Je ressens le besoin de partager cet article car les gens me demandent constamment comment investir dans l’immobilier au Portugal. Je vais mettre en évidence trois raisons pour lesquelles ce n’est pas le bon moment pour investir dans l’immobilier au Portugal.
Pour être clair, je ne fais qu’exposer ma théorie relative à un investissement au Portugal. Il ne s’agit pas d’un article à charge contre le Portugal.
Les prix ont déjà beaucoup augmenté
Les prix de l’immobilier au Portugal ont connu un très bon parcours, mais la situation économique change rapidement avec une récession probable. Je ne vois pas beaucoup de hausse à ce niveau. Le marché a besoin de souffler un peu.
90 % des prêts hypothécaires sont basés sur des taux d’intérêt variables.
Si vous voulez savoir où il ne faut absolument pas investir dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, il vous suffit d’observer ce graphique.
90 % des prêts hypothécaires au Portugal sont basés sur des taux d’intérêt variables. Lorsque la Banque Centrale Européenne augmente ses taux d’intérêt de référence, les titulaires de prêts hypothécaires doivent payer davantage chaque mois pour couvrir l’augmentation des charges d’intérêt.
Par exemple, “un client ayant un prêt d’une valeur de 150 000 € sur 30 ans, indexé sur l’Euribor pour six mois et avec un spread (marge bénéficiaire de la banque) de 1 %, paiera désormais 632,16 €, ce qui se traduit par une augmentation de 170,83 € par rapport à la dernière révision de mai.” (Source)
Dans un pays où le salaire mensuel moyen est d’environ 1 200 euros, la différence est énorme.
Non seulement les gens sont frappés par une inflation de plus de 10 %, mais leurs paiements hypothécaires augmentent aussi considérablement.
Cela signifie deux choses :
- Il n’y aura pas de nouveaux acheteurs. Ils auront même du mal à économiser de l’argent pour l’acompte et l’augmentation des intérêts débiteurs réduira leur budget global.
- De nombreux détenteurs de prêts hypothécaires existants vont se retrouver sous l’eau et incapables de couvrir les dépenses hypothécaires croissantes en plus de la vie quotidienne qui devient de plus en plus chère (nourriture, factures d’énergie, etc.). Il faut s’attendre à ce que les défauts de paiement augmentent (à moins que le gouvernement n’imprime et ne distribue de l’argent aux gens).
Il ne s’agit définitivement pas d’un environnement favorable aux investissements immobiliers au Portugal.
Grâce à l’UE, le Portugal tue sa poule aux œufs d’or.
L’Union européenne déteste littéralement les programmes de citoyenneté et de résidence par investissement. Elle a forcé Chypre et Malte à éliminer et à diluer leurs filières de citoyenneté par investissement, et a exercé une forte pression sur le Portugal en ce qui concerne son programme Golden Visa.
C’était un très bon programme. En un mot, les non-européens devaient dépenser quelques centaines de milliers d’euros dans l’immobilier au Portugal, et ils obtenaient un golden visa pour eux-mêmes et leur famille.
Tout ce qu’ils devaient faire, c’était de passer deux semaines tous les deux ans au Portugal, et après cinq ans, ils pouvaient demander la citoyenneté et obtenir un bon passeport européen.
Inutile de préciser que le programme a connu un énorme succès et a attiré d’importants IDE. L’UE n’a pas apprécié, et il semble maintenant que le Portugal va supprimer son programme de Golden Visa.
En quoi cela a-t-il de l’importance ?
Ce graphique :
La moitié des transactions ont utilisé un financement, et l’autre moitié du liquide.
Vous pouvez maintenant potentiellement supprimer tous les achats en espèces du Golden Visa. En outre, parmi les achats en espèces, on trouve une quantité non négligeable d’étrangers qui ont réussi à obtenir des prêts bancaires dans leur pays d’origine (anglais, allemands, etc.), qui souffrent également de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt. Le marché réel de l’argent liquide est plus petit que ces chiffres ne le laissent entendre.
Quoi qu’il en soit, cette annulation potentielle du Golden Visa est un grand vent contraire pour les prix de l’immobilier au Portugal.
En outre, le Portugal a attiré des dizaines de milliers d’investisseurs en crypto (principalement européens) en raison de son absence de gains en capital sur la crypto. Il est en train de changer la loi pour que les gains en capital puissent être facturés sur les échanges de crypto à court terme. Attendez-vous à ce que des milliers de ces jeunes entrepreneurs quittent le Portugal dans les mois à venir.
Autres raisons de ne pas investir dans l’immobilier au Portugal pour l’instant
Ces facteurs supplémentaires ne sont pas des facteurs rédhibitoires à proprement parler. Il s’agit simplement de points négatifs que l’on retrouve sur de nombreux marchés immobiliers, mais qui ne font certainement pas pencher la balance en faveur d’un investissement au Portugal dans l’environnement actuel.
Les lois sur la protection des locataires sont très strictes, les rendements locatifs à long terme sont abyssalement bas, les restrictions sur les locations à court terme sont nombreuses et de plus en plus nombreuses, et le pays est dirigé par des socialistes (ce qui n’est jamais idéal pour les investisseurs étrangers).
Cependant, pour être honnête, il existe quelques aspects positifs en faveur de l’investissement dans l’immobilier au Portugal.
Il existe quelques catalyseurs positifs pour l’immobilier portugais, mais ils ne l’emportent pas sur les inconvénients. Cependant, je tiens à les mettre en évidence ici car ils donnent à réfléchir.
Crise du coût de la vie en Europe
Comme des millions d’Européens du Nord auront de plus en plus de mal à joindre les deux bouts en raison de l’inflation et de la hausse des coûts de l’énergie, beaucoup se tourneront vers le Sud pour réduire leur coût de la vie. Le Portugal est un endroit très abordable pour vivre dans le contexte de l’UE, et il est globalement très agréable, c’est le moins que l’on puisse dire. C’est une tendance qui va se poursuivre pendant de nombreuses années et qui sera bénéfique pour le marché de l’investissement immobilier au Portugal.
L’énergie de l’Afrique du Nord
Les Européens du Nord se sont coupés de leur source d’énergie bon marché (la Russie). Le résultat direct est une crise énergétique et des prix qui s’envolent. De nombreux pays vont tenter de s’en sortir par la planche à billets, mais à moins que la paix ne soit conclue avec la Russie, à un moment donné, la planche à billets ne fonctionnera plus et les personnes et entreprises normales devront payer des prix extrêmement élevés pour le GNL importé des États-Unis.
Le Portugal a moins de problèmes car il dépend principalement de l’hydroélectricité, de l’énergie éolienne et du gaz nord-africain provenant d’Algérie, ce qui devrait lui permettre de rester compétitif et, qui sait, peut-être même d’attirer quelques industries.
La migration est une tendance de niche en matière d’investissement immobilier au Portugal.
Il s’agit d’un phénomène à petite échelle ; je ne veux pas exagérer son importance. Un contingent d’Européens peu nombreux mais croissant souhaite disposer d’un plan B pour échapper à une éventuelle guerre à grande échelle en Europe. Le Portugal a toujours été un havre de paix, et ses îles de Madère et des Açores le sont encore plus. Je pense que nous verrons de plus en plus d’Européens acheter de tels plans B au Portugal.
Toutefois, les perspectives globales d’investissement immobilier au Portugal sont négatives.
La politique de la banque centrale et le découragement des investissements étrangers sont des vents contraires trop forts pour l’instant. Les prix de l’immobilier au Portugal vont très probablement baisser. Vous ne pouvez pas faire un investissement immobilier au Portugal à l’heure actuelle et espérer sincèrement obtenir de bons rendements locatifs et des gains en capital. Il est probable que vous n’obtiendrez ni l’un ni l’autre.
Pour l’instant, je préfère les perspectives d’autres marchés
Je trouve que la Hongrie offre une meilleure valeur globale, surtout dans le contexte de l’effondrement du Forint, et que les marchés au comptant sont rois dans un monde de hausse des taux d’intérêt, car ils n’ont pas d’effet de levier à la baisse. Des marchés comme le Monténégro, le Mexique et la Colombie sont des marchés au comptant intéressants, mais ils présentent chacun leur propre série de risques qui doivent être pris en considération.
En ce qui concerne le Portugal, je vais rester en retrait. Peut-être m’aventurerai-je sur ce marché à l’avenir, lorsque les valorisations seront attrayantes. Ce n’est pas sans raison que l’immobilier au Portugal a été si attrayant ces dernières années, car il y a beaucoup de choses positives dans ce pays.
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