Après avoir écrit un article consacré à l’immobilier dans les hauts lieux du tourisme que sont San Juan Del Sur et Grenade, on m’a demandé à plusieurs reprises ce que je pensais des autres villes du Nicaragua. Voici mon point de vue sur l’immobilier en tant qu’investissement à Managua et à Grand Pacifica après avoir passé quelques jours à étudier le marché là-bas.
Le marché de l’investissement immobilier à Managua, la capitale du Nicaragua
Un peu plus d’un million de personnes vivent dans la capitale du Nicaragua. C’est le cœur des affaires, de la politique, de l’éducation et d’à peu près tout. Le Nicaragua est un pays plutôt centralisé, de sorte que la plupart des actions se déroulent à Managua.
Cela dit, Managua n’a aucun potentiel touristique. C’est objectivement une ville laide, sans rien à offrir aux touristes. Il y a une vieille église et un triste front de mer. Cependant, cela ne signifie pas que Managua est un mauvais endroit pour vivre. La ville est en fait assez agréable, avec des quartiers haut de gamme offrant des biens immobiliers de qualité, beaucoup d’arbres et d’espace. Essentiellement, si vous achetez là-bas, ne vous attendez pas à gérer une opération Airbnb prospère ciblant les touristes. Les touristes restent généralement au maximum une nuit à Managua, souvent juste pour prendre un vol tôt le lendemain.
Pour ceux qui connaissent l’Afrique du Sud, c’est un peu comme Johannesburg : un endroit où il fait bon vivre dans les quartiers chics, mais un endroit horrible pour les touristes.
Un marché américanisé
Si les Nord-Américains sont familiers avec le concept suivant, les Européens ne le sont peut-être pas.
- Managua n’est pas une jolie ville coloniale – c’est une capitale d’Amérique centrale très moche. Le centre-ville ne présente aucun intérêt. Il y a quelques parcs, une belle cathédrale, un vilain front de mer et de vieux centres commerciaux. Personne ne veut y vivre
- La banlieue de la classe moyenne supérieure (“argent”) est l’endroit où vous trouverez ce que les gens veulent : de nouveaux centres commerciaux, des fast-foods américains, des bars et des restaurants. Si vous souhaitez vivre à Managua et que vous avez le budget nécessaire, c’est là que vous aurez envie de vivre.
- La zone appelée Bolonia (“sécurité gratuite”) est une zone qui n’a été recommandée par aucun des agents que j’ai rencontrés. La zone est moins chère que la “zone d’argent” et les maisons sont plus anciennes. Ce que j’ai trouvé intéressant, c’est qu’il y avait des points de contrôle de l’armée et de la police dans une rue sur deux, 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Le quartier abrite des ministères et des intérêts gouvernementaux, la sécurité y est donc très stricte. Dans une ville où la criminalité est une préoccupation, la sécurité gratuite combinée à un immobilier bon marché peut être attrayante pour certains.
Un autre aspect très nord-américain est que le logement est un produit jetable. Les riches s’installent dans un quartier lorsqu’il est tout neuf, y restent dix à quinze ans, puis migrent progressivement vers la banlieue la plus récente et la plus “cool”, avec les derniers bars et restaurants.
Si vous gardez une maison pendant longtemps, n’oubliez pas que la dépréciation est plus importante que ce à quoi les Européens s’attendent généralement, et que la qualité de vos locataires diminuera au fil des ans.
Des biens immobiliers d’une valeur remarquable à Managua
Comme je l’ai écrit dans mes précédents articles, le marché est mort depuis quelques années maintenant, et il y a des affaires à faire en termes de rapport qualité-prix global.
Il y a de grandes quantités d’offres, surtout dans le segment haut de gamme. Vous pouvez négocier âprement.
Je suis allé voir quelques maisons et celle ci-dessous était assez typique du marché locatif de la classe moyenne supérieure.
Cette maison de quatre chambres à coucher est listée à 140 000 $ pour 170 m2, soit environ 823 $ par m2 (77 $ par pi2). Cependant, je dois mentionner que la façon dont le marché immobilier nicaraguayen calcule le m2 est différente de celle de la plupart des pays européens. Ils prennent en compte la totalité de la surface, y compris les terrasses. Cela signifie que les m2 habitables réels sont plus petits. Mais malgré tout, le prix final est inférieur à 1 000 dollars par m2 (93 dollars par pied carré), mobilier compris.
Je connais très peu de capitales dans le monde qui offrent des prix aussi bas pour une propriété principale, surtout si l’on considère la qualité que vous obtenez. Ici, vous obtenez une maison satisfaisante avec un jardin, dans une communauté fermée, dans l’un des meilleurs quartiers de la ville “La Colinas”.
Un aspect favorable de la propriété immobilière au Nicaragua est que les coûts de rénovation sont raisonnables en raison de la main-d’œuvre bon marché. Par exemple, cette salle de bain des années 90 pourrait être rénovée à un niveau correct pour un coût total d’environ 1 500 dollars. En Europe occidentale, j’ai vu des travaux similaires coûter 13 000 €.
Les charges vous coûteront environ 100 $ par mois, Internet environ 40 $, et les frais de la communauté fermée pour le jardinage et la sécurité s’élèvent à 40 $ par mois. Tout cela est à la charge du locataire.
Selon toute vraisemblance, vous pourriez probablement le ramener à 120 000 dollars en négociant âprement. Pour ce prix, vous pouvez vivre dans une belle maison dans une communauté fermée, dans le meilleur quartier de la capitale de ce qui est objectivement un beau pays. Si vous achetez la maison en faisant appel à une entreprise locale, vous pouvez obtenir la résidence permanente qui vous donne le droit de vivre, de travailler et de vous divertir au Nicaragua.
Vivre au Nicaragua offre des avantages fiscaux étonnants grâce à son système d’imposition territorial, et même les Américains peuvent en bénéficier grâce à l’exclusion des revenus gagnés à l’étranger.
Malgré cela, les rendements d’un investissement immobilier à Managua sont exécrables.
Il y a beaucoup de logements vides dans la ville, et la demande de location pour ce segment n’est pas très forte, la classe moyenne ayant été durement touchée par les conséquences des sanctions américaines.
Vous pouvez espérer environ 400 $ par mois pour ce bien. Cependant, les liquidités sont faibles, il vous faudra donc être patient. Si vous voulez trouver quelqu’un, réduisez vos attentes à 350 $ par mois.
| + 1 an de location sur la base de 375 $ par mois | $4500 |
| – vide locatif de 15% | $675 |
| – Frais de gestion et honoraires de recherche de 15% | $675 |
| – Taxe foncière +- 100 $ | $100 |
| – entretien 10 % | $450 |
| – Impôt sur le revenu 15% | $390 |
| Rendement net, net | $2210 |
| Rendement sur le prix d’achat total de 130 000 $ (y compris les frais de transaction) | 1.7% |
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une option d’investissement intéressante, c’est un endroit idéal pour passer du temps, ou pour obtenir la résidence permanente au Nicaragua afin d’optimiser vos impôts ou de l’utiliser comme plan B si vous aimez vivre en ville.
Y a-t-il de meilleurs rendements dans l’immobilier à Managua ?
Oui, mais il faut descendre dans l’échelle des revenus. J’ai également exploré certains logements bon marché, et vous pouviez obtenir des rendements bruts de 8 à 10 %. Cependant, on est alors à la limite du domaine des marchands de sommeil, ce que je préfère éviter.
Je ne veux pas posséder des biens immobiliers offrant de bons rendements mais dont les toits fuient et que j’hésiterai à réparer de peur de faire baisser mes rendements. Je ne veux pas non plus avoir des locataires à la limite de la pauvreté dont l’expulsion peut prendre des mois. Le Nicaragua a des lois favorables aux locataires, donc l’expulsion d’un mauvais locataire est un processus long et compliqué, et encore plus si la famille est pauvre. Ces familles constituent un élément essentiel de l’électorat du gouvernement.
La réalité est que si vous voulez devenir un marchand de sommeil prospère, il vaut mieux le faire dans votre propre cour. Vous devez connaître le marché et savoir comment faire expulser les gens en utilisant des méthodes extrajudiciaires, et avoir constamment affaire à des gens qui essaient de vous rouler.
Être un marchand de sommeil étranger et confier la gestion quotidienne à une agence locale, c’est courir à la catastrophe. À ce titre, je n’envisage même pas de tels investissements. Si je veux un rendement élevé / un risque élevé, je préfère investir dans des actifs financiers spécifiques.
Je dormirai mieux la nuit et avec la conscience tranquille.
Un investissement immobilier à Gran Pacifica, près de Managua, au Nicaragua.
Gran Pacifica est une communauté fermée située face à l’océan Pacifique, à environ 1h30 de Managua.
J’ai été contacté par le promoteur, car il avait lu quelques-uns de mes articles sur le Nicaragua. Il m’a offert un séjour gratuit de deux nuits, et m’a précisé que j’étais libre d’écrire mon opinion honnête. J’ai également écrit un article sur sa plantation de teck (ici).
C’était en juin, après avoir voyagé dans tout le pays pendant les premiers jours de Covid. J’avais du temps à tuer avant mon vol pour l’Europe, alors j’ai accepté avec plaisir.
Je n’ai pas été déçu. Voici la vue depuis mon balcon.
Et là, c’est moi avec un visage réjoui, me demandant si je devais renoncer à mon vol pour l’Europe (je ne l’ai pas fait – le Monténégro est imbattable en été).
Une communauté fermée sans les inconvénients d’une communauté fermée.
En général, je déteste les communautés fermées. Je n’aime pas les règles et je n’aime pas qu’on me dise ce que je dois faire. Vivre et laisser vivre est ma devise.
Pour une fois, j’ai trouvé une communauté fermée qui fonctionne réellement de cette façon. Les règles sont assez souples et les gens se comportent comme des adultes. On remarque immédiatement qu’il n’y a pas de réelles restrictions quant à ce que l’on peut construire sur les terrains.
L’ensemble du projet ressemble à un mélange de luxe, de banlieue paisible et de réserve naturelle. Le lotissement dispose d’une réserve foncière de 1 100 hectares, avec une vaste étendue de terrains en bord de mer. On peut y surfer et s’y déplacer en voiturette de golf, en voiture personnelle ou à cheval (il y a des écuries sur la propriété).
Il y a quelques appartements en bord de mer qui sont agréables, mais j’ai eu l’impression qu’ils n’étaient pas vraiment adaptés à un tel environnement. Pour moins d’argent, vous pouvez obtenir une maison, sans vue, mais vous possédez une belle maison, dans une communauté sûre, avec ce qui est en fait une plage privée, sans personne pour vous déranger, à seulement 1 heure du Walmart le plus proche et des excellents soins de santé abordables de Managua.
Il existe de nombreuses options. Vous pouvez acheter des appartements dans différents projets, acheter un terrain, une maison existante ou construire votre propre maison. Une option que je trouve particulièrement attrayante est celle des maisons à 100 000 dollars. Plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
Est-ce que Gran Pacifica est un bon investissement immobilier ?
Voici comment je vois les choses :
- Si vous recherchez le rendement, non. Le maximum que vous pouvez attendre de la location, c’est de couvrir vos frais de fonctionnement. Le tourisme est mort au Nicaragua depuis 2018 et bien qu’il y ait quelques invités de week-end de la capitale, il est peu probable que vous gagniez beaucoup. Bien sûr, cela pourrait changer si le tourisme connaissait un nouveau boom, mais tant qu’il y aura des sanctions américaines, ce sera problématique.
- Si vous recherchez l’appréciation du capital, pourquoi pas ? À court terme, probablement pas, mais à plus long terme, je peux envisager que cela se produise. Le Nicaragua est de loin la meilleure affaire d’Amérique centrale. Des maisons à 100 000 dollars dans un lotissement en bord de mer, dans une communauté sécurisée et fermée, à proximité d’un aéroport international, sont totalement impensables au Costa Rica, au Panama et au Belize. Attendez-vous à payer au moins le double de ce prix, voire le triple.
Les maisons à 100 000 dollars
Ces maisons sont conçues pour être hors réseau, ce qui est extrêmement pertinent de nos jours. Elles comprennent également des serrures intelligentes, un thermostat intelligent, une télévision intelligente, une sécurité intelligente, etc.
Plusieurs modèles sont proposés, et un financement jusqu’à 80 % est disponible.
Le développeur présente des chiffres optimistes sur le retour sur investissement (ROI). Je pense que le retour sur investissement devrait être meilleur que celui des autres maisons du même projet en raison du faible prix initial, mais je me garderais bien de fonder ma décision d’investissement sur ces chiffres. Vous obtiendrez probablement un petit retour sur investissement, mais probablement pas les chiffres prévus. Je ne vois pas comment on pourrait obtenir un taux d’occupation de 60% à court ou moyen terme.
Plus important encore, je vois ces maisons comme un formidable plan B et une option solide pour les travailleurs à distance.
Ces maisons sont hors réseau, dans une communauté sécurisée, verrouillées et accessibles, et disposent d’un accès rapide à Internet. Elles sont à 5 minutes à pied de la plage et entourées par la nature, tout en offrant toutes les commodités d’une grande ville à une courte distance en voiture.
Vous pouvez contacter le promoteur ici.
Soyez conscient que vous payez un prix élevé
Une telle maison pour 100 000 dollars, qui peut vous permettre d’obtenir la résidence permanente, ça semble être une aubaine. À bien des égards, c’en est une. Mais si vous vous aventurez en dehors de la communauté, vous pouvez obtenir une maison plus grande, avec un jardin beaucoup plus vaste, mais sans toutes les commodités.
Vous bénéficiez de meilleures offres dès que vous quittez la communauté. Cependant, la réalité est que la gestion d’une maison à distance est assez compliquée, et qu’il n’y a pas beaucoup de “talents en gestion immobilière” à cet endroit. En outre, il y a un risque de sécurité. Si vous vous absentez pendant des mois, vous retrouverez une jungle, et le potentiel de cambriolage est moyen à élevé.
Ce que ces maisons offrent est donc très différent. Toutes les commodités du monde développé, une communauté sympathique de personnes (principalement des Nord-Américains et des locaux aisés, bien que j’aie rencontré quelques Russes également), une plage privée, une équipe de location compétente et la sécurité.
Non seulement ils proposent des financements, mais ils acceptent également les paiements en bitcoins. J’ai aussi ecris un article sur plusieurs pays on on peut acheter de l’immobiler en crypto (ici)
Donc, lorsque le bitcoin atteindra 100 000 $, je serai très tenté d’en acheter une, s’il en reste 🙂 .
Mes conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Managua ou à Gran Pacifica, au Nicaragua.
Ne vous attendez pas à de bons rendements, ni à une augmentation immédiate du capital. Mais attendez-vous à un excellent rapport qualité-prix, à un style de vie confortable et à une excellente opportunité d’arbitrage immobilier par rapport au Costa Rica, au Panama et au Belize voisins.
Le Nicaragua a sa place dans un portefeuille général de style de vie, de résidence et de préservation du patrimoine. Cela me plaît.
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