Dans le cadre de cette analyse sur comment investir dans l’immobilier à Medellin, Colombie, nous examinerons les sujets suivants : le paysage économique de la Colombie, le marché de l’investissement immobilier à Medellin, des études de cas d’investissements immobiliers réels, complétées par des calculs détaillés et je vous présenterai également ma propre expérience d’achat d’un penthouse à Medellin. .
Que vous soyez un investisseur chevronné ou simplement curieux de connaître le potentiel du marché immobilier de Medellin, rejoignez-moi dans cet article complet pour explorer un monde d’opportunités avec un investissement immobilier à Medellin.
Table des matières
- Aperçu macroéconomique de la Colombie
- La Colombie se classe bien en Amérique du Sud en matière de liberté économique
- La Colombie présente une démographie attrayante pour les investisseurs
- Comme dans la plupart des pays d’Amérique latine – une économie relativement peu sophistiquée
- La production de feuilles de coca et de cocaïne transformée est en plein essor
- Un portrait macroéconomique relativement stable se dessine
- Un changement politique vers le centre-droit sera un catalyseur pour la Colombie
- Alors, la Colombie est-elle un bon investissement ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier à Medellin, en Colombie ?
- Le marché de l’investissement immobilier à Medellin, Colombie.
- Je n’aime généralement pas cibler les étrangers, car c’est un marché plus inconstant.
- Les digital nomads américains seront la force motrice de bons rendements locatifs immobiliers à Medellin.
- Les Américains ont des exigences élevées en matière de logement, ils peuvent se le permettre et n’ont pas de problème de payer.
- Les digital nomads américains qui en sont à leur première expérience s’en tiendront aux grandes marques, ce qui est positif pour un investissement immobilier à Medellin, en Colombie.
- En plus, l’aéroport de Medellin connaît un véritable boom
- Dans quels quartiers faut-il investir dans l’immobilier à Medellin, Colombie ?
- Quels sont les rendements locatifs de l’immobiliers à Medellin ?
- Un example concret d’un investissement immobilier à Medellin
- Impôts sur les revenus locatifs en Colombie
- J’aime tellement Medellin que j’y ai acheté un appartement penthouse à Laureles.
- Bonus gratuit, un investissement immobilier à Medellin vous permet, à vous et à votre famille, d’obtenir un visa à long terme en Colombie.
- Vidéo : Investissement immobilier à Medellin, en Colombie. Calcul du rendement locatif net
- Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Medellin, Colombie
- Contactez Mauricio et Juliana pour vos besoins d’investissement immobilier à Medellin, en Colombie.
- Un autre exemple vidéo d’un investissement immobilier à Medellin, Colombie
J’ai passé un mois en Colombie pour étudier les possibilités d’investissement. Cet article fait partie de mon exercice intellectuel visant à mieux comprendre la situation et les perspectives économiques du pays.
Pour être honnête, j’ai commencé mon voyage en Amazonie. Ce n’est donc qu’après avoir passé du temps avec mes amis les singes et fait quelques siestes que je suis parti à la recherche d’investissements.
Et puis la sieste 1 et la sieste 2
Aperçu macroéconomique de la Colombie
La Colombie se classe bien en Amérique du Sud en matière de liberté économique
Dans son indice 2023, la Heritage Foundation classe la Colombie au cinquième rang des pays d’Amérique du Sud en termes de liberté économique, derrière le Chili, le Pérou, et l’Uruguay.
La Colombie présente une démographie attrayante pour les investisseurs
Malgré un taux de fécondité inférieur au seuil de remplacement (1,8 par femme), la Colombie présente une courbe démographique attrayante en raison des taux de fécondité passés, ce qui se traduira par une augmentation de la population au cours des 30 prochaines années.
Une population croissante est un moteur essentiel de la croissance. De plus, la Colombie est un pôle d’attraction pour l’immigration grâce à la facilité des options de résidence. Le pays compte actuellement près de 2 millions de Vénézuéliens fuyant le socialisme et vivant à l’intérieur de ses frontières.
Comme dans la plupart des pays d’Amérique latine – une économie relativement peu sophistiquée
Bien qu’elle fasse partie des économies les plus libres d’Amérique latine, qu’elle dispose d’un marché local de plus de 53 millions de personnes et qu’elle ait accès aux Caraïbes et au Pacifique, le profil d’exportation de la Colombie est relativement primitif. Elle extrait essentiellement des choses du sol et les exporte, avec une création de valeur locale minimale. Ajoutez le tourisme, et voilà les principales exportations.
Les exportations hors matières premières progressent rapidement, ce qui est une excellente nouvelle. Cependant, si vous pensez que nous sommes à l’aube d’un marché haussier des matières premières, je ne vois aucun inconvénient à ce que les exportations soient aussi fortement axées sur ces matières premières. Cela démontre toutefois une économie potentiellement très cyclique.
La production de feuilles de coca et de cocaïne transformée est en plein essor
Selon Bloomberg Economics, le pétrole et la cocaïne se disputent la première place des exportations colombiennes.
Je sais qu’il est un peu étrange d’évoquer ce sujet dans le cadre d’une analyse macroéconomique, mais en réalité, l’argent de la drogue est généralement très positif pour un pays si la drogue est exportée, ce qui est principalement le cas en Colombie. Toutes ces exportations de coca et de cocaïne transformée représentent une valeur élevée et des revenus qui injectent directement dans l’économie. L’argent de la drogue est généralement un moteur important pour les secteurs locaux de l’immobilier et de la construction.
N’oubliez pas qu’importer un problème de drogue, comme aux États-Unis ou en Europe, est un problème, mais l’exporter ne l’est pas.
Un portrait macroéconomique relativement stable se dessine
Le déficit du compte courant de la Colombie est faible et stable, les investissements directs étrangers sont stables et le ratio dette/PIB reste à des niveaux très raisonnables.
Un changement politique vers le centre-droit sera un catalyseur pour la Colombie
Le président Petro a été élu en 2022 avec une marge très faible.
Il est vrai que son discours n’était pas du tout favorable à l’investissement. Durant sa campagne, il évoquait la redistribution des richesses, une hausse des impôts et même une interdiction de l’exploration pétrolière, gazière et minière, pourtant cruciales pour l’économie locale.
Il a mis en œuvre quelques réformes négatives, comme celles de la sécurité sociale, mais globalement, la volatilité des marchés provoquée par son élection n’était pas justifiée. Il n’a pas réussi à faire grand chose et la situation macroéconomique est restée stable.
Le règne de Petro touche à sa fin. Il n’impressionne pas le peuple colombien et a subit une lourde défaite aux élections locales et régionales d’octobre 2023.
Les prochaines élections présidentielles de 2026 devraient offrir une large victoire au centre-droit, favorable aux entreprises, ce qui stimulera considérablement le climat d’investissement.
Alors, la Colombie est-elle un bon investissement ?
Le premier objectif est de trouver un investissement qui ne se contentera pas de contrer la dépréciation de la monnaie, mais qui offrira également des rendements intéressants en équivalent monnaie forte.
Ce graphique du peso colombien illustre la valeur à laquelle vos investissements seront confrontés, et, espérons-le, la dépasseront.
Ce qu’il est important de noter, c’est que lorsque vous investissez dans l’immobilier au centre de Bogota ou de Medellin, la réalité est que les prix de l’immobilier suivent l’USD, car les acheteurs et les vendeurs de ces quartiers pensent en termes de dollars. Lorsque la monnaie se dévalue, les vendeurs augmentent généralement leurs prix COP en conséquence. S’ils ne le font pas, cela offre une opportunité d’arbitrage.
C’est l’une des principales thèses de l’investissement dans l’immobilier bien placé à Medellin – sa couverture inhérente contre la dévaluation du COP.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Medellin, en Colombie ?
Bien que Bogota soit la capitale, Medellin, la deuxième ville de Colombie, est de loin l’endroit préféré des gens pour vivre et visiter. Ses 2,5 millions d’habitants bénéficient d’un climat de “printemps éternel” qui ne nécessite presque jamais le port d’un pull, ni l’utilisation du chauffage et de la climatisation.
La ville a connu un véritable essor du tourisme étranger grâce à un marketing pointu, un style de vie unique et un prix abordable.
Non seulement la ville elle-même est très agréable avec une grande variété d’options de restauration et de boisson, mais les environs sont également connus pour être à couper le souffle.
Sans surprise, Medellin arrive en tête de divers classements mondiaux des meilleurs endroits pour être un digital nomad, pour voyager sac au dos, pour prendre sa retraite et même pour faire du tourisme médical.
Medellin, Colombie, a une économie forte et diversifiée
Medellin n’est pas seulement une ville touristique. Lorsque vous vous promenez dans Medellin, vous pouvez constater que la ville ne s’adresse pas exclusivement aux touristes, contrairement à Cartagena. Les habitants de la ville se consacrent à diverses industries.
Il y a de nombreuses mines dans les environs de Medellin, et la ville a réussi à attirer des investissements étrangers directs dans le secteur des technologies. Elle a même été surnommée la “Software Valley“.
De grands acteurs technologiques tels qu’Alibaba et le géant sud-américain Mercado Libre ont investi à Medellin.
Le marché de l’investissement immobilier à Medellin, Colombie.
Ce qu’il faut absolument que les personnes qui veulent faire un investissement immobilier à Medellin comprennent, c’est que, comme le COP se déprécie constamment, il est difficile de réaliser des plus-values substantielles en USD. La thèse à Medellin est :
- La valeur absolue que vous payez. Le prix moyen du mètre carré à Medellin est actuellement de 6 millions de COP, soit environ 1 400 dollars par m2. Il s’agit d’un prix attractif pour une destination de plus en plus prestigieuse. Les petites unités (moins de 80 m²) sont plus prisées, tout comme les quartiers plus prestigieux comme Laureles et Poblado.
- À Poblado, le prix moyen est de 8 millions de COP (1 900 $ par m²).
- À Laureles, le prix moyen est de 6,5 millions de COP (1 500 $ par m²).
- Les rendements locatifs élevés qui peuvent être obtenus dans certains segments du marché.
Le marché local est relativement inintéressant. En parlant aux agents et en vérifiant les prix en ligne, il est clair que les rendements locatifs bruts, sur le marché local non meublé à long terme, sont d’environ 4-5%. Mais on peut vraiment gagner de l’argent en louant à des étrangers.
Je n’aime généralement pas cibler les étrangers, car c’est un marché plus inconstant.
Les destinations sont cool un jour, puis le sont moins quelques années plus tard. Ou bien les gens se rendent compte de l’opportunité et le segment devient rapidement encombré, ce qui fait baisser les rendements. Ce phénomène est extrêmement courant sur les marchés où les agents vous disent de cibler les “ambassades” et le personnel “diplomatique”.
Cependant, dans le cas de Medellin, je suis optimiste sur ce segment.
Les digital nomads américains seront la force motrice de bons rendements locatifs immobiliers à Medellin.
La réalité est qu’à quelques heures de vol de la Colombie se trouve un marché massif d’Américains à hauts revenus qui ont simultanément réalisé plusieurs choses :
- Ils peuvent travailler presque entièrement à distance.
- Ils peuvent travailler depuis l’étranger, laissant ainsi derrière eux un environnement de plus en plus toxique. Cette perception de la toxicité s’applique aux Américains de tous bords politiques.
- Ils peuvent mener une vie moins chère et plus agréable à l’étranger et, dans de nombreux cas, économiser des impôts à condition d’avoir une structure adéquate (n’hésitez pas à contacter mes conseillers fiscaux ici).
Bien qu’il y ait eu une tendance au « retour au bureau » dans les marchés occidentaux, la réalité est que le travail à l’étranger est encore un phénomène très récent et qu’il va augmenter sa part parmi les types de travail à domicile.
Les Américains ont des exigences élevées en matière de logement, ils peuvent se le permettre et n’ont pas de problème de payer.
Je ne veux pas paraître désagréable, mais je dois établir une comparaison claire entre les digital nomads européens et américains. Je n’ai pas de données exactes pour étayer cette comparaison, mais plutôt de nombreux points de données issus de mes rencontres avec des centaines de nomades numériques lors de mes voyages à travers le monde. Les gens aiment s’ouvrir à moi au sujet de leurs finances personnelles :).
Les digital nomads européens gagnent généralement 2 500 à 3 000 € après impôts. Pour l’Europe, c’est un salaire décent.
En revanche, les digital nomads américains ne sortiraient probablement pas de leur lit pour un tel montant (3 000 à 3 500 dollars par mois). Un salaire de 6 000 à 7 000 dollars par mois est assez courant, tout comme un salaire à 6 chiffres.
De plus, soyons francs, les Européens peuvent être un peu radins (je sais que je peux l’être parfois 🙂 ), et vivent traditionnellement dans des logements moins opulents que ceux des Américains.
Le résultat est que les Américains ont les moyens, “l’envie” et le “besoin” de payer un logement de qualité supérieure.
Une offre limitée d’appartements bien conçus, bien gérés et meublés constitue une combinaison idéale entre un prix au m2 relativement bas et des taux de location élevés pour les digital nomads qui louent pour quelques semaines ou quelques mois à la fois.
Les digital nomads américains qui en sont à leur première expérience s’en tiendront aux grandes marques, ce qui est positif pour un investissement immobilier à Medellin, en Colombie.
Medellin est l’une des principales destinations digital nomads du monde, avec des endroits comme Chiang-mai, Bali, Budapest et le Mexique.
Medellin sera un grand gagnant, car ce n’est pas seulement du marketing, mais c’est aussi un endroit très agréable. Je dois admettre que je suis venu ici avec des attentes limitées. Comme j’ai beaucoup voyagé, je suis peut-être devenu un peu arrogant en me disant “si c’est si populaire, ça ne peut pas être si bien que ça. C’est probablement basique”.
J’avais tort. Medellin et ses environs sont charmants.
Et c’est la raison pour laquelle je voyage à plein temps pour étudier les investissements dans le monde entier, car les voyages me montrent souvent à quel point j’ai tort.
En plus, l’aéroport de Medellin connaît un véritable boom
Sur le plan international, l’aéroport de Medellin assure désormais 14 vols par semaine vers Miami, ainsi que vers Lima, Mexico, Cancun, Orlando, Buenos Aires, Sao Paolo, Santiago du Chili, etc.
Toutes ces connexions apporteront plus de tourisme, plus d’affaires, plus de nomades et Medellin deviendra de plus en plus un terrain de jeu pour ceux qui ont de l’argent.
L’aéroport de Rio Negro (aéroport de Medellin) a vu son trafic domestique de 2022 augmenter de 37 % par rapport à novembre 2019 pré-Covid.
Son trafic international a connu une hausse étonnante de 53 % sur la même période. Imaginez l’impact sur le marché des Airbnbs.
Le tourisme colombien en général a augmenté de 25 % en 2023 par rapport à 2022, et Medellin est désormais la deuxième destination en Colombie devant la ville côtière de Cartagena.
Dans quels quartiers faut-il investir dans l’immobilier à Medellin, Colombie ?
Deux quartiers sont particulièrement propices à l’investissement.
El Poblado
La plupart du quartier est composé de complexes privés, que ce soit des maisons ou des bâtiments. La majorité des meilleurs bureaux et centres commerciaux sont aussi à El Poblado.
Parque Lleras et Provenza
Techniquement, ces quartiers font partie d’El Poblado, mais ils sont si célèbres qu’ils méritent une mention spéciale. Essentiellement, c’est là que la plupart des touristes passent leur temps et que les habitants aisés aiment aller manger et faire la fête. La carte ci-dessous est indispensable pour que vous compreniez.
“Filles”: C’est le quartier où il y a beaucoup de prostitution. Promenez-vous dans les environs le soir et vous verrez que les filles (surtout) jonchent les rues et remplissent les bars à filles. Les petits trafiquants de drogue abondent également. Si vous aimez ça, très bien, mais je serais très prudent si j’achetais un bien immobilier dans cette zone en raison du type de clientèle que je pourrais attirer.
“Restaurants et bars sympas”: C’est le quartier vraiment cool. Des tonnes de restaurants délicieux, des bars sympas et des boîtes de nuit. Les habitants aisés veulent être vus ici.
Le vrai défi est que pendant la journée, ce n’est pas trop visible, alors assurez-vous de faire une promenade en soirée avant de faire une offre. Une rue peut abriter des restaurants sympas et de bonnes vibrations, tandis que la rue suivante peut être un repaire de sexe.
Mais dans l’ensemble, la demande de location dans ce quartier est extrêmement élevée.
Laureles
Un peu plus loin au nord-ouest d’El Poblado, ou à 15 minutes en taxi, se trouve le quartier gentrifié de Laureles qui a récemment été couronné un “top 40 des quartiers les plus cool du monde” par le magazine Time Out.
Les étrangers qui ne séjournent pas longtemps à Medellin ont tendance à rester dans le quartier de Parque Lleras. Cependant, les gens qui restent à Medellin pour quelques mois préfèrent souvent rester à Laureles parce que c’est un meilleur rapport qualité-prix, plus calme, plus praticable à pied car c’est plat par opposition aux collines d’El Poblado, et il y a aussi de bonnes commodités.
Personnellement, j’aime beaucoup ce quartier, qui bénéficie d’une réduction de 20 à 25 % par rapport à El Poblado.
Cette carte ci dessous montre la nouvelle ligne de metro en bleu qui sera un très bon catalyseur pour Laureles de manière générale, et tout particulièrement dans les régions vertes.
Quels sont les rendements locatifs de l’immobiliers à Medellin ?
Mauricio et la charmante Juliana, mon agent immobilier à Medellín, sont également gestionnaires immobiliers. L’entreprise gère près d’une centaine de biens immobiliers, sur les marchés à court et à long terme.
Voici leurs statistiques d’occupation pour 2024.
Ces taux d’occupation sont très élevés par rapport à d’autres marchés mondiaux. Il convient toutefois de noter que, si le tourisme est en plein essor, la construction l’est tout autant. De nouveaux logements locatifs arrivent sur le marché, ce qui aura sans doute un impact négatif sur les prix et/ou les taux d’occupation. Si cela se produit, ce sera sur la base de rendements locatifs et de taux d’occupation élevés.
Un example concret d’un investissement immobilier à Medellin
Il s’agit d’une étude de cas réelle d’un bel appartement que Mauricio, mon agent immobilier suédois ici à Medellin, a aidé un de mes amis à acheter et à louer. Il a pratiquement géré le projet et a accès à tous les chiffres.
C’est la raison pour laquelle vous suivez Investisseur Globetrotteur, grâce à des recherches sur le terrain comme celle-ci.
Cet appartement précis ne nécessitait pas de travaux de rénovation, mais ceux-ci coûtent généralement à peu près 500 dollars par m2 en fonction de l’importance et du caractère luxueux de la rénovation. Dans le cadre de ses services, Mauricio met en relation ses investisseurs avec les bons designers d’intérieur, architectes et chefs de projet.
Notez que mon ami a décidé de transformer la troisième chambre en bureau de télétravail, avec deux bureaux, des chaises haut de gamme et des écrans. Il vise le marché des nomades numériques.
Voici la répartition exacte. Nous partons sur la base d’un taux d’occupation prudent de 83%. En réalité, il a été de plus de 88% en utilisant des contrats d’un mois à un an. Toutes les données réelles proviennent des chiffres de Mauricio. J’ai juste changé le taux d’occupation, et ajouté des coûts de maintenance relativement élevés.
En gros, il y a de la marge dans ces chiffres.
| Prix d’achat | $218,000 |
| + Frais d’achat (2 %) | $4,360 |
| + Frais de change (0,6%) + taxe sur les transactions financières (0,4%) | $2,180 |
| Prix d’achat total | $224,540 |
| Frais de rénovation | $0 |
| Mobilier | $8,300 |
| Investissement total | $232,840 |
| Loyer mensuel de $2,500 (chiffres attestés) x 12 = rendement brut de 12,9 % | $30,000 |
| – Vide locatif de 17 % (Le taux de Mauricio est de 12%) | $5,100 |
| = Loyer annuel | $24,900 |
| – HOA (association des propriétaires) annuelle – $170 par mois | $2,040 |
| – Impôt foncier | $1,064 |
| – Gestion de la propriété 10% du loyer | $2,490 |
| – EPM (électricité, eau, égouts) – à peu près $150 par mois | $1,800 |
| – Internet $35 par mois | $420 |
| – Entretien (je compte 5% du loyer) | $1,245 |
| Net, revenu locatif annuel net | $15,841 |
| Rendement locatif net, net avant impôt | 6.8% |
Impôts sur les revenus locatifs en Colombie
J’aimerais pouvoir écrire avec plus d’assurance ici. J’ai parlé à quelques comptables, ainsi qu’à des agents. Chacun raconte une autre histoire.
- Certains comptables disent que vous devez payer un impôt de 35 % après les frais.
- Certains affirment que vous devez payer sur la base des taux normaux de l’impôt sur le revenu colombien, ce qui signifierait que l’impôt global ne serait probablement pas très élevé puisque les premières tranches sont basses (si vous avez un seul bien).
- D’autres affirment que le gestionnaire immobilier doit retenir 20 % sur les paiements effectués à l’étranger et qu’aucun impôt sur le revenu n’est dû si cette méthode est utilisée.
Tous sont très confiants dans leur méthode et l’étayent par des analyses juridiques. Dans la pratique, il semblerait que peu de gens, y compris les étrangers, paient beaucoup d’impôts, qu’ils les déclarent ou non.
Si je devais faire un investissement, je choisirais simplement un comptable avec lequel je suis à l’aise, qui me semble logique, et je ne me stresserais pas trop à ce sujet. Je vérifierais également auprès de mon pays de résidence fiscale et demanderais à mon comptable dans mon pays d’origine de vérifier quelle méthode serait la meilleure pour moi afin de bénéficier des avantages de la convention de non double imposition, si il y en a une.
J’aime tellement Medellin que j’y ai acheté un appartement penthouse à Laureles.
Bonus gratuit, un investissement immobilier à Medellin vous permet, à vous et à votre famille, d’obtenir un visa à long terme en Colombie.
Si vous dépensez 350 fois le salaire minimum (environ 93 000 dollars à un taux de change de 4 000 COP pour un dollar) dans un bien immobilier en Colombie, vous et votre famille avez droit à un visa de migrant de 3 ans.
Pour maintenir le visa actif, vous devez vous présenter au moins un jour tous les 6 mois, ce qui implique des voyages réguliers en Colombie si vous ne prévoyez pas d’y vivre. Vous pouvez renouveler le visa tant que vous détenez toujours la propriété. À la cinquième année, vous pouvez demander la résidence complète.
Je me suis entretenu avec Alan, un avocat américain installé en Colombie. Vous pouvez obtenir plus d’informations sur la façon d’obtenir la résidence en Colombie ici.
Vidéo : Investissement immobilier à Medellin, en Colombie. Calcul du rendement locatif net
Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Medellin, Colombie
Je voyage dans le monde entier à plein temps à la recherche d’options d’investissement et d’immigration. Je dois dire que je suis arrivé à Medellin en ayant peu d’attentes, car la ville avait été si bien marketée. La réalité est que le marché de la location à moyen terme se porte bien, qu’il continuera à l’être. Le prix global au m2 est bon marché pour une ville dynamique de 2,5 millions d’habitants, et les rendements locatifs sont intéressants.
En raison d’un certain nombre de facteurs macroéconomiques, je ne serais pas 100% investi en Colombie, mais une certaine exposition à ce marché constitue une excellente protection géopolitique dans un monde où les tensions s’exacerbent.
Contactez Mauricio et Juliana pour vos besoins d’investissement immobilier à Medellin, en Colombie.
Ils peuvent aussi vous aider à gérer votre investissement, faire la compta si vous souhaitez déclarer, etc. Vous trouverez plus d’information sur les services de Juliana ici.
Un autre exemple vidéo d’un investissement immobilier à Medellin, Colombie
Et un autre exemple avec des chiffres exacts:
Et une autre vidéo avec la très charmante Juliana:
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