Mon investissement Penthouse à Medellin : le résultat de la rénovation

Il y a deux ans j’avais acheté un appartement penthouse dans le quartier de Laureles à Medellin.

Il était sur deux étages, avait 6 chambres et 4 salles de bains. Je l’ai changé en 5 chambres et 5 salles de bains avec une belle terrasse et un grand espace de travail.

Le marché cible était des start-ups américaines qui voulaient un endroit oú travailler et vivre à temps plein. Genre “war-room”.

Ce fut un gros projet de rénovation, géré entièrement à distance.

Voici le résultat avec tous les calculs de retour sur investissement.

Est-ce encore possible de trouver de tels rendements locatifs à Medellin?

C’est devenu plus difficile. Alors qu’avant on pouvait avoir du 9 % – 10 % net après gestion, frais, etc, maintenant c’est plutôt du 7 %.

Mais on peut aussi miser sur des plus-values si le centre-droit passe aux prochaines élections présidentielles car l’administration actuelle fait peur aux investisseurs.

Voici mon analyse du marché immobilier à Medellin.

N’hésitez pas a contacter Juliana, mon agent immobilier francophone à Medellin. Son équipe gère mon appartement et elle m’a mise en relation avec l’équipe de rénovation qui a fait du bon boulot.

Un des avantages d’investir dans l’immobilier en Colombie est la possibilité d’y recevoir la résidence. Juliana aide aussi avec le processus d’obtention de permis de séjour en Colombie.

Pour un Monde d’Opportunités,

Investisseur Globetrotteur.

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Transcription de “Mon investissement Penthouse à Medellin : le résultat de la rénovation”

LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Il y a deux ans, j’avais acheté un penthouse à Laureles, à Medellin, pour faire un investissement immobilier. À l’époque, avec Juliana, on avait montré l’appartement, on avait expliqué le genre de rénovation qu’on souhaitait faire et aussi les chiffres de rendement locatif auxquels on s’attendait. Maintenant, ça fait deux ans, l’appartement a été complètement rénové. On va vous montrer le résultat des rénovations et aussi l’appartement a été loué pendant un bout de temps. Donc, on va pouvoir faire une comparaison des attentes, des prévisions qu’on avait faites, par rapport à la réalité et le chiffre de rendement locatif exact qu’on a eu. Donc, Juliana, comment vas-tu ?

JULIANA : Oui, très bien et toi ? Ça fait plaisir de te revoir, après beaucoup de mois.

LADISLAS MAURICE : Tout à fait. Donc l’équipe de Juliana nous a aidé avec la rénovation, avec la gestion etc… Donc, vraiment de A à Z.

Aperçu des quartiers Conquistadores et Laureles à Medellin

LADISLAS MAURICE : Juliana, donc ça c’est un quartier, San Joaquín, au sein de Laureles que tu m’avais conseillé. Pourquoi ?

JULIANA : Oui, bien sûr. Donc ici, nous sommes à côté du cartier Conquistadores. San Joaquín est un secteur en développement. Il y a aussi beaucoup d’hôtels, des bars, des restaurants. Il y a de plus en plus d’endroits d’intérêt pour les loisirs. En plus, San Joaquín est situé entre les zones 1e et 2e Parque de Laureles. Donc, comme tu le sais bien, ce sont des quartiers assez importants en matière d’investissement et d’intérêt culturel. Donc, voilà.

LADISLAS MAURICE : Oui. Je me souviens il y a quelques années, quand je me promenais ici, j’étais passé devant un coiffeur et il y avait des jeunes qui étaient devant, qui fumaient et quand je suis passé, ils me proposaient si je voulais acheter quelque chose. Et là, je viens de repasser devant le coiffeur qui n’est plus un coiffeur, mais qui est un magasin de nourriture pour animaux et il y avait une européenne ou une américaine à l’intérieur. Donc, il y a vraiment un vrai processus de gentrification dans ce quartier. Et donc, ça se retrouve aussi en termes de trouver des locataires, en termes des prix de vente etc…

JULIANA : Oui. Je voulais juste ajouter, le quartier de San Joaquín n’est pas loin d’autres zones d’intérêt comme Parques del Río, des centres commerciaux Unicentro. Donc, il y a vraiment beaucoup de choix à côté.

LADISLAS MAURICE : Parfait. Donc allons-y.

JULIANA : Allez, vas-y, on y va.

Visite du Penthouse à Laureles, Medellin

LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc aujourd’hui, c’est la première fois que je viens voir l’appartement après la rénovation.

JULIANA : Super ! Bienvenue chez toi.

LADISLAS MAURICE : Merci beaucoup. Donc voilà, on va vous montrer un peu toutes les chambres, la taille de l’appartement et après on va aller faire tous les chiffres. Et il y a même le locataire, donc vous pourrez un peu voir le type de locataire qui est ici. Donc Felipe, tu peux venir ici ? On a fait toutes les rénovations avec Felipe. Donc il est architecte, il était en charge de tout. On a fait tout à distance par WhatsApp. L’équipe de Juliana était sur place aussi. On faisait ça en anglais surtout. Donc, si vous parlez anglais ou si vous parlez espagnol, vous pouvez travailler directement avec Felipe. Donc, n’hésitez pas à contacter Juliana.

Donc, à la base, c’était un appartement de six chambres et quatre salles de bain et on a décidé de faire cinq chambres, cinq salles de bain. Donc, il y a même deux salles de bain qu’on a reconstruit, rebougé de zéro, en gros, qu’on a construit complètement. Là, il y a quelqu’un dans la salle de bain, on ne va pas rentrer. Mais voilà, une des chambres… la chambre principale est ici. Donc là, on a ajouté aussi un petit bureau sur le côté. On a fait en sorte aussi, c’était important de bien faire des douches bien élevées, c’est qu’avant c’était un peu à la colombienne, donc tout était un peu pour des gens plus petits. Et puisqu’on savait qu’on voulait des Américains, il fallait que tout soit grand.

JULIANA : Oui, je pense ici c’est très gagnant le sujet de la hauteur. C’est vraiment bien, parce qu’il y a beaucoup d’Américains, beaucoup d’étrangers, beaucoup de gens de partout dans le monde comme toi, qui sont assez hauts. Donc je pense que c’est un requis assez intéressant pour…

LADISLAS MAURICE : Oui. Qu’il est même plus haut que la plupart des appartements. Voilà, un autre… ici aussi un balcon. Donc voilà, on a mis vraiment à l’américaine des grosses télévisions dans chaque chambre etc… Donc là, on arrive en haut et ça c’était vraiment le key selling point, comme on dit en anglais, de l’appartement. Ici il y a une chambre en fait. Ici, on avait rajouté un mur, c’est qu’à la base la salle de bain était séparée et on voulait faire une autre chambre avec on suite bathroom. Aussi ici un balcon… Il y a beaucoup de balcons dans cet appartement. C’est très agréable. Et une autre chambre ici…

JULIANA : Avec accès à la terrasse.

LADISLAS MAURICE : Donc le marché, le target market, c’était surtout des nord-américains qui veulent travailler en groupe et qui veulent habiter dans un appartement qui est agréable et avec une terrasse, coworking space, tout ce qu’il faut. Donc voilà, on a une petite cuisine extérieure, le…

JULIANA : Barbecue.

LADISLAS MAURICE : Oui. Pour les Américains qui mangent tout le temps de la viande et aussi un jacuzzi. Donc Juliana, faudra faire un petit peu de maintenance sur le jacuzzi.

JULIANA : Oui, je suis totalement d’accord. Je prends note.

Entretien avec des locataires expatriés à Medellin

LADISLAS MAURICE : L’endroit pour que les gens puissent travailler avec le projecteur, même le tableau où les gens peuvent écrire ce qu’ils veulent. Et voilà nos locataires. How are you guys? Good?

LOCATAIRE : Comment-allez-vous?

LADISLAS MAURICE : Can you tell us about yourselves, how you came about this apartment, what you like about it? (Pouvez-vous nous parler de vous, comment avez-vous trouvé cet appartement, ce que vous aimez?

LOCATAIRE : Yeah, so I actually used to live here from 2014 and 2017 and you know my business partner Jonathan and I were always talking about coming back here. So we lived in Mexico last year and around this time last year, in the summer time, we started you know deciding to come back to move here. I had a friend who introduced us to this page or to this apartment. As soon as we saw it, we just fell in love with it. We didn’t look at any of the properties on the web page and, you know, that’s how we kind of started our move back to here.

(Oui, j’ai vécu ici entre 2014 et 2017, et mon associé, Jonathan, et moi avons toujours parlé de revenir ici. Nous avons vécu au Mexique l’année dernière, et c’est à peu près à cette période, pendant l’été, que nous avons décidé de revenir nous installer ici. Un ami nous a présenté cette page ou cet appartement, et dès que nous l’avons vu, nous en sommes tombés amoureux. Nous n’avons regardé aucune autre propriété sur le site web, et c’est comme ça que nous avons commencé à préparer notre retour ici.)

LADISLAS MAURICE : Fantastic. Great. Thank you. (Fantastique. Super. Merci.)

LOCATAIRE : Thanks a lot. (Merci beaucoup.)

Calcul des coûts de rénovation à Medellin

LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc maintenant, on va vous montrer tous les chiffres en détail de l’appartement, les coûts des rénovations avant, après, les prix de location et tout ça. On fait ça ?

JULIANA : Parfait. Allez, on y va.

LADISLAS MAURICE : Très bien. Juliana, donc est-ce que tu peux nous parler un peu de l’artiste, derrière, qui a fait ça ?

JULIANA : Oui, bien sûr. Donc, c’est un artiste colombien. Il fait aussi des designs dans les Juan Valdez Café, c’est un café très connu ici. Donc voilà, c’est quelqu’un vraiment d’intéressant et a beaucoup de talent.

LADISLAS MAURICE : Oui. Donc c’est important de faire des petites… en anglais on appelle ça des petites final touches. Donc ça ce n’était pas trop trop cher. C’était à peu près 600 dollars pour avoir un artiste relativement respecté pour venir faire ça. Et ce sont des genres de choses qui améliorent vraiment l’appartement et qui aident à trouver des locataires etc… Donc là, justement, quand je parlais aux locataires, ils étaient contents, c’est qu’ils utilisent ça même pour leur background zoom plutôt que d’ajouter un faux truc. Donc c’est assez sympa d’entendre ça. Maintenant, parlons des rénovations. Donc, le prix à la base de cet appartement était de 165 mille dollars. Est-ce que, Juliana, si j’arrive vers toi et je te dis : « je veux trouver le même deal », est-ce que tu peux me trouver quelque chose comme ça ?

JULIANA : Non, pas vraiment. Ça c’était il y a quelques années où nous pouvons trouver les prix par mètre carré un peu plus bas. Là, ce n’est plus possible.

LADISLAS MAURICE : Oui. Donc ce n’était vraiment pas cher, même à l’époque. Si c’était possible de racheter un penthouse comme ça, à ce prix-là, je serais le premier à le faire.

JULIANA : Voilà. Peut-être il y aurait des exceptions, des vendeurs qui souhaitent vendre assez rapidement par un sujet personnel etc… oui. Peut-être il y aurait une perle rare dans le marché mais ce n’est pas commun.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, parlons des rénovations. À la base, le budget de la rénovation était pour 78 mille dollars et on a fini à 133 mille dollars. Donc, largement plus. Qu’est-ce qui s’est passé ?

JULIANA : Il faut tenir en compte que c’était un grand projet de rénovation. Beaucoup de choses à tenir en compte. Dans la procédure, c’était conseillé de changer, par exemple, la taille du jacuzzi, d’accord ? Un jacuzzi plus grand. D’ajouter d’autres airs conditionnés dans les différentes chambres. Et dans le procès de rénovation, il y a toujours des petits trucs qui peuvent arriver et qui peuvent changer, bien sûr, monter leur prix.

LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, on a fait une rénovation un peu plus luxueuse que l’on avait prévu à la base. Donc ça c’est un. Mais deux, un facteur qu’était vraiment important, c’est que quand on a acheté le penthouse, le peso colombien était à 4400 – 4500 au dollar et il s’est apprécié en fait. Donc, au moment où je faisais les rénovations, c’est monté à 3800 – 3900. Donc, directement ça ça voulait dire que c’était 10 à 15 % plus cher rien que pour des histoires de taux de change.

D’habitude dans des marchés comme ça, c’est plutôt dans l’autre direction mais là, manque de bol, le peso s’est renforcé. Il y avait aussi pas mal d’inflation à ce moment-là en Colombie, à peu près 10 % par an, et ça c’était en pesos, ce n’était pas de l’inflation dollar. Donc aussi ça ça a rajouté 10 %.

Et finalement, on a eu un problème, je n’ai pas envie de rentrer dans les détails sur caméra mais, qui nous a coûté 25 mille dollars, et ce ne sont pas des histoires qu’on peut voir. C’est dommage, mais bon, il fallait le faire. Mais, est-ce que j’aurais acheté cet appartement pour 190 mille dollars à l’époque ? Oui, je l’aurais quand même acheté pour 190 mille dollars. Donc bon, à la fin de la journée, ce n’est pas une catastrophe non plus. Donc en termes de loyer, on avait prévu 3100 dollars par mois et maintenant on est à combien ?

JULIANA : Actuellement, avec les locataires actuels, on est à 3330 dollars par mois, en sachant que c’est une location en longue durée. Donc, on a fait un petit prix mais, je peux permettre de me dire qu’avec la saison en été, en décembre, genre un différent mois ou avec différents événements dans la ville, on peut jouer avec le prix et même le monter un peu plus.

LADISLAS MAURICE : Oui. Et après, ce qui marche bien, c’est qu’en fait, depuis que l’appartement est loué, il est tout le temps loué. Il n’y a pas eu une seule journée sans locataire. Donc là, les Américains qui sont ici, ils ont un contrat de un an. Donc vraiment, on ne rentre même pas dans des histoires de Airbnb, de 30 jours à deux mois, trois mois, on a carrément des gens pour un an, l’argent rentre tous les mois. Donc, c’est vraiment facile de ce côté-là. Après, en termes de gestion immobilière, l’eau, l’électricité, la taxe foncière, les frais de copropriété, en gros indexé à l’inflation, vraiment aucune grosse surprise. Donc à la fin, on finit avec un rendement net d’à peu près 9 % et on avait prévu 9.2 %. Bon, pas une grande différence, un petit peu plus bas mais 9 % net, je suis quand même assez content. Mais, c’est surtout ce qui s’est passé aussi, le prix de l’appartement a quand même pas mal augmenté.

Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Medellin ?

LADISLAS MAURICE : Donc, ce qu’il faut comprendre, c’est quand on investit ici à Medellin, ce n’est pas comme au Québec ou en France, en Belgique, où on peut vendre un appartement ou une maison en quelques jours ou voir quelques semaines, au pire quelques mois. Ici, quand on cherche à vendre quelque chose, combien de temps est-ce que ça prend si le prix est raisonnable ?

JULIANA : D’accord. Si le prix est correct, peut-être autour de six mois. Sinon, si le prix est plus élevé, ça va être entre 8 et 12 mois, par exemple.

LADISLAS MAURICE : Il faut vraiment prendre ça en compte en termes de la liquidité du marché. Donc Juliana, par exemple, si je te disais : « Ok, je souhaite vendre en six mois l’appartement, à combien est-ce que je devrais, je pourrais le vendre ? »

JULIANA : D’accord. Donc moi, je te proposerai de mettre un prix initial de vente en 380 mille dollars et voir comment le marché réagit. Mais, je pense que c’est un bon prix, surtout que l’appartement se vendrai avec les meubles, il y a aussi le jacuzzi, toutes les lumières etc…

LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, ça reviendrait à peu près, un petit peu plus de 1500 dollars le mètre carré, ce qui n’est vraiment pas très cher. Donc à la base, on parle de gain d’à peu près 20 % sur les deux ans en dollars. Mais oui, ce serait 1550 dollars le mètre carré, complètement meublé pour un penthouse. Si je voulais ce genre de produit, neuf, ici dans le même quartier, ça coûterait combien, à peu près, le mètre carré ?

JULIANA : Il y a beaucoup de facteurs à tenir en compte, bien sûr. Donc, la localisation exacte, si c’est un bâtiment nouveau, si c’est un vieux bâtiment, la taille. Donc, il y a différents facteurs à tenir en compte, mais approximativement, ça peut être 1800 dollars par mètre carré dans les secteurs ici.

Rendements locatifs à Medellin

LADISLAS MAURICE : Et donc, si un nouveau client vient vers toi et te dit : « Juliana, je veux faire du 9 % net, est-ce que c’est très réaliste dans le marché actuel ? »

JULIANA : Je pense qu’un chiffre plus réaliste ça va être alentour de 7 – 8 %. Ça dépend de beaucoup de choses, de beaucoup de facteurs. On peut trouver des super investissements avec différents pourcentage mais, pour être réaliste, moi je pense qu’on doit rester sur 7 ou 8 %.

LADISLAS MAURICE : Ok. Oui. Donc, ce qui s’est passé dans les dernières années, donc un, les prix ont augmenté en dollars et aussi il y a plus d’offres en termes de construction etc… Donc, il y a plus de locations. Donc, les rendements ont un peu baissé. Ils sont toujours bien meilleurs que dans la plupart des pays dans le monde, mais ils ne sont pas aussi intéressants qu’il y a deux – trois ans.

Comment contacter Juliana

Donc, si vous êtes intéressé par le marché immobilier à Medellin, j’ai écrit toute une analyse sur le marché ici, les quartiers qui sont intéressants, les impôts, les régulations. Aussi il y a des exemples d’autres investissements comme ça, avec des calculs de rendement locatif réel. Donc, il y a un lien en dessous et si vous voulez contacter la charmante Juliana, il y a aussi un lien en dessous. Donc Juliana, tu peux aider les gens à trouver des investissements et à gérer aussi ?

JULIANA : Bien sûr, je serai ravi de vous aider dans votre projet à Medellin.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc vous gérez combien d’appartements à peu près ?

JULIANA : Actuellement, on a 105 appartements en Airbnb.

LADISLAS MAURICE : Ok, très bien. Fantastique.

JULIANA : Bon, merci beaucoup.

LADISLAS MAURICE : Merci beaucoup.

JULIANA : À bientôt. Salut.