Budapest fait partie des plus belles villes d’Europe, mais est-ce une bonne destination pour investir dans l’immobilier? C’est un marché que je connais bien, pour y avoir réalisé des transactions pendant plusieurs années. Nous allons examiner les points suivants :
Table des matières
- La Hongrie a connu un parcours spectaculaire sur le plan économique.
- L’Union européenne (UE) a joué un rôle important
- L’impact du Covid et de la guerre en Ukraine sur l’immobilier en Ukraine
- Les Perspectives pour l’Économie Hongroise sont Négatives, mais Moins Négatives que pour d’Autres Pays Européens
- Le marché immobilier de Budapest : analyse complète
- Votre plus grand risque lorsque vous faites un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, est le forint hongrois.
- L’historique des prix du marché immobilier de Budapest
- Le volume des transactions immobilières à Budapest s’est éffondré en 2023
- Bien qu’abordables en termes absolus, les prix sont élevés pour les locaux.
- La baisse des taux d’intérêt est favorable au marché de l’investissement immobilier en Hongrie
- Mais l’offre n’est pas suffisante
- Budapest se situe dans la moyenne européenne en termes d’accessibilité des loyers
- Nouvelles restrictions Airbnb
- Dans quels quartiers devriez-vous faire un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie ?
- Un avertissement à propos du 8ème district
- Étude de cas : Un exemple d’investissement immobilier à Budapest, en Hongrie
- Ne faites pas confiance aux agents qui vous promettent des rendements nets de 6 à 7 %.
- Combien peut on négocier quand on achète de l’immobilier à Budapest?
- Étude de cas sur comment investir dans l’immobilier à Budapest.
- Investir dans l’immobilier à Budapest, en Hongrie, quelles perspectives ?
- Aspects Juridiques et Fiscaux d’un investissement immobilier à Budapest, Hongrie
- Que vous souhaitiez acheter des biens immobiliers ou non, allez à Budapest.
- Ne manquez pas de prendre contact avec Sébastien, mon agent immobilier à Budapest.
- Questions fréquemment posées
La Hongrie a connu un parcours spectaculaire sur le plan économique.
L’économie hongroise s’est effondrée sévèrement en 2009. Son PIB a chuté de plus de 6 % et elle a dû être renflouée par l’UE et le FMI. Cette situation est due à deux facteurs :
- Les politiques économiques et sociales menées par le gouvernement socialiste de l’époque. L’économie n’a pas été réformée dans la même mesure que dans d’autres pays d’Europe centrale. La Hongrie avait une bureaucratie massive et grinçante et des politiques sociales coûteuses et dépassées.
- Un endettement excessif du gouvernement, des entreprises et des ménages. À l’époque, plus de 60 % de la dette des ménages était libellée en devises étrangères, principalement en francs suisses. Ainsi, lorsque l’économie s’est effondrée, tout comme le forint hongrois (HUF), les gens n’ont pas pu rembourser leurs prêts hypothécaires. Cela a conduit à un crash immobilier spectaculaire.
En 2010, l’opposition dirigée par Victor Orban est arrivée au pouvoir. Il a été élu sur une plateforme populiste et de libre marché. Il a une mauvaise réputation dans les milieux internationaux et dans la presse occidentale pour sa position anti-immigration, mais il a mis en place des réformes économiques qui ont stimulé l’économie.
Grâce aux réformes économiques et à l’argent (gratuit) des fonds de cohésion de l’Union européenne, la Hongrie a connu un boom entre 2014 et 2019, et est devenue l’une des économies les plus performantes d’Europe. La croissance de son PIB réel a atteint près de 5 % en 2018 et 2019, ce qui n’est pas sans rappeler les économies d’Asie du Sud-Est en plein essor. Depuis le Covid et la guerre en Ukraine, l’économie hongroise est en stagnation, comme beaucoup de l’europe.
L’Union européenne (UE) a joué un rôle important
C’est trop facile d’attribuer à Orban tout le mérite du boum économique. Bien qu’on ne puisse nier qu’il a joué un rôle important, le flux d’argent gratuit de l’UE ne peut être sous-estimé.
En 2018, la Hongrie a contribué à hauteur de 1,1 milliard d’euros au budget de l’UE (0,7 % du PIB hongrois), mais a reçu la coquette somme de 6,3 milliards d’euros de l’UE (5 % du PIB hongrois).
Lorsque vous circulez en voiture en Hongrie et que vous vous émerveillez devant toutes les nouvelles autoroutes, les stades, les hôpitaux, les écoles et les grandes infrastructures, soyez assuré que ce n’est pas parce que les Hongrois sont très productifs, mais plutôt parce que leurs politiciens populistes sont très doués pour soutirer de l’argent à l’UE. En fait, les contribuables allemands, autrichiens, néerlandais et scandinaves ont joué un rôle disproportionné dans la reconstruction de la Hongrie.
Les Hongrois nationalistes affirment que c’est leur œuvre et la preuve de leur génie. Les libéraux européens y voient une démonstration de leur solidarité et de leur supériorité morale. En réalité, les propriétaires de petites entreprises d’Utrecht et de Stuttgart ont contribué plus que leur juste part à la reconstruction de la Hongrie.
Il y a désormais des marchandages constants entre la Hongrie et l’UE pour débloquer davantage de fonds.
L’impact du Covid et de la guerre en Ukraine sur l’immobilier en Ukraine
Lorsque Covid a frappé, la Hongrie était l’un des pays les plus sévères de l’UE en matière de contrôle des frontières, se fermant de fait aux autres pays de l’UE pour les voyages non professionnels. Ses mesures internes ont été moins sévères que la plupart des autres, mais du point de vue de l’immobilier, le marché a été durement touché dans les quartiers centraux de Pest.
Pest, contrairement à Buda, l’autre rive, est le lieu où la plupart des étrangers ont tendance à vivre et à se rassembler. C’est également là que se trouvent la plupart des hébergements pour touristes.
Cela signifie que des milliers d’appartements meublés Airbnb sont restés vides et se sont retrouvés sur le marché de la location à long terme, ce qui a fait baisser les rendements pour toutes les parties concernées. Dans le même temps, moins d’étudiants et de personnes se sont installés en Hongrie en raison de toutes les restrictions.
Le nombre d’Airbnb à Budapest est inférieur à ce qu’il était avant le Covid, car de nombreux propriétaires ont vendu leurs appartements ou se sont tournés vers la location à long terme, bien que le nombre augmente à nouveau.
En revanche, les prix ont explosé dans la périphérie de Budapest, les Hongrois souhaitant acheter des maisons avec jardin à l’écart du centre-ville. Nous avons observé un phénomène similaire sur de nombreux autres marchés dans le monde. Il convient donc de garder à l’esprit que le marché immobilier de Budapest n’est pas le seul exemple.
Maintenant que le tourisme est de nouveau en essor, les rendements d’Airbnb sont actuellement en hausse. Le tourisme a atteint les niveaux d’avant Covid et il y a eu une destruction de l’offre en raison du Covid et de plus de réglementations Airbnb par les différents districts. Selon le quartier et l’immeuble dans lequel vous investissez, il peut être possible ou non d’obtenir une licence de location à court terme. C’est pourquoi il est important de faire appel à un agent d’achat compétent à Budapest tel que Sébastien, car les agents normaux vous diront n’importe quoi pour vous vendre l’appartement que vous regardez.
Dans certains quartiers, il est pratiquement impossible d’obtenir une licence pour la location à court terme. Dans d’autres, une licence n’est même pas nécessaire.
La guerre en Ukraine a été très positive pour le marché locatif hongrois, car des dixaines de milliers d’Ukrainiens sont venus s’installer en Hongrie. Tous ne sont pas pauvres. Beaucoup appartiennent à la classe moyenne supérieure et ne voient pas d’inconvénient à payer des loyers à Budapest qui sont effectivement plus abordables qu’à Kiev avant la guerre (oui, les loyers à Kyiv avant la guerre étaient plus chers qu’à Budapest et Varsovie).
L’un de mes locataires est un informaticien ukrainien, vivant avec sa famille, qui gagne environ 4 000 USD par mois après impôts. Ce salaire après impôts est plus élevé que celui de la plupart des Européens de l’Ouest.
Les Perspectives pour l’Économie Hongroise sont Négatives, mais Moins Négatives que pour d’Autres Pays Européens
Certes, les perspectives pour l’ensemble de l’Europe sont négatives. D’une part :
- L’Europe est confrontée à un grave problème. En boycottant l’énergie russe et en s’opposant à la Russie en général, l’UE s’est coupée de sa principale source d’énergie. Cet article n’a pas pour but d’être pro- ou anti-Russie ou pro- ou anti-Ukraine. Je veux examiner les faits.
- Le fait est qu’il y a une raison pour laquelle l’UE utilisait l’énergie russe. Pourquoi ? Parce qu’elle était bon marché et abondante.
- Aujourd’hui, l’UE doit rivaliser sur les marchés mondiaux pour obtenir du GNL américain ou de l’énergie en provenance du Moyen-Orient, d’Afrique et d’Amérique du Sud.
- Résultat : non seulement l’UE paiera son énergie beaucoup plus cher qu’auparavant, mais ses principaux concurrents bénéficieront désormais d’un avantage structurel. Les États-Unis produisent leur énergie et feront de gros bénéfices en exportant de l’énergie vers l’Europe, qui en est désormais dépendante. La Chine achète l’énergie russe à prix réduit. Les Européens paieront donc plus qu’avant et les Chinois moins.
- Cette situation ne manque pas de frapper durement l’industrie européenne, principalement allemande.
- La Hongrie est très dépendante des exportations industrielles vers l’Allemagne et l’Autriche. Par exemple, les exportations de véhicules représentent 15 % des marchandises exportées en 2022. Les constructeurs automobiles européens ne se portent pas bien ces jours-ci. Cette dépendance aux exportations de voitures est un risque critique, même s’il n’est pas aussi grave qu’en Slovaquie, un cas extrême (31% de ses exportations sont des voitures).
Mais
- Avant l’apparition du virus, l’économie hongroise était en surchauffe et connaissait des pénuries de main-d’œuvre. La situation actuelle est donc moins grave que celle des économies du sud de l’Europe, qui tournaient bien en deçà de leurs capacités.
- Le premier ministre hongrois Orban a réussi à négocier une dérogation pour la Hongrie en ce qui concerne les sanctions de l’UE sur l’énergie russe. Alors que le reste de l’UE ne recevra plus de pétrole russe, la Hongrie continuera à recevoir du pétrole russe par l’intermédiaire de l’oléoduc Kirill qui passe par la Serbie. C’est une excellente nouvelle pour la Hongrie, qui aura accès à une énergie fiable et plus abordable que ses voisins de l’UE. Les résultats d’une telle politique sont visibles dans l’engagement pris par un grand fabricant chinois de batteries de construire une usine d’un milliard d’euros en Hongrie.
- La Hongrie tente de mener une politique étrangère indépendante, qui rapporte d’importants dividendes sous la forme d’investissements directs étrangers en provenance de pays non occidentaux. La Chine est un gros investisseur, tout comme les Émirats arabes unis qui investiront 6 milliards d’euros dans les années à venir dans les infrastructures hongroises.
Le marché immobilier de Budapest : analyse complète
Votre plus grand risque lorsque vous faites un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, est le forint hongrois.
Même pendant les années de prospérité, le forint hongrois n’a cessé de baisser.
Et ce, malgré l’amélioration des fondamentaux.
La réalité est simplement que le gouvernement et la banque centrale sont très heureux de laisser la monnaie dévaluer. C’est un moyen facile pour l’économie dépendante des exportations et du tourisme de rester compétitive, tout en permettant des augmentations substantielles des salaires nominaux, ce que les électeurs adorent.
Le choc externe qu’est le virus a touché deux secteurs clés pour les devises : le tourisme et la construction automobile. Cela a accru la pression sur le HUF. Il faut s’attendre à ce que le HUF poursuive sa descente, avec une certaine volatilité. Une question clé pour tout investissement immobilier astucieux à Budapest, en Hongrie, est donc “le HUF va-t-il se déprécier plus vite que la valeur nominale de mon investissement n’augmente ?”.
Je trouve que le fait que la banque central hongroise PUISSE devaluer est un gros positif, car le pays est indépendent et peux choisir sa propre politique monétaire plutot qu’une imposée depuis Frankfort.
Le résultat est que l’immobilier est de manière générale pas cher à Budapest, et les rendements ne sont pas impactés, surtout dans le centre. Tout mes loyers sont en euros ou indexés à l’euro, ce qui veut dire que quand le forint dévalue, je ne suis pas impacté en terme de revenus.
L’historique des prix du marché immobilier de Budapest
Les gens se sont rués pour investir dans l’immobilier à Budapest, en Hongrie, de 2015 à 2019, avant un ralentissement en termes réels, puis une baisse à partir de 2022 et une stagnation depuis. Ces chiffres sont exprimés en HUF, donc en EUR ou en USD, les prix sont encore plus bas en moyenne.
Les prix stagnent désormais en termes réels, ce qui indique un possible plancher.
Le volume des transactions immobilières à Budapest s’est éffondré en 2023
Mais les transactions ont commencé à reprendre au premier trimestre 2024, indiquant ainsi que ce creux est passé.
Bien qu’abordables en termes absolus, les prix sont élevés pour les locaux.
Les prix de l’immobilier à Budapest sont bon marché en termes absolus, mais ils sont un peu déconnectés du pouvoir d’achat local, bien qu’il y ait eu une amélioration au cours des trois dernières années, car les revenus ont augmenté et les prix ont stagné.
En tant qu’investisseur, ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Une grande partie du parc immobilier du centre-ville de Pest, par exemple, s’adresse aux étrangers à hauts revenus qui séjournent à court ou à long terme à Budapest. Par ailleurs, le faible niveau de réglementation et de fiscalité rend Budapest attrayante pour les investisseurs.
Par exemple, pour mon appartement de deux chambres à coucher dans le 5e arrondissement, juste à côté du parlement, je paie des taxes foncières annuelles d’environ 150 euros. Ce montant est fixé en HUF et n’a pas changé depuis quelques années.
Bien sûr, Bruxelles a peut-être un meilleur rapport prix/revenu, mais bonne chance avec les impôts fonciers, les impôts sur le revenu, la mise à la porte des locataires qui ne paient pas, et toutes les politiques Vertes qui peuvent être très coûteuses pour les propriétaires.
La baisse des taux d’intérêt est favorable au marché de l’investissement immobilier en Hongrie
Les taux d’intérêt ont considérablement augmenté en 2022 et 2023 en raison de la crise de l’inflation. Les taux hypothécaires ont dépassé les 10 %, contre 4 % deux ans auparavant. Il va sans dire que les prêts ont diminué sur le marché local. Cependant, les taux d’intérêt sont à nouveau en baisse et, par conséquent, les prêts sont en hausse.
La ligne qui importe dans ce graphique est celle en noir, car il s’agit du taux réel. Les autres sont des taux subventionnés. À propos des prêts hypothécaires subventionnés :
- Ils sont destinés aux Hongrois ou aux familles à faibles revenus et n’ont généralement pas d’impact sur les marchés où les étrangers investissent (centre de Budapest).
- Le gouvernement réduit progressivement le nombre de ces prêts, car ils s’avèrent difficiles à gérer sur le plan budgétaire.
Il s’agit d’un catalyseur important pour le marché en Hongrie, d’autant plus que la Banque centrale hongroise subit une pression pour abaisser encore les taux d’intérêt en raison du ralentissement de l’inflation.
En réalité, le marché immobilier hongrois a encore très peu de levier. Comme nous l’avons mentionné, l’effet de levier se situe principalement dans les zones périphériques où les étrangers n’investiraient pas. Ces zones ont généralement des rendements bruts faibles et ne comptent que des locataires locaux.
Mais l’offre n’est pas suffisante
D’autre part, la Hongrie a un taux de construction de logements neufs très faible en comparaison aux normes européennes.
C’est l’un des principaux avantages d’investir dans le centre d’une ville comme Budapest. En raison de lois de zonage extrêmement strictes visant à préserver le magnifique caractère historique de la ville, l’offre est intrinsèquement limitée. Cela contraste avec des villes comme Varsovie où les gratte-ciel poussent partout.
Non seulement l’offre est faible, mais elle devrait le rester étant donné que les coûts de construction augmentent à un rythme parmi les plus rapides d’Europe.
L’offre limitée est intrinsèquement positive pour les investisseurs immobiliers à Budapest.
Budapest se situe dans la moyenne européenne en termes d’accessibilité des loyers
Le loyer absorbe une grande partie des revenus des habitants. Cela dit, lorsque vous achetez dans le centre de Budapest et que vous visez les étrangers, vous vivez dans une réalité différente. Les étrangers qui s’installent à Budapest ont généralement des revenus plus élevés.
Au cours des sept années pendant lesquelles j’ai été propriétaire d’un bien immobilier à Budapest, je n’ai jamais eu de locataires hongrois. J’ai eu des Occidentaux, des Coréens, des habitants aisés des pays de l’Est, des Africains fortunés et des habitants du Moyen-Orient.
Nouvelles restrictions Airbnb
En réalité, Budapest ne disposait pas d’une capacité hôtelière suffisante pour satisfaire les arrivées internationales, et le gouvernement a donc laissé le boom d’Airbnb se développer. Cependant, à mesure que la capacité augmentait et que l’accessibilité au logement devenait un problème pour les habitants, il est devenu politiquement judicieux de mettre en œuvre des restrictions Airbnb. Des lois anti-Airbnb ont été adoptées à des degrés divers.
Elles varient en fonction des quartiers. Certains quartiers sont stricts, d’autres non. Certains exigent un permis, d’autres demandent à l’association des propriétaires d’autoriser la location à court terme dans leur immeuble.
L’époque où il suffisait d’arriver à Budapest, d’acheter un appartement et de le mettre en ligne sur Airbnb est révolue. C’est l’un des plus grands pièges à éviter quand on décide d’investir dans l’immobilier à Budapest.
Il y a eu récemment beaucoup d’activisme contre Airbnb à Budapest. Cette tendance est vouée à se poursuivre.
Par exemple, en septembre 2024, un référendum local dans le 6e arrondissement a abouti à l’interdiction d’Airbnb à compter de 2026. Un agent pourrait facilement vous vendre un appartement dans le 6e arrondissement avec une licence Airbnb active vous indiquant que vous êtes autorisé à faire du Airbnb…
Ces restrictions Airbnb auront un léger effet de refroidissement sur les locations et les ventes à long terme à mesure qu’elles seront mises en œuvre. Il pourrait également y avoir quelques ventes de panique de la part de certains propriétaires Airbnb.
Encore une fois, c’est la raison pour laquelle vous avez besoin d’un bon agent à Budapest. La plupart des agents vous diront qu’Airbnb est autorisé alors que ce n’est pas le cas. Un bon agent connaîtra les restrictions par quartier, saura comment gérer l’association des propriétaires et comment obtenir l’approbation de la municipalité si nécessaire. C’est pourquoi je travaille avec Sébastien mon agent d’achat immobilier francophone à Budapest.
Dans l’ensemble, j’éviterais de faire un investissement immobilier à Budapest qui se concentrerait uniquement sur Airbnb, car la probabilité de nouvelles restrictions ou d’interdictions pures et simples est importante.
Combien négocier lors de l’achat d’un bien immobilier en Hongrie
En moyenne, les annonces baissent de 3 % au cours de leur cycle de vie et les gens négocient une réduction supplémentaire de 3 %. En parlant avec Sébastien mon agent francophone á Budapest, il obtient généralement 5 à 8 % de réduction pour ses clients alors qu’il recherche des bonnes affaires en tant qu’agent de l’acheteur, ce qui compense largement ses honoraires.
Dans quels quartiers devriez-vous faire un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie ?
Si vous deviez faire un investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, il est important de bien comprendre la dynamique globale.
Le Danube divise la ville en deux – Buda à gauche et Pest à droite.
- “Magyar” : C’est là que les Hongrois souhaitent vivre. Proportionnellement, moins d’étrangers vivent de ce côté du Danube, mais c’est là que se trouvent les écoles internationales. En gros, vous exploitez ici le marché local. C’est une bonne chose si vous êtes optimiste pour la Hongrie à long terme. Cependant, la crise de Corona n’a pas eu un impact aussi important sur cette zone, car il y avait peu de locations à court terme et elle n’était pas dépendante des étrangers. Les prix ont stagné plutôt que chuté, et les loyers ont beaucoup moins baissé que du côté de Pest.
- “Core center” : Je fais référence aux 5e, 6e et 7e arrondissements situés à l’intérieur du périphérique. C’est là que vous trouverez le Parlement, la Basilique, toutes les zones commerciales, les bars, les clubs, l’Opéra, les synagogues, etc. C’est généralement là que les touristes passent la plupart de leur temps à faire du tourisme, à manger et à boire. C’est le quartier qui a la plus forte concentration de locations Airbnb et d’étrangers qui y vivent pour étudier, travailler et se divertir. C’est la zone qui a subi le plus grand nombre de coups et de baisses de prix. Je crois fermement que c’est là que se trouvent les meilleures opportunités. De plus, la zone a vu un grand afflux de Hongrois s’installer maintenant que les prix des loyers ont baissé. C’est une zone où il est très tentant de résider.
Un avertissement à propos du 8ème district
Soyez très prudent: Le 8e district est controversé et très spéculatif. Pour être honnête, c’est une spéculation que j’ai ratée. Si j’y avais investi lorsque j’ai pris mes premières positions à Budapest, j’aurais fait un malheur. Il est connu localement comme le quartier “dangereux”, principalement en raison d’une forte concentration de la minorité rom, qui a un historique de statistiques de criminalité élevées. Diverses initiatives gouvernementales ont été mises en place pour “rénover” et “embourgeoiser” le quartier. Les parcs et les routes ont été reconstruits, l’éclairage public amélioré, des caméras installées, etc. Le quartier est devenu plus agréable et les étudiants des universités des quartiers voisins s’y sont installés. Les prix ont doublé, voire triplé, au bout de quelques années. Depuis, les prix et les loyers ont baissé autant que dans le quartier du “cœur de la ville”.
CEPENDANT, je pense qu’il y a moins d’opportunités ici que dans le “Core city” en raison des développements récents. Le 8e arrondissement est désormais le point de chute des immigrants d’Afrique, du Moyen-Orient et d’Asie du Sud. L’immigration en provenance de ces pays s’accélère rapidement, bien que partant d’une base réduite. Leur nombre a augmenté dernièrement, malgré la politique officielle du gouvernement contre l’immigration. En réalité, il existe probablement des accords secrets avec l’UE pour l’accueil des réfugiés. Avec le recul, si vous prenez l’exemple des capitales d’Europe occidentale, auriez-vous voulu investir dans les beaux quartiers centraux il y a 20 ans, ou dans les quartiers qui allaient devenir la première base pour les réfugiés et l’immigration du monde en développement ?
Si vous êtes offensé par cette analyse, alors allez-y et investissez dans le 8e district. Je ne fais qu’examiner les faits et les tendances.
Cela étant dit, je dois ajouter que certaines rues spécifiques du 8e arrondissement se prêtent bien à un investissement. Mais vous avez vraiment besoin d’une vision locale et impartiale pour vous lancer dans ce jeu, ce que vous n’obtiendrez pas d’un agent immobilier normal à Budapest.
Étude de cas : Un exemple d’investissement immobilier à Budapest, en Hongrie
Cet appartement est situé sur Paulay Ede utca dans le quartier juif, près de l’Opéra, et une rue derrière Andrassy ut, les Champs-Elysées de Budapest. C’est un appartement de 74m2 avec deux chambres à coucher, au premier étage (pas au rez-de-chaussée) d’un magnifique bâtiment historique. L’emplacement est fantastique, et c’était mon appartement pendant plusieurs années avant que je le vende l’année dernière.
Il a été vendu pour €223,000 en Avril 2023, sans doute à peu près 3% en dessous du prix du marché.
Le prix de marché du loyer est de €950 par mois + factures mensuelles. Les locataires paient les frais de copropriété qui incluent l’eau. Ils paient aussi le gaz, l’électricité et l’internet. Ils y a une taxe foncière de HUF 111,000 (~€280).
Voici le détail du calcul du rendement.
| Prix de l’appartement | €223,000 |
| Prix de l’appartement avec frais de notaire (4%) et avocat (1.2%) | €234,596 |
| Loyer de €950 x 12 | €11,400 |
| Rendement brut | 4.8% |
| Loyer annuel avec taux d’occupation de 95% | €10,830 |
| Frais de gestion 15% | €1,625 |
| Entretien 5% | €541 |
| Taxe foncière | €280 |
| Revenu net avant impôt sur le revenu | €8,384 |
| Rendement net | 3.6% |
Un rendement net, net de 3.6 % pour un bien immobilier historique bien placé dans une capitale européenne est en fait un bon rendement de nos jours.
Ne faites pas confiance aux agents qui vous promettent des rendements nets de 6 à 7 %.
Une fois que vous prenez en compte TOUS les coûts réels (entretien, taxes, inoccupation, etc.) ainsi que les coûts réels d’achat (avec taxes, frais juridiques, droit de timbre, etc.), les rendements réels de votre investissement sont inférieurs.
Combien peut on négocier quand on achète de l’immobilier à Budapest?
En moyenne les gens négocient 4%. Mon agent d’achat Sébastien arrive souvent à négocier 5%-10% car il recherche des affaires intéressantes pour ses clients.
Étude de cas sur comment investir dans l’immobilier à Budapest.
Dans cette vidéo en anglais Sébastien nous montre un appartment qu’il à acheté pour un de ses investisseurs, et qu’il a ensuite rénové de A à Z avec sa femme qui est architecte. Nous en faisons une étude cas avec tout les chiffres du rendement locatif en détail.
Investir dans l’immobilier à Budapest, en Hongrie, quelles perspectives ?
Pour résumer :
- Des nuages sombres planent sur l’UE en raison de sa politique étrangère, mais la situation devrait être meilleure en Hongrie que dans le reste du continent grâce à une politique étrangère indépendante et à une plus grande flexibilité due à l’existence de sa propre monnaie.
- Les taux d’intérêt commencent à baisser, ce qui constitue un catalyseur évident.
- Budapest offre une valeur absolue considérable pour un magnifique bien immobilier historique au cœur d’une capitale européenne. La faiblesse actuelle du HUF offre aux investisseurs étrangers un excellent point d’entrée.
- Les rendements locatifs bruts à long terme de 4 à 5 % ne sont pas enthousiasmants, mais l’actif sous-jacent résistera à l’épreuve du temps en raison de la valeur historique inhérente à l’immobilier à Budapest.
- Des rendements nets de 6 à 7% sur Airbnb peuvent être obtenus en raison d’une diminution de l’offre et d’un renforcement de la réglementation. Pour jouer ce jeu, vous avez absolument besoin d’un bon agent d’achat pour vous guider et gérer la bureaucratie. Personnellement, vu la tendance anti-Airbnb, ce n’est pas un marché sur lequel je voudrais me concentrer.
- Globalement, avec Sofia et Bucarest, qui ne sont pas particulièrement belles, Budapest est la capitale la moins chère de l’Union européenne. Les prix sont inférieurs à ceux de la minuscule Bratislava, dans la Slovaquie voisine, et deux fois moins élevés que ceux de Prague, en République tchèque. Budapest ne mérite PAS une telle décote.
- Les prix ont atteint leur point bas, se sont consolidés et semblent maintenant repartis à la hausse. Les restrictions d’Airbnb auront un léger effet de refroidissement sur le marché, mais offriront aux acheteurs patients une opportunité d’acheter auprès de certains investisseurs à la recherche d’une sortie rapide. Cela semble être un bon point d’entrée.
Dans l’ensemble, je pense que Budapest est l’un des marchés où il est le plus intéressant d’investir dans l’immobilier en Europe. C’est loin d’être parfait, mais c’est un investissement à long terme tout à fait décent. Bien que j’aie réduit mon exposition, je possède toujours des biens immobiliers à Budapest et je n’ai pas l’intention de les vendre.
Si vous avez de l’argent sur votre compte en banque et que vous faites preuve de diligence, vous pouvez trouver d’excellentes affaires en lançant des offres à bas prix. C’est un marché d’acheteurs.
Lorsque vous serez prêt à passer à l’action, n‘hésitez pas à contacter Sébastien, mon agent immobilier et gestionnaire de biens francophone à Budapest. Il travaille avec un certain nombre d’agences à Budapest et peut vous aider à trouver un bien en fonction de vos besoins. Il est beaucoup plus facile de faire appel à lui que de s’adresser à différentes agences qui essaient simplement de vendre les biens qu’elles ont en portefeuille.
De plus, lui et ses partenaires s’occupent des rénovations et de la gestion locative. Il peut donc vous offrir une solution clé en main.
Vous pouvez en savoir plus sur les services d’agent d’achat immobilier francophone de Sébastien à Budapest.
Aspects Juridiques et Fiscaux d’un investissement immobilier à Budapest, Hongrie
Il est important de faire appel à un bon avocat en Hongrie. Les immeubles peuvent présenter un certain nombre de problèmes, tels que des dettes et des projets de terrasse en toiture qui ont échoué. En outre, l’appartement peut faire l’objet d’un certain nombre de réclamations et de privilèges.
Le contrat d’achat est généralement signé dans le bureau d’un avocat, et il est préférable que le contrat soit bilingue anglais/hongrois ou français/hongrois afin que vous ne soyez pas désemparé et que vous ayez les documents appropriés à présenter à votre banque dans votre pays pour effectuer le transfert. La première étape consiste généralement à déposer 10 % sur un compte séquestre après la signature d’un avant-contrat, et quelques semaines plus tard, à transférer les 90 % restants une fois que les avocats ont approuvé les documents.
Veillez à négocier un intervalle de 4 à 5 semaines entre les paiements, car votre banque peut parfois vous poser des problèmes. Il arrive souvent que les services de conformité des banques retardent le transfert, ce qui fait que les 90 % arrivent en retard. Certains vendeurs hongrois gardent alors les 10 % pour eux parce qu’ils le peuvent (vous étiez en retard contractuellement).
J’ai réalisé avec succès un certain nombre de transactions immobilières à Budapest. N’hésitez pas à prendre contact avec mon avocat ici. Il parle couramment le francais et jouit d’une réputation irréprochable dans le secteur. Il est spécialisé dans les transactions immobilières commerciales et résidentielles en Hongrie.
Plus de détails à propos du processus d’achat et des taxes liées à l’achat ici.
En ce qui concerne les impôts courants, une fois que vous serez propriétaire de votre investissement immobilier à Budapest, en Hongrie, vous devrez payer des impôts fonciers SI vous louez l’appartement. Si vous y vivez ou si la propriété reste vide, il n’y a pas de taxe foncière à payer. Pour recevoir votre facture de taxe foncière, vous devez aller enregistrer le bien au bureau du district local.
Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est de 15 % et presque toutes les dépenses peuvent être déduites (même vos voyages en Hongrie !). Il existe également un impôt sur les plus-values de 15 %, qui diminue d’année en année. Après la cinquième année, aucun impôt sur les plus-values n’est dû.
Que vous souhaitiez acheter des biens immobiliers ou non, allez à Budapest.
Depuis quelques années, Budapest est l’une de mes bases à temps partiel en Europe. J’adore cette ville. C’est une ville magnifique, elle n’est pas chère, la bière et le vin y sont abondants, le climat est étonnamment bon, son histoire est riche et il y a de superbes balades à vélo à faire le long du Danube et autour du lac Balaton. Je vous le recommande vivement.
Ne manquez pas de prendre contact avec Sébastien, mon agent immobilier à Budapest.
Il est facile de surpayer un bien immobilier à Budapest si l’on ne comprend pas toutes les subtilités du marché. 99,5 % des agents en Hongrie ne font que vendre ce qu’ils ont en portefeuille, ils sont donc par nature partiaux. Sébastien applique un modèle commercial unique. Il recherche les meilleures offres sur l’ensemble du marché, agissant en tant qu’agent de l’acheteur et représentant les meilleurs intérêts des acheteurs de biens immobiliers à Budapest.
Questions fréquemment posées
Oui, l’immobilier à Budapest stagne depuis quelques années et offre maintenant une excellente valeur par rapport à d’autres capitales européennes. Le marché a atteint son point le plus bas et commence à se redresser.
Le marché immobilier à Budapest est fortement divisé entre le centre-ville, où de nombreux étrangers investissent, et les autres arrondissements qui sont largement animés par la demande locale. L’immobilier à Budapest a historiquement été assez volatil.
Budapest est l’une des capitales les plus abordables de l’Union européenne, tout en étant une grande ville d’Europe centrale avec une magnifique architecture, un excellent aéroport et une industrie touristique en plein essor. L’immobilier à Budapest offre un excellent rapport qualité-prix.
Budapest est l’une des capitales les plus abordables de l’Union européenne. C’est également l’une des capitales de l’UE les plus abordables pour manger au restaurant et boire un verre.
En règle générale, non. C’est extrêmement compliqué, même pour les étrangers qui ont une résidence temporaire en Hongrie.
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