J’ai précédemment écrit un long article sur l’immobilier à Medellin, que je trouvais très attractif d’un point de vue investissement, pour ceux qui sont prêts à prendre le risque Colombie. Je vous encourage à lire la première partie de cet article car elle donne un aperçu macro de la situation en Colombie.
Vous trouverez ici de nombreuses informations sur le marché de l’immobilier à Cali, y compris une étude de cas détaillée.
Cali a une réputation désastreuse, mais elle s’améliore.
Dès que l’on évoque Cali, les gens ont des images de violence et de cartels de la drogue. C’était vrai à un moment donné. Cependant, bien qu’elle soit toujours classée au premier rang en Colombie en termes de crimes violents, la situation générale s’est aujourd’hui améliorée.
Si l’on considère le taux d’homicides, Cali se classe moins bien que St Louis et Baltimore. En réalité, la criminalité est concentrée dans les quartiers pauvres de la ville, où les investisseurs immobiliers étrangers n’ont pas tendance à traîner.
Aujourd’hui, l’image de Cali s’améliore. C’est la capitale de la salsa, et c’est aussi une grande destination pour le tourisme médical, notamment la chirurgie plastique et les soins dentaires. La région a également beaucoup à offrir en matière de randonnée et de nature.
De plus, Medellin étant devenue très populaire auprès des étrangers, Cali est de plus en plus considérée comme une excellente destination alternative pour le tourisme de l’amour.
En réalité, les deux villes sont de taille assez similaire. La zone métropolitaine de Medellin compte environ 4 millions d’habitants, et celle de Cali près de 3 millions.
Mais Cali ne se résume pas au tourisme.
Traditionnellement, les ports de la côte caraïbe de la Colombie étaient les principaux moteurs de l’économie en raison des liens commerciaux étroits du pays avec l’Amérique du Nord et l’Europe.
Cependant, alors que l’Ouest entame son déclin relatif progressif, le commerce colombien se déplacera de plus en plus vers l’Est, ce qui est une bonne chose pour Buenaventura, le principal port du pays sur le Pacifique.
Buenaventura n’est qu’à 2h30 de route de Cali, et c’est une ville plutôt mal famée. De nombreuses entreprises de logistique choisissent donc d’installer leur siège à Cali plutôt qu’à Buenaventura, car il est très difficile d’y attirer des talents. Comme la Colombie continue de développer ses infrastructures routières, Cali devient de plus en plus accessible par la route.
Les locations à court terme affichent complet
Comme le montre la vidéo ci-dessous, la réalité est que la location à court terme en Colombie est compliquée en raison des réglementations. Pour pouvoir louer un appartement pour moins d’un mois, le propriétaire doit avoir l’approbation de la majorité de l’association des propriétaires, ce qui n’arrive jamais.
Cela laisse aux investisseurs deux options pour les locations à court terme.
- Acheter une petite maison. Le problème avec cette option est que les petites maisons sont généralement plus éloignées des principales zones touristiques et qu’il n’y en a pas beaucoup à vendre. De plus, le manque de sécurité peut être un problème pour certains locataires.
- Acheter un immeuble entier et établissez vos propres règles.
Taux d’occupation de 85 % et plus
Je me suis assis avec mon ami Patrick, un Danois vivant à Cali, et il m’a montré ses statistiques sur les locations à Cali. J’ai été impressionné par ces chiffres. Il a réussi à obtenir pour ses investisseurs des rendements locatifs annuels nets de plus de 10 %.
La location à long terme n’est pas un bon investissement immobilier à Cali, en Colombie.
Tout comme à Bogota, sur laquelle j’ai également écrit un rapport, à Medellin et dans toutes les autres villes de Colombie, les locations à long terme ne sont absolument pas intéressantes. Vous pouvez généralement espérer des rendements bruts d’environ 4% avant toute déduction.
Si je devais faire un investissement immobilier en Colombie, je ne regarderais que le marché à court terme, ou le marché à moyen terme ciblant l’afflux de nomades numériques nord-américains en plein essor.
Alors, où devrais-je faire un investissement immobilier à Cali ?
La plupart des habitants vous diront d’aller dans le sud de Cali. Je reconnais que le sud est beaucoup plus agréable du point de vue du style de vie, avec beaucoup d’arbres, plus d’espace, des complexes privés avec sécurité et jardins, des centres commerciaux relativement modernes, de meilleures infrastructures, moins de trafic, etc.
Cependant, ce qui constitue une bonne décision en termes de style de vie ne signifie pas nécessairement une bonne décision en termes d’investissement. La réalité est que le tourisme se situe principalement dans le nord/nord-ouest de la ville. De plus, nous verrons davantage de développement dans le nord au fur et à mesure que la ville se développera, car c’est là que se trouvent les connexions routières et que seront construits les futurs centres logistiques.
Granada
Tous les bars et restaurants sympas sont là. Il y a une route vraiment cool et amusante appelée Avenida 9 Norte. Si vous êtes en ville pour quelques mois ou quelques semaines et que vous voulez traîner, rencontrer des gens et vous amuser, ce sera le quartier par défaut. Forte demande de locations.
San Antonio
Joli quartier de maisons historiques et coloniales. Ce n’est peut-être pas une mauvaise idée d’y faire un investissement à long terme. Pour l’instant, il s’agit surtout d’auberges de jeunesse relativement bon marché, mais je vois très bien comment cette zone pourrait se gentrifier. C’est un bon endroit pour acheter une maison entière.
El Peñon
Quartier de premier ordre dans le Nord-Ouest avec des bars et des restaurants. Les habitants l’apprécient. Les personnes qui vivent à Cali depuis longtemps disent que c’est très agréable en raison des espaces verts, des musées et de la possibilité de se rendre à pied à Granada et San Antonio. Personnellement, je n’ai pas vraiment vu la proposition de valeur par rapport à Granada, mais c’est le point de vue de quelqu’un qui n’a passé que quelques jours à Cali.
Centre historique
La zone a l’air délabrée et est certainement difficile, et pas seulement sur les bords. Mais certains bâtiments sont absolument magnifiques et sont vendus pour presque rien. À long terme, je pense que cela pourrait être un excellent investissement pour les investisseurs patients.
Le meilleur investissement immobilier à Cali, en Colombie, est d’acheter un immeuble ENTIER.
J’ai passé beaucoup de temps avec Patrick. C’est un ressortissant danois qui vit à Cali depuis de nombreuses années et qui aide les étrangers à entrer sur le marché de Cali.
Il a réalisé quelques projets dans le cadre desquels il achète un immeuble entier pour des investisseurs, le rénove entièrement, puis loue les unités à court et moyen terme. Patrick et son partenaire offrent également des services de gestion immobilière, de sorte que les investissements sont clés en main.
Il me montrait les chiffres, et ils étaient assez spectaculaires : Patrick est capable d’obtenir des rendements nets de 10 à 12 %, avant impôt, sur de tels investissements.
Combien coûte l’achat d’un bâtiment entier à Cali ?
Dans les zones les plus prisées du nord, Patrick peut se procurer des bâtiments pour 300 à 350 dollars par m2 (+-$30 par pi2). Il ajoute ensuite environ 700 $ par m2 (+-$63 par pi2) pour une rénovation complète et haut de gamme, y compris le mobilier.
Ainsi, pour environ 1 000 $ par m2 (+-90 $ par pi2), vous réalisez un investissement immobilier à Cali et disposez d’un immeuble ENTIER en plein centre, entièrement rénové avec des spécifications haut de gamme et des rendements nets de 10 à 12 %.
Il s’agit d’une proposition unique.
Les appartements individuels constituent-ils également un bon investissement immobilier à Cali, en Colombie ?
Par rapport à Medellin, je trouve que même si l’immobilier à Cali est moins cher, il y a beaucoup moins de demande de location. Cali pourrait avoir plus de potentiel pour les plus-values, mais le revenus nets sur les appartements individuels est généralement plus faible en raison de prix de location plus bas combiné à une structure de coûts similaire à celle de Medellin.
L’immobilier à Medellin est encore bon marché, le tourisme de masse s’y presse, l’aéroport international se développe rapidement et le marché est beaucoup plus liquide. Donc, à moins que vous ne trouviez une très bonne affaire à Cali, je choisirais Medellin.
Cela dit, en ce qui concerne les très bonnes affaires, ce que je trouve unique à Cali, c’est le prix des bâtiments complets. En règle générale, sur la plupart des marchés, l’achat d’un immeuble entier coûte plus cher au m2. À Cali, ils bénéficient d’une réduction importante. Au total, Patrick a pu offrir à l’un de ses investisseurs un immeuble complet, avec 7 appartements de luxe entièrement rénovés au cœur du centre-ville pour environ 1 million de dollars.
C’est une bonne affaire.
Quels sont les risques liés à un investissement immobilier à Cali ?
‘ai mentionné tous les risques que je vois dans mon article sur Medellin. La Colombie n’est pas sans risque. Mais lorsque vous achetez des immeubles entiers pour 300 dollars le m2 dans le centre d’une ville de plus de 2 millions d’habitants, le risque est objectivement assez limité.
En outre, un tel investissement permet à l’investisseur et à sa famille de bénéficier d’un visa, qui peut déboucher sur l’obtention de la nationalité colombienne.
Regardez cette vidéo que j’ai réalisée avec Patrick sur un de ces investissements immobilier à Cali, en Colombie.
Dans cette vidéo, il m’a montré un de ses projets de développement avec des rendements locatifs nets supérieurs à 10 %.
Patrick offre les services suivants :
- Vous mettre en contact avec des agents locaux compétents pour trouver un bon appartement ou une bonne maison à Cali, à des fins d’investissement ou de style de vie – et s’assurer que vous ne payez pas trop cher.
- Des conseils si vous voulez simplement lui parler.
- Projets clés en main pour les gros investisseurs qui veulent acheter un immeuble entier (sa principale occupation).
- Gestion de propriétés.
Vous pouvez joindre Patrick en lui envoyant un courriel en espagnol ou en anglais: patrick@investisseurglobetrotteur.com.
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