Cancun est très réputée pour être l’une des meilleures destinations balnéaires du monde. Et comme les gens veulent de plus en plus investir dans l’immobilier en dehors du monde occidental, Cancun est une destination logique pour les investissements immobiliers, car elle est facilement accessible par avion depuis les villes nord-américaines et européennes.
Je comprends cet attrait. Il est possible de trouver des logements abordables, il y a des plages magnifiques et l’aéroport international de Cancun, qui se trouve être le quatrième d’Amérique latine au niveau du nombre de passagers (après Mexico, Bogota et Sao Paulo), est tout près. Près de 15 millions de personnes (principalement des touristes) passent par ses terminaux chaque année, et l’aéroport peut se vanter d’avoir encore plus de liaisons directes avec l’Europe que Mexico City.
Qu’est-ce qui peut manquer ?
Si l’on veut être honnête du point de vue des investissements, beaucoup de choses.
Dans cet article, je vais exposer ma thèse sur les raisons pour lesquelles je ne ferais pas d’investissement dans l’immobilier à Cancun, et suggérer ce que je considère être de meilleures alternatives.
Pour être clair, cet article ne se veut pas une attaque contre Cancun. Je passe beaucoup de temps dans la Riviera Maya, où j’ai obtenu ma résidence, et je vais occasionnellement à Cancun pour profiter des belles plages. J’aime Cancun, mais pas pour y faire un investissement immobilier.
1. Cancun représente le passé
Cancun est né d’un projet du gouvernement mexicain visant à développer la côte caraïbe du pays. Les premiers hôtels étaient des partenariats public/privé avec le soutien total du gouvernement central, et le succès a été fulgurant. Au fil des années, Cancun a acquis la réputation d’être la destination privilégiée pour les vacances “tout inclus”, les belles plages et le Spring Break.
Cependant, ce succès a eu un coût qui est aujourd’hui évident.
Cancun a été construite à outrance et tout semble maintenant vieux et dépassé.
Tout le long de la zone hôtelière, qui est le cœur de Cancun, la plupart des bâtiments semblent avoir été construits dans les années 80 et 90 et n’ont plus rien d’exceptionnel. Comparez cela à l’architecture de Tulum ou de Playa del Carmen et la différence est flagrante.
2. Cancun n’est pas adapté aux Digital Nomads et aux personnes qui veulent y vivre à plein temps ou à temps partiel – ce qui signifie que l’on passe à côté d’une grande opportunité d’investissement immobilier.
Cancun représente une formule qui fonctionnait bien avant. On prend l’avion, on se fait conduire dans un centre de villégiature tout inclus, on réserve des activités, puis on repart une semaine plus tard. En tant qu’investisseurs immobiliers, il est difficile d’exploiter ce marché. Nous pouvons juste essayer de cibler le côté Airbnb du jeu.
Cependant, Cancun ne convient absolument pas aux Digital Nomads et aux personnes qui veulent descendre au Mexique pour quelques mois par an ou même à plein temps, car tout est centré sur les stations tout inclus que les clients n’ont jamais besoin de quitter, sauf pour faire des excursions à la journée ou pour se saouler dans un club.
Pourquoi cela est-il particulièrement important ?
Parce qu’un grand pourcentage de la croissance future de la Riviera Maya sera basé sur les Digital Nomads et les personnes qui se déplacent à plein temps depuis l’Amérique du Nord et l’Europe pour diverses raisons.
La réalité est qu’à deux heures de vol de Cancun se trouve un marché massif d’Américains à hauts revenus qui ont simultanément réalisé un certain nombre de choses :
- Ils peuvent travailler presque entièrement à distance.
- Ils peuvent travailler depuis l’étranger, laissant ainsi derrière eux un environnement de plus en plus toxique. Cette perception de la toxicité s’applique aux Américains de tous bords politiques.
- Ils peuvent mener une vie moins chère et plus agréable à l’étranger et, dans de nombreux cas, économiser des impôts si la structure est adéquate (n’hésitez pas à contacter mes conseillers fiscaux ici).
Des millions d’Américains sont arrivés à ces conclusions, ou le feront bientôt. Il en va de même pour les Canadiens et les Européens qui chercheront à fuir les problèmes du continent.
Nous pouvons nous attendre à un grand nombre de réfugiés du coût de la vie, alors que les Occidentaux ont de plus en plus de mal à joindre les deux bouts en raison de l’inflation.
De nombreuses tendances indiquent que des millions de Nord-Américains et d’Européens vont s’installer dans des pays où les coûts sont moindres et où le climat est meilleur au cours des prochaines décennies.
Cancun n’est pas un bon marché pour les attirer. Qui veut séjourner dans une ville centrée sur des centres de villégiature tout inclus quand il y a tant d’autres options ?
3. Cancún n’est pas du tout adaptée aux piétons et aux cyclistes.
La circulation est assez dense à Cancun, et il n’est pas agréable de la parcourir à pied. Vous devez soit posséder une voiture, soit prendre un taxi partout car les transports publics sont de très mauvaise qualité. Si vous êtes un touriste pour une semaine dans une station tout inclus, ce n’est pas un problème. Mais si vous êtes un touriste dans un Airbnb, ou si vous souhaitez y vivre pendant quelques mois, ce genre de logistique est extrêmement décevant.
Comparez cela à des villes comme Playa del Carmen, où l’on peut se déplacer à pied, et Tulum, qui s’enorgueillit de la quantité de pistes cyclables qu’elle construit partout. Il est facile de comprendre pourquoi les gens préfèrent de loin ces deux destinations.
En fin de compte, les gens ne veulent pas prendre un taxi pour aller à la plage. Ils veulent s’y rendre à pied en toute tranquillité, ou à vélo. S’ils ont une voiture, tant mieux pour eux, mais ils auront du mal à trouver un parking à Cancun.
En tant qu’investisseur immobilier, mes investissements à Playa del Carmen et Tulum seront plus en phase avec les tendances générales.
4. Cancun a une mauvaise configuration / Carte de l’investissement immobilier à Cancun
C’est comme lorsqu’on achète un appartement dont l’agencement est inadapté, cela peut sembler être une bonne affaire au début, mais on finit toujours par être puni. Voici une heat map des zones d’investissement immobilier de Cancun.
Zone Hôtelière et Plages
C’est là que se trouvent tous les hôtels et les plages, le cœur battant de Cancun. Le seul problème est que c’est un très long tronçon, le stationnement est difficile à trouver, les bâtiments ont tous l’air un peu vieux et il n’y a pas vraiment beaucoup d’appartements dans lesquels investir. Ce n’est tout simplement pas une zone très propice aux investissements.
Party / La Fête
Cancun est connu pour ses fêtes, et c’est ici qu’elles ont lieu. Vous devez invariablement conduire jusqu’ici ou prendre un taxi.
C’est un endroit amusant et agité. Mais il n’y a pas beaucoup de biens immobiliers dans les environs.
Centro
C’est le centre historique de Cancun. C’est là que les locaux font la fête, et il y a pas mal de restaurants et de bars. Cependant, c’est assez délabré, et vous êtes loin des plages. C’est l’une des seules zones praticables à pied, mais elle n’est pas particulièrement agréable.
Convenience / Commodité
Si vous souhaitez séjourner dans un quartier où l’on peut marcher un peu et où il y a de bonnes commodités, c’est ici que vous devez séjourner. Vous trouverez des magasins, des banques, des restaurants, quelques bars, etc. Quel est le problème ? Les plages sont loin, tout a été construit dans les années 90, et c’est essentiellement un grand centre commercial. Donc si vous aimez vivre une vie qui tourne autour d’un centre commercial des années 90, vous vous plairez ici.
Il y a moyen de trouver des condos convenables, avec de belles vues. Mais encore une fois, ils sont rattachés à un centre commercial des années 90. Toute cette zone tourne autour de la “vie de centre commercial”.
“Gated developments” / Les ” propriétés sécurisées ” ne constituent pas un bon investissement immobilier à Cancun.
Cette région compte un certain nombre d’aménagements de luxe haut de gamme avec de belles maisons, des condos et des commodités de premier ordre. Il n’y a absolument rien de mal dans ces communautés du point de vue du style de vie, mais je ne peux pas les justifier du point de vue de l’investissement.
Pourquoi les gens voudraient-ils y louer à court terme ? C’est loin de la plage. De plus, les rendements à long terme dans ces communautés haut de gamme sont invariablement faibles en raison des frais élevés de la HOA (Home Owner’s Association) / copropriété.
Enfin, ce sont des investissements à long terme discutables, car la valeur de ces communautés se déprécie de manière accélérée avec le temps. Il y a toujours une communauté plus récente, meilleure et plus cool qui se construit quelque part.
Style de vie ? Oui. Investissement ? Non.
Puerto Cancun
Il s’agit d’une étude de cas intéressante. Toute cette zone est en train d’être développée comme un développement de luxe massif, avec un nouveau centre commercial, des restaurants haut de gamme, des tours de luxe, une marina, etc. C’est objectivement très beau.
Très haut de gamme
Il n’y a absolument rien de mal à Puerto Cancun. Si je devais vivre à Cancun, c’est là que je choisirais de vivre. Mon problème avec Puerto Cancun est que je ne vois pas de bons rendements locatifs ou de gains en capital à long terme.
Les prix y sont déjà très élevés – entre 5 000 et 10 000 dollars par m2 (450 à 900 dollars par pi2). Voici un exemple de l’un de ces projets. C’est objectivement très beau, mais il y a un hic.
Le rêve mexicain
Le problème avec Puerto Cancun, c’est que plus de 95 % des ventes sont destinées aux Mexicains. À bien des égards, c’est sain, car il y a une demande locale, par opposition à la demande internationale. Cependant, si l’on considère les données psychodémographiques, on peut affirmer que ces biens immobiliers constituent un mauvais investissement.
Les personnes qui achètent ces biens immobiliers coûteux à Puerto Cancun sont principalement des riches de Mexico et de Monterrey, ainsi que quelques narcos. Le jeu consiste ici à avoir une adresse à Puerto Cancun et à pouvoir dire aux gens que vous y possédez des biens. La grande majorité des appartements sont utilisés comme style de vie, les propriétaires se rendant à l’aéroport de Cancun pour y séjourner quelques jours avant de reprendre l’avion. Pour les locaux, le but de l’achat d’un tel appartement est rarement le retour sur investissement ou les gains en capital, il s’agit surtout de se montrer.
La plupart des immeubles de Puerto Cancun n’acceptent même pas les locations Airbnb, ce qui est assez restrictif. Il serait possible d’investir dans les quelques immeubles qui l’autorisent, mais les prix sont très élevés.
Dans l’ensemble, j’ai l’impression que les “gains en capital” sont réalisés par les promoteurs plutôt que par les investisseurs. Alors oui, Puerto Cancun est charmant, mais je ne pense pas que ce soit un investissement immobilier rentable.
5. Parce que la croissance est ailleurs
Le gouvernement mexicain redouble d’efforts en faveur de la Riviera Maya. Il construit tout un système ferroviaire reliant Cancun au reste de la côte sud et au Yucatan. Les gens l’appellent le “train Maya” car il couvrira toutes les principales attractions touristiques telles que les villes de plage, les aéroports, les ruines mayas et les villes coloniales comme Valladolid et Mérida.
Il ne s’agit pas juste d’un plan farfelu, mais d’un projet concret. J’ai vu une partie de la construction et du bâtiment moi-même. Il y a quelques contretemps dus à des écologistes qui veulent arrêter le développement économique, mais les premières stations seront opérationnelles à partir de fin 2023.
En outre, le gouvernement travaille à la construction d’un deuxième aéroport international dans la région, à Tulum.
L’aéroport devrait être opérationnel d’ici quelques années (retards constants), et sera à une heure de route de Playa del Carmen. Il y aura des vols directs vers Chicago, Dallas, Panama, Mexico, etc.
Ainsi, bien que le développement de la Riviera Maya soit une bonne nouvelle pour Cancun, à bien des égards, tout le développement se fait loin de Cancun. Ce qui rendait Cancun particulièrement intéressant historiquement, c’est qu’il était juste là, à côté de l’aéroport, ce qui était inégalé du point de vue de l’accès.
Mais à partir de maintenant, avec le nouvel aéroport international et le réseau ferroviaire, d’autres destinations deviendront plus accessibles aux dépens de Cancun.
6. Parce que Playa del Carmen et Tulum ont des perspectives d’investissement immobilier beaucoup plus intéressantes que Cancun.
Je ne vois aucune raison de considérer Cancun comme un meilleur investissement immobilier que Playa del Carmen ou Tulum. Ces deux villes ont des catalyseurs importants et offrent le type de style de vie que les gens recherchent aujourd’hui (marche et vélo), ainsi qu’une architecture beaucoup plus belle.
Quiconque envisage de faire un investissement immobilier à Cancun devrait plutôt s’intéresser à ces deux autres villes. N’hésitez pas à lire mon guide d’investissement immobilier à Playa del Carmen, et mon guide d’investissement immobilier à Tulum.
Encore une fois, je ne dis pas que Cancun est un mauvais endroit ; je l’aime bien, et les plages sont magnifiques. Mais je ne ferais pas d’investissement immobilier à Cancun.
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