Ce graphique ci-dessous est loin d’être parfait et je ne suis pas d’accord avec certains chiffres comme ceux d’Ankara, mais le tableau général est globalement ok. L’immobilier au Caire est très bon marché.
L’Égypte construit une nouvelle capitale à l’est du Caire
Le Caire, avec ses 22 millions d’habitants, s’effondre et déborde. Le gouvernement a donc décidé de se lancer dans un voyage pour construire une nouvelle capitale pharaonique à l’est du Caire. La plupart des Occidentaux n’en ont jamais entendu parler, mais elle abrite déjà la plus haute tour d’Afrique, le palais présidentiel, tous les ministères y déménagent et des logements pour 6 millions de personnes (la taille de Madrid) sont en construction.
C’est un projet énorme.
Pourtant, vous pouvez y acheter de l’immobilier à très bas prix et même obtenir la citoyenneté égyptienne pour vous et votre famille si vous achetez pour 300 000 $.
En novembre dernier, je me suis rendu en Égypte pour enquêter sur le terrain.
Cependant, vous devez bien jouer ce jeu
Tout d’abord, investir en Égypte ne doit pas être votre premier investissement à l’étranger. C’est un pari à haut risque pour des investisseurs plus expérimentés.
Deuxièmement, vous devez apprendre à naviguer entre le taux officiel (49 livres égyptiennes par USD) et le taux du marché noir qui peut fluctuer beaucoup. Actuellement, ils sont le même.
Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? Lorsque vous transférez de l’argent dans le pays, vous obtenez le taux officiel, ce qui est bon en ce moment. Cela signifie qu’investir maintenant vous donne le “vrai taux”.
Par contre, si les taux devaient commencer à varier, vous vous retrouveriez à surpayer sur le marché officiel. Donc il faut avoir un bon “timing”.
Alors bien sûr, la nouvelle capitale connaîtra quelques retards, en raison de la crise de liquidités du gouvernement, mais elle avance toujours.
Une opportunité incroyable
Écoutez, je pense que ce programme de citoyenneté égyptienne par investissement est une opportunité incroyable pour obtenir un passeport BRICS qui offrira de nombreuses opportunités aux Occidentaux à long terme. Un tel passeport permettrait aux Occidentaux, à leur enfants et à leurs descendants, de faire des affaires dans des pays où il est compliqué de faire des affaires en tant qu’Occidental.
Il suffit d’investir 300 000 $ dans l’immobilier dans une ville immense et en pleine croissance à des prix ridiculement bas et de le conserver pendant 5 ans.
Pour être clair, les risques sont nombreux : guerre, problèmes internes, contrôle des changes, contrôle des capitaux lorsque vous essayez de sortir votre argent, faible liquidité, etc. De plus, vous n’obtiendrez pas de rendements locatifs intéressants, sachant qu’en moyenne, vous obtenez environ 3 à 4 % bruts par an au Caire.
L’enjeu ici est la plus-value potentielle et la citoyenneté pour vous-même et vos descendants. Encore une fois, cela s’adresse aux personnes qui peuvent se permettre de jouer à ce genre de jeu.
Analyse complète du marché immobilier du Caire
J’ai écrit un article complet sur le marché immobilier du Caire, y compris où investir, où ne pas investir, des exemples, etc.
Si vous êtes intéressé par l’immobilier au Caire, n’hésitez pas à contacter Hany ou Mohamed, le promoteur de la vidéo.
Si vous êtes intéressé par la citoyenneté égyptienne par investissement, contactez Hany. Il dispose de toute une équipe juridique spécialisée dans ce sujet.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
Articles sur l’Égypte:
- Investir dans l’Immobilier au Caire, en Égypte – un pari à contre-courant
- C’est le moment ou jamais de demander la nationalité égyptienne
Services en Égypte:
Si vous souhaitez lire d’autres articles de ce type à propos d’autres marchés immobiliers dans le monde, rendez-vous au bas de ma page de Services Immobiliers Internationaux.
Abonnez-vous à la Liste Privée gratuite ci-dessous pour ne pas manquer les futurs articles sur les investissements et une vie internationale, et suivez-moi sur Youtube, X, LinkedIn, Facebook, Odysee, Rumble, ou allez sur mon site anglophone pour plus de recherche.
Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.
Si vous souhaitez discuter de vos projets d’internationalisation et de diversification, réservez une séance de conseil ou envoyez-moi un e-mail.
Transcription de “Investir dans l’immobilier dans la nouvelle capitale administrative du Caire en Égypte”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui nous allons parler de la nouvelle capitale administrative de l’Égypte, au Caire. Ce qui se passe c’est que le gouvernement égyptien est en train de créer une nouvelle capitale pour l’Égypte.
Il y a quelques mois, je suis allé sur place, avec mon partenaire Hany, qui aide les gens à obtenir la citoyenneté en Égypte, et qui a une agence immobilière. J’ai passé une semaine, à peu près, au Caire, à regarder le marché immobilier. On a été aussi à la nouvelle capitale administrative. Donc, j’ai fait toute une vidéo en anglais, si vous parlez anglais vaut mieux regarder cette vidéo. Pour les francophones, continuez à me regarder ici.
Pourquoi l’Égypte construit-elle une nouvelle capitale ?
Pourquoi est-ce que l’Égypte est en train de créer une nouvelle capitale ? Tout simplement parce que le Caire est tout simplement devenu atroce. Toute personne qui est allée en Égypte et qui a vu le Caire, se rend compte immédiatement, le sait. C’est une ville d’à peu près 20 millions d’habitants, avec pratiquement aucun planning urbain, extrêmement sale, extrêmement polluée, des gens partout. Ce n’est vraiment pas une ville agréable du tout. En gros, on sent que toutes les infrastructures arrivent à leur date d’expiration, ce qui fait que les gens, de plus en plus, essayent de vivre dans des nouvelles villes qui ont été créées autour du Caire.
Il y a plusieurs nouvelles villes qui ont été créées, ça marche bien, mais là, le gouvernement a décidé de créer vraiment une nouvelle capitale pour le pays, avec tout sur place, tous les ministères, tous les QG (quartier général) des grosses compagnies égyptiennes. Ils vont essayer d’encourager les ambassades aussi, peu à peu, à déménager là-bas etc. Vraiment forcer tous les employés, tous les fonctionnaires à déménager dans cette ville. C’est un énorme projet, c’est à peu près 700 km carrés, vraiment énorme, avec des énormes routes, une infrastructure tout à fait incroyable. Ils ont vraiment tout prévu dès le début, et il compte y loger jusqu’à 6 millions de personnes, donc en gros, la taille de Madrid.
Les estimations pour 2050 sont que la population du Caire devrait passer à 38 millions d’habitants, avec une base de 20 millions en ce moment. On peut dire, qu’en fait, 1/3 de la croissance du Caire irait dans cette nouvelle capitale. Dans le fond, ce n’est pas un pari qui est complètement fou, non plus.
Infrastructure dans la nouvelle capitale administrative du Caire
Et ce qu’il y a d’intéressant, parce que le gouvernement égyptien a des problèmes de compte-courant, le gouvernement égyptien cherche à attirer de l’investissement dans le pays, et tirer des devises étrangères.
Ce que le gouvernement offre maintenant, c’est que si vous investissez 300 mille dollars dans de l’immobilier n’importe où en Égypte, sauf dans le Sinaï, vous pourrez avoir la citoyenneté pour vous et pour votre famille. Vous pouvez inclure jusqu’à quatre femmes, si vous êtes musulman, si vous n’êtes pas musulman, une seule femme et tous vos enfants en dessous de l’âge de 18 ans. C’est vraiment quelque chose qui est assez unique comme opportunité d’investissement.
Quand on conduit vers la nouvelle capitale économique, la première chose qu’on remarque c’est que les routes sont extrêmement bonnes, on est vraiment sur des autoroutes toutes neuves, de six voies, impressionnantes, infrastructure parfaite. En 2014, l’Égypte était classé 29ème en terme de réseau routier pour l’Afrique, et maintenant en 2023, donc l’année dernière, son classement est monté jusqu’à la 2ème place, après la Namibie, et même devant l’Afrique du Sud. Donc, ça se voit vraiment surtout dans cette capitale, c’est tout à fait impressionnant.
Aussi, ce qu’on remarque, c’est qu’il y a une énorme capitale chrétienne et une énorme mosquée. Donc, parmi les premiers projets qui ont été mis en place, quand le gouvernement a commencé de construire cette capitale, ça a été de construire une église et une mosquée. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’à peu près 10 % de la population en Égypte est chrétienne, ce sont des coptes.
Il y a même un train rapide qui est prévu, qui a commencé à être construit, qui ira du Caire jusqu’à la nouvelle capitale, et ce train ira aussi tout autour de la capitale à l’intérieur etc. Le transport, en commun, est vraiment prévu dès le début et bien planifié. Mais, la réalité c’est que ce n’est pas un endroit où on pourra marcher, vraiment c’est basé sur le transport en commun et sur les voitures.
Aussi, ce qu’on remarque quand on arrive, c’est une énorme tour. Cette tour est située dans le nouveau centre financier de la capitale, c’est la tour la plus haute d’Afrique. Elle a été construite avec des capitaux chinois. Il y a beaucoup de capitaux chinois qu’investissent dans la nouvelle capitale, ça a été vraiment construit avec des capitaux chinois et même aussi des ingénieurs chinois.
Le gouvernement force tous les ministères à déménager, mais aussi toutes les grosses banques. La banque centrale est aussi dans la nouvelle capitale administrative, et du reste, quand j’ai été sur place avec Hany, qui aide avec toutes les histoires de citoyenneté, tout ça, devait aller sur place dans un des ministères pour des papiers. Donc maintenant, déjà, c’est une réalité qu’une bonne partie des ministères marchent déjà dans la nouvelle capitale et les gens sont forcés d’aller là-bas pour pouvoir faire tous leurs papiers, toutes leurs bureaucraties etc.
Donc, le concept de cette nouvelle capitale est différent des villes nouvelles qui ont été créées historiquement autour du Caire, dans le sens que cette fois le gouvernement force vraiment tout le monde à déménager, inclus toutes les grosses entreprises qui sont basées dans le pays, et va forcer beaucoup de fonctionnaires à déménager là-bas, alors que les autres villes nouvelles qu’étaient créées avant, il y avait du planning du gouvernement, mais après, c’étaient les promoteurs qui arrivaient, les promoteurs immobiliers qui construisaient et les gens achetaient, mais là, vraiment il va y avoir un pressing pour forcer les gens à déménager là-bas, et du reste, il y a non seulement le QG de toutes les entreprises, les ministères etc., mais aussi le palais présidentiel qui est sur place, ainsi que les QG de l’armée, et donc l’armée contrôle un énorme pourcentage de l’économie en Égypte, donc ça va vraiment aider cette capitale à se développer.
Il y a aussi des universités, des écoles internationales, des stades de sport etc., un nouvel aéroport international qui vont commencer à construire, donc il y aura vraiment tout. C’est vraiment un projet gigantesque. Le genre de projet qu’en Amérique du Nord ou qu’en Europe on est vraiment incapable de faire de nos jours. On a même du mal, en tant qu’Européen ou Nord-américain, à comprendre l’ampleur d’un tel projet.
Projets immobiliers dans la nouvelle capitale administrative d’Égypte
Après, le plus intéressant, c’était forcément d’aller regarder les projets immobiliers. On a été voir trois différents projets immobiliers, donc le premier c’est un projet du gouvernement, c’est une des compagnies du gouvernement qui est une des entreprises gouvernementales qui a construit ça, qui s’appelle City Edge. Il est assez proche du centre financier, à deux arrêts de bus, à peu près, et là, on voit, c’est à peu près 800 dollars le mètre carré, les finitions sont très moyennes, il faudrait rajouter, je dirais à peu près, 50 dollars quand on reçoit les clés, 50 dollars le mètre carré pour un peu avoir de meilleures finitions, mais l’emplacement est bon et ce n’est pas cher du tout au mètre carré. Donc, vous pouvez acheter vraiment beaucoup de mètres carrés et avec ça avoir la citoyenneté pour vous et votre famille.
Après, on a été voir un promoteur privé, avec qui je travaille depuis plusieurs années, en fait, et lui il a un projet à peu près la même chose, une fois qu’on prend en compte de meilleures finitions, à peu près 750 – 800 dollars le mètre carré, mais là c’est très différent, les finitions sont meilleures et c’est un compound privé, donc c’est un peu comme ces communautés privées qu’on voit aux États-Unis etc., où il y a les gardes, il y a les grilles, il y a que les habitants qui peuvent rentrer etc., donc c’est très différent du projet gouvernemental, où c’est un peu dans la rue, ce sont des bâtiments normaux, un peu dans la rue. Là, c’est vraiment un compoundcomplètement privé, avec plusieurs piscines, un gros parc en face etc., un centre commercial à l’intérieur, donc un truc beaucoup mieux, d’un point de vue finition, d’un point de vue lifestyle etc., par contre, l’emplacement est plus éloigné du centre financier, mais aussi du [inintelligible] traditionnellement parce que c’est de l’autre côté, donc il faut vraiment prendre la décision, est-ce que vous voulez l’emplacement ? Ou est-ce que vous voulez un appartement qui sera fondamentalement mieux, en tant que tel ?
Après, ce que ce promoteur propose, donc ça c’est plus pour les gens qui veulent investir et c’est quelque chose qu’on retrouve pas mal en Égypte, donc on peut acheter sur plan et payer pendant de 8 à 10 ans, donc, quand vous faites la citoyenneté, vous devez mettre en gros 300 mille dollars, maintenant, cash, c’est la seule manière d’avoir votre citoyenneté. Par contre, si vous venez juste pour investir en Égypte, dans ce cas-là vous pouvez signer un contrat avec le promoteur immobilier et avoir un plan de paiement sur 10 ans, mais le prix sera fixé en livres égyptiennes, sans intérêts, en gros, parce que c’est un pays musulman, l’intérêt est haram,la manière dont ils opèrent, en fait, vous payez plus mais ils vous mettent un prix fixe et il y a les paiements à faire tous les trois mois ou tous les six mois etc., qui seront fixes.
L’immobilier et la livre égyptienne
L’avantage de ça, en fait, c’est que puisque la livre égyptienne est une monnaie qui tend à dévaluer, on voit que tous les deux – trois ans il y a une grosse dévaluation, récemment il y en a une qui est passée de, à peu près, 33 livres au dollars à 47 livres au dollars, ce qui fait que quand il y a une dévaluation et que vous envoyez des dollars ou des euros de l’étranger, mais en fait, à chaque fois vous envoyez moins, parce que le montant a été fixé en livres égyptiennes.
J’ai des investisseurs qu’avaient décidé d’investir dans un plan comme ça, il y a quelques années, à travers ce promoteur immobilier et mes investisseurs sont très contents parce que, entre-temps, il y a eu deux dévaluations et maintenant le reste des sept années qui leur restent à payer, ils payent quasiment rien pour leur immobilier. Donc ça, c’est intéressant pour les gens qui veulent spéculer, qui veulent faire un short, en gros, de la livre égyptienne.
Par contre, ce qu’il faut savoir quand on investit dans l’immobilier en Égypte, c’est deux choses : un, de manière générale les rendements ne sont pas intéressants, on peut s’attendre à entre 3 et 5 % brut, à peu près, 4 – 5 % brut, et aussi, sortir l’argent du pays n’est pas facile, c’est un pays qui a des problèmes de compte-courent, c’est pour ça qu’il donne la citoyenneté facilement, avec juste un petit investissement comme ça. Mais bon, pourquoi est-ce qu’ils font ça ? Ils ont besoin d’argent, donc ça veut dire aussi que, sortir l’argent du pays n’est pas forcément très facile.
Donc, quand vous faites un investissement en Égypte, il faut comprendre que c’est une décision vraiment importante et que votre investissement ne sera pas liquide si vous voulez le sortir du pays. Sur place, dans le pays, revendre etc., ça va, il y a un certain niveau de liquidité, un peu moins dans la nouvelle capitale, pour l’instant, mais si vous voulez sortir l’argent du pays, ce sera plus compliqué, il faudra trouver un peu des manières etc., et ça vous coûtera de l’argent. Donc, vraiment important à savoir, il faut être prudent.
Autres développements immobiliers en Égypte
Après, on a été voir un autre développement immobilier, là c’est différent, c’est au New Cairo. En gros, New Cairo c’est une de ces villes nouvelles, mais qui est située entre le Caire et la nouvelle capitale administrative, et là on voit, c’est à peu près 1000 dollars le mètre carré pour un compound qui est bien établi, aussi avec piscines, sécurité etc., des bonnes finitions, c’est un compound qui est un peu plus vieux, vous ne pouvez pas acheter sur plan, vous devez acheter sur le marché secondaire, donc ça c’est le genre de chose, si vous voulez vraiment la sécurité, vous voulez juste acheter quelque chose pour la citoyenneté sans faire un pari sur la nouvelle capitale administrative et vous voulez juste le louer, vous savez que vous aurez un rendement à peu près de 4 – 5 % brut, ce sera très facile à louer et que c’est ce que vous voulez faire, vous voulez jouer vraiment le côté safe, donc ça ce serait aussi une option.
Si vous préférez des revenus qui sont un peu plus liés au tourisme et au dollar, dans ce cas-là, il vaut le mieux investir du côté de la mer Rouge où vous pourrez bénéficier du tourisme russe, du tourisme européen etc., avec des gens qui ont tendance à payer en dollars, donc vos revenus là-bas sont plus liés au dollars qu’à la livre égyptienne, ce qui est plus le cas sur le Caire. Donc, ça c’est aussi important à faire et à être clair quand on rentre en Égypte, quel est vraiment votre objectif ?
Comment investir dans l’immobilier en Égypte
J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier au Caire, toute une analyse, vous pouvez voir il y a un lien en dessous, et si vous êtes intéressé par la citoyenneté par investissement en Égypte, la résidence par investissement en Égypte ou tout simplement vous voulez investir dans l’immobilier, il y a un lien en dessous. Vous pouvez contacter Hany, en anglais ou en arabe, et aussi le promoteur du milieu avec qui je travaille depuis plusieurs années, qui a le compound avec les piscines etc., dans la nouvelle capitale administrative, il y a son email en dessous, aussi en anglais ou en arabe. Bonne journée.
