Les prix résidentiels ont baissé de 75 % par rapport à leur sommet à Kiev, en Ukraine. En règle générale, une baisse de 75 % des prix dans une capitale, suivie de quelques années de consolidation au plus bas, semble être un investissement immobilier évident.
Est-ce le cas ?
*Avis politique : cet article utilise ” Kiev ” parce que les gens le recherchent davantage sur Google dans le contexte de l’immobilier, mais ” Kyiv ” est tout aussi valable. Investisseur Globetrotteur ne prend pas parti 😉 .
Une analyse comparative du marché immobilier de Kiev et d’autres villes européennes
Si l’on considère le prix au mètre carré (m2), Kiev est légèrement plus chère que Sofia, et moins chère que Bucarest et Riga. Certes, les trois autres capitales font partie de l’UE, mais Kiev, avec ses 3 millions d’habitants officiels, est beaucoup plus grande que les trois autres capitales. Sofia en compte 1,2 million, Bucarest 1,8 million et Riga 600 000. La taille beaucoup plus importante de Kiev devrait au moins compenser sa pauvreté relative et son absence d’adhésion à l’UE.
Regardons les choses sous un autre angle. La comparaison la plus proche pourrait être Belgrade. La Serbie n’est pas membre de l’UE, mais elle est limitrophe de l’UE et a connu sa part de conflits dans le passé. Même avec une population de 1,4 million d’habitants, les prix sont supérieurs de 50 % à ceux de Kiev. Est-il fou, en dépit de tous les problèmes de l’Ukraine, de penser que les prix pourraient remonter et atteindre les niveaux de Belgrade ? Encore une fois, Kiev compte officiellement 3 millions d’habitants, mais on pense généralement qu’ils sont beaucoup plus nombreux en raison des migrations internes en provenance de l’Est déchiré par les conflits. 4 millions est un chiffre couramment avancé.
Mathématiquement, si Kiev devait atteindre les niveaux de Belgrade, cela représenterait une hausse de 50 % par rapport aux niveaux actuels, ce qui se traduirait par une baisse des prix de 37,5 % par rapport au pic. Ceci, avec une population probablement deux fois plus importante que celle de Belgrade, ce qui laisse une certaine marge de sécurité. Ce seul paramètre est assez prometteur pour un investissement immobilier à Kiev, en Ukraine.
Signaux favorables à un investissement dans le marché
– Une diaspora importante a émigré dans l’UE pour trouver du travail. Ils sont là depuis quelques années maintenant et beaucoup ont accumulé des économies. Les rendements étant si médiocres en Europe, beaucoup choisissent d’investir dans leur pays, où les rendements sont plus élevés, ce qui fait grimper les prix. Un certain nombre de promoteurs avec lesquels j’ai parlé ont confirmé que les Ukrainiens vivant à l’étranger sont une source importante d’investissement.
– Beaucoup d’argent sale est recyclé dans l’immobilier. L’Ukraine, malgré les réformes, reste un pays en guerre, avec la corruption, les politiciens véreux et les oligarques. Par conséquent, l’immobilier est une classe d’actifs attrayante car c’est l’un des moyens les plus faciles de blanchir de l’argent.
– Une histoire de spéculation immobilière. La culture compte. Certaines cultures s’intéressent davantage à l’immobilier que d’autres. C’est le cas de la culture ukrainienne.
– Les taux d’intérêt de l’immobilier baissent considérablement, tout comme le taux d’inflation. Dès que les prêts hypothécaires redeviendront ne serait-ce qu’à moitié viables, les gens y reviendront en masse.
– Maintenant que les taux d’intérêt en hryvnia (UAH) sont en baisse, les dépôts bancaires vont devenir de moins en moins rémunérateurs. Si les dépôts bancaires ne sont plus guère rémunérés, les Ukrainiens seront prompts à chercher des investissements alternatifs, car ils ne font pas confiance à leurs banques. Le rapport risque/récompense d’un dépôt bancaire n’aura plus de sens. Quelles sont les alternatives ? Le marché boursier est complètement illiquide. Les investissements à l’étranger nécessitent beaucoup de liquidités et il y a des contrôles de capitaux en place, donc c’est compliqué. Les gens n’auront que l’immobilier ou la création de petites entreprises comme options. Ils vont s’entasser dans l’immobilier comme ils l’ont toujours fait.
– L’économie ukrainienne s’améliore et l’optimisme est de retour. Les habitants de la région qui gardent leurs économies en euros et en dollars sous leur matelas, dans des coffres-forts ou sur des dépôts à faible rendement se sentent désormais suffisamment à l’aise pour faire travailler leur argent.
– Les rendements à Kiev sont élevés. Vous pouvez trouver des rendements bruts de 7-9%. Cela va attirer les investisseurs étrangers. Les Israéliens, les autres pays du Moyen-Orient et les Européens vont commencer à flairer le bon filon. Il existe des preuves ponctuelles que les “early adopters” le font déjà.
– Le marché immobilier de Kiev, pour l’achat et la vente, se fait en monnaie locale mais est généralement indexé sur le dollar, ce qui permet d’amortir un peu les fluctuations de l’UAH.
On n’assistera pas à un véritable lâcher de taureaux en raison de certaines limitations
Le rapport prix/revenu est le plus mauvais d’Europe, et même parmi les plus mauvais du monde. Cela dit, une proportion plus élevée de revenus n’est pas déclarée, plus que dans d’autres pays européens. Le rapport prix/revenu, bien que très mauvais, est probablement un peu moins malsain une fois cet élément pris en compte.
La distorsion du rapport prix/revenu est également présente en ce qui concerne les loyers. La réalité est que les loyers à Kiev ne sont pas très compétitifs par rapport aux autres capitales européennes. Louer un appartement à Kiev est un peu plus cher qu’à Budapest et Tallinn, des villes où les salaires sont nettement plus élevés. Ce ne sont là que des chiffres, la réalité est bien pire dans la mesure où le parc immobilier de Kiev est beaucoup plus ancien et en moins bon état.
J’aurais donc tendance à prédire que les loyers n’augmenteront PAS de manière significative, et qu’il y a même potentiellement un peu de pression à la baisse.
Il y a pas mal de constructions dans l’espace résidentiel, surtout dans la banlieue de Kiev. Les grues sont partout. D’habitude, je serais un peu inquiet, mais vu l’âge du parc immobilier, ces constructions sont nécessaires et n’entraîneront pas nécessairement une offre excédentaire avant un certain temps.
Enfin, il y a le risque monétaire et politique. La réalité n’est pas aussi rose que les médias occidentaux voudraient vous le faire croire. Contrairement à l’achat et à la vente qui sont souvent liés à l’USD, les locations sont dans la grande majorité des cas entièrement exposées à l’UAH.
S’il n’y a pas de crise majeure, quel est le scénario le plus probable ?
Donc, ce que nous avons ici est une situation où si vous deviez faire un investissement dans l’immobilier à Kiev maintenant, et toutes choses étant égales par ailleurs, un scénario probable est le suivant :
1. Vous bénéficierez d’une plus-value en capital, 50 % étant un objectif raisonnable pour atteindre les niveaux de Belgrade.
2. Vos loyers bruts resteront stables. Votre rendement annuel en % de la valeur nette d’inventaire diminuera, mais si vous vous y prenez suffisamment tôt par rapport à votre investissement initial, il sera bon.
Quelques exemples d’investissements immobiliers à Kiev, Ukraine
Les exemples ci-dessous ne sont que des exemples d’appartements que j’ai visités en décembre pour vous donner une idée de certaines des possibilités. Il ne s’agit pas de recommandations, ni de ce qui se fait de mieux en la matière. La réalité est que lorsque vous vous rendez dans un pays pour quelques jours et que vous regardez les biens immobiliers, le mieux que vous puissiez espérer est une transaction moyenne. Celles-ci entrent donc probablement dans la catégorie des affaires moyennes.
Ce nouveau bâtiment est à 15 minutes à pied de la station de métro “Beresteiska”, elle-même à 20 minutes du centre. Votre marché cible serait la classe moyenne locale. Un studio neuf de 33,32 mètres carrés se vend 1 150 dollars par m2 sans finitions (juste une coquille vide) ou 1 400 dollars avec les finitions complètes ; vous devez juste ajouter vos meubles et votre cuisine. Disons 5 000 $. Au total, vous arriverez probablement à un prix d’environ 51 000 $. Ces prix correspondent à un paiement anticipé, la livraison étant prévue dans 18 mois environ.
Si vous voulez payer en plusieurs fois, attendez-vous à payer environ 15% de plus. Vous pouvez alors espérer louer cet appartement pour 10 000 UAH (+- 400 $) par mois, ce qui vous donne un rendement brut d’un peu plus de 9 %. Vous pouvez ajouter une place de parking pour 10 000 $, mais je ne le ferais pas pour un petit studio situé à quelques pas du métro.
Si vous allez 2-3 stations de métro plus loin, et que vous êtes prêt à payer d’avance et à attendre 2,5 ans, vous pouvez payer environ 1 000 $ ou moins par m2 avec des finitions. Les rendements se situeraient probablement dans la même fourchette.
Qu’en est-il du centre-ville ?
Dans le centre, les rendements sont généralement un peu plus faibles, de l’ordre de 7 à 8 %, mais les appartements y sont certainement de meilleurs investissements à long terme que dans la périphérie.
Ici, nous pouvons observer un appartement très soviétique, un komunalny. Il s’agit essentiellement d’un appartement communal de l’ère communiste. La salle de bains et la cuisine sont communes, et les six chambres appartiennent à des personnes, des familles ou des couples distincts. Dans ce komunalny particulier, tous les propriétaires ont décidé de vendre. Pour que votre offre soit acceptée, il faut donc que les six propriétaires soient d’accord, ce qui n’est pas une mince affaire.
Non seulement le bâtiment est de type stalinien, solide et agréable d’un point de vue architectural, mais son emplacement est également étonnant : il se trouve juste en face de l’université nationale de Kiev, dans le quartier le plus cher de la ville. Sur les photos, vous remarquerez deux choses :
1. Tout doit être détruit et reconstruit
2. Disposition intéressante
Mis en vente au prix de 230 000 $ pour 189 m2, vous pourriez potentiellement le transformer en 7 studios et mini studios individuels de différentes tailles. Le fait qu’il n’y ait pas d’ascenseur et qu’il soit au troisième étage n’est pas un problème puisque vous viseriez des étudiants ou une activité Airbnb. La rénovation complète ne serait pas bon marché car tout devrait être refait, et 7 salles de bain, ça fait grimper la note. Si vous comptez un coût de rénovation de 680 $ par m2, vous arrivez à un coût total d’environ 1900 $ par m2, max 2000 $ (pas mal pour un endroit rénové dans le centre de Kiev) ou 358.000 $ au total.
En supposant que vous obteniez une moyenne d’environ 10 000 UAH par studio pour une location à long terme (selon la taille), vous obtenez également un rendement d’environ 9%. Il est également possible de l’aménager en hôtel indépendant, ce qui permettrait d’obtenir des rendements encore plus élevés. Vous pouvez aussi louer à des étudiants de septembre à juin, puis faire du Airbnb en été.
C’est un projet de grande envergure, avec de nombreux maux de tête à la clé, et en tant qu’étranger, de nombreuses personnes tenteront de vous escroquer à gauche, à droite et au milieu. Mais si vous y parvenez, c’est une petite vache à lait intéressante.
Il y a beaucoup d’opportunités à Kiev. Je suis sûr à 100% que si je passais quelques semaines sur place, je trouverais de meilleures affaires.
Les Fonds Immobiliers sont également une option
Il existe une dernière option, si vous n’avez pas envie de tout faire vous-même et que vous disposez d’au moins 125 000 euros, le Kiev Real Estate Recovery Fund mérite qu’on s’y intéresse. Il s’agit d’un fonds immobilier qui lève actuellement des fonds et l’équipe semble être assez expérimentée sur le marché de Kiev à en juger par leurs CV et leurs fonds précédents. Le fonds est structuré à Chypre, de sorte que tout ce que vous avez à faire est de signer quelques documents depuis chez vous, de virer l’argent, de vous asseoir et de profiter des dividendes de plus de 10%, et de les laisser savourer leurs 2% de frais de gestion + 20% de portage.
Leurs prévisions sont impressionnantes (30% IRR), et sont réalisables sur le marché actuel avec de l’envergure et le bon réseau. Il y a toujours un risque inhérent aux fonds, mais si vous faites votre devoir de diligence et que tout se passe bien, cela pourrait être le jeu parfait sur 5 à 7 ans. J’ai interviewé le directeur général (ici) et visité l’une de ses propriétés qui rapporte 19% (ici).
Comment réaliser un investissement immobilier à Kiev, en Ukraine ?
Le processus d’achat est assez simple. Tout d’abord, prenez un bon avocat car de nombreux titres de propriété peuvent comporter des réclamations ou omettre certains aspects du bien en question. Ensuite, il suffit d’aller chez le notaire pour signer, de procéder à la transaction et de payer une taxe d’État de 1 % sur la valeur du bien + quelques frais de notaire. Un point important est que vous avez besoin d’un numéro d’identification fiscale pour presque tout en Ukraine, comme l’achat d’un bien immobilier et même l’ouverture d’un compte bancaire en tant que non-résident. Ce n’est pas difficile à obtenir ; il vous suffit de présenter une copie notariée de votre passeport et de vous rendre au bureau des impôts. Vous l’obtiendrez en une ou deux semaines. De nombreux avocats proposent de le faire pour quelques centaines de dollars, mais vous pouvez aussi vous en charger vous-même si vous avez le temps.
D’un point de vue bancaire, vous devrez ouvrir un “compte d’investissement étranger” et présenter à la banque tous les documents relatifs à l’achat du bien. Lorsque vous vendrez l’appartement, l’argent reviendra sur ce compte et la banque vérifiera qu’il provient bien de la même propriété. Ce n’est qu’alors que vous serez autorisé à rapatrier votre argent. Effectuez les formalités administratives correctement pour ne pas rencontrer de problèmes. L’Ukraine est un pays où les capitaux sont contrôlés, ce qui témoigne également du manque de solidité de sa monnaie, qui est votre principal risque dans cet investissement.
Enfin, les frais d’agence représentent généralement environ 3 % du prix d’achat.
Si vous avez besoin d’un bon avocat qui parle francais en Ukraine, cliquez ici pour plus de détails. Mon avocat peut vous aider dans vos transactions immobilières et vos ouvertures de comptes bancaires.
Taxes sur un investissement immobilier à Kiev, en Ukraine
C’est assez simple ici. 18% d’impôt sur les revenus locatifs + 1,5% de contribution militaire (bons rendements mais oui, un pays en guerre). Les charges locatives ne sont généralement pas déductibles. L’impôt sur les plus-values est également de 19,5% au total. Toutefois, si vous conservez votre bien pendant plus de 3 ans et ne réalisez qu’une seule vente par an, aucun impôt sur les plus-values n’est dû. Il existe également des impôts fonciers extrêmement minimes.
Devriez-vous envisager un investissement immobilier à Kiev, en Ukraine ?
Globalement, le rapport risque/récompense est relativement attrayant. Les principaux risques sont les tensions monétaires et géopolitiques. Toutefois, comme les prix se sont déjà effondrés de 75 %, le risque de perte est relativement limité, sauf en cas de guerre totale.
Il est peu probable que vos loyers augmentent beaucoup en USD, mais l’argent spéculatif devrait contribuer à faire monter les prix des actifs, et vous pourrez alors vous retirer. Les coûts de transaction en Ukraine sont faibles, de sorte qu’une telle opération est tout à fait possible.
Si vous avez besoin d’un agent d’achat indépendant compétent pour votre investissement immobilier à Kiev, je vous encourage à parler à Alex qui est basé en Ukraine. Il peut trouver une propriété en fonction de vos objectifs d’investissement et peut également gérer des projets de rénovation. Vous pouvez en savoir plus sur ses services ici.
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