Tulum est en plein essor, tant sur le plan du tourisme que de la construction immobilière. Des constructions sont en cours partout, avec une architecture très attrayante. Mais est-ce qu’investir dans l’immobilier à Tulum est une bonne idée ? Nous allons explorer cela en détail et voir qu’il y a une offre excédentaire sur le marché immobilier de Tulum.
J’ai obtenu la résidence permanente dans l’État mexicain de Quintana Roo et je dois admettre que je me plais assez ici.
Sommaire
- L’économie mexicaine : aperçu macroéconomique
- Le Mexique a une démographie attrayante
- Une économie de grande envergure qui a connu une croissance régulière, mais quelque peu lente.
- Une balance courante légèrement décevante pour un si grand producteur
- Et ce, malgré l’explosion des envois de fonds.
- Le Mexique est un pays dont les finances publiques sont très convenables.
- Le near-shoring au Mexique, un pilier de la classe moyenne mexicaine
- Dans un monde de pénurie de ressources naturelles, le Mexique est un producteur de premier plan.
- Le Mexique a élu un gouvernement très à gauche
- Le Mexique a une économie qui s’en sortira, mais avec des poches d’excellence
- Le marché immobilier de Tulum
- Le krach du marché immobilier de Tulum
- 5 catalyseurs clés qui rendent un investissement immobilier à Tulum intéressant
- 1. Développement stupéfiant de la Riviera Maya
- 2. Digital Nomads
- 3. Les réfugiés politiques et du coût de la vie d’Amérique du Nord
- 4. La facilité de se déplacer à pied et à vélo est un véritable avantage concurrentiel pour le marché de l’investissement immobilier à Tulum.
- 5. Tulum, une destination santé et spirituelle
- Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Tulum, Mexique ?
- Quels sont les rendements locatifs lors d’un Investissement Immobilier à Tulum ?
- Visualisation du boom de l’Investissement Immobilier à Tulum
- Les appartements “Lock-off”, un concept unique pour digital nomads et ceux qui vivent à mi-temps à Tulum
- À qui s’adresse l’investissement immobilier à Tulum ?
- Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Tulum
- N’hésitez pas à contacter Luigi pour faire un investissement immobilier à Tulum ou Playa del Carmen.
- Questions fréquemment posées
- Articles sur le Mexique:
- Services au Mexique:
L’économie mexicaine : aperçu macroéconomique
Le Mexique a une démographie attrayante
Avec un taux de fécondité légèrement supérieur à deux enfants par femme, le Mexique se classe au premier rang des pays occidentaux. C’est assez visible lorsqu’on voyage dans le pays.
On a tendance à oublier que le Mexique est un monstre absolu en termes de population avec ses 128 millions d’habitants. Il est le deuxième pays d’Amérique latine le plus peuplé après le Brésil, avec 210 millions d’habitants, et devance largement le troisième, la Colombie, avec 50 millions d’habitants.
Une économie de grande envergure qui a connu une croissance régulière, mais quelque peu lente.
La façon la plus objective d’examiner la croissance du pays est de la considérer sur la base de la PPA par habitant, afin de déterminer dans quelle mesure la population bénéficie réellement de la croissance du PIB.
Ces chiffres sont corrects, mais en toute honnêteté, ils sont un peu décevants si l’on tient compte de l’accord de libre-échange (essentiellement) avec les États-Unis et le Canada. Un pays immense avec un tel excédent de main-d’œuvre abordable devrait objectivement faire mieux.
Une balance courante légèrement décevante pour un si grand producteur
Encore une fois, grâce à l’accord de libre-échange avec les États-Unis, le Mexique devrait s’en sortir mieux.
Et ce, malgré l’explosion des envois de fonds.
Les envois de fonds des Mexicains travaillant aux États-Unis représentent 4 % du PIB mexicain et constituent une bouée de sauvetage pour de nombreuses familles. L’oncle Juan à Oakland représente davantage un filet de sécurité que le gouvernement mexicain. Cela démontre également le dur labeur des Mexicains aux États-Unis, étant donné que le nombre de Mexicains n’a pas augmenté proportionnellement au fil du temps.
Il est clair que les Mexicains des États-Unis ont progressivement grimpé dans la chaîne alimentaire en termes de revenus.
Le Mexique est un pays dont les finances publiques sont très convenables.
Dans un monde occidental où le ratio dette publique/PIB est généralement supérieur à 100 %, les chiffres du Mexique donnent à réfléchir.
Le near-shoring au Mexique, un pilier de la classe moyenne mexicaine
Le monde se divise entre l’Est et l’Ouest, avec un troisième bloc plus neutre entre les deux, comme pendant la guerre froide (le Mexique fait partie de ce dernier bloc).
Le résultat inévitable de tout ce drame est que le re-shoring va devenir une priorité absolue pour les entreprises et les gouvernements occidentaux. Après avoir délocalisé la majeure partie de leur production de biens en Chine au cours des 20 dernières années, les États-Unis se retrouvent dans une situation où ils doivent relocaliser leur production et réduire leur exposition à la Chine.
L’Occident a mis en place un nouveau régime de sanctions – “Si nous ne sommes pas d’accord avec vous, nous vous sanctionnons et saisissons vos actifs à l’étranger”, ce qu’il a fait à la Russie et à ses réserves étrangères. La Chine sait maintenant comment l’Occident collectif se comporte et cherchera à causer des dommages massifs aux chaînes d’approvisionnement occidentales en cas de tensions accrues.
Les entreprises occidentales, qu’elles le veuillent ou non, devront se diversifier en s’éloignant de la Chine. Une grande partie de cette production ira vers des pays comme le Vietnam, etc. Mais un candidat évident se trouve juste de l’autre côté de la frontière. Le Mexique sera dans une position privilégiée pour bénéficier massivement de cette tendance à la démondialisation et à la relocalisation. Il s’agit d’un énorme catalyseur qui n’est pas pris en compte par les prévisionnistes traditionnels.
Dans un monde de pénurie de ressources naturelles, le Mexique est un producteur de premier plan.
Cela devrait considérablement renforcer le déficit de la balance courante du Mexique grâce aux exportations, et rendre l’industrie mexicaine plus compétitive.
Le Mexique regorge de ressources naturelles. Il est le premier producteur mondial d’argent et figure parmi les dix premiers producteurs d’or et de cuivre, ainsi que de plomb et de zinc. Il tente également d’exploiter ses gisements de lithium, une énergie de transition.
Il est important de noter qu’en dépit des efforts déployés par le gouvernement pour renforcer les contrôles environnementaux et réglementaires des opérations minières, le Mexique est le quatrième plus grand bénéficiaire d’investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur minier au monde.
La politique énergétique du Mexique est mitigée. C’est un exportateur net de pétrole brut, mais un importateur net de produits pétroliers raffinés, et un importateur net de gaz naturel, bien qu’il dispose de réserves substantielles. Il est le 13e producteur mondial de pétrole et possède les sixièmes ressources mondiales de gaz de schiste techniquement récupérables.
Pendant de nombreuses années, l’industrie pétrolière et gazière n’a pas été considérée comme une priorité, n’a pas été incitée à l’exploration et la grande entreprise publique PEMEX a été utilisée à des fins politiques.
Le gouvernement tente désormais d’encourager fortement l’exploration pétrolière et gazière. C’est sans aucun doute la bonne décision, mais il faudra du temps pour que les résultats soient visibles. La crise énergétique actuelle sera certainement un catalyseur pour une action plus rapide.
Le Mexique a élu un gouvernement très à gauche
Aux élections présidentielles, la candidate de gauche Claudia Sheinbaum a été élue.
Elle a fait campagne sur un programme anti-exploitation minière, pour des impôts plus élevés et pour un poid plus accrue de l’État, ce qui n’est pas de bon augure pour le Mexique.
Cela étant dit, le Mexique est un pays complexe. De même que le gouvernement n’a pas le monopole de la violence (qu’il partage avec les cartels), il ne contrôle pas non plus complètement l’économie. En fait, l’économie mexicaine tourne à plein régime malgré le gouvernement.
Le Mexique a une économie qui s’en sortira, mais avec des poches d’excellence
Je ne m’attends pas à une croissance explosive au Mexique, juste à une croissance habituelle, en dessous de son potentiel, mais stable, à laquelle le Mexique est habitué.
Les pôles d’excellence qui propulseront l’économie mexicaine se trouveront sans aucun doute dans le Nord, près de la frontière américaine, dans des villes riches comme Monterrey, qui bénéficient pleinement de la tendance au nearshoring.
Je pense cependant que Playa del Carmen, Tulum et Puerto Vallarta seront également des bénéficiaires clés, car les classes moyennes et supérieures montantes du Mexique rechercheront des logements de style de vie, des propriétés d’investissement et passeront elles-mêmes du temps dans les plus belles stations balnéaires du Mexique.
Le marché immobilier de Tulum
Tulum n’est pas particulièrement bon marché si vous voulez acheter un appartement intéressant dans l’un des quartiers centraux. C’est plus cher que Mexico City et, avec Cancun et Playa del Carmen, c’est la deuxième région la plus chère d’Amérique latine après Punta del Este en Uruguay.
Mais contrairement à ces autres villes d’Amérique latine, les prix sont beaucoup plus liés au marché nord-américain, car c’est le principal marché cible, ainsi qu’aux industriels mexicains qui sont eux-mêmes très liés à l’économie américaine.
Alors oui, les prix absolus sont chers par rapport à la région, mais c’est un marché complètement différent. Par rapport à Playa del Carmen, l’immobilier à Tulum est environ 30 % moins cher.
Le krach du marché immobilier de Tulum
Il est important de segmenter le marché lorsque l’on discute du marché immobilier à Tulum.
L’industrie de la construction à Tulum
Le secteur de la construction à Tulum se porte à merveille. Il existe d’innombrables projets, développement d’infrastructures, etc. Vous pouvez le constater en conduisant autour de Tulum ; une véritable ville en plein essor.
Ventes par des promoteurs à Tulum
Les ventes se portent bien. Les projets sont superbes, offrent un lifestyle incroyable et, dans de nombreux cas, des plans de paiement. Acheter à distance est facile, donc beaucoup de gens les achètent, surtout avec les « promesses » de rendements élevés.
Le marché locatif à Tulum
Il y a un cas évident d’offre excédentaire sur le marché locatif de Tulum. Pendant quelques années, le tourisme et l’offre de location étaient tous deux en plein essor, et la question était de savoir lequel ralentirait en premier. Il s’avère que l’offre de location augmente désormais plus vite que le tourisme.
Le résultat est que les rendements locatifs se sont complètement effondrés. Les condos sont difficiles à louer sur les marchés à long terme et à court terme en raison d’une guerre des prix en cours et d’une offre excédentaire. Seuls certains segments, les villas haut de gamme, permettent d’obtenir des rendements locatifs nets d’environ 8 %. Sinon, attendez-vous à ce que vos revenus locatifs couvrent à peine vos dépenses.
Les villas de luxe donnent du bon rendement car l’offre est limitée, Tulum est haut de gamme et l’aéroport de Tulum attire une clientèle premium qui ne voulait pas faire face à un trajet de 2 heures depuis l’aéroport de Cancun.
Le marché immobilier secondaire à Tulum
Acheter des condos sur le marché secondaire est désormais une belle opportunité. Les investisseurs qui avaient acheté des biens immobiliers à Tulum en se faisant promettre des rendements très élevés par les promoteurs sont désormais déçus. Beaucoup cherchent à vendre.
Le problème est que les promoteurs offrent des commissions élevées aux agents et que vendre sur plan est plus facile que de traiter une transaction sur le marché secondaire, donc les agents orientent rarement leurs clients vers le marché de la revente, d’autant plus que les commissions sont beaucoup plus faibles.
Mais si vous trouvez un agent immobilier francophone à Tulum comme Luigi qui est prêt à trouver des annonces sur le marché secondaire, il y a de bonnes affaires à faire car les acheteurs sont peu nombreux et les vendeurs enthousiastes.
L’enjeu est double ici :
- Si vous êtes un investisseur lifestyle, vous pouvez trouver de bonnes affaires sur le marché secondaire sans avoir à attendre la construction d’un nouveau condo.
- Si vous êtes un investisseur à long terme, vous pouvez acheter à bas prix, louer pour couvrir les frais et attendre à long terme que le marché s’améliore grâce à de multiples catalyseurs en place. Cela ne se fera pas du jour au lendemain.
5 catalyseurs clés qui rendent un investissement immobilier à Tulum intéressant
1. Développement stupéfiant de la Riviera Maya
Le gouvernement a fait du développement de toute cette région une priorité nationale essentielle. Je n’ai pas besoin de m’étendre sur l’aéroport de Cancun, qui est le quatrième d’Amérique latine en termes de nombre de passagers (après Mexico City, Bogota et Sao Paulo). Près de 15 millions de personnes (principalement des touristes) passent par ses terminaux chaque année. L’aéroport de Cancun est même mieux relié à l’Europe que Mexico City par exemple.
N’oublions pas qu’à l’origine, Cancun n’était rien. Ce n’était qu’une portion de jolie côte. Dans les années 1970, le gouvernement mexicain a décidé d’y créer une station balnéaire et des fonds nationaux ont été utilisés pour développer les infrastructures et les hôtels.
Alors oui, le gouvernement mexicain peut être plutôt inefficace à bien des égards, mais il a réussi à faire de Cancun l’une des meilleures destinations balnéaires du monde.
Le gouvernement mexicain redouble maintenant d’efforts. Il construit tout un système ferroviaire reliant Cancun au reste de la côte sud et au Yucatan. Les gens l’appellent le “train Maya” car il couvrira toutes les principales attractions touristiques telles que les villes de plage, les aéroports, les ruines Maya et les villes coloniales comme Valladolid et Mérida.
Il ne s’agit pas seulement d’un projet farfelu, mais d’une réalité. J’ai vu une partie de la construction et par moi-même. Il y a quelques contretemps dus à des écologistes qui veulent arrêter le développement économique, mais les premières stations ont ouvert fin 2023 (aéroport de Cancun et Playa del Carmen).
Il est important de noter que Tulum sera l’un des arrêts clés (prévu pour le 4ème trimestre 2024). À l’heure actuelle, il faut prendre un taxi pendant deux heures ou de mauvais transports publics pour se rendre de Cancun à Tulum, ce qui rebute de nombreuses personnes. À l’avenir, ils pourront facilement bouger entre les deux villes.
L’un des inconvénients de Tulum est qu’il semble parfois un peu petit. Une fois la liaison ferroviaire établie, les gens pourront se rendre très facilement à Cancun pour y faire ce qu’ils ont à faire. Cette accessibilité supplémentaire est un catalyseur majeur.
De plus, le gouvernement a récemment ouvert un deuxième aéroport international dans la région, à Tulum. J’ai discuté de son impact sur le marché immobilier de Tulum avec mon agent immobilier Luigi.
L’aéroport est déja opérationnel avec des vols directs vers Chicago, Dallas, Mexico, etc. C’est un gros catalyseur pour l’immobilier à Tulum.
2. Digital Nomads
La réalité est qu’à quelques heures de vol de Tulum se trouve un marché massif d’Américains à hauts revenus qui ont réalisé simultanément plusieurs choses :
- Ils peuvent travailler presque entièrement à distance.
- Ils peuvent travailler depuis l’étranger, laissant ainsi derrière eux un environnement de plus en plus toxique. Cette perception de la toxicité s’applique aux Américains de tous bords politiques.
- Ils peuvent vivre une vie de qualité pour moins d’argent à l’étranger et, dans de nombreux cas, économiser des impôts s’ils sont structurés correctement (n’hésitez pas à prendre contact avec mes conseillers fiscaux ici).
Des millions d’Américains sont arrivés à ces conclusions, ou y arriveront bientôt. Les Européens aussi, mais le principal marché de Tulum sera celui des Nord-Américains, car ils sont plus proches, les fuseaux horaires sont les mêmes, et ils gagnent plus que les Européens, ce qui en fait des clients cibles plus intéressants.
Les digital nomads américains qui viennent pour la première fois s’en tiendront aux grandes marques en termes de destinations de voyage, ce qui est positif pour un investissement immobilier à Tulum.
Tulum est l’une des principales destinations nomades numériques du monde, avec des endroits comme Chiang-mai, Bali, Budapest, Medellin, et Playa del Carmen.
3. Les réfugiés politiques et du coût de la vie d’Amérique du Nord
L’afflux a déjà commencé, et il est appelé à s’amplifier. Je ne parle pas des digital nomads qui s’installent ici pour quelques mois ou un an avant de rebondir ailleurs. Je fais référence aux personnes, de tous bords politiques et de tous âges, qui s’installent au Mexique à plein temps. Ils ont parfois des entreprises en ligne, mais souvent, ils ont aussi des entreprises dans leur pays d’origine que quelqu’un gère pour eux, ils sont retraités, ils vivent de revenus passifs ou ils créent de véritables entreprises au Mexique.
J’ai rencontré plusieurs types de ces personnes :
Des libéraux qui craignent une dictature de droite en Amérique.
J’en ai rencontré quelques-uns. Ils craignent de perdre progressivement leurs droits en Amérique (décisions récentes de la Cour suprême) et que le pays n’attende qu’un virage radical à droite.
Les conservateurs qui craignent une dictature de gauche en Amérique.
Ils ont le sentiment que le gouvernement fédéral est à leurs trousses, que l’IRS va persécuter les gens, et que leurs droits et leur liberté d’expression sont attaqués.
Les Américains apolitiques qui en ont assez de toute la politique américaine.
Ils veulent simplement vivre en paix, loin de toutes ces bêtises. La plage au Mexique est une bonne destination pour cela.
Des Européens qui fuient les conflits
Playa del Carmen compte beaucoup d’Ukrainiens qui ont fui le conflit et de Russes qui se sont déplacés pour échapper aux sanctions. De plus en plus, les Européens de l’Ouest avant-gardistes préparent des plans B en dehors de l’Europe car ils estiment que leurs gouvernements se comportent de manière trop agressive. Ils craignent que leurs gouvernements ne les entraînent dans une nouvelle guerre comme ils l’ont fait lors des deux guerres mondiales.
Réfugiés du coût de la vie
À mesure que l’inflation ronge les économies des gens en Europe occidentale et en Amérique du Nord, et que les systèmes de santé tombent progressivement en décrépitude (Europe et Canada) ou deviennent trop chers (Amérique), de nombreuses personnes vont s’installer dans le Sud où le coût de la vie est moins élevé.
Certes, Tulum n’est pas la destination la moins chère du Mexique, et encore moins d’Amérique latine. Mais elle est bien située, l’anglais y est relativement bien parlé, et elle est néanmoins abordable et confortable. On peut s’attendre à ce que des dizaines de millions de ces Occidentaux quittent l’Occident dans les décennies à venir. Playa del Carmen en attirera un bon nombre, d’autant plus qu’il est facile d’obtenir la résidence au Mexique.
Les investisseurs doivent comprendre que ces personnes ne sont pas toutes “bas de gamme”. Si vous gagnez 70 000 dollars dans l’Illinois, vous pouvez mener une vie assez décente, mais au Mexique, vous vivrez extrêmement bien.
Même chose avec les Européens, 30 000 € par an en Belgique vous permettront de mener une existence moyenne, mais au Mexique la vie sera plus que confortable.
4. La facilité de se déplacer à pied et à vélo est un véritable avantage concurrentiel pour le marché de l’investissement immobilier à Tulum.
À Cancun, il faut conduire une voiture et prendre des taxis. Ce n’est pas ce que veulent les gens de nos jours. Ils veulent prendre l’avion jusqu’à leur destination, et une fois installés, ils veulent pouvoir se déplacer à pied et/ou à vélo.
Playa del Carmen est connue pour sa facilité de déplacement à pieds. Tulum, quant à elle, est connue à la fois pour ses possibilités de déplacement à pieds et pour ses pistes cyclables.
En regardant la géographie de Tulum, il y a quelques zones où les gens peuvent simplement se promener, comme dans le Centro et dans les zones Aldea Zama et Selva Zama. Cependant, passer d’un quartier à l’autre, ou se rendre à la plage à pied, c’est un peu trop loin.
Cela étant dit, c’est suffisamment proche pour que vous n’ayez pas vraiment besoin de prendre un taxi. C’est pourquoi on peut voir de nombreux scooters, VTT et vélos à Tulum. Cela donne à la ville un air de vacances.
De nombreuses pistes cyclables sont en cours de construction, ce qui démontre l’engagement de la ville en faveur d’une telle vision.
5. Tulum, une destination santé et spirituelle
Tulum est assez unique au monde en ce qui concerne son positionnement en matière de santé et de spiritualité.
Bien sûr, nous avons tous vu les photos de plages magnifiques, de clubs de plage cool remplis d'”influenceurs” et de ruines mayas, mais Tulum est aussi largement connue comme un endroit où les gens vont se ressourcer.
Des bars healthy, des restaurants végétaliens, des cours de yoga et des expériences spirituelles séculaires de toutes sortes attendent les jeunes de la génération Z et les Millenials.
Que vous aimiez ou non ce style de vie est un autre débat. En tant qu’investisseurs immobiliers, nous devons reconnaître qu’il s’agit de secteurs à forte croissance.
Posséder des biens immobiliers dans un tel endroit constitue une diversification intéressante et unique du point de vue des tendances. Il n’y a pas beaucoup de destinations dans le monde qui sont positionnées de cette manière, avec de beaux biens immobiliers dans lesquels les étrangers sont autorisés à investir.
Tulum est unique à bien des égards.
Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Tulum, Mexique ?
Comme Tulum se développe rapidement, il est important d’être bien guidé pour être sûr de ne pas acheter dans les “mauvaises” zones. Bien que Tulum n’ait pas l’air très compliqué sur une carte, en réalité, il est facile de s’y perdre en raison des nombreuses routes circulaires et d’un environnement en constante évolution.
Le point clé à comprendre à propos de Tulum est que le Centro est loin de la plage, et qu’il n’y a que deux routes qui relient les deux. Vous devez soit conduire, soit faire du vélo entre les deux.
Investir dans le Centre de Tulum
Le centre est l’endroit où la plupart des habitants vivent, mais aussi où l’on trouve des expatriés à plus long terme. C’est la zone principale où vous pouvez trouver des magasins, des restaurants et des bars qui ne sont pas des clubs de plage. Il est beaucoup plus abordable d’y manger, boire et s’amuser que sur la plage.
C’est pourquoi il y a une demande de locations, notamment de la part des routards, des voyageurs à petit budget et des nomades numériques à long terme.
Je serais très prudent de ne pas m’aventurer plus d’un bloc ou deux au nord de l’autoroute car cette zone ne deviendra jamais premium. Elle est destinée à être principalement des développements pour les locaux, qui sont bon marché à construire et abondant. Je ne vois pas de perspectives de plus-values intéressantes au nord de cette zone.
Cependant, le cœur du Centre est investissable, bien que peu excitant.
Zone hôtelière
Une zone absolument charmante ; la raison pour laquelle les gens vont à Cancun. Mais presque rien n’est à vendre ici. Il n’y a que des hôtels de charme haut de gamme, des clubs de plage et de jolies boutiques.
Les gens se demandent souvent pourquoi il n’est pas possible de construire quoi que ce soit sur la troisième et quatrième ligne derrière la plage. La raison est que la plupart de la zone ne peut pas être construite en raison de restrictions environnementales et de problèmes avec les aquifères. C’est la raison principale pour laquelle la zone de la plage est si éloignée du reste de Tulum.
À l’ouest de Tulum
Il y a beaucoup de constructions en cours dans cette région, mais elles sont faites de manière non planifiée. La plupart des routes ne sont toujours pas pavées et les câbles de fibre optique ne sont pas encore arrivés. On a vraiment l’impression d’être dans le Far West ici. À bien des égards, si vous voulez un immeuble de style Tulum avec des commodités incroyables et une architecture étonnante, vous trouverez ici le meilleur rapport qualité-prix.
Cependant, la zone n’est pas praticable à pied pour le moment, et vous ne pouvez pas non plus vous déplacer à vélo. Vous avez absolument besoin d’une voiture pour accéder à cette zone.
Ce sera bien dans quelques années, mais cela prendra du temps. Il reste beaucoup à faire. Ce n’est pas un mauvais choix à long terme car les prix sont plus abordables dans cette zone, et si Tulum continue à se développer, cela finira par devenir une zone très agréable.
Aldea Zama et Selva Zama
C’est le quartier que je préfère pour les investissements. Pourquoi ?
L’architecture est magnifique partout, et l’infrastructure et l’urbanisme sont très corrects.
Ce quartier compte des tonnes de cafés sympas, d’espaces de travail, de pistes cyclables et de bâtiments à l’architecture étonnante. C’est un quartier très agréable à vivre, à mi-chemin entre le Centro et les plages. Il y a beaucoup de constructions en cours, et beaucoup de gens qui vivent à moyen et long terme dans ce quartier. Si je devais faire un investissement immobilier à Tulum, je choisirais personnellement cette zone.
Quels sont les rendements locatifs lors d’un Investissement Immobilier à Tulum ?
Dans tous mes rapports détaillés sur les marchés immobiliers que je visite dans le monde, je donne généralement quelques exemples d’appartements, puis je détaille le calcul exact du rendement locatif, en incluant tous les coûts pour obtenir des chiffres réalistes (comme dans mon article sur l’investissement immobilier à Playa del Carmen).
En gros, sur la base des chiffres passés, les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements locatifs nets, après frais, d’environ 3 % à 5 %. Cependant, le marché immobilier de Tulum est trop dynamique pour donner des chiffres réalistes. Pourquoi ? Parce que l’offre et la demande sont en plein essor.
D’une part, la construction de biens immobiliers d’investissement à Tulum connaît un boom massif, ce qui augmentera la quantité d’offres et de locations disponibles sur le marché.
D’autre part, le tourisme est en plein essor, car Tulum a une capacité exceptionnelle à se vendre et a beaucoup à offrir.
À tout moment, il y aura des déséquilibres sur le marché. Il s’agit vraiment d’un marché frontière du point de vue du développement commercial. Tulum a un positionnement de marché extrêmement attrayant, et a une vision qu’elle met en œuvre petit à petit.
Pour l’instant, les rendements locatifs nets sont plus élevés qu’à Playa del Carmen car les loyers sont un peu plus élevés et les prix d’achat environ 30 % inférieurs. Cependant, personne ne peut prédire comment les chiffres évolueront.
Visualisation du boom de l’Investissement Immobilier à Tulum
Mon agent immobilier Luigi, de Montréal, et moi avons passé du temps à Tulum pour discuter du marché de l’investissement immobilier. Nous avons également visité quelques zones, quartiers et développements différents pour donner aux gens une idée du véritable boom qui s’y déroule. Ces vidéos sont un peu plus anciennes, elles datent d’avant la chute du marché de la location. Regardez-les donc en gardant ce contexte à l’esprit.
Les appartements “Lock-off”, un concept unique pour digital nomads et ceux qui vivent à mi-temps à Tulum
À qui s’adresse l’investissement immobilier à Tulum ?
Les personnes qui souhaitent passer une partie de l’année au Mexique ont tout intérêt à faire un investissement immobilier à Tulum.
Les personnes qui veulent combiner le lifestyle et un endroit qu’elles peuvent louer. Tulum est une destination incroyable, il y a beaucoup de choses appréciables, et il est absolument possible d’y passer quelques mois de l’année en tant que touriste, ou même d’obtenir la résidence mexicaine, puis de louer l’appartement sur Airbnb le reste de l’année. Si les gens veulent maximiser leur retour sur investissement, je leur recommande d’inscrire l’appartement sur Airbnb de la mi-décembre à la fin avril, qui est la haute saison.
Le fait que l’architecture de ces bâtiments soit époustouflante et qu’ils soient remplis de jeunes digital nomads du monde entier fait de Tulum un endroit amusant pour posséder des biens immobiliers d’investissement et passer du temps.
Un investissement immobilier d’un minimum de 300 000 $ utilisant la bonne structure qualifie l’investisseur pour la résidence au Mexique. Il existe de nombreuses autres façons de se qualifier pour la résidence au Mexique.
Les gens qui aiment acheter auprès de vendeurs désespérés
Les promoteurs immobiliers vendent tellement de biens immobiliers qu’on pourrait penser que la vente sur le marché secondaire ne poserait pas de problème, car il est clair que le marché est liquide.
Faux.
Pourquoi ?
Parce que le marché immobilier de Tulum est inefficient. Les agents sont incités à vendre de nouveaux projets immobiliers car les commissions sont plus élevées et les transactions plus faciles. Si vous êtes patient et que vous travaillez avec Luigi, l’un des rares agents immobiliers de Tulum travaillant sur le marché secondaire, vous pouvez trouver de bonnes affaires.
Les personnes qui souhaitent des rendements locatifs devraient viser les villas haut de gamme de Tulum
C’est un marché très spécialisé, mais les gens réalisent d’excellents rendements grâce à des villas et des investissements très spécifiques.
Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Tulum
Dans l’ensemble, je considère le marché immobilier de Tulum comme une diversification relativement intéressante pour les personnes qui savent exactement quel est leur objectif. Si vous avez les bonnes attentes, Tulum est une destination très agréable dans laquelle investir et vous pourrez capitaliser sur les catalyseurs à long-terme.
N’hésitez pas à contacter Luigi pour faire un investissement immobilier à Tulum ou Playa del Carmen.
Luigi, originaire de Montréal, est francophone et vit au Mexique depuis de nombreuses années et a même obtenu la nationalité mexicaine. Ce que j’aime chez lui, c’est qu’il est extrêmement axé sur les chiffres et les investissements, ce qui est très précieux. La plupart des agents immobiliers de Tulum ne pensent qu’au style de vie, mais Luigi s’intéresse davantage à trouver de bons investissements pour ses clients. Vous pouvez en savoir plus sur ses services d’agent immobilier francophone à Tulum, Playa del Carmen et Cancun ici.
Questions fréquemment posées
Si vous achetez à un vendeur en difficulté sur le marché secondaire, alors oui, Tulum peut être un bon investissement. Les villas haut de gamme produisent de bons rendements locatifs nets.
Les investisseurs idéaux pour l’immobilier à Tulum comprennent les résidents à temps partiel, les investisseurs en quête de style de vie, les nomades numériques, les personnes cherchant à obtenir une résidence, ceux qui recherchent une stabilité géopolitique, et les investisseurs à la recherche de bonnes affaires sur le marché secondaire.
Oui, les étrangers ont la possibilité d’acheter une propriété à Tulum par le biais d’un ‘fideicomiso’, un arrangement fiduciaire facilité par un notaire avec une banque mexicaine. Dans ce dispositif, la banque agit en tant que fiduciaire et exécute les instructions du propriétaire du bien.
En raison de la suroffre, les rendements locatifs pour les appartements ont chuté à Tulum. On peut obtenir de bons rendements locatifs d’environ 8% net sur les villas haut de gamme, mais pour les appartements normaux, les investisseurs couvrent généralement juste leurs frais.
Les zones d’investissement intéressantes à Tulum comprennent le Centro pour son attrait local et expatrié, la Zone Hôtelière exclusive mais limitée, l’Ouest de Tulum en développement pour son potentiel à long terme, et Aldea Zama et Selva Zama pour leurs infrastructures et leur qualité de vie.
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