Il y a quelques années, lorsque j’ai commencé à parler de Medellin comme destination d’investissement immobilier, certains m’ont répondu que je n’étais pas raisonnable : « criminalité », « drogue » et « tu vas te faire kidnapper ».
Quelques années plus tard, la ville a connu un véritable boom touristique et est désormais devenue un lieu sur la carte internationale. Les quartiers clés d’El Poblado et de Laureles se gentrifient à un rythme effréné.
À l’époque, obtenir un rendement locatif net de 10 % était tout à fait envisageable, mais avec la hausse des prix et de l’offre, les rendements ont légèrement diminué. 7 % net, et non brut, est désormais un objectif plus raisonnable.
J’ai moi-même investi à Medellin, où j’ai acheté et rénové un penthouse que je loue.
En attendant, la ville continue de se développer, l’immobilier reste très abordable et les élections présidentielles, qui devraient être favorables à l’investissement en Colombie, seront l’année prochaine.
Et n’oubliez pas, Medellin reste un marché relativement niche. Demandez autour de vous : beaucoup de vos proches n’en ont jamais entendu parler ou s’inquiètent encore de problèmes du passé.
Ce que j’apprécie aussi à Medellin, c’est que ce n’est pas seulement une ville touristique ; ce n’est pas Phuket, ni Bali.
C’est une ville authentique, avec l’économie locale la plus dynamique de Colombie.
J’ai réalisé une étude de cas vidéo d’un bel appartement près de Provenza à Medellin avec la charmante Juliana, mon agent immobilier sur place.
J’ai également rédigé une analyse détaillée du marché de l’investissement immobilier à Medellin.
Acheter un bien immobilier en Colombie vous donne également droit à la résidence colombienne.
Et ne vous laissez pas berner par les chambres d’hôtel vendues par des agents vous promettant un rendement net de 12 à 15 % :
1. Vous ne gagnerez pas 12 à 15 % net.
2. Qui vous rachètera une vieille chambre d’hôtel dans quelques années ?
Je dis cela simplement parce que la Colombie devient de plus en plus populaire comme destination d’investissement, et les arnaqueurs font leur apparition. Alors, soyez prudents.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Quels sont les rendements locatifs à Medellin en Colombie?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je suis à Medellin avec Juliana. Juliana, comment est-ce que ça va ?
JULIANA : Oui, ça va très bien, merci. Super contente de te revoir à nouveau, dans la ville du printemps éternel.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Toujours un plaisir. Ce qu’on va faire aujourd’hui avec Juliana, qui est une agente immobilière ici à Medellin, on va aller regarder un appartement. On est à Provenza, c’est le meilleur quartier ici à Medellin. À 10 minutes à pied d’ici, on va aller regarder un appartement où on peut avoir, en fait, des rendements qui sont assez intéressants. Ce sera vraiment une étude de cas, on fera tous les chiffres en détail, en termes des loyers, des coûts etc.
Taux d’occupation à Medellin
LADISLAS MAURICE : Donc, vous managez combien d’appartements dans ton agence ?
JULIANA : Actuellement, on a 75 appartements qu’on gère en Airbnb.
LADISLAS MAURICE : Oui ? Et quels sont vos taux d’occupation ?
JULIANA : Bon. Les derniers calculs qu’on a fait, pour séjour journalière, pour Daily Rentals, c’est 78 % d’occupation et en Monthly Rentals, des séjours par mois, c’est 92 % actuellement.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, il y a vraiment un taux d’occupation qui est vraiment très important ici, qui est vraiment très élevé, ce qu’il y a d’intéressant. Et, en fait, de ce qu’on va voir, c’est que c’est possible, je ne connais pas beaucoup de marchés où on peut faire un investissement lifestyle genre : avoir un bel appartement et aussi avoir de bons rendements. Donc, c’est ce qu’on va voir. Dans la plupart des cas, quand on prend une décision lifestyle, les rendements ne sont pas très bons, mais là, ce n’est pas le cas ici à Medellin.
Croissance du tourisme à Medellin
LADISLAS MAURICE : Donc, vous voyez vraiment un boom du tourisme ici ?
JULIANA : Oui, c’est incroyable. Dès que l’on regarde les chiffres des années dernières, on voit comment le tourisme a évolué dans la ville. Par exemple, on peut dire que depuis 2019, après la pandémie, le tourisme est monté à 50 %, donc on a chaque fois de plus en plus de touristes et des gens qui s’intéressent pour la ville et les opportunités qu’ils peuvent trouver ici.
LADISLAS MAURICE : Oui. Il y a vraiment un boom, ici. Je viens ici depuis deux ans à Medellin, presque tous les six mois, je te retrouve toi Juliana et Mauricio, l’agent suédois qui s’occupe des clients anglophones, et la ville n’arrête pas de changer. À chaque fois que je reviens, l’infrastructure est meilleure, il y a de plus en plus de superbes restaurants, bars, comme ça, et aussi je trouve que le profil des touristes qui vient ici a changé. Historiquement, c’était surtout des mâles qui venaient, donc des hommes, mais de plus en plus, ce qu’on voit aussi des femmes qui viennent du tourisme, on voit aussi des snowbirds, donc ce sont typiquement des Canadiens qui descendent pour l’hiver, on voit des familles entières, donc le profil s’améliore du touriste ici à Medellin.
JULIANA : Oui. C’est clair. On l’évidence aussi dans la location des appartements, soit Laureles soit Poblado, ou même dans d’autres endroits où l’on trouve aussi des digital nomades, beaucoup de gens qui souhaitent télétravailler. Des gens qui travaillent digitalement, ils peuvent vivre à Medellin, et quand même, continuer avec leur travail. Donc, c’est vrai qu’on a aussi beaucoup de familles. La diversité du public est vraiment intéressante, actuellement.
LADISLAS MAURICE : Et c’est un tourisme avec plus de pouvoir d’achat qu’avant, donc moins de backpackeurs et plus de gens avec de l’argent. Ce qu’il y a vraiment de très intéressant, c’est le fuseau horaire qui est le même qu’avec les États-Unis, avec la côte Est des États-Unis. Donc, pour les gens qui habitent à New York, à Chicago, n’importe où, même dans l’ouest du pays, venir ici, la vie est beaucoup moins chère, beaucoup plus agréable, donc il y a vraiment de plus en plus de gens qui déménagent ici, d’où ces taux d’occupation qui sont si [Inintelligible]. D’habitude, je suis inquiet quand je vois des taux d’occupation comme ça, parce que je me dis : il va y avoir de plus en plus de Airbnb, d’appartements qui vont arriver sur le marché, et c’est vrai, mais d’année en année, je vois votre taux d’occupation ça reste à peu près à 92 %. Très bien. On y va.
Visite d’un appartement à Medellin
JULIANA : Bon, on y va. On est super proche. Allez… Voilà, donc voici le bâtiment. On y est.
LADISLAS MAURICE : Il a été bâti quand ?
JULIANA : En 2022.
LADISLAS MAURICE : Donc, bien récent.
JULIANA : Oui.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc voilà l’appartement, alors.
JULIANA : Voilà, voilà. Tu peux voir, il est totalement nouveau et les vues sont incroyables.
LADISLAS MAURICE : Donc, on ira voir les vues dans deux secondes. Quel est le prix ?
JULIANA : Actuellement c’est à 246 mille dollars, le prix de vente.
LADISLAS MAURICE : Ok. En fait, c’est un de tes clients de ton agence qui a acheté cet appartement pour 246, c’est ça ?
JULIANA : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Et c’est combien de mètres carrés ?
JULIANA : C’est 92 mètres carrés.
LADISLAS MAURICE : Donc, ça fait un peu plus de 2500 dollars le mètre carré, ce n’est pas cheap, c’est sûr, mais bon, c’est du neuf et c’est extrêmement bien placé.
JULIANA : C’est ça.
LADISLAS MAURICE : Et ce qu’il y a d’important d’avoir c’est une conversation sur ce que les gens recherchent ici quand ils font une location.
Que recherchent les locataires à Medellin ?
Donc, que recherchent les gens ici quand ils cherchent à louer un appartement à Medellin ?
JULIANA : Bien sûr. Les sujets les plus importants c’est, bien évidemment, la localisation. Donc ici, nous pouvons voir que l’appartement est super bien situé, est proche de Provenza, c’est un des quartiers les plus reconnu dans le secteur de Poblado, et on peut voir aussi Parque Principal, le parc principal de Poblado. Donc, à part la localisation, bien sûr, que ça soit un bâtiment assez récent, un bâtiment nouveau, et avec, par exemple, des services en plus, nous allons voir tout à l’heure, une piscine, jacuzzi, [Inintelligible], cuisine sociale et, en plus, dans le dernier étage, il y a un salon de yoga super bien placé et, bien sûr, les vues c’est un facteur super important pour la recherche des appartements ou des propriétés caractéristiques dans la ville. Donc, ici à Medellin, nous avons des appartements avec des vues vraiment incroyables qui sont en plus dans l’investissement.
LADISLAS MAURICE : Oui. Les gens viennent ici pour ça. Ils veulent des vues comme ça, donc dès que vous avez un appartement avec une vue comme ça, vous êtes à peu près sûr que vous pouvez toujours le louer, c’est juste une question de prix. En gros, c’est une garantie.
Calcul du rendement locatif à Medellin
LADISLAS MAURICE : Très bien, donc on va aller maintenant sur le toit, on va aller regarder cette salle de yoga, et on va faire tous les chiffres de A à Z pour calculer le retour sur l’investissement de ton investisseur.
JULIANA : Parfait, on y va.
LADISLAS MAURICE : Allons-y. Wow, c’est agréable ici.
JULIANA : Oui, c’est super. Les vues sont incroyables et voici le salon détente, salon yoga. C’est vraiment un plus, qu´on ne trouve pas partout dans la ville.
LADISLAS MAURICE : Donc, toi tu fais du yoga ?
JULIANA : Oui, j’aime bien.
LADISLAS MAURICE : Donc t’apprécies.
JULIANA : C’est sûr.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, c’était 246 mille dollars pour l’appartement. Les frais de notaire ?
JULIANA : Les frais de notaire ça peut être 7 mille dollars, autour.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et les meubles, air conditionné, tout ça ?
JULIANA : Nous pouvons dire 16 mille dollars pour tous les meubles.
LADISLAS MAURICE : Donc, à peu près 270 mille dollars, c’est l’investissement que ton investisseur a fait, alors.
JULIANA : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Ok, Très bien. Et le loyer, par mois ?
JULIANA : D’accord. En tenant compte la localisation, les services en plus, on pourrait le louer en 2500 dollars par mois.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, on va utiliser votre taux d’occupation moyen de 92 %. Se disant que le taux d’occupation devrait être plus élevé ici parce qu’il y a les vues, et il y a l’emplacement qui est top, et bon on préfère…
JULIANA : Et les services en plus.
LADISLAS MAURICE : Voilà, et les services donc ça ne devrait pas être un problème. Par contre, on ne peut pas faire de la location court terme, ici.
JULIANA : Non. C’est que de la location long terme, monthly rental.
LADISLAS MAURICE : Ok. Est-ce que tu peux expliquer ce marché des… en anglais on appelle ça midterm rentals, donc ce n’est pas de la location courte durée, ce n’est pas de la location longue durée, c’est de la location d’au moins un mois jusqu’à quelques mois. Parce que, pour la plupart des investisseurs, ils ne connaissent pas trop ce concept, ce n’est pas quelque chose de très courant dans tous les marchés, donc est-ce que tu peux expliquer pourquoi est-ce qu’il une telle demande pour ce genre de midterm rentals ici à Medellin ?
JULIANA : D’accord. Donc, les midterm nous pouvons parler d’autour des deux, trois, quatre, six mois de duration et ça va être lié aussi avec les visas ou les permis que les gens ils ont pour rester dans la ville. Donc, c’est pour ça.
LADISLAS MAURICE : Et donc, vous avez aussi des contrats de un an ?
JULIANA : Oui, on a aussi des contrats d’un an et bien évidemment c’est un cas spécifique pour chaque personne et ça dépend des documents et le type de visa qu’il a, nous pouvons faire des locations plus longues, par exemple, un an.
LADISLAS MAURICE : Oui. Ce n’est pas très compliqué d’avoir la résidence en Colombie donc, quand les gens le veulent, surtout ceux qui peuvent se payer un loyer de 2500 dollars par mois, de manière générale ils ont les moyens pour avoir une résidence d’une manière ou d’autre. Maintenant, allons dans tous les frais ou quels sont vos frais de gestion immobilière ?
JULIANA : Les frais de gestion immobilière c’est le 10 % plus le TVA.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et quels sont les frais de copropriété ?
JULIANA : Les frais de copropriété c’est autour de 120 dollars par mois.
LADISLAS MAURICE : Et les frais pour l’internet, l’électricité, l’eau, tout ça ?
JULIANA : Les différents services que tu viens de mentionner : eau, électricité, internet, ça peut être moins de 200 dollars par mois.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et la taxe foncière ?
JULIANA : La taxe foncière c’est autour des 900 dollars par mois.
LADISLAS MAURICE : Et, qu’est-ce que tu conseillerais de mettre en tant que provision pour l’entretien si un problème avec la plomberie, ou je dois changer une chaise ou…
JULIANA : Normalement, comme c’est un nouveau bâtiment, donc il ne devrait pas avoir à court terme plein de choses pour changer ou pour améliorer, mais il faut toujours avoir une petite somme, par exemple, 1000 dollars par mois, au cas où il y a des endommagements ou des choses qu’il faut régler.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, en gros, quand on fait tous les chiffres, on arrive à peu près à un rendement net après toutes ces déductions etc., d’à peu près 7 %, donc avant les impôts sur le revenu en Colombie, est-ce que tu peux faire mieux ?
JULIANA : Oui, bien sûr. Il faut tenir en compte qu’ici on est quand même dans un bâtiment nouveau, dans un bâtiment des hautes classes, donc on peut faire mieux en achetant, par exemple, pour faire un investissement soit à Poblado, soit à Laureles, dans un endroit où il faut faire des travaux de rénovation, d’accord où le prix par mètre carré ça va être moins important.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, personnellement c’est ce que j’ai fait, j’ai investi ici à Medellin, j’ai acheté un vieil appartement, j’ai fait une rénovation complète et j’arrive à un prix au mètre carré qui est vraiment très bas, ce qui permet d’avoir de meilleurs rendements locatifs que cet appartement.
Comment contacter Juliana
LADISLAS MAURICE : Donc, si vous êtes intéressé par le marché immobilier ici à Medellin, j’ai écrit tout un article sur le marché ici, les pours, les contres, les risques, aussi il faut mentionner certains risques, les quartiers à éviter, les quartiers dans lesquels investir etc., il y a un lien en dessous. Et si vous voulez parler à Juliana, il y a aussi un lien. Et donc, tu peux aider les gens avec leurs investissements ici et aussi avec votre équipe vous gérer les appartements des investisseurs, c’est ça ?
JULIANA : C’est ça. Tous les services complets.
LADISLAS MAURICE : Parfait. Juliana, merci beaucoup.
JULIANA : Merci beaucoup, à très bientôt.
