétés, 15 % uniquement sur les loyers, 0 % d’impôt sur la plus-value après 5 ans. Donc ça c’était un peu quelque chose qui nous a accompagné pendant 16 ans, quand même, et qui était gravé dans du marbre avec Orban. Donc, le changement, encore une fois, mon but vraiment ce n’est surtout pas à interpréter de manière politique, c’est vraiment purement immobilier.
Donc ici, ce qu’on peut constater c’est que sur le marché immobilier, il y avait une constante, Orban incarnait une certaine sécurité et prévisibilité. J’investissais, on savait, on disait voilà on a un gouvernement fort, ça fait 16 ans qu’il est là, il y a par raison que ça change etc., on a nos habitudes etc. Donc, ce changement après autant de présence, ça renvoie à chacun sa capacité à changer et à absorber un changement.
Donc, c’est là où se dévoilent les gens qui sont positifs, négatifs, anxieux ou pas. Donc bon, aujourd’hui, on est un peu dans cette phase. Donc chacun, émotionnellement, réagit par rapport à sa capacité ou à absorber un tel changement parce qu’encore une fois, c’est un gros changement. C’était un gouvernement entreprenant, fort et de long terme et assez stable qui offrait une visibilité qu’on pouvait contester ou pas. En tout cas, elle était quand même réelle. Donc, l’immobilier évoluait dans un environnement stable et prévisible.
Donc, c’était propice aux investissements, les investissements ont horreur de l’imprévisibilité. Donc, aujourd’hui, qu’est-ce qu’on a ?
Changements à prévoir sur les impôts et les taux d’intérêts en Hongrie
SÉBASTIEN : On a comme question : est-ce que ces prêts aidés ils vont être prolongés ou pas ? A priori oui. Bon, le gouvernement a pris vraiment ses fonctions il y a de trois semaines, le 9 mai pour être exact. Et il y a eu… ce que je dois dire, c’est qu’il y a vraiment un vent positif. Il y a vraiment quelque chose de très positif, une énergie qui provient, n’est-ce pas, des jeunes puisque si j’ai bien compris, c’est tous les moins de 40 ans qui ont impulsé, qui ont donné cette impulsion, qui cette fois-ci sont mobilisés contre Orban.
Et donc, il y a un mouvement de jeunesse avec tout ce qu’apporte la jeunesse, avec tous ces espoirs et ces changements et toute cette ambition de changer et tout cet élan positif qu’on retrouve dans la jeunesse, et que là, vraiment on le ressent réellement. Et je trouve, ça ça donne un nouvel élan au pays qui est plutôt agréable à vivre au quotidien pour être tout à fait franc. D’un point de vue immobilier, on a des questions qui sont ouvertes.
Donc aujourd’hui, j’ai envie de dire, le marché il est un peu en standby. Les prêts aidés vont-ils être annulés ou pas ? Quel va être l’avenir des taux d’intérêt ? Il y aura-t-il des nouvelles régulations à la hausse ou pas de l’impôt sur les revenus ? Il y aura-t-il les deux augmentations ou pas des impôts sur la plus-value etc., etc. ? Donc aujourd’hui, on attend les signaux. C’est plutôt que comme tu sais Moder Péter vient du parti de Orban, il serait plutôt un conservateur mais européen, européiste ou je ne sais pas comment on appelle ça.
Immobilier hongrois et relations entre Hongrie et Union Européenne
SÉBASTIEN : Donc pour l’instant, on a envie de dire, on aurait les avantages de la continuité fiscale de Orban et les avantages aussi de l’Europe et du déblocage, relation avec l’Europe qui, en fin de compte, on l’a jugé, justifié ou pas, quoi qu’il arrive c’était un positionnement fort qui mettait ce pays un peu sous tension et donc, le changement que chacun appréciera positif ou pas, vis-à-vis de l’Europe, le fait de se réconcilier avec l’Europe, je trouve que ça a crée vraiment une baisse de tension et pour un petit pays, quand même, et l’appel de tout cet argent normalement qui devrait revenir à la Hongrie, pour un petit pays de 10 millions d’habitants pour avoir des conséquences très positives.
Investir à Budapest ou vendre ses biens immobiliers à Budapest
LADISLAS MAURICE : Après, ce qu’il faut voir aussi, c’est quels sont les gens qui auraient maintenant envie de vendre, contre les gens qui maintenant sont prêts à investir, qui n’auraient pas investi avant. Donc, quand on regarde les gens, donc il y a plein de gens qui aimaient la Hongrie mais ils voulaient pas investir ici à cause de Orban, ils aimaient pas Orban et aussi surtout le capital institutionnel qui hésitait un peu plus à investir dans des gros projets ici en Hongrie parce que, d’un point de vue politique, etc., ce n’était pas forcément très bien vu dans certains cercles et maintenant ce genre d’argent va commencer à revenir. Donc ce genre d’argent ne vient pas immédiatement. Ce sont des plans qui se font sur 12 – 24 – 36 mois. Donc on devrait commencer à avoir des gros investissements venant de l’étranger sur des gros projets qui ne seraient pas venus avant.
SÉBASTIEN : Absolument.
LADISLAS MAURICE : Donc ça c’est un, plus tous les individus qui voulaient venir mais qui disaient “Je n’aime pas Orban, je n’aime pas Orban”. Donc ça pas mal d’Américains, d’Européens etc. Donc ça, ça devrait venir. Donc ça c’est d’un côté, ceux qui viendront maintenant mais qui ne voulaient pas venir. Après la question c’est ceux qui étaient ici et qui maintenant vont partir. Est-ce que tu vois, Sébastien, des gens qui étaient très pro-Orban et qui cherchent maintenant à vendre de manière importante ?
SÉBASTIEN : Oui, c’était assez caricatural dans les faits, dans le sens où la semaine qui a suivi les élections, j’ai eu quasiment tous les jours un client qui avait investi encore une fois. Je crois que si on fait référence aux vidéos qu’on a fait ensemble, je précisais que ces sept dernières années ce que j’ai observé, c’est que les gens investissaient à Budapest d’abord un, pour des raisons politiques tellement la marque Orban était forte.
Et deuxièmement, ils s’intéressaient à l’immobilier. Donc, ils rentraient en Hongrie dans l’immobilier, via un vecteur politique, qui était donc ultra conservateur. Donc, ces gens-là, qui ont vraiment investi avec une motivation politique, ils sont déçus. Ils ont été déçus. Il y a eu un mouvement comme ça où j’ai eu vraiment, je pense, quatre clients à qui j’ai vendu les sept – huit dernières années, qui ont dit, je vends au moins une partie. Il y en a qui sont raisonnables, il y en a d’autres qui disent, non, je quitte la Hongrie.
Il y en a même qui se sont installés en Hongrie, vraiment militant, hein. C’était limite un peu militant, enfin militant personnel dans sa démarche personnelle, à dire “Je quitte la France, je veux vivre dans un pays avec les idées de Orban etc. “Ces gens-là se sont installés et là j’en connais qui quittent tout, vendent tout, quittent tout.
LADISLAS MAURICE : Pour aller où ? C’est que c’est un peu ça la question. On aime bien Orbane, on cherche à vendre parce qu’on n’est pas content qu’il part, on va où ? En Belgique ?
SÉBASTIEN : Oui, oui. On a des réponses, à mon avis, parce que moi je me pose pas la question…
LADISLAS MAURICE : [Inintelligible] plus élevés, on va où ?
SÉBASTIEN : C’est surtout des Européens qui sont, si j’ai bien compris, anti-Europe. Donc, c’est un petit peu compliqué de quitter un endroit d’où on vient, et donc là ils m’avaient parlé de la Géorgie. Bon, toi tu connais mieux. Donc, pourquoi pas. Donc en fait, c’est vraiment un mélange où là c’est le politique qui domine la rationalité immobilière.
Profiter de l’entrée de la Hongrie dans l’Euro pour investir à Budapest
SÉBASTIEN : Et c’est vrai que les dernières années, il y avait une dimension politique qui était quasi systématique avec mes clients, et aujourd’hui, en fait, il va y avoir effectivement une transition vers les anciens clients que j’avais, ça fait 20 ans que je fais.
Les 13 premières années, j’avais vraiment une autre forme, une autre clientèle beaucoup plus démocrate, pas du tout socio-démocrate, européiste, européen qui au contraire misait, c’était systématique il y a sept ans, misait sur l’entrée de la Hongrie dans l’euro et ça, ça y est, c’est à un nouveau. J’ai des anciens investisseurs qui quittent, Orban part, eux ils partent, et j’ai les anciens, même parmi les clients que j’ai en gestion, qui avaient investi il y a 10 – 15 ans qui me disent : ah, bienvenue à nouveau en Hongrie, ça c’est peut-être le moment de réinvestir, parce que vous allez rentrer dans l’euro.
J’ai un client suisse qui avait acheté l’année dernière, on lui a livré l’appartement rénové etc., il était content. Il se dit “Hop, hop, hop je vais me dépêcher, dépêchons-nous parce que ça va aller très vite. Vous allez rentrer dans l’euro et là, l’opportunité c’est maintenant.
Est-ce le bon moment d’acheter de l’immobilier à Budapest?
SÉBASTIEN : Donc, on a vraiment ces deux visions avec, quand même, par contre une réalité du marché au quotidien hongroise. Tout ça c’est de la réflexion d’investisseur propre à chacun.
Mais la réalité du marché aujourd’hui, c’est que je pense que le marché aujourd’hui, il est un peu à l’arrêt, on attend voir qu’est-ce qui va se passer, quelle va être sa politique fiscale ? Est-ce qu’il va y avoir de la rupture ou pas ? Est-ce qu’il va continuer sur une fiscalité qui, c’est d’ailleurs ce qu’il dit, hein ! Il annonce plutôt de maintenir, voire même de baisser, enfin de maintenir la fiscalité sous les loyers basse, voire même de la baisser au profit de la déclaration obligatoire, parce que certains encore triches etc. C’est encore l’héritage du passé.
Donc il veut vraiment obliger les gens à payer des impôts, bas, voir plus bas que le niveau d’actuel, en location pour les revenus locatif. Ils n’ont pas du tout parlé d’augmenter ou pas l’impôt sur une plus-value. Ce n’est pas le sujet. Par contre, il y a un impôt qui était au cœur de la campagne, c’est l’impôt sur les grandes fortunes, pour un milliard de forint 1 %, au-delà d’un milliard de forint. Un milliard, c’est 2500000 euros, à peu près 2700000 euros.
Mais attention, ce n’est pas par foyer fiscal, c’est par personne ; et tout ça, on ne connaît pas encore le contour. Ça, c’est quelque chose qui est pour ta discussion. Donc il faut attendre. Donc, on a les réactions vives à chaud anti-Orban, je pars et puis voilà ; les autres, ah, dépêchons-nous parce que… ils ont peut-être raison quand même parce que si au mois de septembre, octobre, novembre ou en fin d’année on nous dit voilà on se prépare pour l’entrée dans l’euro, quand même c’est un argument de poids et tu as précisé à très juste titre les institutionnels, oui les gros investisseurs. Là, j’ai été contacté notamment par un client français qui accompagne des grosses institutions pour investir dans le terrain des gros. Donc ceux-là, ils reviennent. Donc…
LADISLAS MAURICE : Donc, je dirais moyen terme positif pour le marché immobilier. Si je devais miser sur le marché ici, je dirais plutôt haussier avec les élections.
SÉBASTIEN : L’énergie est bonne. Il y a une très bonne énergie. Franchement, il y a vraiment une très bonne énergie. Donc bon, ce qui a le côté positif de ce changement, c’est qu’effectivement, on a quand même été privé des fonds européens pour des raisons politiques, positionnement de Orban.
Variation des prix de l’immobilier hongrois suite au départ d’Orban
Mais, si ces milliards d’euros arrivent sur un petit pays qui est de 10 millions d’habitants et qui sont bien alloués, ils sont bien gérés, ce qui est quand même la promesse de base électorale, là ça peut quand même avoir un impact assez impressionnant.
Il y aura un rattrapage et puis avoir un rattrapage, il faut quand même voir quand tu vas en Pologne, quand tu vas dans les pays voisins, il y a quand même plus de développement infrastructure. On se peut se poser la question pourquoi la Hongrie n’est pas à ce niveau donc, en fait, si tu veux moi je trouve qu’on aujourd’hui on est dans un pays qui a un souffle d’espoir, des vrais espoirs aussi en terme financiers grâce aux apports de l’Europe, et aussi un peuple, quand même…
Moi, j’étais très touché par, en fait, les Hongrois qui ont marqué une vraie volonté, un vrai mouvement démocratique. Il y a eu vraiment, à la hongroise un peu, un vrai changement profond en douceur et vraiment démocrate.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, peut-être, pas le pire moment pour spéculer sur l’immobilier ici à Budapest. J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici. Les quartiers qui sont intéressants, les quartiers à évités, ce qu’il faut savoir avant d’investir ici. Il y a un lien en dessous. Et si vous voulez contacter Sébastien, Sébastien, tu aides les gens à trouver de l’immobilier, tu fais des rénovations, tu gères, tu fais tout de A à Z ?
SÉBASTIEN : Exactement. C’est le sens de notre service, c’est de trouver le bien adapté aux projets et de donner un maximum de sécurité, de garantie sur toutes les opérations, de valorisation et de gestion.
LADISLAS MAURICE : Et tu gères plus d’une centaine d’appartements ?
SÉBASTIEN : 120.
LADISLAS MAURICE : 120. Ok Il y a un lien en dessous. Sébastien, merci.
SÉBASTIEN : Merci Ladislas.
