Dans ce quartier il n’y a pas beaucoup d’affaires à ce prix, mais c’est quand même intéressant de voir que de tels opportunités existent dans le monde. Investir dans un des meilleurs quartiers d’une ville en croissance de presque 3 millions d’habitants pour €500 le m2 est loins d’être fou.
Bien sure, il faut un budget rénovation important, mais on peut en tirer un très bon rendement.
Dans cette vidéo je fais une étude de cas avec Julianna, une agente immobilière francophone à Medellin, avec tout les chiffres.
Un tel investissement donne le droit de résidence en Colombie si vous voulez y habitez et vivre mieux, et moins cher.
J’ai écris tout un article sur le marché immobilier à Medellin. Vous devriez le lire. Peu de francophones y sont, mais c’est un marché très intéressant. J’y ai moi même investi.
Vous pouvez contacter Julianna et son boss Suédois Mauricio pour discuter si ce marché vous tente.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Acheter une maison à €500 le m2 à Medellin en Colombie – une étude de cas”
Analyse de cet l’investissement immobilier à Laureles, Medellin, en Colombie
Ladislas : Combien est-ce que coûte cette maison ?
Juliana : ici on parle des 165 000 $.
Ladislas : Typiquement les gens quand ils viennent Medellín de combien de pourcent peuvent-ils négocier sur le prix à peu près.
Juliana : On peut faire une négociation des 5 à 10 % sur le prix.
Ladislas : Pour les chiffres on va simplement prendre les 165000 $, les frais de notaire et d’avocat, etc. Si je devais acheter cet appartement, cette maison plutôt bien sûr ce serait pas pour garder comme ça, qu’est-ce que toi tu me conseillerais en tant qu’agent immobilier ? Dans ton agence aussi vous gérez combien d’Airbnb à peu près ?
Juliana : En ce moment on gère plus d’une quarantaine d’appartements
Ladislas : Qu’est-ce que tu me conseillerais ? qu’est-ce que je devrais faire avec cet espace ?
Juliana : Moi ce que je proposerai c’est de couper cet appartement en deux avoir trois chambres, trois salles de bain de chaque côté et avoir aussi une terrasse pour chaque endroit, ça pourrait être un espace, une terrasse où il y a un jacuzzi, barbecue ça pourrait être vraiment une zone pour partager entre familles avec des amis, mais l’idéal ça serait comme on a bien vu que c’est grand, c’est un espace assez grand. C’est coupé en deux et avoir de chaque endroit, un espace individuel.
Ladislas : Prendre cette maison entière, cet appartement entier le couper en deux, en faire deux appartements et prendre le toit et utiliser le toit. Comme ça on gagne la valeur de deux manières une fois en coupant l’appartement une fois en prenant le toit. Combien est-ce que ça coûterait des travaux comme ça ? C’est que c’est quand même énorme. Quand tu parles à un québécois ou à un Français, tu lui dis des travaux comme ça, il s’enfuit en courant s’il pense que ça va être très cher donc tu estimerais ça à combien à peu près ?
Juliana : Bon, selon la maison les types de maison on pourrait parler de 85000 $ de rénovation dans la partie d’en bas où il y a les chambres et ici dans la terrasse on pourrait faire une estimation des 30000 $ de rénovation.
Ladislas : Ça fait à peu près 250 $ à peu près le mètre carré pour la rénovation en bas ce n’est pas du luxe, c’est plus du normal. Et après 15000 dollars par terrasse.
Je dirais le plus important, c’est que, c’est un marché américain surtout, c’est ne pas faire des économies concernant la terrasse, c’est que les gens viennent ici à Medellín pour le temps parce qu’il fait tout le temps beau. Ils aiment bien dehors, ils aiment bien inviter des amis, ils aiment bien faire des soirées, etc. ici c’est parfait pour ça, on prend tous les chiffres on voit le coût total pour cet investissement. Combien est-ce que tu crois que je pourrais louer chaque appartement par mois ?
Juliana : Par mois au total on pourrait estimer 3600 $
Ladislas : Donc, 1800 dollars par appartement par mois et vos frais de gestion à l’agence ?
Juliana : Le frais de gestion ça serait ici les 10 % du prix.
Ladislas : C’est 10 % si on loue un mois ou plus après. Dans une maison comme ça on pourrait sans doute faire du Airbnb.
Juliana : On pourrait peut-être se faire encore plus d’argent avec ça ce sera à voir et là vous prenez un peu plus quand vous gérez des du court terme ?
Juliana : Exactement ça serait 15 %.
Ladislas : On va partir avec les 10 % quels seraient les frais à peu près de dos d’électricité d’internet.
Juliana : On pourrait envisager des frais des 260 $ par mois ce qui serait avec l’idée initiale 130 $ par mois par appartement.
Ladislas : Et la taxe foncière ?
Juliana : La taxe foncière ici en ce moment elle est de à peu près 750 $ par an.
Ladislas : Ce n’est vraiment pas beaucoup de taxes foncières ; et des frais de copropriété ?
Juliana : Ce serait zéro, il n’y a pas de frais de copropriété.
Ladislas : Ça c’est le genre de choses qui peut faire une grosse différence pour le rendement final quand il n’y a pas de frais de copropriété. Et en termes de frais d’entretien disons j’achète j’ai fait une rénovation, mais de temps en temps je dois remplacer quelque chose de temps en temps il y a des problèmes de tuyauterie, l’électricien doit venir. Combien est-ce que je devrais mettre dans le budget pour ça ?
Juliana : D’’accord bien sûr ça va dépendre aussi des différents besoins de chaque appartement de chaque d’endroits, mais il faudrait tenir en compte à peu près 3000 $ par an.
Ladislas : Un peu plus de 100 dollars par appartement par mois ?
Juliana : Exactement
Ladislas : Ici ça ne coûte vraiment pas cher quand on fait venir quelqu’un quand il y a un problème. Ça fait qu’on arriverait à un rendement net annuel d’à peu près 10 %. Bonne chance pour avoir du 10 % en Europe au Québec. En Europe si vous pouvez avoir du 10 % net vous allez dans de petits studios près d’une gare dans une petite ville pas très intéressante là vous êtes dans une ville de deux millions d’habitants ici en Colombie avec deux beaux appartements avec jacuzzi terrasse. Tout près de [inaudible] pas dans le meilleur quartier de la relève, mais dans un quartier qui se développe avec la station de métro. Et ce qu’on voit c’est que les gens font des choses similaires là on voit les voisins eux aussi ils ont pris toit ils en ont fait une terrasse. C’est vraiment quelque chose qui se fait à Medellín. Bon il y a les histoires de permis, les histoires de voilà les voisins qui peuvent être un peu embêtant, mais il faut simplement une approche avec un peu de tact. Il faut employer des équipes de rénovation, tu travailles avec des équipes de rénovation ici et ce sont eux qu’il faut envoyer vers Colombiens pour aller faire les négociations avec les Colombiens. C’est plus facile parce que sinon avec une tête de québécois ça devient vite un peu plus cher.
Ce que je trouve intéressant avec ça c’est que je vois beaucoup de gens qui sont de plus en plus inquiets d’avoir de l’argent en banque parce qu’ils ne font pas confiance aux banques ou dans l’immobilier au Québec et en Europe de l’Ouest ou avec les taux d’intérêt qui augmentent c’est un impact négatif sur les prix d’immobilier. Quand on achète quelque chose un peu plus de 500 $ le mètre carré dans une ville de deux millions d’habitants avec des catalyseurs comme la ligne de métro qui arrive bientôt. Ç’est en dessous du prix de construction c’est très difficile de perdre de l’argent avec ça. Même si c’est contre-intuitif la réalité c’est qu’investir investir dans une maison comme ça c’est beaucoup plus sécuritaire que d’avoir de l’argent en banque ou dans l’immobilier à Paris ou à Montréal. Il faut vraiment apprendre à regarder le monde d’une manière différente. Est-ce que je vous dirais de tout vendre et de tout mettre dans des maisons comme ça à Medellín non, mais avoir un certain pourcentage de vos économies dans des investissements comme ça c’est vraiment loin d’être fou surtout dans le monde actuel c’est vraiment quelque chose de très intéressant. Avec le partenaire de Juliana c’est lui qui est en train de tenir la caméra.
Je n’ai pas d’argent pour acheter ça en entier j’ai l’argent pour la moitié donc je lui ai demandé s’il voulait faire 50/50 là-dessus franchement c’est un plan quand même assez intéressant.
J’ai écrit toute une analyse sur le marché immobilier ici à Medellín j’ai inclus aussi une carte avec où va la nouvelle ligne de métro de manière précise ici à [inaudible] pour montrer les quartiers qui commencent à devenir intéressant. Si vous êtes intéressé à contacter Juliana il y a un lien avec plus d’informations sur ses services et aussi son email en dessous et elle peut vous aider avec son équipe trouver des investissements. Si vous voulez juste un appartement pour vivre, ils peuvent faire ça et vous gérez aussi l’immobilier sur place.
Très bien Juliana merci beaucoup.
Juliana : Merci
