Le Paraguay fait de plus en plus parler de lui comme endroit idéal pour avoir un plan B. Cela a toujours été le cas, mais avec l’augmentation des tensions dans le monde, avoir un plan B viable loin des conflits est de plus en plus attrayant pour de nombreuses personnes. La première étape la plus logique est d’y obtenir la résidence, mais de nombreuses personnes s’intéressent également au marché immobilier d’Asuncion à des fins de diversification.

Cependant, investir dans l’immobilier à Asuncion est-ce un bon investissement ? Dans l’ensemble, nous verrons un marché immobilier qui présente de bonnes chances d’augmentation du capital à partir d’une base relativement faible, mais qui est susceptible de souffrir de rendements locatifs et de taux de capitalisation chroniquement bas.

Nous analyserons:

  • L’économie du Paraguay
  • La politique au Paraguay
  • L’immigration au Paraguay
  • Le marché immobilier à Paraguay
  • Dans quel quartiers investir à Asuncion au Paraguay
  • Rendements locatifs à Asuncion au Paraguay
  • Impôts sur l’immobilier au Paraguay
  • Qui devrait investir au Paraguay?

Mon expérience personnelle au Paraguay

Comme la plupart des gens, la première chose que j’ai faite a été d’obtenir la résidence au Paraguay. J’ai utilisé un agent pour ce service. Je lui ai remis mes documents à mon arrivée et, deux mois plus tard, j’ai reçu ma carte de résidence temporaire (qui se transformera en résidence permanente deux ans plus tard).

J’ai passé quelques semaines à parcourir le Paraguay et environ deux semaines à Asuncion à rechercher des biens immobiliers.

Ladislas avec un vache au Paraguay
Le meilleur immobilier au Paraguay 🙂

Vision macroéconomique du Paraguay

Avant d’aborder les spécificités du marché immobilier d’Asuncion, il est important d’avoir une bonne compréhension du paysage macroéconomique du Paraguay.

Une démographie croissante

population paraguay
Source: World Population Review

Cette démographie croissante est un atout majeur à long terme pour le marché de l’immobilier au Paraguay. Elle est entièrement alimentée par les naissances, et non par l’immigration. Le pays se targue d’un taux de fécondité élevé de près de 2,5 enfants par femme.

Taux de fécondité en Amérique du Sud 2021
Taux de fécondité en Amérique du Sud 2021. Source: The Global Economy

Il s’agit d’un taux très élevé, qui assurera une demande continue de biens immobiliers dans le pays. En outre, le taux d’urbanisation du Paraguay est encore relativement faible, ce qui implique un important retard à rattraper pour Asuncion.

Taux d'urbanisation Amérique du Sud 2022
Taux d’urbanisation Amérique du Sud 2022. Source: The Global Economy

Si l’on associe une démographie en plein essor à une forte tendance à l’urbanisation, le marché immobilier d’Asuncion est promis à un bel avenir dans les décennies à venir.

Une forte croissance

Croissance annuelle du PIB Paraguay

Croissance annuelle du PIB Paraguay
: Source: Worldbank

Le Paraguay a connu une croissance forte et constante au cours des dix dernières années, avec quelques soubresauts. Il devrait enregistrer une croissance de 4,5 % en 2023.

Des finances publiques décentes

Dette publique du Paraguay par rapport au PIB
Dette publique du Paraguay par rapport au PIB. Source: Trading Economics

Ces chiffres feraient honte à la plupart des gouvernements nord-américains et européens. Le Paraguay n’est pas surendetté. Certes, la réponse gouvernementale du gouvernment au Covid l’a frappé de plein fouet. Il s’est désendetté depuis, malgré une année 2022 difficile en raison d’une sécheresse massive qui a eu un impact sur les exportations agricoles.

Un compte courant sain

Compte Courant du Paraguay comparé au PIB

Compte Courant du Paraguay comparé au PIB.
Source: Trading Economics

Le Paraguay est un pays qui exporte généralement plus qu’il n’importe, ce qui est fondamentalement l’un des indicateurs les plus importants de la situation macroéconomique d’un pays. Il exporte principalement de la viande et des produits agricoles, et importe de l’énergie et tout le reste.

Dans un monde où l’offre alimentaire est limitée et où les pays occidentaux restreignent de plus en plus leur production de viande, le profil d’exportation du Paraguay est très positif. Il est regrettable qu’il n’ait pas davantage d’industries manufacturières, mais en tant que pays enclavé avec une logistique coûteuse dans les pays voisins, il doit continuer à se concentrer sur ce qu’il fait le mieux : l’agriculture et être un refuge pour les Argentins et les Brésiliens.

La stabilité politique en tant que moteur du marché immobilier à Asuncion

elections paraguay new york times article
Source: New York Times

C’est un aspect dont les Occidentaux ne comprennent souvent pas l’importance. La stabilité politique du Paraguay a été un moteur essentiel de la croissance au cours des dernières décennies.

Le parti Colorado de centre-droit est au pouvoir depuis près de huit décennies. Il en résulte des lois et des réglementations stables et prévisibles. Le pays est très favorable aux entreprises, les impôts sont peu élevés et le gouvernement ne réglemente pas à outrance. Il est facile, quoique lent, d’y faire des affaires, surtout si on compare au Brésil et à l’Argentine.

Même si l’arrivée d’un nombre croissant d’Européens au Paraguay est un bon catalyseur de la croissance, le véritable moteur est constitué par les Brésiliens et les Argentins qui s’installent au Paraguay avec leurs capitaux.

Le Brésil et l’Argentine sont deux ogres à côté de la population du Paraguay, qui compte moins de 7 millions d’habitants. Le Brésil compte 215 millions d’habitants et l’Argentine 46 millions.

Ces deux pays ont une fiscalité et une réglementation élevées, il y compliqué d’y gérer son business, politiquement instables et, dans le cas de l’Argentine, dysfonctionnels. De nombreuses régions de ces deux pays sont également confrontées à des problèmes de criminalité.

Les capitaux de ces pays sont constamment à la recherche de moyen d’évasion vers plus de sécurité et de prévisibilité. La plupart d’entre eux aboutissent en Amérique, en Europe et en Uruguay. Mais le Paraguay attire de plus en plus de fuyards de ces pays, car l’Uruguay est devenu plus cher.

Deux scénarios sont possibles :

  • Le Brésil et l’Argentine se développent ; le Paraguay bénéficie de la croissance de ses voisins et de la possibilité de commercer avec eux.
  • Le Brésil et l’Argentine sombrent dans le chaos ; le Paraguay bénéficie de la fuite du capital financier et humain.

La stabilité politique est le fondement de ce que représente le Paraguay dans une région instable. Il est essentiel pour le pays de conserver cette réputation. Tant que le Paraguay restera stable, le marché immobilier d’Asuncion continuera d’être performant à long terme.

Les migrations au Paraguay sont un atout pour le pays et le marché de l’immobilier

Dans l’ensemble, le Paraguay compte plus d’émigrants que d’immigrants. La plupart vont en Argentine, en Espagne, au Brésil et aux États-Unis. Toutefois, pour le pays, il s’agit d’un point positif. Pourquoi ? Les personnes qui n’ont pas pu être absorbées par le marché du travail local partent gagner de l’argent et en envoient une partie au pays sous forme de transferts de fonds.

En retour, le Paraguay reçoit des migrants plus riches qui fuient généralement le socialisme et aspirent à plus de liberté. La grande majorité d’entre eux sont originaires du Brésil et de l’Argentine. Ces immigrants gagnent généralement de l’argent dans leur pays d’origine et vivent au Paraguay pour bénéficier d’impôts moins élevés et d’une criminalité moindre.

Depuis le Covid, on assiste également à un afflux d’Occidentaux. La plupart viennent d’Allemagne et du Canada, mais la tendance est générale. Ils fuient généralement ce qu’ils considèrent comme des politiques abusives en matière de santé, d’éducation et d’immigration dans leur pays.

reportage BBC sur les allemands qui déménagent au paraguay
Source: BBC News

Par ailleurs, depuis la guerre entre la Russie et l’Ukraine, de nombreux Russes se sont installés au Paraguay.

La plupart de ces immigrants au Paraguay sont extrêmement positifs pour le pays. Pourquoi ? Parce qu’ils ne viennent pas pour travailler, car les salaires sont bas. Ils doivent subvenir à leurs besoins. Ils vivent donc des revenus de leur pays d’origine ou créent des entreprises dans le pays. En outre, ils constituent une source régulière de locataires de qualité pour le marché immobilier d’Asuncion et d’ailleurs.

Le marché immobilier à Asuncion

vue du Asuncion du ciel

Asuncion est une ville de 600 000 habitants en pleine expansion, mais avec les villes adjacentes, elle constitue une zone métropolitaine de 2,7 millions d’habitants. Vous pouvez vous attendre à payer entre 1 400 et 2 000 dollars le m2 pour des appartements dans les bons quartiers d’Asuncion. Objectivement, ce n’est pas cher pour un bien immobilier de premier ordre dans une capitale. Cependant, il y a beaucoup d’espace à construire et les lois sur le zonage sont assez souples, de sorte que l’offre ne posera pas de problème dans un avenir prévisible.

Les principaux moteurs du marché de l’investissement immobilier à Asuncion

Il est évident que le marché local est l’un des moteurs, mais objectivement, le Paraguay est un pays pauvre. Le pouvoir d’achat des Paraguayens est généralement faible, de sorte que seule une petite classe moyenne et une élite peuvent acheter dans les meilleurs quartiers.

La demande étrangère est l’un des principaux moteurs des beaux quartiers. Les Argentins et les Brésiliens investissent massivement dans l’immobilier à Asuncion, qu’ils considèrent comme une valeur refuge. Il s’agit en fait d’un problème pour les investisseurs, dans la mesure où les gens ne sont pas motivés par le rendement, mais par la sécurité du capital. Il en résulte une offre excédentaire constante de belles propriétés, car les gens achètent pour protéger leurs actifs, et non pour gagner décemment de l’argent sur les locations, ce qui fausse le marché. À bien des égards, le marché immobilier d’Asuncion est similaire à celui du Panama, dans la mesure où sa fonction première est la sécurité du capital, et non le rendement du capital.

Cela conduit naturellement à des rendements locatifs et des taux d’augmentation de capital faibles.

En outre, comme au Panama, une grande partie de l’immobilier paraguayen est achetée pour blanchir de l’argent. C’est une bonne nouvelle pour les promoteurs, mais moins pour les investisseurs qui veulent des revenus locatifs, car il y a un vaste parc immobilier qui reste vide.

Enfin, comme les habitants d’Amérique latine ne savent généralement pas quoi faire d’autre de leur argent que d’acheter des biens immobiliers locaux, de créer des entreprises et, dans le cas du Paraguay, d’acheter du bétail, l’offre de biens immobiliers est souvent trop importante, ce qui comprime les rendements. Les gens ne font pas confiance aux banques et ne savent pas comment fonctionnent les marchés de capitaux.

Dans quel quartier investir dans l’immobilier à Asuncion ?

Comme dans la plupart des pays d’Amérique latine, les rendements locatifs sont relativement faibles sur le marché immobilier local. Si vous souhaitez acheter un appartement normal pour le louer à long terme à des locataires locaux, vos rendements seront généralement inintéressants et vous risquez d’être confronté à des problèmes juridiques.

Il est donc préférable de viser les meilleurs quartiers, qui restent objectivement assez bon marché, pour espérer obtenir des locataires de meilleure qualité.

Carte du marché de l'investissement immobilier à Asuncion
Carte du marché de l’investissement immobilier à Asuncion

Centro

Décrépit. De nombreux bâtiments gouvernementaux. Quelques bars et restaurants. C’est un peu louche. Ce n’est absolument pas un endroit où les gens fortunés ont envie de vivre. Y a-t-il lieu de procéder à un rajeunissement à long terme ? Je pense que oui. Il pourrait s’agir d’une spéculation à long terme intéressante pour les personnes qui pensent qu’à mesure que la ville se développe et que le pays s’enrichit, davantage d’argent sera injecté dans le centre historique pour le réhabiliter. Cela a été le cas dans certaines villes d’Amérique latine, mais pas dans d’autres. Le Centro est un achat spéculatif à ce stade.

Las Mercedes

Quartier de classe moyenne avec quelques restaurants, bars et universités. Il est situé entre le Centro et les quartiers plus aisés de l’est. C’est un endroit correct pour vivre. Si le Centro décolle, ce quartier s’embourgeoisera également. C’est un endroit agréable à vivre si vous avez un peu de budget, mais les meilleurs locataires ne veulent pas nécessairement y vivre.

Perseverancia

Il s’agit d’un nouveau quartier qui se construit avec des centres commerciaux, de nouveaux immeubles résidentiels, de bonnes infrastructures et une bonne planification urbaine, etc. Je pense que ce quartier se portera bien avec le temps. Ce n’est probablement pas un mauvais endroit pour acheter sur plan avec un plan de paiement.

Speculation

J’appelle cette zone de la carte la spéculation. Pourquoi ? Parce qu’à l’heure actuelle, ce n’est pas un quartier agréable. L’infrastructure est mauvaise, le parc immobilier est de qualité relativement médiocre, mais son emplacement est intéressant car il se situe entre le quartier riche, Las Mercedes, et Perseverancia. Je pense qu’avec le temps, les promoteurs vont entrer dans ce quartier et qu’il va se gentrifier. Je pense qu’il s’agit d’une bonne spéculation à long terme.

Centres commerciaux et Argent

Cette zone englobe les quartiers de Recoleta, Villa Morra et Carmiletas. Il s’agit des meilleurs quartiers du pays, qui abritent des centres commerciaux modernes, des hôpitaux, des ambassades, des sièges d’entreprises, etc. C’est là que les gens fortunés veulent vivre et que vous trouverez les meilleures commodités.

Si vous voulez avoir les meilleures chances d’avoir des locataires de qualité lorsque vous investissez sur le marché immobilier d’Asuncion, c’est là qu’il faut investir.

Quels sont les rendements locatifs de l’immobilier à Asuncion ?

En raison de tout ce qui a été mentionné précédemment, l’offre élevée de biens immobiliers combinée à un faible pouvoir d’achat local, les rendements locatifs sont plutôt faibles. Vous pouvez généralement vous attendre à un rendement brut de 4 à 6 %. Les sites web essaieront de vous convaincre que vous pouvez gagner 10 %, mais je n’ai pas rencontré de telles offres.

Et qu’en est-il d’Airbnb ? Malheureusement, cela ne fonctionne pas bien à Asuncion. Pourquoi ? Parce qu’il y a très peu de tourisme. Il n’y a objectivement rien à voir à Asuncion. Les gens s’installent à Asuncion, mais ne vont pas à Asuncion juste pour flâner et faire des choses touristiques inexistantes. De plus, Asuncion étant une petite capitale, les grandes entreprises ont généralement leur siège régional à Buenos Aires, Sao Paolo ou Montevideo. Il n’y a donc pas beaucoup de voyages d’affaires non plus.

Quel que soit votre investissement, pensez au marché de la location à long terme, de préférence à des étrangers.

Quelles sont les impôts sur l’immobilier au Paraguay ?

L’impôt sur les loyers diffère entre les résidents et les non-résidents. Les résidents paient 10 % mais peuvent déduire leurs dépenses. Les non-résidents paient 15 % de 50 % du revenu locatif brut.

En cas de transactions immobilières au Paraguay :

  • Acheteur : Environ 2,8 % de frais de clôture pour l’acheteur
  • Partage entre l’acheteur et le vendeur : 0,8 % de taxe répartie entre l’acheteur et le vendeur.
  • Vendeur : lorsque vous vendez un bien immobilier, il est important d’être résident. Pourquoi ? parce que le régime fiscal est différent. Les résidents ne paient que 10 % sur les plus-values, tandis que les non-résidents doivent payer une TVA de 5 % sur 30 % de la valeur de la vente, et un impôt sur le revenu de 15 % sur 30 % de la valeur de la vente. Il en résulte une “taxe de sortie” de 6 % pour les non-résidents, contre très peu pour les résidents. Il faut également s’attendre à payer environ 5 % de frais d’agence immobilière.

Pour qui est-il judicieux d’investir dans l’immobilier à Asuncion au Paraguay?

Dans l’ensemble, je pense que le marché immobilier d’Asuncion n’est pas un marché de revenus locatifs. Il s’agit plutôt de miser sur des plus-values régulières au fil des ans. Je ne m’attends pas à une flambée soudaine des prix, à moins que le Brésil ou l’Argentine n’implose, ce qui entraînerait un afflux de capitaux et de personnes au Paraguay.

Pour les Brésiliens et les Argentins, le Paraguay offre une diversification facile et sûre. Pour les Nord-Américains et les Européens, l’immobilier à Asuncion permet une ouverture sur une économie très différente et très éloignée de la leur. C’est l’ultime diversification lointaine qui, combinée à la résidence, constitue un plan B extraordinaire si les choses devaient prendre une mauvaise tournure en Occident.

Je pense que l’immobilier à Asuncion est un investissement immobilier correct pour les investisseurs patients qui souhaitent une telle diversification et pour ceux qui souhaitent vivre au Paraguay.

Faire appel à un agent d’acheteur d’immobilier à Asuncion

Le marché immobilier d’Asuncion est très fragmenté. Il n’y a pas beaucoup d’agences immobilières professionnelles et leurs listes sont souvent très limitées. Vous pouvez regarder en ligne, mais de nombreuses offres ne sont pas répertoriées car de nombreux vendeurs sont traditionnels et “ne font pas confiance à Internet”.

C’est pourquoi j’apprécie l’approche de Sébastien. Il est agent d’acheteur, ce qui signifie qu’il représente vos intérêts et non ceux du vendeur. Il se rend sur place et trouve des biens en fonction de vos spécifications et de votre cahier des charges. Dans de nombreux cas, cela signifie qu’il parcourt les quartiers à la recherche de panneaux “À vendre”. Pour en savoir plus sur les services d’Aleksandr en tant qu’agent d’acheteur d’immobilier à Asuncion, cliquez ici.

Services au Paraguay:

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