Alors que le marché à Budapest commençait à repartir depuis quelques mois, le 6ème district en plein centre de Budapest a voté pour interdire Airbnb à partir de 2026. Il y a des rumeurs que d’autres quartiers veulent durcir leurs règles Airbnb.
Quel sera l’impact? Sébastien et moi discutons des conséquences de ce vote et des opportunités qui en découleront pour certains investisseurs.
Je pense que les prochains mois vont présenter un bon point d’entrée pour les investisseurs long terme.
J’ai écrit toute une analyse du marché immobilier à Budapest, vous ne trouverez pas plus complet en français.
Vous pouvez aussi contacter Sébastien, agent immobilier francophone à Budapest.
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Transcription de “Restrictions et règles Airbnb pour l’immobilier à Budapest, Hongrie”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui nous allons parler de Budapest, en Hongrie. Il y a eu un référendum et apparemment, dans certains districts, il va y avoir une interdiction du Airbnb. Donc, Sébastien est sur place. Sébastien aide des francophones à investir à Budapest, dans l’immobilier depuis plus de 15 ans. Donc Sébastien, est-ce que tu peux nous expliquer, exactement, ce qui s’est passé et quelles sont certaines des rumeurs que t’as pu entendre récemment ?
Référendum dans le 6eme disctrict de Budapest contre Airbnb
SÉBASTIEN : Bonjour Ladislas. Oui. Effectivement, il y a eu un vote, concrètement dans le 6e arrondissement, qui est un arrondissement important, central, puisqu’il comprend le triangle d’or de Budapest et, le résultat de ce vote, c’est concrètement une interdiction de l’activité de l’Airbnb à partir du 1er janvier 2026.
En fait, il y a encore une période de transition qui, d’aujourd’hui jusqu’au 31 décembre 2025, donc une année et demie, à peu près, qui donne la possibilité encore aux gens de s’adapter et de continuer leur activité. Donc, c’est quand même une tendance aujourd’hui qui sur Budapest est maintenant amorcée, qu’avait déjà débuté avec un, comment dire, un ralentissement de cette activité. On sentait déjà venir ces décisions petit à petit. Le 5e arrondissement où là il y a eu vraiment des interdictions, enfin comment dire, des restrictions Airbnb, à savoir que dans un immeuble on pouvait louer maximum 5 %, ce qui veut dire que finalement le Airbnb dans le 5e arrondissement était devenu quasiment impossible.
En tout cas, tous les accèdents, tous les acquéreurs, en fait, les investisseurs ne se projetaient plus du tout dans du Airbnb dans le 5e. Donc, ceux qui voulaient investir dans le 5e, ils n’ont plus à investir dans le Airbnb à Budapest, rejetaient complètement, mettaient à l’écart le 5eme. Ça sera le cas maintenant pour le 6e, et on peut raisonnablement penser que les années qui viennent, il y aura une propagation, en fait, de cette tendance dans les autres arrondissements du centre de Pest qui sont donc, il nous reste le 8e, le 9e et le 10e. Donc, il nous reste encore trois arrondissements pour faire du Airbnb.
Impact des restrictions Airbnb sur le marché immobilier á Budapest
SÉBASTIEN : Aujourd’hui, forcément, il y aura un impact à court terme. Je pense que dernièrement, la demande locale se portait beaucoup sur le Airbnb. Les investisseurs Hongrois, ils avaient le choix entre mettre leur argent, leur cash, dans les bons d’État qui, à l’époque, encore l’année dernière rapportait 13 – 14 – 15 % et donc nous, dans l’immobilier, on était en concurrence avec ces bons d’État. Forcément, les acheteurs Hongrois, quand ils s’intéressaient à l’immobilier, ils allaient chercher la rentabilité.
Pour obtenir de la rentabilité, évidemment, c’est une règle classique, on va faire du Airbnb. Donc, dans cette période où les taux étaient élevés, où on plaçait son argent on avait 13 – 14 – 15 % sans rien faire et bien, ceux qu’allaient dans l’immobilier, ils se disaient : c’était Airbnb. Ces taux ont baissé de manière drastique, ils sont passés de 15 maintenant à 6 – 7 %, donc, du coup, il y a eu un retour en fait de la demande locale sur le marché immobilier, et en privilégiant le Airbnb, mais disons que maintenant je pense que, quand même à court terme, il y aura une baisse de la demande sur le marché immobilier.
LADISLAS MAURICE : Personnellement, j’ai déjà investi dans des marchés où j’avais des Airbnb, ils ont décidé, en gros, presque bannir Airbnb où il y avait des restrictions très dures, ça m’est arrivé en Turquie récemment, et ce qui s’est passé, les gens se sont tous retrouvés mettre tous leurs appartements meublés sur le marché, et ça prend au moins quelques mois pour que le marché puisse absorber des centaines d’appartements meublés.
Ce qui veut dire, qu’une fois que les restrictions se mettent vraiment en place, d’un coup, il y aura des centaines d’appartements meublés sur le marché, donc les gens pourront s’attendre à des loyers un peu plus bas pendant un bout de temps et après le marché s’adapte, parce que ce qui se passe tout simplement, les gens qu’habitaient avant dans des banlieues, maintenant peuvent vivre un peu dans le centre, et peu à peu ça repart au bout d’un moment.
Au niveau des prix de l’immobilier, je ne sais pas trop, comme tu dis, les taux d’intérêt en Hongrie sont en train de baisser. Je vois que les derniers mois le marché commençait un peu à s’améliorer, après quelques années où ce n’était vraiment pas très fort. Donc, est-ce que le marché va baisser ? Peut-être.
En même temps, il n’y a pas tant de levier que ça dans le 6e, c’était surtout des étrangers qui arrivaient avec du cash, donc ils n’avaient pas du levier pour investir et les Hongrois, qui investissaient dans le centre-ville, pas forcément non plus tellement de levier, non plus. C’était beaucoup de cash. Donc, il y aura quelques vendeurs, c’est sûr, il y aura des vendeurs, mais je n’attends pas qu’il ait tout un coup des centaines d’appartements de gens désespérés à vendre. Ce n’est pas les États-Unis.
SÉBASTIEN : On a quand même eu, quand on regarde un petit peu en arrière, après le covid, on a tous pensé : « bien sûr le covid, toute l’activité Airbnb était arrêtée », et là, c’était conséquent, c’était volumineux, c’était, en masse, un arrêt total de Airbnb. On était aussi dans cette période de redémarrage où le Airbnb était quasiment à l’arrêt, et a dû redémarrer.
Tous les appartements qu’étaient loués dans l’hyper centre, et de relativement bonne qualité, qu’étaient bien calibrés, en terme de loyer, n’ont pas forcément pâti de manière grave en terme de loyer etc., on était quand même en mesure de louer et de maintenir les loyers globalement. Notamment, sur les appartements, je répète, qu’ils sont vraiment dans l’ultra centre, dans la couronne, en fait, qui est symbolisée par le boulevard du tram 4 – 6.
Moi personnellement, je ne suis pas du tout convaincu qu’il y ait, sur le marché long terme, il y aura l’impact sera très limité, sachant, comme tu disais, que c’est des phénomènes qui prennent du temps. Donc, globalement, moi je ne m’attends pas du tout à une baisse des loyers du long terme. Honnêtement, ça j’y crois pas du tout parce que tout ça ça va prendre du temps, il y a quand même la possibilité de faire du Airbnb encore l’année prochaine sur les autres districts, même si, finalement, au bout de 2 – 3 – 4 – 5 ans on assiste à un arrêt total du Airbnb, certes, ok, il y aura plus d’appartements sur le marché, mais n’oublions pas un phénomène qui est réel, c’est le marché local, de location, qui est extrêmement récent, il vient à peine de naître.
Croissance du marché locatif hongrois à Budapest
SÉBASTIEN : Nous, on gère une centaine d’appartements, comme tu sais, et avant on louait très très peu à des Hongrois. Moi, quand j’ai commencé il y a 20 ans dans l’immobilier, jamais j’ai loué à des Hongrois. Personne savait ce que ça voulait dire à peine louer, il faut voir d’où on vient et il y a une énorme opportunité, enfin comment dire, on sait que la tendance des locations long terme elle est à la hausse, parce que c’est mathématique, parce que dans les années 90 tout le monde a eu accès à la propriété, ce qui fait qu’aujourd’hui 90 % des Hongrois sont propriétaires, sauf que les jeunes, avec l’augmentation des prix, les jeunes qui sont étudiants, ils ne peuvent pas accéder à la propriété, ils font comme chez nous, ils font des prêts et ils passent par une phase de 10 à 15 ans de location.
C’est ce qui explique que le marché locatif il est en train de se créer là, et ça fait à peine 5 ans que nous on commence à voir et à louer des appartements à des Hongrois, à des locaux, et cette tendance elle va aller à la hausse surtout, je répète encore, dans le centre de Pest. Je ne parle pas des alentours du 15e, 16e, 17e, 18e arrondissement. Là, je parle vraiment de tout ce qui est secteur investisseur, secteur ultra centre, donc ce qui nous concerne enfin zone sur laquelle nous on est actif du moins, et que je connais.
Donc, personnellement, oui. Baisse du Airbnb, c’est une perte, sur le marché de l’investissement. Je pense que les Hongrois vont se poser la question, ils vont être un peu démotivés, ça va avoir un impact, je pense, à court terme, très court, moyen terme, mais avec la baisse des taux et donc avec la perte de cette opportunité de placement de l’argent à 10 – 15 %, on n’a pas le choix.
Le Hongrois qui a de l’argent, il le mettra où il aura plus la possibilité de le placer donc il va quand même, même peut-être en étant un peu déçu, mais il va quand même se reporter sur le marché immobilier, avec ce marché qui, encore une fois, ça on en parle peu, mais moi je le pense et je l’exprime depuis plusieurs années, même depuis 10 ans, je sais que le marché locatif, la tendance elle est progressive et mathématiquement elle est à la hausse, donc il y aura des accidents, comme il peut y avoir là actuellement avec le 6e arrondissement et le Airbnb etc., le covid. Il y en a eu déjà des accidents comme ça, mais la tendance globale sur le marché long terme, ça reste une progression peut-être ralenti, mais certaine, à la hausse, c’est évident.
LADISLAS MAURICE : Oui. Et après, ce qu’il faut voir, c’est qu’il faut regarder un peu la situation de haut, dans le sens que l’immobilier à Budapest est encore moins cher qu’à Bratislava, la petite capitale de Slovaquie, et c’est la moitié des prix de Prague. Donc, en termes de plus-value, il y a toujours vraiment du très bon potentiel à Budapest sur le long terme, pour les gens qui sont patients. Donc là, je dirais, il y aura sans doute une opportunité de racheter des Airbnb à des gens qui souhaitent sortir, qui sont un peu stressés, qui prennent une décision un peu rapide qui veulent vendre, qui pensent que tout va mal partir, que tout va très mal se passer. Donc, je crois que dans les prochains mois, pour les investisseurs un peu patients, il va y avoir des opportunités qui vont se pointer.
SÉBASTIEN : Je partage ton avis. Moi, je suis point de caché depuis que je fais de l’immobilier, j’ai toujours été très attaché au marché locatif long terme. On n’a jamais proposé des projets en intégrant le court terme. Ça, toujours pour moi, le Airbnb c’est du tourisme. Donc, quand on vend, quand on propose des projets, on s’attache vraiment à faire les calculs sur le marché long terme.
Opportunités dans le marché immobilier à Budapest
SÉBASTIEN : Donc, si un investisseur, comme c’est le cas de la plupart de mes clients, est attaché ou fait des calculs sur la base des locations long terme, moi je pense qu’aujourd’hui c’est plutôt une opportunité, parce qu’il peut avoir sur ce court – moyen terme, une petite légère baisse, effectivement, un petit effet d’une petite déception, en fait, de l’investissement à Budapest, et qui va stimuler les vendeurs, peut-être, à mieux négocier, ils vont avoir peur.
En fait, cet effet de l’annonce va avoir peut-être un impact sur les 5 – 6 prochains mois, qui crée peut-être une opportunité via une petite baisse, sachant que je maintiens encore, c’est mon avis. Après, bien sûr, c’est vraiment mon avis basé sur les années d’expérience mais, qui est contestable en tout cas, que je suis quasiment sûr que les loyers, sur le marché long terme, ne vont pas baisser. D’ailleurs, ils se sont plutôt renforcés et augmentés sur la tranche 500 – 1200 euros.
Donc, sur les deux chambres, trois chambres… les studios ont monté cette année. Les studios à une chambre et deux chambres à coucher, c’est sûr et certain, là on a terminé la saison, on a loué une quarantaine d’appartements, on a tout loué très facilement, on sort d’une saison là en 2024, on vient de clôturer, parce que c’était la haute saison on est d’accord que fin de l’été, début septembre c’est la haute saison. Nous, on a clôturé quasiment une des meilleures saisons, on a même augmenté, en règle générale, nos loyers de 10 – 15 %…
LADISLAS MAURICE : En euros ou en forints ?
SÉBASTIEN : Non, en euros. Tout ça en euros. Oui, ça on est d’accord. De toute façon, on loue quasiment toujours en euros. Je ne loue pas en forints, même les Hongrois, même les locaux, pour ce qui nous concerne, on a une politique dans les appartements que nous louons, pour ce qui concerne les appartements de gestion, on loue qu’en euros, on travaille pour les propriétaires, les bailleurs, et donc on loue tout en euros, même aux locaux, aux Hongrois, on leur impose l’euro. Un sur deux accepte, c’est un filtre, généralement à l’entrée, et donc ça se passe très bien dans ces conditions. Si tu veux, le marché locatif ne va pas baisser, je su quasiment sûr sur les biens, encore une fois, d’ultra centre et sur des biens qui sont bien calibrés sur la location et qui sont adaptés à la location, ceux-là ne bougeront pas.
LADISLAS MAURICE : Je suis d’accord avec toi sur le long terme, mais je crois que sur le court terme, pendant au moins quelques mois, les loyers vont baisser, mais ce n’est pas très très important.
SÉBASTIEN : Enfin, personnellement, je ne pense pas, parce qu’on a eu un phénomène bien pire encore une fois. Enfin, au global oui, mais les biens qui sont calibrés et de qualité à l’intérieur du boulevard et central, ceux-là ils ne vont pas baisser, parce qu’on a déjà eu un phénomène, avec le covid, beaucoup plus fort, et on s’est très bien sorti sur ces appartements-là, donc oui, dans l’analyse globale – marché, mais, non, pour les biens qui sont bien calibrés et pour les détenteurs de biens qui ont bien investi intelligemment, en connaissance de cause, en tout cas.
LADISLAS MAURICE : Très bien. J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier à Budapest, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers à éviter, certaines choses à savoir pour ne pas faire des erreurs quand on investit dans ce marché. Il y a un lien en dessous et si vous voulez contacter Sébastien, il y a aussi un lien en dessous. Sébastien, merci beaucoup.
SÉBASTIEN : Je te remercie. À très bientôt, Ladislas.
