Je suis moi-même devenu citoyen turc, via ce programme de Citoyenneté par Investissement, en 2021.
J’en suis très satisfait, mes investissements se portent bien et je présente souvent mon passeport turc lors de mes voyages.
Mais pour être franc, le processus a été plus long et plus complexe que prévu. Je savais que la Turquie était un marché difficile d’accès, avec de nombreux agents peu scrupuleux sur le terrain. J’ai été démarché par eux à de nombreuses reprises. Heureusement, j’avais d’abord trouvé un agent immobilier de qualité (Keith) et un avocat de qualité sur place. J’ai maintenant une totale confiance en eux et en leurs compétences.

Il est important de comprendre que les prestataires de qualité sont extrêmement rares en Turquie. La Citoyenneté par Investissement est un marché juteux, qui attire des profils peu recommandables. De nombreuses sociétés turques ont mis en place un marketing puissant et sophistiqué pour attirer les étrangers “débutants” (qui ne connaissent pas le pays ni la ville d’Istanbul, son immobilier et ses usages) dans le but de leur faire payer de l’immobilier, des services juridiques et des services d’immigration à des prix exorbitants.

Le but de cet article est de vous présenter un programme de Citoyenneté par Investissement dont le rapport qualité-prix est très élevé (la passeport turc est, objectivement, un excellent passeport), mais qui comporte son lot de risques. Soyez prudents !

Pourquoi demander la Citoyenneté Turque par Investissement ?

Le programme turc de Citoyenneté par Investissement présente des avantages notables :

• Vous réalisez non pas une donation, mais un investissement immobilier. Vous obtenez des rendements locatifs pendant au moins 3 ans, à la suite de quoi vous pouvez tout à fait revendre votre bien ou vos biens, tout en conservant votre citoyenneté turque.
• Vous accédez à un pays fort, économiquement (35,000 $ de PIB par habitant) et démographiquement (88 millions d’habitants)
• Obtenir la citoyenneté turque permet une diversification géopolitique : vous devenez citoyen d’un pays au carrefour de l’Europe, de l’Asie et du Moyen-Orient, ayant postulé aux BRICS
• Le passeport turc est un bon document de voyage : 110 destinations sont accessibles sans visa (exception notable : espace Schengen)
• Ajout de dépendants : époux/épouse et enfants de moins de 18 ans
• Citoyenneté par filiation : cette citoyenneté sera “transmise” à vos futurs enfants, petits-enfants et descendants
• Les exigences documentaires de ce programme sont nettement moins lourdes que celles des programmes des Caraïbes par exemple.

En choisissant notre avocat et notre agent immobilier de confiance sur place, vous vous assurez la sérénité tout au long de ce processus, qui peut prendre jusqu’à 12 mois.

Comment obtenir la Citoyenneté par Investissement en Turquie?

Il y a 2 options possibles :

1. Déposer 500,000 $ sur un compte à terme, dans une banque turque.
2. Investir 400,000 $ dans l’immobilier turc. Vous pouvez acheter un ou plusieurs biens, dans une ou plusieurs villes, pour atteindre ce seuil. Quoiqu’il soit, vous devrez conserver votre investissement pendant 3 ans.

L’option “dépôt bancaire” a longtemps été très populaire auprès des investisseurs, lorsque ce type de dépôt était protégé contre le risque de dévaluation par la Banque Centrale Turque. Malheureusement, ce mécanisme a été supprimé. Les nouveaux demandeurs de Citoyenneté par Investissement sont désormais exposés aux fluctuations de la lire turque, pendant trois ans. L’option “dépôt bancaire” est donc aujourd’hui, objectivement, une mauvaise option.

Dans cet article, nous traitons uniquement de l’option “investissement immobilier”.

Combien coûte la Citoyenneté par Investissement en Turquie ?

Le montant de l’investissement immobilier est de 400,000 $ minimum (achat d’un ou de plusieurs biens, dans une ou plusieurs villes).

Les frais à ajouter sont les suivants :

• frais juridiques : recours à un avocat local pour divers processus liés à l’achat immobilier et à la demande de citoyenneté : 8,000 $ à 10,000 $ si vous passez par notre avocat de confiance sur place
• frais d’agent immobilier : 2.5% de la valeur du bien, si vous passez par Keith, notre agent immobilier de confiance sur place
• frais gouvernementaux : 4%
• divers frais documentaires, assurances et taxes spécifiques : environ 15,000 lires turques, soit 350 $.

Montant total de l’investissement à prévoir : entre 435,000 $ et 445,000 $.

Le paiement en cryptomonnaies est possible, nous avons aidé plusieurs demandeurs sur ce sujet.
Cependant, la réglementation concernant les cryptomonnaies étant sujette à modification, nous vous invitons à mettre à jour vos informations avant de vous lancer dans cette démarche. N’hésitez pas à nous contacter.

Quelles sont les étapes du processus de Citoyenneté par Investissement ?

Étape 1 : Obtention du Certificat de Conformité, après l’achat immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Turquie, vous devez obtenir une confirmation de virement certifiée par la banque, sur laquelle doivent figurer les informations exactes du titre de propriété, ainsi qu’un jargon juridique précis.

Ces informations sont ensuite envoyées à un expert assermenté qui doit estimer la valeur de l’investissement. Nous recommandons donc d’investir un peu plus de 400,000 $, au cas où l’expert produise une estimation “pessimiste”, ou en cas de dépréciation de la livre turque : cela vous constitue une marge de sécurité.

Le traitement de ce certificat de conformité prend environ 30 jours.

Nous pouvons vous recommander un avocat de confiance sur place, qui s’occupera de ce processus par procuration. C’est un avocat turc anglophone, basé à Istanbul, avec qui nous travaillons en toute confiance depuis 2021.

Étape 2 : Obtention de la résidence turque

Pour obtenir la citoyenneté et le passeport turc, vous (et vos éventuels dépendants) devez d’abord obtenir la résidence en Turquie. Cette étape ne peut pas être contournée.
Pour cette demande de résidence, vous devrez fournir des copies (apostillées ou certifiées conformes par le consulat turc) des documents suivants :

• Passeport valide
• Acte de naissance
• Extrait de casier judiciaire de votre pays d’origine
• Certificat de mariage, le cas échéant
• Livret de famille, le cas échéant

Ces documents, ainsi que le certificat de conformité évoqué plus haut, sont envoyés au bureau de l’immigration pour obtenir un visa de résidence spéciale. Ce processus nécessite une présence physique en Turquie.

Nous pouvons vous recommander un avocat de confiance sur place, qui vous accompagnera et s’occupera de ce processus par procuration. C’est un avocat turc anglophone, basé à Istanbul, avec qui nous travaillons en toute confiance depuis 2021.

Sous 2 à 3 semaines, vous (et vos éventuels dépendants) recevrez votre carte de résident, après quoi vous pourrez faire votre demande de citoyenneté proprement dite.

Étape 3 : Demande de citoyenneté proprement dite

La demande de citoyenneté nécessite un processus de diligence raisonnable, effectué par notre avocat sur place, et fondé sur les documents suivants :

• Passeport valide
• Acte de naissance
• Extrait de casier judiciaire de votre pays d’origine

À la fin du processus, c’est le président turc lui-même qui signe votre demande de résidence.
Vous recevez un certificat de naturalisation qui permettra l’émission de votre nouveau passeport.

Le processus complet (étape 1 + étape 2 + étape 3) prend environ 12 mois.

Investir dans l’immobilier à Istanbul et en Turquie : l’essentiel à savoir

Le piège classique tendu aux candidats à la Citoyenneté par Investissement en Turquie : un retour d’expérience vécue

Si vous recherchez sur Internet des agents immobiliers et des avocats proposant leurs services pour le programme turc de Citoyenneté par Investissement, vous constaterez que la plupart d’entre eux mettent en avant des promotions immobilières de luxe ou des résidences de luxe neuves.

Un agent local, en général « turc et stambouliote depuis 10 générations », viendra vous chercher à l’aéroport en Mercedes et vous conduira jusqu’à une tour flambant neuve située dans un quartier périphérique d’Istanbul, qu’ils vous présenteront comme « l’avenir de la ville ». Vous visiterez un appartement témoin très joliment aménagé, proposé au prix opportun de… 400,000 $, soit juste assez pour atteindre le seuil d’investissement requis pour obtenir la Citoyenneté par Investissement en Turquie. À la fin d’un processus bien plus long que prévu, vous repartirez avec un pied-à-terre confortable à Istanbul, ainsi qu’avec des passeports turcs pour vous et votre famille.

Alors, où est le piège ?

En réalité, cet appartement de luxe que vous achetez dans un quartier éloigné d’Istanbul, à une heure des quartiers centraux du Bosphore, vous rapportera des rendements locatifs très médiocres et sera très difficile à revendre. Lorsque viendra le moment de le vendre, vous découvrirez que le quartier « en plein essor » vanté par l’agent n’est en réalité qu’une banlieue ordinaire d’Istanbul, et que trois tours identiques ont été construites juste à côté, avec une offre pléthorique d’appartements à vendre.

Vous réaliserez alors que vous avez acheté un bien immobilier surévalué, qui se déprécie rapidement et qui est beaucoup trop standard. Nous connaissons certains acheteurs qui, au terme de la période de 3 ans, ont subi des pertes de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Voilà ce qui, évidemment, ne vous sera jamais dit avant de vous engager dans le processus lourd et engageant qu’est le programme de Citoyenneté par Investissement turc.

Nos 3 conseils avant d’acheter de l’immobilier à Istanbul en vue de la citoyenneté

De nombreux agents qui vendent des biens immobiliers neufs n’hésiteront pas à vous mentir pour vous convaincre que l’immobilier du second marché ne permet pas d’obtenir la CBI. Nous pouvons vous l’affirmer de première main : l’immobilier du second marché permet d’obtenir la citoyenneté ; la plupart de nos clients l’ont obtenue de cette manière.

1. N’ACHETEZ PAS dans un immeuble neuf destiné aux étrangers, ou dans lequel les Turcs n’investissent pas. Ces immeubles sont généralement largement surévalués. Les agents locaux essaieront toujours de vous orienter vers ce type de biens, en avançant des promesses absurdes de rendement locatif, des projections de plus-values et des garanties de loyer. Gardez à l’esprit que ces agents touchent des commissions de 10% et plus lorsqu’ils vous vendent ce type de bien. Dans ce cas, le produit n’est pas l’appartement, c’est vous.
2. Méfiez-vous des avocats et des agents immobiliers qui travaillent main dans la main. De nombreux avocats en Turquie feront tout ce qui est en leur pouvoir pour vous pousser à passer par leur propre réseau d’agents immobiliers, allant parfois jusqu’à saboter des transactions organisées par d’autres agents. Il existe à Istanbul une culture et une industrie solidement implantée dans le but de tirer profit des étrangers.
3. Il est toujours tentant de choisir un bien immobilier sur la côte, à Bodrum, Antalya ou ailleurs. Si ces biens correspondent parfaitement aux attentes des investisseurs qui privilégient la qualité de vie et envisagent un usage hybride (rendement locatif + logement de vacances par exemple). Mais ces biens sont, encore une fois, très souvent surcotés. Ces marchés sont moins résilients que ceux des grandes villes, et leur potentiel locatif est limité par la saisonnalité. Si votre priorité est la performance de l’investissement et l’obtention du passeport, concentrez-vous sur Istanbul et Izmir.

Quels sont les biens immobiliers éligibles au programme de turc de Citoyenneté par Investissement ?

De manière générale, un bien immobilier de seconde main peut être éligible à la Citoyenneté par Investissement si les critères suivants sont remplis :

1. Le vendeur du bien doit être un citoyen turc. Vous ne pouvez pas acheter auprès d’un étranger, ni auprès d’une personne ayant obtenu la nationalité turque par investissement. Le bien ne doit pas avoir déjà été utilisé dans le cadre d’une précédente demande de Citoyenneté par Investissement.
2. Le vendeur doit accepter de déclarer la valeur réelle et intégrale du bien sur le titre de propriété. Les biens détenus depuis plus de cinq ans ne sont pas soumis à l’impôt local sur les plus-values lors de leur vente. Les propriétaires qui détiennent leur bien depuis moins longtemps sont donc incités à en sous-déclarer la valeur. Cela n’est évidemment pas dans votre intérêt.
3. Le bien ne doit comporter aucune construction ou modification illégale. En Turquie, certains propriétaires rénovent ou agrandissent leur terrasse, leur balcon, leur toiture, etc., sans effectuer les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations requises. Ces modifications seront immédiatement visibles pour l’expert chargé d’évaluer le bien et rendront celui-ci inéligible à la Citoyenneté par Investissement. Votre avocat doit être en mesure d’identifier ce type de problème avant l’évaluation du bien.

Bien que les critères ci-dessus réduisent effectivement le nombre de biens immobiliers de seconde main éligibles, il existe néanmoins de nombreux biens répondant à ces critères sur le second marché.

Comment le risque monétaire (lire turque) impacte-t-elle les propriétaires immobiliers ?

La Turquie connaît une inflation continue depuis 2021, mais le marché a développé des mécanismes permettant d’atténuer les risques liés à cette dépréciation monétaire. Voici quelques éléments pour vous rassurer :

1. L’immobilier, avec l’or, reste le principal moyen de se protéger contre l’inflation au niveau local.
2. L’immobilier est déjà, dans les faits, valorisé en dollars ou en euros. Bien que les annonces immobilières doivent légalement être libellées en livres turques et que vos transactions soient réalisées en livres turques, les prix de l’immobilier sont généralement mentalement convertis en dollars. Si la lire turque venait à perdre 10 % de sa valeur du jour au lendemain, les vendeurs ajusteraient simplement le prix en lires de leur annonce dès le lendemain matin.
3. Les contrats de location sont également libellés en lires turques, et votre locataire sera très probablement un citoyen turc percevant ses revenus en lires. Si la lire venait à se déprécier davantage que prévu pendant la durée de votre bail, vous pourriez certes perdre une partie du rendement locatif. Cependant, en tant que propriétaire, vous êtes autorisé à augmenter le loyer une fois par an. Cette augmentation ne peut pas dépasser l’indice annuel des prix à la consommation (TÜFE) pour le mois au cours duquel le bail est renouvelé. En juillet 2026, ce plafond était de 31,75 %. Nos agents immobiliers partenaires nous indiquent que ces plafonds sont si généreux qu’ils conduisent souvent à des loyers supérieurs au prix du marché exprimé en dollars.

En résumé, ces dernières années, nos clients ont obtenu des rendements nets (après déduction des frais de gestion, de la taxe foncière ET de la dépréciation monétaire) de 5 à 7%, exprimés en dollars.

Nous ne considérons donc pas la dépréciation de la monnaie comme un risque majeur pour l’option immobilière du programme turc de Citoyenneté par Investissement.

Immobilier et risque sismique à Istanbul

Même avant le tremblement de terre de 2023 qui a secoué l’est de la Turquie, dévasté plusieurs villes et causé la mort de dizaines de milliers de personnes, le risque sismique constituait déjà une préoccupation majeure pour les investisseurs immobiliers en Turquie.

Voici quelques moyens de réduire votre risque lié aux tremblements de terre :

Si vous tenez absolument à acheter un bien historique, assurez-vous qu’il a été renforcé au fil des années par des ingénieurs compétents. Cela demande l’intervention d’un expert que Keith peut vous recommander.

Évitez les périphéries d’Istanbul. Le risque sismique est le plus faible à proximité du Bosphore, ce qui est une raison supplémentaire pour investir dans cette zone.

Assurez-vous contre les séismes. La loi impose de souscrire une assurance sismique publique de base appelée DASK, qui coûte quelques centaines de dollars par an. Cette couverture étant assez limitée, il est recommandé de souscrire une assurance privée. Là encore, Keith peut vous aider sur ce sujet.

De manière générale, nous déconseillions l’achat de biens immobiliers neufs en raison de leurs prix exagérés, mais nous ne recommandons pas non plus d’acheter dans des immeubles de plus de 20 ans, car ceux-ci ont été construits avant la dernière mise à jour majeure des normes parasismiques en Turquie.

La gestion immobilière en Turquie

Keith propose aux investisseurs du programme turc de Citoyenneté par Investissement des services de rénovation et de gestion immobilière de A à Z. Le coût est généralement d’environ un mois de loyer par an (soit environ 8 % du loyer annuel brut). Cela comprend notamment la recherche d’un locataire.

Gardez à l’esprit que le droit locatif turc tend à être défavorable aux propriétaires. Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où vous ne pouvez pas expulser un locataire défaillant ; il est donc important de sélectionner soigneusement vos futurs locataires. Keith connaît les stratégies permettant de le faire pour vous.

Comment identifier les meilleurs investissements immobiliers à Istanbul

Le programme turc de Citoyenneté par Investissement est utilisé comme argument de vente par de nombreux agents immobiliers peu scrupuleux :

• le plus souvent, ces agents touchent d’énormes commissions sur la vente de biens immobiliers sur plan, largement surévalués
• ils annoncent des rendements exceptionnels : 10% et plus. Soyez réaliste et tablez plutôt sur 4% net.
• ils annoncent des délais intenables : 90 jours sur certains sites. Soyez réaliste et prévoyez plutôt 12 mois.

Nous vous donnons ici un conseil très simple : n’achetez ni sur plan, ni dans un immeuble neuf, surtout pas dans le segment “luxe”. Le marché de l’immobilier turc, en particulier à Istanbul, est très volatile et peu lisible. Les mauvaises surprises sont nombreuses.

Nous savons qu’il y a des zones de valeur fantastiques sur le marché secondaire, dans le centre d’Istanbul.
Des biens immobiliers anciens, en proximité immédiate des beaux quartiers, se vendent à moins de 2,000$/m² et leur emplacement leur assure une valorisation croissante à long terme.
Si vous achetez de telles unités et les faites rénover au meilleur prix, vous pouvez obtenir des rendements bruts de 5 à 7%.

À l’inverse, les appartements sur plan et neufs génèrent rarement des rendements supérieurs à 2.5%, même les agents vous promettront plus. La demande n’est tout simplement pas suffisante pour des bâtiments excentrés, même modernes. Istanbul est une ville immense et un marché immobilier unique en son genre : un étranger fraîchement arrivé ne peut pas en saisir les subtilités.

Nous vous recommandons vivement de faire appel à Keith, notre agent immobilier de confiance sur place

Nous vous recommandons de faire appel à Keith pour les raisons suivantes :

• sa connaissance précise du marché immobilier d’Istanbul, quartier par quartier (Keith travaille à Istanbul depuis 2012)
• son expérience sur la partie rénovation : un facteur clé sur ce marché
• son expérience sur la partie administrative et légale : règlementation liée aux locataires et au montant des loyers par exemple
• son expérience des restrictions applicables à l’achat immobilier (en particulier, éligibilité au programme de Citoyenneté par Investissement)

Pour un aperçu réaliste de l’immobilier à Istanbul, regardez la vidéo ci-dessous. Il est essentiel de bien comprendre ce marché complexe avant de réaliser votre investissement immobilier, en vue d’obtenir la citoyenneté turque.

Articles sur la Turquie:

• Investir dans l’Immobilier à Istanbul, en Turquie – Aperçu et précautions à prendre
• Investir dans l’immobilier à Izmir –  une valeur sûre en Turquie
• Acheter la Résidence Permanente la plus facile en Union Européenne
• Comment acheter de l’Immobilier à Istanbul pour le Passeport par Investissement de Turquie

Services en Turquie:

• Mon Agent Immobilier et Mon Équipe de Rénovation à Istanbul

Inscrivez-vous au “Carnet de Route”, la newsletter d’Investisseur Globetrotteur, pour recevoir nos derniers articles, nos analyses de terrain, et les meilleures opportunités d’investissement immobilier international.

Suivez-moi sur Youtube, Instagram, Telegram ou rendez-vous sur mon site anglophone pour accéder à davantage de contenu.

Pour discuter stratégie offshore et diversification, de manière hautement personnalisée, retrouvez-moi en consultation privée.