Il y a quelques semaines, je me suis fait scoper et voler dans les rues de Medellin, Colombie. En toute logique, on me demande pourquoi je continue à “promouvoir une ville comme ça”.
La raison est simple : l’immobilier premium à Medellin est encore très attractif. Les prix d’achat restent raisonnables, et les rendements peuvent être excellents, en particulier sur le segment des appartements de luxe et de grande taille. J’en ai déjà acheté un en 2024 et j’en suis très satisfait, c’est l’un de mes meilleurs investissements.
Pourquoi un appartement de luxe, pourquoi à Medellin?
Parce que c’est un segment très largement influencé par les émotions. Beaucoup d’étrangers, essentiellement américains, viennent à Medellin pour impressionner et faire l’expérience du luxe. Ils veulent le meilleur appartement de la ville et ont des standards élevés: l’offre est limitée et j’y vois une opportunité. Pour performer sur un marché, il faut parfois dénicher des acheteurs qui marchent au coup de coeur et ne regardent pas à la dépense.
C’est dans cette optique que je suis allé faire du shopping immobilier avec Juliana, notre agent francophone sur place.
La Colombie vient de se doter d’un catalyseur majeur
Les Colombiens ont récemment élu leur nouveau président de la république, Abelardo de la Espriella. Il est manifestement pro-business et les États-Unis semblent l’apprécier. Le virage sécuritaire annoncé sera probablement favorable aux investissements étrangers.
Pour profiter de cette nouvelle vague politique et économique en Colombie, lisez nos articles dédiés:
- Investir dans l’Immobilier à Medellin, Colombie : Guide Complet
- Contacter Juliana, notre agent immobilier à Medellin, Colombie
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Transcription de “Appartements de Grande Taille à Medellin, Colombie: Rendement et Qualité de Vie”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, de Medellín. Ici, en Colombie, avec la charmante Juliana. Aujourd’hui nous allons voir deux appartements. Un, qui est un investissement intéressant avec un rendement de 7 % net, et un autre où c’est plus un investissement life style, celui-ci, où on peut se faire un retour sur investissement de 5% net, et on fera tous les chiffres, ensemble, pour vous expliquer. Juliana, comment vas-tu ?
JULIANA : Oui, bonjour. Très bien, ça fait plaisir de te voir.
Medellin, Colombie : analyse du marché immobilier
LADISLAS MAURICE : Donc, le marché a évolué. Ça fait quelques années qu’on fait des vidéos ensemble à Medellín. Au début, on pouvait avoir du 9 – 10 % net et je disais à tout le monde, investissez ici à Medellín, investissez ici. Les prix ont pas mal augmenté, et maintenant on retrouve des rendements locatifs qui sont toujours plus élevés qu’en Europe mais qui ont, quand même, un peu de baissé.
JULIANA : Donc, oui. C’est la réalité du marché d’aujourd’hui. C’est vrai que les prix ont monté un peu plus, genre les prix par mètre carré dans différents secteurs dans la ville, et c’est quand même un pays et une ville beaucoup plus établie, beaucoup plus sécurisé.
Medellin, Colombie : bâtiment moderne en centre-ville
LADISLAS MAURICE : Donc, est-ce tu peux nous parler un peu de ce bâtiment ici, de cet appartement ?
JULIANA : Actuellement, nous sommes situés à El Tesoro, on est à côté d’un Amsterdam Mall. C’est un endroit où il y a beaucoup de restaurants, il y a beaucoup de cafés, d’espaces co-working.
Espaces communs : piscine, salle de sport, salle de jeux, jeux pour enfants
JULIANA : Et ici, dans ce bâtiment spécifique, il y a des zones communes incroyables. Il y a piscine, gym, espace co-working, il y a des jeux pour des enfants, il y a beaucoup d’options pour des familles, il y a beaucoup de choses et des possibilités pour s’amuser chaque jour.
LADISLAS MAURICE : La piscine, c’est une piscine semi-olympique, c’est vraiment impressionnant. Moi je voyage souvent avec ma famille, avec ma femme, les enfants et c’est tout à fait ce genre d’endroit dans lequel ma femme aimerait rester.
JULIANA : Je pense que c’est important de te dire aussi, il n’y a pas beaucoup de bâtiments ici à Medellín où il y a une offre immense d’espaces communs.
Entretien et maintenance des immeubles en Colombie
LADISLAS MAURICE : Je préfère me faire un rendement de 6 – 7 % net ici en Colombie, que dans d’autres pays d’Amérique Latine. Pourquoi ? Parce qu’il y a vraiment une culture de l’entretien ici en Colombie. Donc, quand vous achetez en Argentine, au Mexique, au Paraguay, même au Panama, il y a moins une culture d’entretien. Donc, les bâtiments se dégradent un peu plus sur le long terme. Alors, qu’ici en Colombie, quand vous payez vos frais de copropriété, vraiment vous voyez immédiatement le résultat. Tout est très bien entretenu. C’est vraiment impressionnant. Tout est très propre.
Investir dans un appartement 3 chambres à Medellin, Colombie : prix, équipements, loyer, charges, taxe foncière
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, on va aller voir l’appartement et faire tous les chiffres ?
JULIANA : Oui, bien sûr. En plus, il y a une vue incroyable, donc je pense que ça va être bien intéressant.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Allons-y.
JULIANA : Allez. Bienvenue dans cet incroyable appartement.
LADISLAS MAURICE : Il est énorme.
JULIANA : Oui.
LADISLAS MAURICE : Combien de mètres carrés ?
JULIANA : Donc, au total, il y a 198 mètres carrés.
LADISLAS MAURICE : Et c’est trois chambres, quatre salles de bain, c’est ça ?
JULIANA : Exactement. Donc, trois chambres vraiment avec beaucoup d’espace. Dans chaque chambre, il y a sa propre salle de bain, et chaque chambre a une vue incroyable dans différentes perspectives.
LADISLAS MAURICE : C’est vrai que c’est agréable d’avoir de l’espace comme ça.
JULIANA : La chambre principale, vue incroyable, bureau, salle de bain et une armoire avec beaucoup d’espace. Et les deux chambres-là sont identiques. Donc, voilà. Et là, où exactement se situent les cameramen, il y a un espace bureau avec des vues partout.
LADISLAS MAURICE : Donc, dans cet appartement, vue partout, chaque chambre : vous allez dans un chambre, vue. Vous allez dans l’autre, vue. Bureau, vue. Cuisine, vue. Vue partout, presque 360. Et voilà, les belles vues de Medellín. Les gens viennent ici pour ça. Vraiment superbe. Ok, on va faire les chiffres ?
JULIANA : Oui, bien sûr.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, combien coûte cet appartement ?
JULIANA : Donc, actuellement, le prix c’est de 450 mille dollars. Il faut juste tenir en compte, que le propriétaire il n’a pas vraiment envie de le vendre actuellement. Il est vraiment bien avec son appartement, il n’est pas pressé. Donc, c’est vraiment un prix que, dans mon point de vue, c’est haut dans le marché.
LADISLAS MAURICE : Et donc, en gros, ce n’est pas pour tes clients investisseurs ?
JULIANA : Exactement.
LADISLAS MAURICE : C’est pour ceux qui veulent vraiment ça pour leur famille. Donc, quel serait le loyer, à peu près ?
JULIANA : Actuellement, nous faisons la gestion de cet appartement, donc il se loue pour 3500 dollars par mois.
LADISLAS MAURICE : Et vous avez quel taux d’occupation sur les dernières années ?
JULIANA : 92 %
LADISLAS MAURICE : Donc après, il y a les frais un peu d’électricité, d’internet etc. Quelle est la taxe foncière par an?
JULIANA : 3000 dollars par an.
LADISLAS MAURICE : Et les frais en commun ? Les frais de copropriété ?
JULIANA : Les frais de copropriété c’est de 270 dollars par mois
LADISLAS MAURICE : Ce n’est pas mal, mais en même temps, l’appartement est énorme, il y a une piscine, il y a une gym, il y a tout ce qu’il faut. Fondamentalement, ce n’est pas si cher que ça. Même le prix de l’appartement, quand on calcule, c’est à peu près 2500 dollars le mètre carré. Ce n’est pas si cher que ça quand on compare ce qu’on a pour les 2500 dollars par mètre carré, et quand on compare à d’autres marchés dans le monde. Et c’est pou ça qu’on arrive quand même à des rendements d’à peu près 5 % net quand on fait tous les calculs.
JULIANA : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Mais de manière générale, on peut faire mieux que 5 % ici ?
JULIANA : Oui. Donc, cette propriété pour un client qui cherche vraiment pur investissement, ça ne serait pas l’option idéale. Mais, par exemple, dans le prochain appartement, le retour sur l’investissement, ça pourrait être 6 à 7 % net après tous les frais.
LADISLAS MAURICE : Parfait. Allons-y
JULIANA : Allez. On y va.
Acheter et rénover un appartement 3 chambres avec terrasse à Medellin, Colombie : étude de cas complète
JULIANA : Bienvenue. Donc, c’est la deuxième propriété d’aujourd’hui. Ici, nous avons 225 mètres carrés au total, comptant la terrasse et il y a trois chambres, mais il y a une possibilité de faire une quatrième chambre. Actuellement, il y a un bureau, un espace télé, mais c’est une possibilité de faire un espace plus grand.
Donc, l’emplacement c’est vraiment top, c’est incroyable. Nous sommes dans le cœur de Provenza, à quelques minutes à pied de beaucoup de restaurants, de cafés, d’espaces co-working. L’emplacement est vraiment important ici, et la terrasse de cet appartement donc, nous allons voir tout à l’heure, il y a beaucoup d’espace et une double terrasse avec possibilité de la ménager beaucoup mieux pour avoir un espace vraiment unique.
Voici la terrasse, comme tu peux voir, il y a vraiment deux espaces assez importants, assez grands, spacieux. Donc ici, c’est le potentiel le plus grand de cette propriété. Bien sûr, il faudrait refaire des choses, par exemple, en ciblant les clients américains. Donc, ça serait vraiment important d’installer, par exemple, un jacuzzi, d’installer un projecteur pour des matches de foot…
LADISLAS MAURICE : Genre ici un gros projecteur.
JULIANA : Ici, ou peut-être de l’autre côté.
LADISLAS MAURICE : Et donc, le prix est de combien, de cet appartement ?
JULIANA : Donc, ici, le prix de vente actuel est de 385 mille dollars, mais en négociation avec la propriétaire, ça peut descendre jusqu’à 355 mille dollars.
LADISLAS MAURICE : Et donc, tu mettrais combien dans la rénovation, ici ?
JULIANA : Approximative, 30 mille dollars. Et, où il faut concentrer tous les efforts et toute l’énergie dans cette propriété, c’est dans cette terrasse.
LADISLAS MAURICE : Pour expliquer pour l’audience francophone, là on vise les Américains. Ok. En tant qu’Européen, on voit ça est on dit, « Ah, c’est bien, c’est sympa bla bla. » Non, les Américains, ils ne viennent pas ici pour ça. Les Américains, ils veulent tout. Ok ? Ils veulent le jacuzzi, six ou huit places, ils veulent l’énorme écran, ils veulent un bar dans le côté où ils peuvent mettre toutes leur bières, tout leur alcool. Tous les dimanches après-midi, quand il y a du football américain, ils veulent tous être ici en groupe à regarder le football américain. Ils ne veulent pas un sol comme ça, ils veulent des belles [Inintelligible]. Ils veulent que ce soit flashy.
C’est ça le marché. C’est des Américains avec de l’argent qui veulent impressionner. Ils veulent pouvoir sortir, rencontrer des gens, revenir, organiser des soirées. C’est comme ça qu’on arrive à avoir un appartement qui n’est pas juste un appartement, mais qui a un produit life style, un produit aspirationnel. J’espère que c’est du français. Il ne pense plus à ces tels prix par chambre, ça devient un produit émotionnel et c’est comme ça que l’on se fait de l’argent ici à Medellín, c’est quand on arrive à créer des produits qui sont tout à fait émotionnels. Donc, quel serait le taux d’occupation pour un endroit comme ça ? Et quel loyer à peu près ?
JULIANA : Le taux d’occupation par rapport à l’emplacement, ça devrait être entre 90 – 95 % minimum, si ce n’est pas une location à longue durée, bien sûr, qui permet un taux d’occupation de 100 %. Et, le prix de location par mois, en faisant tous les travaux de rénovation, comme tu l’as déjà dit, on va dire ça peut être autour de 3800, même 4000 dollars.
LADISLAS MAURICE : Ok, on va mettre un petit peu moins pour être un peu plus conservateur en termes des chiffres, mais oui, c’est tout à fait faisable si l’économie ne change pas trop. Ça on pourra en parler un petit peu après. Après, il y a les frais d’eau, d’électricité, internet etc. Quels sont les frais de copropriété ici à peu près ?
JULIANA : Ici, par mois, c’est 270 dollars.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et vos frais de gestion sont de ?
JULIANA : 13 %.
LADISLAS MAURICE : Donc, Juliana, il y a encore deux ans, c’était plutôt 10%. Qu’est-ce-qui s’est passé ?
JULIANA : Oui, ça a changé. Ça a monté un tout petit peu, comme tout dans le monde, comme les transports, comme la nourriture, comme tout, par rapport au prix du marché, c’est par rapport aux différents coûts pour les salariés etc., mais en général, c’est tout monte de prix.
LADISLAS MAURICE : Ça c’est vrai. Après, ce qu’il faut savoir, c’est que le gouvernement de Petro a augmenté le salaire minimum, ici, de presque 30 %. Donc, ça a eu un impact sur tout, les frais augmentent pour tout le monde, en gros. En termes de taxe foncière, combien, à peu près ?
JULIANA : La taxe foncière c’est vraiment vraiment bien. C’est vraiment économique. Ici, c’est de 1400 dollars par an.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, vraiment pas très cher. Apres, il n’y a pas mal de choses, ici. Il y a un petit terrain de jeux pour les enfants, et une piscine, tout ça. Ce n’est pas moderne comme l’autre, mais c’est un marché différent. L’autre c’était des familles, ici c’est plutôt des groupes de célibataires qui viennent ici. Donc, au niveau investissement, on finit avec un rendement net d’a peu près 7 %.
Quartier Provenza à Medellin, Colombie : meilleur quartier, commerces, bars, restaurants, école, qualité de vie sur place
JULIANA : En plus, quelque chose a tenir en compte, c’est que, par rapport, à l’emplacement, vous êtes vraiment proche de Provenza, de tous les restaurants, les boîtes de nuit, la partie vivante de la ville, mais en même temps, nous sommes dans une rue, dans un espace qui est vraiment tranquille, rempli de verdure et où il n’y a pas beaucoup de bruit des voitures etc. Je pense que c’est un mix intéressant, parce qu’on est quand même tranquille, mais à côté de toutes les choses intéressantes pour la quotidienneté.
LADISLAS MAURICE : Donc, on peut encore trouver des rendements vraiment intéressants à Medellín, il faut juste trouver les opportunités et se les créer. En gros, c’est ça. Là, il y a eu vraiment une opportunité avec cette terrasse qui est complètement sous exploitée.
Coût de la vie en Colombie, inflation, prix de l’énergie, risque géopolitique
LADISLAS MAURICE : Apres, parlons de l’économie mondiale avec ce qui se passe au Moyen Orient, les prix des voyages qui risquent d’augmenter, la crise du pétrole qui va arriver, c’est assez difficile, en ce moment, de faire des prévisions.
Donc, tout ce que je peux dire de manière relative, la Colombie est surtout dépendante du tourisme américain. Les États-Unis seront moins impactés que l’Europe parce qu’ils produisent de l’énergie, ils exportent de l’énergie. Même chose avec la Colombie. La Colombie est exportatrice nette d’énergie. Ils ont des raffineries etc., donc ils seront moins impactés. Je ne suis pas ici en train de dire investissez ici. Vous aurez quand même toujours vos taux d’occupation de 92 % bla bla.
Ce n’est pas du tout le message. Le message c’est de manière générale ce sera moins impacté et puisque vous rentrez dans un segment du luxe aussi, les gens avec de l’argent pourront se payer des billets d’avion qui couteront deux trois fois plus cher comparé aux Européens qui restent dans un studio. Ils ne pourront plus venir ici. Donc, de manière relative, par rapport à d’autres investissements dans le monde, ici le luxe à Medellín sera moins impacté. Apres, on verra ce qui se passe.
Contacter Juliana, agent immobilier francophone, agence immobilière francophone à Medellin en Colombie
Donc, merci beaucoup Juliana. J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Medellín, les quartiers intéressants, les quartiers à éviter, les sous-quartiers ici aussi dans les quartiers qui sont intéressants. Donc, vraiment très très précis. Il y a un lien en dessous et si vous êtes intéressé par investir ici à Medellín, Juliana et son équipe peuvent vous aider à trouver un appartement, la gestion, tout de A à Z. Il y a un lien en dessous aussi pour la contacter. Juliana.
JULIANA : Merci beaucoup.
LADISLAS MAURICE : Merci.
