Le Caire, en Égypte, n’est pas la destination typique d’un investisseur immobilier international. Pour être franc, lorsque je me suis rendu au Caire, j’étais pessimiste quant au marché. Après avoir passé du temps sur le terrain, discuté avec de nombreuses personnes et fait des recherches plus approfondies, je vois maintenant une valeur fantastique pour les personnes qui peuvent se permettre de supporter l’inévitable volatilité. L’immobilier est bon marché et il est même possible d’obtenir la citoyenneté en achetant de l’immobilier bon marché.
L’économie égyptienne est en difficulté
Tout d’abord, il faut s’attaquer au problème qui saute aux yeux. Ce n’est pas pour rien que l’immobilier est bon marché en Égypte et que le gouvernement encourage les étrangers à investir en leur accordant la citoyenneté.
La raison en est que l’Égypte a désespérément besoin d’afflux de devises fortes.
La livre égyptienne est un désastre
La livre égyptienne est très largement gérée par la banque centrale égyptienne. Elle ne flotte pas. Nous pouvons l’observer sur le graphique où les dévaluations sont soudaines et brutales.
L’année dernière a été marquée par une consolidation à 31 livres égyptiennes pour un dollar, mais cette situation devrait inévitablement changer étant donné que le taux du marché noir est d’environ 40 livres égyptiennes pour un dollar. Il faut s’attendre à de nouvelles dévaluations tant que le déficit du compte courant du pays ne sera pas résolu. La prochaine est imminente.
L’Égypte a un gros problème de déficit de la balance courante
Compte Courant de l’Égypte par rapport au PIB. Source: Trading Economics
Année après année, l’Égypte enregistre un déficit de sa balance courante. Le problème ne serait pas trop grave si la majeure partie du déficit était consacrée à des investissements en capital.
Une grande partie du déficit a été investie dans les infrastructures. Par exemple, en 2014, l’Égypte était classée 29e en Afrique en ce qui concerne la qualité de son réseau routier, mais elle est maintenant classée deuxième après la Namibie à partir de 2023.
Malheureusement, la plupart des déficits sont dus à deux facteurs :
- Importations de denrées alimentaires, principalement des céréales
- Importations d’énergie
L’Égypte est devenue un exportateur net d’énergie en 2022 en raison du prix extrêmement élevé du GNL lui-même dû au conflit entre la Russie et l’Ukraine, mais lorsque le prix du gaz est revenu à des niveaux semi-normaux, cette partie du déficit a commencé à réapparaître.
Il en résulte un gonflement des niveaux d’endettement
Le gouvernement égyptien avait un ratio dette/PIB de 97 % à la fin du mois de juin 2023. C’est très élevé. 36 % de ses emprunts sont libellés en devises étrangères et l’économie non pétrolière est en contraction depuis 33 mois consécutifs.
L’Égypte est extrêmement vulnérable aux chocs extérieurs
Selon Bloomberg, l’Égypte est le deuxième pays au monde en termes de vulnérabilité de la dette souveraine, juste derrière l’Ukraine déchirée par la guerre et même devant le Pakistan et l’Argentine.
Il est important que les investisseurs immobiliers au Caire ou ailleurs en Égypte le comprennent : l’Égypte est dans une situation très difficile et devra procéder à des restructurations ou à des réformes douloureuses. C’est inévitable. Si vous ne pouvez pas endurer la volatilité et les titres négatifs, l’investissement dans l’immobilier au Caire, en Égypte, n’est absolument pas fait pour vous.
La crise de la mer Rouge est très problématique pour l’Egypte
En raison de tous les problèmes en mer Rouge, le volume du canal de Suez a chuté. Le canal de Suez est une importante source de devises pour l’Égypte.
Pour un pays ayant un déficit courant important, c’est un gros point négatif. Son autre grande source de devises est le tourisme, qui est également en baisse car les gens restent à l’écart de la région.
Que peut donc faire le gouvernement égyptien ?
1. Heurter le mur
L’Égypte pourrait ne pas rembourser sa dette extérieure et rejoindre le Zimbabwe, le Venezuela et l’Argentine, et devenir un pays fonctionnant avec l’essentiel. Il est à noter que dans de telles circonstances, l’immobilier chute généralement, mais à des niveaux raisonnables si vous achetez dans les zones centrales.
- Le prix de l’immobilier à Harare (Zimbabwe) est similaire à celui de Johannesburg (Afrique du Sud).
- Le prix de l’immobilier de base à Caracas est d’environ 2 000 dollars le m2, ce qui est supérieur aux prix de la construction.
En réalité, même si l’Égypte devait connaître une crise de la dette souveraine tout en maintenant la paix sociale, les inconvénients seraient limités à long terme. Le Caire possède déjà des biens immobiliers parmi les moins chers au monde pour une capitale.
Pour être clair, je ne suis pas d’accord avec ce tableau. De tels classements des prix passent généralement à côté de subtilités. Par exemple, Ankara est incontestablement plus chère que 400 dollars le m2, mais ce que je veux dire ici, c’est que l’immobilier au Caire n’est pas cher. C’est une valeur sûre. Il n’y a pas de bulle immobilière.
J’oserais dire que l’achat d’une belle propriété neuve au Caire, avec piscine, etc. pour moins de 1 000 $ le m2 présente moins de baisse potentielle que l’immobilier à Toronto ou à Lisbonne, par exemple.
À la lumière de la situation explosive actuelle au Moyen-Orient, personne ne peut se permettre de laisser l’Égypte imploser. Je pense donc que le prochain scénario est plus probable.
2. Se débrouiller
Il s’agit d’un autre scénario possible. Dans ce scénario, le gouvernement parvient à :
- Faire juste assez de réformes pour satisfaire partiellement le FMI.
- Être suffisamment neutre à l’égard d’Israël pour plaire à l’Occident
- Satisfaire l’UE en lui fournissant du GNL et en empêchant les migrants de partir.
- Tirer les bonnes ficelles géopolitiques pour satisfaire les Russes et obtenir des céréales à des prix abordables
- Jouer la carte de la puissance douce et du plus grand pays musulman du Moyen-Orient pour satisfaire les pays du Golfe. Personne dans le Golfe ne souhaite l’implosion de l’Égypte qui, en raison de sa taille (105 millions d’habitants), se répercuterait dans toute la région.
- Être suffisamment mercantile pour plaire aux Chinois et obtenir un financement pour les infrastructures.
L’Égypte montre déjà qu’elle est déjà en train de faire pas mal de tout ça et son admission au sein des BRICS est une décision géopolitique importante qui devrait lui permettre d’obtenir de meilleures conditions de la part des autres membres tels que la Russie, la Chine, les Émirats arabes unis et l’Arabie saoudite.
Cela suffirait-il pour que l’Égypte connaisse un essor ? Non, car les réformes doivent être massives et le gouvernement ne semble pas en avoir envie. Toutefois, dans ce scénario, votre immobilier ciblant les classes privilégiées s’en sortirait bien.
Je pense que c’est le scénario le plus probable parce que :
- La Russie veut placer l’Égypte dans son orbite.
- L’UE et le Golfe ne peuvent pas se permettre que l’Égypte implose. Le Golfe a de nouveau les poches pleines maintenant que le prix du pétrole est élevé.
- Les BRICS ne peuvent pas se permettre une implosion totale de l’un de leurs nouveaux membres juste au moment où il les rejoint.
Le FMI, les BRICS et les monarchies du Golfe viendront à la rescousse et injecteront encore une fois de l’argent en Égypte. C’est ma thèse actuelle.
Toutefois, cela signifie que l’on peut s’attendre à une dévaluation de la livre égyptienne.
3. Un programme pleinement réformiste
Dans ce scénario, qui n’est pas le plus probable, de grandes réformes auraient lieu. L’économie serait libéralisée et, surtout, la mise en œuvre de l’indépendance énergétique s’améliorerait.
L’Égypte dispose d’une tonne de gaz. Elle ne cesse de faire d’énormes découvertes. Elle devrait être en mesure de devenir un exportateur net d’énergie, ce qui résoudrait ses problèmes de compte courant.
Oui, en raison de la bureaucratie et des restrictions sur les devises, les entreprises étrangères qui possèdent le savoir-faire technique nécessaire à l’exploitation de ces gisements hésitent beaucoup à investir en Égypte.
Le gouvernement a stimulé une forte augmentation de la prospection minière, bien qu’à partir d’une base extrêmement réduite, en libéralisant les réglementations minières. Il est donc possible de le faire. La volonté et la mise en œuvre n’ont tout simplement pas été au rendez-vous pour l’instant.
Je parierais sur le scénario 2.
Le marché de l’immobilier au Caire suit généralement l’évolution du dollar au fil du temps.
En raison de la dévaluation constante de la livre égyptienne, il est difficile de réaliser des plus-values en USD, contrairement à la Turquie où les prix en USD ont augmenté malgré la chute de la monnaie, en raison de l’importance des investissements étrangers dans l’immobilier et de l’abondance des liquidités restées à l’écart.
En Égypte, à moins d’opter pour une propriété sur plan, il est généralement peu probable que vous réalisiez des plus-values en USD, mais il y a de fortes chances que votre investissement suive l’évolution du dollar. Le scénario typique est le suivant : lorsque la livre égyptienne subit des dévaluations soudaines, les prix de l’immobilier augmentent en livres égyptiennes pour suivre l’évolution du dollar, bien qu’avec un certain décalage.
Plus l’immobilier est situé au centre, plus le décalage est court.
Deux facteurs sont particulièrement favorables au marché immobilier du Caire
1. Croissance massive de la population du Caire
La population du Grand Caire devrait passer de plus de 20 millions d’habitants actuellement à 38 millions en 2050.
2. Un parc immobilier de très mauvais qualité
L’immeuble ci-dessous se trouve à Zamelek, le meilleur quartier du Caire. Il est objectivement mieux que 95% des immeubles du Caire. Il a été construit à l’époque socialiste et est clairement dépassé. Les personnes fortunées ne voudront plus vivre dans de tels immeubles. Si c’est à cela que ressemble le logement des riches dans le centre-ville, pouvez-vous imaginer ce que cela donne pour la classe moyenne et les pauvres ?
J’ai vu quelque chose qui est plutôt rare dans les marchés immobiliers que j’ai visités. De nombreux bâtiments n’ont pas de fenêtres sur des côtés entiers de leur façade, et les propriétaires choisissent aléatoirement d’en ajouter. Encore une fois, ce bâtiment se trouve au cœur de Zamelek et est mieux que 95% des bâtiments du Caire.
La ville du Caire, à l’exception des nouvelles cités d’habitation qui encerclent le Caire, possède un parc de logements de qualité extrêmement médiocre. Pensez aux blocs d’Europe de l’Est des années 1960, en moins bonne qualité et beaucoup plus sales.
La demande potentielle de nouveaux logements de meilleure qualité est pratiquement illimitée.
Dans quels quartiers devriez-vous envisager un investissement immobilier au Caire, en Égypte ?
À gauche du Nil : Rien à signaler ici. Principalement des quartiers bas de gamme avec des normes de construction horribles. Ignorez également les nouvelles villes en cours de construction de ce côté de la ville (plus d’informations à ce sujet ci-dessous).
Zamelek : Le centre historique des “expatriés” du Caire. À un moment donné, plus de la moitié de la population britannique du Caire vivait à Zamelek. C’est là que se trouve actuellement la grande majorité des ambassades. C’est également là que se concentre la vie nocturne du Caire, avec un certain nombre de bars et de restaurants sympas. Enfin, étant donné qu’il s’agit du centre des anciens colonisateurs britanniques, on peut y trouver des bâtiments historiques étonnants, bien qu’ils soient dans des états variables.
Zamelek est l’un des quartiers les plus verts de la ville, mais les niveaux de pollution y sont néanmoins écrasants. Je déteste dire ça, mais objectivement, Zamelek n’est pas tellement agréable. Cependant, vu à quel point le Caire est un enfer sur terre, chaque fois que je rentrais à mon hôtel dans ce quartier, je me sentais comme sur une petite île paradisiaque. C’est aussi ce que ressentent la plupart des résidents locaux.
En dépit de quelques routes verdoyantes, la réalité est que le quartier est néanmoins assez laid. Il suffit de se promener dans le quartier pour se rendre compte qu’il a connu des jours meilleurs. À l’époque coloniale, il devait être très agréable pour ceux qui y vivaient, et dans les années 1970 et 1980 également. Jetez un coup d’œil à ces bâtiments de ces années-là :
Maintenant, tout semble vieux dans le mauvais sens du terme. Pourtant, les bâtiments ont trop de valeur pour qu’on les démolisse pour construire quelque chose de neuf à la place.
En d’autres termes, on ressent à Zamelek sa gloire passée.
Cela dit, cela se trouve néanmoins au centre du Caire, il y a quelques beaux bâtiments historiques et ça sera toujours mieux que la grande majorité des quartiers. En tant qu’investissement, je ne vois pas de perspective de hausse immédiate. Il s’agit plutôt d’une valeur sûre pour le Caire si vous vous y engagez à long terme. J’ai visité un appartement dans le quartier – plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
Maadi : l’autre quartier d’expatriés. Il est un peu éloigné du centre mais il est verdoyant, un peu plus abordable et plus spacieux. Avec Zamelek, c’est le meilleur quartier du Caire. Cependant, il souffre également d’un parc immobilier légèrement vieillissant. Un point positif est qu’il est assez proche du Nouveau Caire et de la Nouvelle Capitale Administrative grâce à un réseau d’autoroutes. C’est aussi un jeu correct, sûr et à long terme.
A mess / Un bazar : Le vieux Caire, les bidonvilles, les quartiers populaires. On trouve de tout dans cette zone, des bâtiments historiques près de la place Tahrir, des maisons centenaires, des quartiers de la classe moyenne, des marchés et des bidonvilles. Cependant, ils ont trois choses en commun : la foule, la saleté et la pollution. Cette zone, ainsi que la rive ouest du Nil, illustre bien pourquoi les gens veulent PARTIR du Caire.
Un exemple d’investissement immobilier à Zamelek, Le Caire, Égypte
Le fonctionnement du marché immobilier au Caire est un peu différent de celui de la plupart des endroits. Oui, il existe des agences immobilières et des services en ligne. Cependant, une façon courante pour les gens de chasser les bonnes affaires est de se rendre dans les bâtiments spécifiques qu’ils aiment et de demander aux hommes qui travaillent dans ces bâtiments s’il y a des appartements à vendre. En général, la plupart des immeubles ont un homme âgé assis sur une chaise qui s’occupe de l’entretien et qui aide les gens dans l’immeuble.
Ils savent tout sur l’immeuble (et ses habitants) et agissent comme des intermédiaires.
Je suis allé visiter des appartements et celui-ci est un exemple d’un jeu typique de Zamelek à long terme. Si je devais investir dans Zamelek, j’investirais dans des bâtiments historiques de caractère, car c’est ce que symbolise Zamelek. Je ne toucherais en aucun cas aux bâtiments des années 1970-1980.
L’appartement fait 200m2, dispose de 3 chambres, 2 salles de bain, d’une hauteur de plafond de 4m, de belles vues, et se trouve au 4ème étage (et non au dernier étage). Son prix catalogue est de 6 millions d’EGP (382 000 $), soit environ 30 000 EGP par m2 (1915 $ par m2). Le prix moyen à Zamelek est d’environ 23 000 EGP par m2 (1460 $ par m2), cet appartement est donc plus cher, mais il faut garder à l’esprit que la moyenne de Zamelek inclut tous les bâtiments de mauvaise qualité que j’ai mentionnés, qui représentent la majorité du parc immobilier de la région.
Les vues sont jolies, l’immeuble a du charme, il est lumineux, et l’appartement est à un bon étage. Ce bâtiment se trouve dans la “bonne” partie (nord) de Zamelek, par opposition à la “mauvaise” partie (sud).
Il est clair qu’il a besoin d’être rénové. J’estimerais les coûts de rénovation à 3 000 EGP par m2 (190 $ par m2) pour des finitions de qualité, car les parquets et les fenêtres ont l’air corrects.
Supposons que vous négociez le prix à la baisse de 10 % (le marchandage est normal en Égypte), vous obtiendrez un prix total d’environ 385 000 $, y compris les coûts de rénovation et d’achat.
Pour ce qui est du loyer, vous pouvez espérer 1 450 $ par mois en le louant à des expatriés. Cela vous rapporterait un rendement brut de 4,5 % – rien de fantastique. Mais ce n’est pas surprenant, car après des années de contrôle des capitaux et d’inflation, les Égyptiens fortunés ont investi leurs économies dans l’immobilier de premier ordre.
Les faibles rendements sont une caractéristique de l’investissement immobilier au Caire, en Égypte. Ici, tout tourne autour des plus-values.
Cet appartement a un potentiel supplémentaire de plus-values, étant donné qu’à seulement une minute de marche, la ville construit une nouvelle station de métro.
Autant je vois l’attrait de Zamelek comme un jeu sûr à long terme au Caire, autant mon côté spéculatif a découvert un jeu au Caire avec beaucoup plus de potentiel de hausse.
Objectivement, je ne m’embêterais même pas avec des propriétés sur le marché secondaire au Caire. Trop de propriétés comportent trop de problèmes, et tout le monde aspire à vivre dans de nouveaux complexes.
La plupart des gens qui le peuvent se dirigent vers l’est du Caire.
Même si j’ai beaucoup voyagé à travers l’Afrique, y compris dans de nombreuses grandes villes du continent, je dois dire que rien n’était aussi désagréable que Le Caire en raison de la pollution, du trafic et de la surpopulation.
La plupart des habitants du Caire seraient d’accord avec moi, et s’installent dans les toutes nouvelles villes qui entourent la capitale. Ces villes disposent d’infrastructures adéquates telles que de larges routes, un bon aménagement urbain, de nouveaux logements, de grands centres commerciaux, de nouveaux hôpitaux, d’écoles, d’universités et, surtout, de complexes résidentiels.
Il est tout à fait évident que toute la croissance de cette ville de 20 millions d’habitants se concentrera dans ces zones.
Tout au Caire tourne à présent autour de la vie dans des complexes
Je sais que j’ai déjà dit assez de choses négatives sur le Caire. Permettez-moi de changer complètement de ton et de faire cette déclaration.
Les complexes du Caire font paraître la vie urbaine européenne rétrograde.
Beaucoup de ces complexes sont absolument incroyables. Le parc immobilier est flambant neuf, les écoles, les hôpitaux et les universités sont dotés d’installations de pointe, ils sont verdoyants, avec de nombreux parcs et piscines, ils sont sûrs et il y a beaucoup moins de pollution dans l’air.
La plupart d’entre eux comprennent des clubs privés et des restaurants, ainsi que tous les équipements dont un citadin peut rêver.
Pourquoi quelqu’un aurait-il envie de vivre au Caire alors qu’il y a un style de vie tellement supérieur à quelques kilomètres de là ? La plupart ne le font pas en fait, c’est juste une question d’argent et de disponibilité.
Les complexes deviendront de plus en plus attrayants à mesure que la population du Caire passera de 20 à 38 millions d’habitants d’ici le milieu du siècle.
Mon public nord-américain, sud-américain et africain comprendra. Mon public européen aura du mal à comprendre l’attrait de la vie en complexe. Pourtant, cet élément est essentiel pour réaliser un bon investissement immobilier au Caire, en Égypte.
Investir dans l’immobilier à l’Est du Caire, en Égypte
Certains promoteurs tenteront de vous vendre des appartements dans les nouvelles villes de “6th of October City” et “Sheik Zayed City” à l’ouest du Caire. N’investissez pas là.
En réalité, il n’y a rien à redire à ces villes nouvelles, modernes et propres. Le seul problème est qu’elles ne sont pas là où se concentre la croissance. La nouvelle capitale administrative et l’aéroport international se trouvent à l’opposé de la ville. Par conséquent, l‘Ouest connaîtra une croissance et une demande bien moindres à l’avenir.
Un projet qui change la donne en Afrique et au Moyen-Orient : La Nouvelle Capitale Administrative de l’Égypte
Le Caire est un enfer sur terre et la plupart des Égyptiens seront d’accord avec moi. Pour y remédier, un projet visionnaire a été lancé par le président Sisi : la nouvelle capitale administrative.
Située à seulement 35 km à l’est du Caire, c’est un projet gigantesque. La nouvelle capitale de l’Égypte vise à abriter 6,5 millions de personnes (la taille de Madrid) et sera la première véritable ville intelligente d’Afrique. Imaginez Dubaï, mais construite par des Égyptiens pour des Égyptiens, avec une demande réelle pour tout ce qu’ils vont construire.
Elle sera composée de campus, de complexes, de centres financiers, d’un nouvel aéroport international et sera dotée d’équipements et d’infrastructures de classe mondiale. Tous les ministères y ont déja déménagé et les employés du gouvernement commencent aussi. Une ligne de monorail reliera la nouvelle capitale administrative au reste du Caire.
Le quartier des affaires aura le batiment le plus haut d’afrique, ainsi que le centre d’exposition le plus grand du continent.
Il est difficile d’imaginer l’ampleur du projet avant d’y aller.
Ce n’est pas un rêve lointain, c’est déjà en cours
La ville se construit – rapidement. Des écoles fonctionnent déjà ainsi que plusieurs universités comme l’Université canadienne. Les étudiants s’y rendent en voiture ou en bus.
C’est un projet prioritaire pour le gouvernement, car c’est le projet favori du président Sisi. Il veut, et a besoin, que ce soit un succès. Les gens, les entreprises et les ministères seront obligés de s’y installer, qu’ils le veuillent ou non.
C’est un point clé qui fera de ce projet un succès. Contrairement aux autres villes nouvelles autour du Caire, le gouvernement autoritaire forcera les gens à s’installer dans la nouvelle capitale.
Ce projet d’envergure est sous-estimé. Très peu de personnes en dehors du Moyen-Orient en ont entendu parler, et encore moins en comprennent l’ampleur. Il va changer la donne.
Je suis allé voir un certain nombre de promoteurs pour discuter du projet avec eux. L’un d’entre eux avait une belle vue sur mon ancien employeur 🙂 .
Pour tous les promoteurs auxquels j’ai parlé, leurs projets les plus prioritaires se situaient dans la nouvelle capitale administrative. Pourquoi ? Parce que le gouvernement les suit de près. Tous les deux ou trois mois, une délégation gouvernementale se présente et suit les indicateurs clés de performance (ICP) des projets. Les promoteurs disposent de quatre ans entre la signature de l’acte de vente du terrain et la remise des clés d’un complexe achevé. S’ils sont en retard ne serait-ce que d’un jour, le gouvernement leur impose des pénalités très lourdes.
Nulle part ailleurs dans le pays les promoteurs ne sont soumis à une telle pression. En tant qu’investisseur immobilier, j’aime que les promoteurs soient soumis à une pression pour livrer à temps et qu’ils soient tenus responsables.
De grands appartements deux chambres peuvent être obtenus pour environ 76 000 dollars (!) – moins de 610 dollars par m2.
Oui, ces chiffres sont absolument incroyables. De tous les promoteurs que j’ai visités, c’est celui que j’ai préféré car il n’était ni trop cher, ni trop bon marché, car il ne faut pas attirer les mauvaises personnes.
Le prix de ce projet est destiné à la classe moyenne, il y a des piscines, la sécurité est assurée et il y a même un clubhouse. Il sera proche des écoles, des centres commerciaux et de tout ce que l’on peut désirer.
Il y a plusieurs tailles d’appartements disponibles. Je recommanderais des appartements de 2 ou 3 chambres. La réalité est que les gens ont des familles nombreuses, donc la demande est forte pour ce segment.
Il existe plusieurs plans de paiement et le prix au m2 varie selon la taille des appartements, les étages et les bâtiments.
Le prix typique pour des paiements sur 8 ans est d’environ 810 $ par m2, et si vous payez comptant maintenant, vous pouvez obtenir des réductions de 25 à 35 % selon les unités. En payant comptant d’avance, cet appartement coûterait moins de 610 $ le m2.
Il est vrai que ces chiffres correspondent à une construction de type vierge. Cela signifie que vous devez faire les salles de bains, la cuisine, peindre les murs, ajouter le carrelage, etc. Le promoteur peut le faire pour vous pour 200 $ par m2, avec un plan de paiement possible sur 4 ans.
Une place de parking représente un coût supplémentaire de 64 000 $, ce que je conseil en raison de la culture automobile.
Voici un exemple de prix de septembre 2023 pour un grand appartement de 2 chambres, avec un échéancier de paiement sur 8 ans. Les chiffres sont en livres égyptiennes. J’explique en termes de dollars américains pour que ce soit plus simple à comprendre pour les gens. Mais pour être clair, les prix sont en livres égyptiennes.
Pourquoi je trouve que c’est un investissement immobilier très intéressant au Caire, en Égypte.
- Si vous payez en liquide, c’est très bon marché. Les prix peuvent difficilement être plus bas. Les coûts de construction et les prix des terrains dans la région sont appelés à augmenter.
- Si vous payez sur 8 ans, vous prenez effectivement un prêt fixe de 10 ans en livres égyptiennes. Si la monnaie se dévalue, ce qui est très possible à un moment donné, vous payerez de moins en moins chaque mois. Cette option est également disponible pour les non-résidents.
- Même si la monnaie se dévalue, il est probable que le prix de l’immobilier suivra l’inflation, surtout à des prix aussi bas. Lorsque les prix sont aussi bas, cela signifie que les promoteurs ne réalisent pas de marges importantes et que vous ne payez donc pas beaucoup plus que le coût du terrain et de la construction.
- Dès que plus de gens commenceront à vivre dans la nouvelle capitale administrative et que le plus haut bâtiment d’Afrique sera achevé, il faudra s’attendre à une prise de conscience internationale et à plus d’envie des habitants de s’y installer. Vous verrez probablement une réévaluation des valeurs immobilières.
- Si vous ne pouvez plus payer les mensualités, la loi égyptienne prévoit que vous ne pouvez perdre que 10 % du prix de l’appartement. Le promoteur doit vous rembourser le reste.
- L’accord de réservation et le paiement du dépôt et des versements peuvent être effectués entièrement à distance – pas besoin de se rendre en Égypte. Vous devrez juste vous présenter à la remise des clés pour faire enregistrer l’appartement au cadastre. D’ailleurs, pourquoi ne souhaiteriez-vous pas venir pour cela ? C’est la partie amusante 🙂 .
- Le promoteur peut vous aider à revendre l’appartement grâce à son service de revente.
- Cette nouvelle capitale administrative est totalement sous-vendue à l’étranger. Pour l’instant, les seuls investisseurs étrangers viennent de la région du Golfe, bien que ce promoteur ait vendu quelques unités à des Espagnols, des Polonais et des Canadiens.
Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à contacter directement le PDG à l’adresse mohamed@investisseurglobetrotteur.com.
Mohamed a fait ses études de premier cycle en Pologne et a terminé ses études de troisième cycle au Royaume-Uni, il peut donc vous aider en anglais. C’est aussi une bonne chose d’avoir un accès direct au PDG lorsqu’on fait un tel investissement à l’étranger – vous obtiendrez forcément un meilleur service.
Le mieux dans tout cela, c’est que l’achat d’un bien immobilier en Égypte peut vous permettre d’obtenir la nationalité égyptienne pour vous et votre famille.
En fin de compte, j’ai le sentiment que c’est là que se situe le véritable enjeu. Vous pouvez acheter de très beaux biens immobiliers luxueux pour un prix dérisoire par rapport à d’autres pays et obtenir la nationalité égyptienne pour vous-même, votre ou vos épouses, ainsi que vos enfants à charge âgés de moins de 21 ans.
Il vous suffit d’investir 300 000 dollars dans un bien immobilier égyptien et de le conserver pendant 5 ans. Vous pouvez acheter n’importe quel bien immobilier n’importe où en Égypte, à l’exception de la péninsule du Sinaï. Il s’agit vraiment d’une affaire exceptionnelle.
Je ne vais pas affirmer sans sourciller qu’un passeport égyptien est un bon document de voyage, ce n’est pas le cas, mais il offre une diversification géopolitique unique grâce à son appartenance aux BRICS. Il s’agit également d’une démarche intergénérationnelle, car vos enfants, petits-enfants, etc. auront tous droit à la citoyenneté à condition d’être enregistrés correctement auprès des consulats égyptiens à l’étranger.
Vous pouvez trouver toutes les informations sur le programme égyptien de citoyenneté par l’investissement. Vous pouvez également utiliser ce lien pour contacter Hany, qui dirige un cabinet juridique et une agence immobilière spécialisés dans la citoyenneté égyptienne par investissement. Son équipe peut vous aider de A à Z et vous présenter de nombreux projets qui remplissent les conditions requises.
Le développement de Mohamed, que j’ai mentionné plus haut, remplit les conditions requises. Vous pouvez travailler à la fois avec Hany et Mohamed. Je voulais juste donner un exemple concret avec le projet de Mohamed.
Même si vous n’envisagez pas de participer au programme de citoyenneté, l’équipe d’agents immobiliers de Hany peut vous aider à trouver des propriétés.
Investir dans la nouvelle capitale près du Caire: une étude de cas en anglais
Les frais de Home Owners Association (HOA) sont-ils élevés ?
L’Égypte est assez unique à cet égard. Lorsque vous recevez les clés de l’appartement, vous êtes censé verser 8 % de la valeur de la propriété dans un “fonds d’entretien”. Il est ensuite prévu que la HOA utilise les intérêts de ces fonds pour payer les frais d’entretien. La plupart des promoteurs vous diront essentiellement que vous payez 8% une fois et plus rien ensuite. Les promoteurs plus honnêtes vous informeront que vous devrez payer tout écart entre les intérêts perçus et les frais réels de la HOA.
À 9 % d’intérêts par an, cela représente presque 0,8 % de la valeur de la propriété par an pour les frais de HOA, ce qui est juste. Je ne pense pas que ce système soit viable à long terme en raison de l’inflation et de la baisse potentielle des taux d’intérêt. Mais tout de même, cela garantit un bon entretien pendant une période assez longue, même si les autres propriétaires cessent de payer.
Quels sont les risques de faire un tel investissement immobilier au Caire, en Égypte ?
Quelques risques doivent être soulignés :
- Vous voulez vous assurer que ce que vous signez est un contrat en bonne et due forme. Comme toujours, même avec un contrat de développeur, demandez à un avocat local de l’examiner pour vous. Vous pouvez en trouver un auprès de votre ambassade ou de l’une des chambres de commerce étrangères du Caire. Si vous utilisez Hany pour la citoyenneté par investissement, son équipe juridique examine tout pour vous.
- Les rendements locatifs seront probablement faibles car une offre importante arrivera au moment où les gens commenceront à emménager. Il s’agit d’une stratégie de plus value et de diversification. Il est difficile d’imaginer que de tels appartements pourraient coûter moins de 1 000 dollars le m2 dans quelques années.
- La situation budgétaire du gouvernement est mauvaise, ce qui signifie qu’il pourrait devoir réduire le développement des infrastructures dans la région, retardant ainsi les projets.
- Risque de change. Si l’économie devait se détériorer, il pourrait être difficile de faire sortir les dollars du pays.
Ce n’est pas pour tout le monde. Je n’y achèterais pas ma première et unique propriété. Ceci est plus adapté aux personnes qui possèdent déjà des actifs et qui cherchent à se diversifier.
Mais encore une fois, je pense que le vrai jeu ici est la combinaison d’une propriété anormalement bon marché selon les normes mondiales + une citoyenneté libre.
Quelques aspects juridiques liés à la réalisation d’un investissement immobilier au Caire, en Égypte.
Voici quelques éléments que vous devriez connaître :
- La procédure d’enregistrement des biens de seconde main est assez bureaucratique. Elle peut prendre de 6 à 8 mois, ce qu’un avocat peut faire pour vous avec une procuration.
- De nombreuses propriétés de seconde main dans le centre du Caire ne sont pas légalisées, il est donc important que votre avocat fasse preuve de la diligence requise.
- Il n’y a pas d’impôt sur les gains en capital lors de la vente de biens immobiliers en Égypte. Cependant, le vendeur doit payer une taxe de 2,5 % sur la valeur de la vente.
- Il existe un impôt foncier annuel, qui n’est pas extravagant.
- Pas d’impôt sur les successions.
Comme toujours, vérifiez dans votre pays de résidence fiscale les implications fiscales locales d’un tel investissement.
Dans tous les cas, veillez à faire appel à un avocat pour vous aider à naviguer dans le processus d’achat, même par la voie beaucoup plus simple de l’achat direct auprès d’un promoteur. Il est important que votre contrat soit rédigé en arabe et en anglais à des fins bancaires dans votre pays.
À qui s’adresse l’investissement immobilier au Caire ?
- Les ressortissants du Moyen-Orient qui peuvent facilement s’orienter dans l’environnement.
- Les Occidentaux fortunés pour lesquels il s’agit d’une petite position. Il ne devrait pas s’agir de votre premier investissement à l’étranger.
- Les personnes originaires de pays faisant l’objet de sanctions qui souhaitent obtenir une nouvelle citoyenneté.
- Les personnes qui souhaitent obtenir la nationalité égyptienne pour obtenir un passeport BRICS transmissible de génération en génération et qui sont d’accord pour conserver des biens immobiliers de valeur en cas de volatilité.
Autant j’ai recommandé l’immobilier sur le marché secondaire ou auprès de petits promoteurs pour le programme de citoyenneté turque par investissement, autant j’ai le sentiment que la dynamique est très différente en Égypte et j’opterais plutôt pour de nouveaux bâtiments construits par de grands promoteurs.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce projet immobilier dans la nouvelle capitale, n’hésitez pas à contacter Mohamed, le PDG, directement à mohamed@thewanderinginvestor.com. Indiquez votre Whatsapp et merci de communiquer en arabe ou en anglais.
Si vous souhaitez en savoir plus au sujet du programme de citoyenneté par investissement en Égypte, contactez Hany.
L’équipe de Hany compte également des agents immobiliers, qui peuvent donc vous aider à trouver de bons investissements au Caire et en Égypte.
Articles sur l’Égypte:
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