Je suis resté un mois au Kenya. J’ai consacré mes dix premiers jours à voyager le long de la côte et à faire des safaris. Ensuite, j’ai passé du temps dans la capitale, Nairobi, pour rencontrer d’autres investisseurs, des promoteurs, des avocats et divers hommes d’affaires afin d’analyser si un investissement immobilier au Kenya me conviendrait.
Dans cet article, nous allons examiner les points suivants :
- Quatre raisons macroéconomiques d’investir au Kenya
- Risques macroéconomiques à connaître avant de réaliser un investissement immobilier au Kenya
- Aperçu et analyse complète du marché de l’investissement immobilier à Nairobi, au Kenya
- Alternatives d’investissement au Kenya autres que l’achat de biens immobiliers à Nairobi
Raison n°1 d’investir au Kenya : La Démographie
Le Kenya dispose d’un vaste marché intérieur de 54 millions d’âmes, avec une pyramide des âges extrêmement saine.
Cette pyramide des âges du Kenya, associée à un taux de fécondité de 3,5 naissances par femme, promet des décennies de dividendes démographiques à venir et une demande d’investissement immobilier dans les grandes villes comme Nairobi.
Raison n°2 d’investir au Kenya : Plaque Tournante de l’Afrique de l’Est
Bien que le Kenya soit moins peuplé que la Tanzanie (54 millions contre 58 millions) et à peine plus peuplé que l’Ouganda (44 millions), sa situation géographique en fait le centre de l’Afrique de l’Est.
En outre, le Kenya est le plus riche des trois. Selon la Banque Mondiale, en 2019, le PIB par personne du Kenya était de 1 816 dollars, celui de la Tanzanie de 1 122 dollars et celui de l’Ouganda de 794 dollars. Le Rwanda, coqueluche de la presse occidentale, se situait à 820 dollars.
Ces chiffres plus élevés du PIB ne sont pas une chimère. Le Kenya est le centre manufacturier régional. Contrairement à la plupart des pays africains, une grande partie des aliments que l’on trouve dans les supermarchés est produite localement. J’ai remarqué que mes céréales Weetabix étaient fabriquées ici, de même que mon beurre de cacahuète, le lait, tous mes fruits et légumes, la sauce pesto, etc.
Le statut de plaque tournante du Kenya est visible dans ses données d’exportation. Ses principales exportations sont le thé, les fleurs et le textile.
Le thé est vendu dans le monde entier, notamment en Asie, les fleurs aux Pays-Bas et le textile aux États-Unis. Il est toutefois intéressant de noter que l’Ouganda est le premier marché d’exportation du Kenya.
Les exportations du Kenya vers l’Ouganda sont très diversifiées et la grande majorité du volume est produite ou assemblée au Kenya. Les importations directes ougandaises en provenance de l’étranger, qui transitent principalement par le port de Mombasa au Kenya, ne sont pas enregistrées dans ces données.
Le Kenya est incontestablement la locomotive économique, manufacturière et politique de la région. En outre, toutes les grandes entreprises internationales ont leur siège régional à Nairobi. En outre, lorsque de petits pays souhaitent avoir une ambassade pour l’ensemble de l’Afrique de l’Est, comme la Suisse, c’est invariablement Nairobi qui est choisie.
Raison n°3 d’investir au Kenya : D’importants travaux d’infrastructure
Le port de Mombasa contrôle la plupart des importations et des exportations en provenance et à destination de l’Ouganda et du Sud-Soudan. Nairobi est un gigantesque chantier de construction avec de nouvelles autoroutes, des gratte-ciels, des viaducs et de nombreux types d’infrastructures en construction où que vous regardiez.
Même chose dans la ville portuaire de Mombasa, la deuxième plus grande ville du Kenya, où le développement des infrastructures se fait à un rythme soutenu.
J’avais toujours voulu essayer le nouveau train construit par les Chinois entre Nairobi et Mombasa. Le trajet en train longe des parcs nationaux (j’ai même vu des zèbres courir le long des rails) et constitue une excellente alternative à la liaison routière, très dangereuse et beaucoup plus lente, entre les deux villes principales.
Concrètement, le Kenya renforce sa capacité de construction et son échelle de croissance.
Raison n°4 d’investir au Kenya : Des réformes sont en cours
Le Kenya a grimpé en flèche dans le classement Ease of Doing Business de la Banque Mondiale depuis 2014. Cela démontre qu’il accorde de l’importance à sa position actuelle de puissance économique de l’Afrique de l’Est, qu’il l’apprécie et qu’il souhaite la développer.
Classement Ease of Doing Business (Banque Mondiale)source: tradingeconomics.com
Il est facile de tomber dans le piège de ne regarder que les chiffres de la corruption. Dans l‘Indice de Perception de la Corruption 2020 établi par Transparency International, le Kenya se classe au 124e rang mondial, sans que l’on puisse constater beaucoup d’améliorations. La situation a même empiré depuis le début des années 2000.
Indice de perception de la corruption au Kenyasource: tradingeconomics.com
Cependant, lorsque vous réalisez un investissement immobilier en tant que particulier dans des pays comme le Kenya, la corruption est rarement un problème, sauf pour la gestion des biens. Si vous engagez un bon avocat et suivez la procédure légale appropriée, il est très peu probable que vous rencontriez des problèmes.
Le classement Doing Business est plus important, notamment parce qu’il tient compte de la facilité à accomplir des tâches telles que l’obtention d’électricité et le paiement des impôts.
Risques macroéconomiques à prendre en compte avant de réaliser un Investissement Immobilier à Nairobi, Kenya
Il est évident qu’investir dans les marchés pré-émergents n’est pas sans risques. Mais ne vous bercez pas d’illusions en pensant que l’investissement est sans risque sur les marchés développés. Il suffit de regarder les moratoires sur les loyers partout dans le monde occidental.
Le plus grand risque au Kenya est la dette publique par rapport au PIB.
Il ne cesse de grimper, et de grimper encore. La situation actuelle n’a fait qu’empirer.
Dette publique du Kenya par rapport au PIBsource: tradingeconomics.com
En mars, le gouvernement a signé avec le FMI un “programme de soutien” représentant environ 2,5 % du PIB. Quelques jours plus tard, le pays est entré dans une période de blocage. Les gens ont protesté massivement car ils étaient furieux et estimaient que le pays était déjà trop endetté.
Le mot #stoploaningkenya a même commencé à devenir une tendance sur Twitter. La dette publique par rapport au PIB est clairement un problème qui doit être résolu, et qui le sera soit par l’austérité, soit par les forces du marché.
Enseignements tirés des problèmes d’endettement du Kenya
1. Une grande partie de la dette a été utilisée pour renforcer les capacités et les infrastructures. Le Kenya d’il y a 10 ans et le Kenya d’aujourd’hui sont des pays différents. Les infrastructures sont bien meilleures, il y a de nouvelles voies ferrées, de nouvelles autoroutes, les IDE ont explosé et les marques occidentales sont partout (Carrefour, KFC, Porsche, Burger King, centres commerciaux modernes, magasins de marque, etc.) Si vous vous trouvez en France, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, je vous mets au défi de pointer du doigt les importantes améliorations autour de vous que votre gouvernement peut faire valoir pour justifier l’énorme augmentation des niveaux d’endettement dans ces pays.
2. Le fait que les gens protestent contre “l’argent gratuit” du FMI (en réalité, il n’est pas gratuit) montre le degré d’alphabétisation financière et économique que le pays a atteint. Il y a 30 ans, les Kenyans n’auraient pas eu la moindre idée de ce que cela signifiait. Aujourd’hui, ils le savent. Et ce que nous voyons maintenant, c’est le contraire – les Occidentaux ont le cerveau trop lavé pour comprendre que toute l’impression monétaire et les niveaux d’endettement dans leurs propres pays sont insoutenables et devront être remboursés sous une forme douloureuse ou une autre. Des milliers de milliards sont ajoutés à l’horloge de la dette, et tout ce qu’ils obtiennent est un chèque de stimulation.
Les Pays-Bas, la Suisse et la Norvège sont plus responsables que nombre de leurs camarades d’Europe du Sud. Tout comme en Europe, les pays africains ne sont pas tous identiques. Il existe une grande diversité d’économies, de régimes politiques et de cultures.
Tant que le compte courant sera négatif, le Kenya aura des problèmes.
Il est difficile de rembourser la dette publique envers les étrangers lorsque l’argent qui quitte le pays est supérieur à celui qui y entre (et qu’il n’est pas possible d’imprimer comme en Occident). Selon la Banque centrale européenne, il existe généralement un lien entre l’augmentation de la dette publique par rapport au PIB et l’accroissement du déficit des comptes courants jusqu’à un certain niveau d’endettement.
Compte courant du Kenya par rapport au PIBsource: tradingeconomics.com
Le tourisme, l’une des principales sources d’exportation du Kenya, a été durement touché par la situation.
Arrivées de touristes au Kenyasource: tradingeconomics.com
Lorsque j’étais au Kenya, tous les hébergements sur la plage et les safaris que j’ai choisis se sont avérés être à environ 50 % du prix normal. Ainsi, non seulement tout était vide, mais les marges étaient également beaucoup plus minces.
Les autres risques au Kenya sont liés au risque sécuritaire
La menace du terrorisme est toujours présente. Partout où vous allez au Kenya, il y a une sécurité (excessive) dans les centres commerciaux, les immeubles de bureaux, et même pour prendre le train. Pour être honnête, il y a eu des attentats à Nairobi, mais la plupart d’entre eux sont liés à des groupes somaliens qui sont plus actifs dans le nord-est, près de la frontière somalienne.
Chaque fois qu’il y a une attaque au Kenya, elle fait les gros titres en Occident, ce qui contribue largement au fait que le tourisme n’a pas été très performant au cours des dix dernières années, même avant la situation actuelle.
Dans l’ensemble, je ne pense pas que ce soit un obstacle à un investissement immobilier au Kenya. La menace, bien que toujours présente, n’est pas un risque systémique qui mettrait le Kenya dans une très mauvaise situation. J’aurais tendance à penser qu’une fois encore, la perception du risque est plus élevée que le risque réel.
Le deuxième risque pour la sécurité est lié aux tensions ethniques dans le pays. Le vote se fait en grande partie selon des critères ethniques, et les politiciens sont connus pour alimenter les tensions afin d’augmenter la participation électorale. Je n’ai pas passé trop de temps à effectuer des recherches sur ce sujet, mais la réalité est que de nombreux pays africains ont sombré dans le chaos en raison de telles tensions.
Le Kenya est confronté à des difficultés économiques et des élections sont imminentes (en 2022), une flambée de violence n’est donc pas à exclure.
Mais dans l’ensemble, le Kenya est très propice aux investissements
Certes, le pays a des problèmes, mais il continue d’aller de l’avant, les progrès sont très visibles et la forte démographie est extrêmement porteuse. Comme j’aime à le dire, dans les meilleures zones d’investissement d’Afrique, vous pouvez généralement vous attendre à deux pas en avant pour un pas en arrière.
PIB du Kenya en USDsource: tradingeconomics.com
La question est donc de savoir si les actifs sont correctement évalués et si un investissement immobilier à Nairobi, au Kenya, est une bonne décision.
Aperçu et analyse complète du marché de l’investissement immobilier à Nairobi, Kenya
Jetez un coup d’œil aux graphiques suivants, que j’ai obtenus de l’une des principales agences immobilières de Nairobi.
Quelques observations :
- Tous les chiffres sont en shillings kenyans, qui ont été dévalués au fil des ans.
- “Depuis 2011”, mais la date de fin n’est pas claire.
- Nairobi a connu une plus forte croissance des prix que les villes satellites. L’emplacement central est gagnant pour les gains en capital.
- Les prix des maisons ont généralement augmenté plus que les loyers, comme dans la plupart des endroits dans le monde, ce qui comprime les rendements locatifs.
Je ne suis pas intéressé par le marché de l’investissement immobilier à Nairobi, au Kenya, pour le moment.
L’offre excédentaire, les rendements moyens et les problèmes de gestion immobilière ne sont pas très attrayants, malgré la valeur élevée de l’immobilier à Nairobi. Le vrai problème est l’aspect fiscal, qui rend le marché non accessible aux non-résidents.
Cependant, le Kenya peut faire l’objet d’un investissement et je veux une exposition.
À la suite de mon voyage et au temps passé à rencontrer de nombreuses personnes au Kenya, je suis arrivé à la conclusion que l’achat d’actions cotées au Kenya est la meilleure solution. J’ai interviewé le PDG du Nairobi Securities Exchange (ici) et un gestionnaire de fonds (ici).
Ma méthode préférée pour obtenir une exposition au Kenya est d’intégrer un panier d’actions cotées sur les marchés subsahariens. Par exemple, le fonds African Lions, géré par un Australien basé en Tanzanie, investit dans des sociétés de premier ordre sur différents marchés africains (abonnez-vous à cette lettre d’information gratuite sur les actions africaines ici).
Ce fonds est sur un ratio P/E de 6,9 et un rendement de dividende de 8,5%. Lorsque je compare ce fonds à un investissement immobilier au Kenya, avec tous ses problèmes, ses rendements plus faibles et sa mauvaise fiscalité, il est évident qu’il peut être considéré comme une alternative intéressante.
La plupart des entreprises du fonds sont peu endettées, affichent une croissance à deux chiffres chaque année et sont numéro 1 ou 2 sur leurs marchés respectifs.
De plus, les marchés boursiers de nombre de ces pays se sont effondrés au cours des 5 ou 6 dernières années, ce qui signifie que nous sommes soit au plus bas, soit proches du plus bas.
Je vois beaucoup plus d’opportunités dans les actions cotées au Kenya que dans l’immobilier.
Pour être clair, je ne suis pas contre le fait d’y faire un investissement pour le moment. J’attendrai le programme de citoyenneté par investissement du Kenya pour voir s’il intègre l’immobilier. En attendant, je prévois de m’exposer par le biais du African Lions Fund. N’oubliez pas de vous abonner à cette lettre d’information gratuite sur les actions africaines ici.
Je continuerai à investir dans l’immobilier, mais sur d’autres marchés.
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