Absolument.
À moins d’utiliser du levier pas cher en France, pour les investisseurs cash il n’y a vraiment aucune bonne raison de préférer Lyon ou Bordeaux, plutôt que Budapest.
Si vous comptez investir dans un beau quartier, pour des prix ou rendements similaires, vous avez le choix entre d’un côté, en France :
– Une ville secondaire, avec aéroport local ou national
– Un haut niveau d’insecurité
– Une politique défavorable aux propriétaires
– Une dégradation sociale et économique
et de l’autre côté, en Hongrie :
– Une superbe capitale européenne, avec des vols directs vers New York et la Chine
– Un haut niveau de sécurité
– Une politique favorable aux propriétaires
– Une croissance économique soutenue
Dans cette vidéo avec Sébastien, nous visitons un très bel appartement en plein centre de Budapest.
Comparez par vous-même.
– Voici le Guide pour Investir dans l’Immobilier à Budapest
– N’hésitez pas à contacter Sébastien mon agent immobilier francophone à Budapest
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Transcription de “Investir dans l’Immobilier à Budapest, Hongrie : Une Meilleure Idée que Lyon ou Bordeaux?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes à Budapest et on va voir une comparaison d’un très bel immobilier ici à Budapest avec ce que vous pourriez avoir en Province, à Bordeaux ou à Paris.
Marché immobilier à Budapest, Hongrie : architecture, prix d’achat, rentabilité
LADISLAS MAURICE :Donc Sébastien, ça fait 20 ans que tu es ici à Budapest, et tu as vu le marché immobilier évoluer.
SÉBASTIEN : Exactement. 22 ans que je suis à Budapest et 19 ans dans l’immobilier où on a vu toutes ces phases et ces évolutions qu’on a pu observer en 19 ans. Pour faire simple, au début nos clients recherchaient… c’était un rapport belle ville, donc c’était la belle ville bien sûr, c’est un ancien empire donc avec ce bâti qui est vraiment magnifique et un prix au mètre carré et une rentabilité acceptable. C’était très chiffre.
C’était une dialectique entre la localisation, la qualité du bâti et finalement on n’a pas de risque, on a acheté à 700 – 800 mille euros du mètre carré et on se faisait plaisir et puis on avait en plus très bonne rentabilité. Donc ça c’est quelque chose qui nous a suivi les 15 premières années de notre activité. On parlait toujours beauté de la ville, beauté versus rentabilité, pas versus mais, en tout cas, en plus et rentabilité et ce qui guidait la décision des investisseurs.
Depuis maintenant, trois quatre ans, les prix ont suivi leur évolution à la hausse. On est aujourd’hui sur une grosse moyenne à 3500 – 4000 euros du mètre carré au centre avec des rentabilités, on va dire, entre 4,5 – 5 avant impôts, après impôts 3,5 – 4, donc plutôt comparable à ce qu’on peut observer en France.
Ces Français qui achètent des biens immobiliers à Budapest, Hongrie
SÉBASTIEN : Ma clientèle, elle a forcément évolué et là ce que j’observe, c’est un phénomène même un peu… moi personnellement qui m’attriste, parce que je suis français et c’est vrai que j’ai beaucoup de gens aujourd’hui qui viennent à Budapest et me contactent par cette volonté de quitter leur pays d’origine.
Moi j’ai quitté la France, c’était pour aller ailleurs, pour des nouvelles contrées et puis vivre une nouvelle aventure. Ce n’était pas pour les mêmes raisons que ceux pour lesquels ils me contactent. Il y a vraiment cette volonté de quitter le pays pour, disent-ils, des problèmes d’insécurité, il y a une peur, que moi j’ai du mal à saisir. Je vis à Budapest, je ne comprends pas très bien, en fait, parce que je suis ici et j’ai du mal à comprendre comment on peut avoir tellement peur de sorte à même envisager une expatriation, à vouloir tout quitter, j’ai peur pour mes enfants, j’ai peur que mon argent soit en banque, j’ai peur de sortir le soir, franchement, je ne comprends plus.
Moi, j’accueille avec plaisir, j’écoute et j’entends. Ce que je peux proposer en tout cas, ce que je vous propose c’est faire part de mon expérience de Budapest qui est une ville dans laquelle je vis, qui est très sécurisée. On n’a aucun problème d’insécurité. On a finalement l’accès à la propriété qui reste encore raisonnable, même si ça commence, quand même, un petit peu à être assez important. Enfin bref, on n’a pas tout ce stress dont j’ai le retour à mes clients en fait.
Investissement immobilier dans les beaux quartiers de Budapest : comparaison avec la France
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc là, on va aller voir un appartement qui est certainement plus cher que la moyenne. Mais par contre on est sur un superbe parc. Donc, ça s’appelle comment ici ? Là c’est vraiment du top du top.
SÉBASTIEN : Là, c’est le parc Károlyi. Donc, en fait, il est assez petit et c’est le plus beau parc, pour moi, du 5e. D’abord, on est dans le 5e arrondissement, un peu l’équivalent du 6e à Paris. Donc c’est le [inintelligible]. On est dans, pour moi, le plus beau parc qui est très français d’ailleurs. J’ai géré plusieurs appartements qui appartenaient à des Français qui ont [inintelligible]. C’est une ambiance très française qui peut donner un peu le lifestyle comme on a l’habitude de dire à Budapest, pas français, à Budapest premièrement.
Mais deuxièmement, ma limite c’est un micromarché ici. Il faut bien se rendre compte qu’aujourd’hui il y a un nombre limité de biens et on a la chance pour une toute petite agence, on représente beaucoup des acheteurs, on est plus en mode chasseur immobilier et là on a la chance d’avoir un mandat du vendeur, et en fait, aujourd’hui on a deux appartements sur la place. Il y a le nôtre et un autre. Donc, on est plutôt content d’avoir un mandat et de représenter 50 % de la demande sur ce parc, donc c’est vrai qu’on est déjà au niveau de prix au mètres carrés assez élevé mais bon…
LADISLAS MAURICE : C’est à peu près 5500 euros le mètre carré donc, à type de comparaison, ce serait quelque chose de moyen dans le centre-ville de Bordeaux et là vous avez quelque chose avec vue sur parc dans le meilleur verrier de Budapest, capital européenne avec un aéroport, avec des vols partout, direct aux Etats-Unis, direct en Chine, très très bien connecté, comparé à une ville comme Bordeaux, sinon, si vous allez à Paris vous n’aurez même pas quelque chose comme ça, vous aurez à 5500 je suis même pas sûr qu’on puisse acheter à la Goutte d’Or.
Donc voilà, c’est un peu ça le genre de raisonnement que certaines personnes ont maintenant c’est : « est-ce que je garde mon immobilier dans des quartiers qui partent de plus en plus dans une seule direction à Paris, ou est-ce que j’achète beaucoup moins cher pour le meilleur, le top du top dans une capitale européenne ici ? » C’est un peu ça le genre de raisonnement, parce que maintenant, là, celui qu’on va voir ce n’est pas une question de…
SÉBASTIEN : Non, là on oublie. Là, c’est même par nature. C’est un bien qui est très bien placé. On est dans une localisation… Exceptionnelle.
LADISLAS MAURICE : Oui. Voilà, on va boire du café tranquillement.
SÉBASTIEN : À la française.
LADISLAS MAURICE : Il y a l’aire de jeux. On va aller voir l’appartement. C’est dans le bâtiment jaune au premier étage à côté d’un petit bâti rénové. Donc, il y a vraiment beaucoup de rénovations partout avec vraiment projet. On sent que l’investissement arrive.
SÉBASTIEN : Et surtout, il y a très très peu d’appartements à vendre ici. Donc c’est du foncé, c’est-à-dire qu’on on a certes la rentabilité, le rendement locatif n’est pas important, mais le potentiel de plus-value est, quand même, largement possible.
LADISLAS MAURICE : Oui, très bien. Allons-y. [Musique]
Acheter un grand appartement familial à Budapest, Hongrie : étude de cas, coût de rénovation, plus-value et rendement locatif
SÉBASTIEN : Donc là, on est dans un 115 mètres carrés au premier étage, d’un appartement en bon état. Les locataires viennent juste de sortir. Le gros avantage de cet appartement, ça reste bien sûr la vue, sur le parc Károlyi et son excellente distribution, c’est-à-dire c’est un appartement… on peut faire un séjour de 50 mètres carrés avec deux grandes chambres, deux salles de bain ou alors on reste format trois chambres à coucher, deux salles de bain. Donc il est très cohérent.
LADISLAS MAURICE : Oui, c’est parfait pour une famille. En plus, il y a [inintelligible] juste en face.
SÉBASTIEN : Voilà. Donc ça c’est un des rares quartiers où des gens de Buda, je parle des Hongrois, les Hongrois de Buda, parce que Buda c’est les collines, c’est la nature etc., c’est très vert. Généralement pour les Hongrois c’est soit Buda soit Pest, mais il peut arriver que les Hongrois de Buda se disent “Allez, je viens à Pest mais ici, parce que là, la journée on ouvre, on est au vert, on est au centre-ville, on est face au plus beau parc du Budapest, extrêmement safe et ultra safe, il n’est même pas fermé le soir etc. La journée, il y a aucun problème, très family friendly, on va dire. Donc franchement, c’est une très bonne alternative à Buda et ce qui fait qu’il peut intéresser à un panel assez large.
LADISLAS MAURICE : Donc, je vois la cuisine, les salles de bain, ça commence un peu à dater. Il y a eu une rénovation il y a une vingtaine d’années, 15 – 20 ans ?
SÉBASTIEN : Oui, 15 ans. Donc, en fait, il y a plusieurs possibilités. C’est, soit grosse rénovation, on le met au standing et on va viser le million d’euros dans cinq ans. Rénovation à 100 – 120 – 130 mille euros. Soit petite rénovation à 30 – 40 mille, on va louer à 1500 euros, on va [inintelligible] bien mais plus bas standard.
LADISLAS MAURICE : Mais c’est vrai que ça c’est tout à fait le genre de bien avec une belle rénovation, appropriée sans être cheap, ça pourrait valoir un million d’euros d’ici [inintelligible].
SÉBASTIEN : La localisation, il n’y a pas de frein. L’immeuble à côté aujourd’hui est en rénovation, ça sera fini. Donc c’est cohérent. Si Budapest monte, c’est ici que ça va monter le plus.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, comparez, en gros, si vous êtes à Bordeaux, si vous êtes à Lyon, comparez un peu l’appartement dans lequel vous êtes, là dans le centre. Regardez autour de vous, est-ce que vous trouvez que ça vaut l’équivalent ? Est-ce que ça vaut plus ? Personnellement, je trouve que sur long terme, investir dans un endroit comme ça, ça vaudra plus que de rester dans des villes en France, rien par le fait que ce soit une capitale et le meilleur quartier d’une capitale. Donc, c’est loin d’être un pari fou pour les gens qui veulent diversifier et après, pour les gens qui veulent déménager mais qui ne veulent pas perdre un peu tous les conforts de l’Ouest, un endroit comme ça, vous ne vous sentirez pas du tout dépaysé. Il y a vraiment tout ce qu’il faut ici.
SÉBASTIEN : Cet appartement n’a pas besoin de demande étrangère pour être acheté. Ça c’est un appartement qui va certainement être vendu à des Hongrois. J’ai déjà vendu des appartements sur cette place. Ça a été à des Hongrois, parce qu’ils connaissent la qualité de l’emplacement. C’est comparable au Danube – Parlement. Donc il y a vraiment des acheteurs spécifiques en Hongrie sur ce type de bien. Maintenant, pour un étranger, moi personnellement ça peut être en rentabilité, ça c’est compliqué. Ce n’est pas évident de faire venir des étrangers qui ont confiance au marché, faire la plus-value.
Il faut vraiment qu’ils aient confiance en la personne qui rencontre sur le marché et il faut aussi qu’ils aient confiance au marché hongrois. Ça serait, par contre, pour un étranger qui, comme on le disait avant, a vraiment peur et veut vraiment quitter la France et un capital assez élevé qui veut être tranquille et limite vivre à Budapest, passer 1/3 – 2/3 du temps, voire même full time, là, on peut se poser la question : « est-ce que ce n’est peut-être pas une opportun, puisqu’il y a deux appartements à vendre sur ce parc et la qualité de vivre peut être très élevée.
LADISLAS MAURICE : Je me souviens encore il y a à peu près une dizaine d’années on pouvait avoir des appartements avec vue sur le Parlement pour 8000 – 9000 euros le mètre carré.
SÉBASTIEN : Ah non non non. Moi, j’ai visité à 1750 euros du mètre carré là-bas.
LADISLAS MAURICE : Je parle il y a 10 ans.
SÉBASTIEN : Il y a 10 ans, c’était à peu près 5000.
LADISLAS MAURICE : 5000 ?
SÉBASTIEN : Oui.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc pas cher. Et à l’époque, je me souviens, je disais aux gens : « Écoutez la Goutte d’Or, c’est 8000 à 9000 euros le mètre carré à Paris. » Et là, vous avez une vue sur le Parlement à Budapest pour le même prix, voire moins cher. Il n’y a aucune raison de rester investi dans des endroits comme ça à Paris, alors qu’on peut avoir ce genre de lien à Budapest.
Les gens n’écoutaient pas, ils disent « C’est Budapest, c’est l’Europe de l’Est, c’est pauvre, corruption blabla. » Voilà, ils se sont trompés, les prix ont beaucoup augmenté et je dirais il y a encore de l’arbitrage à faire. Vous pouvez encore vendre la Goutte d’Or à Paris, vous pouvez encore vendre des endroits qui commencent à mal tourner dans des villes secondaires en France et acheter dans des endroits superbes comme ici. Pour les gens qui veulent se diversifier, c’est tout à fait logique de faire ce genre d’investissement, vendre certains endroits en France pour acheter des biens comme ça.
SÉBASTIEN : Et celui qui a un budget important, c’est tout à fait logique de s’intéresser à ce type de bien parce qu’y habiter dans cet environnement c’est vraiment exceptionnel. Et la valorisation, elle est sécurisée par la demande locale qui fera certainement que ce ne sera pas un étranger qui va l’acheter, parce que je pense qu’on va le vendre à un local.
Guide de l’investissement immobilier et agent immobilier francophone à Budapest, Hongrie
LADISLAS MAURICE : J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Budapest. Les quartiers qui sont intéressants, les quartiers à éviter, ce qu’il faut savoir. Donc il y a un lien en dessous. Et si vous êtes intéressé d’investir dans l’immobilier ici à Budapest, surtout n’hésitez pas à contacter Sébastien, il y a un lien en dessous. Cet appartement, j’imagine qu’il sera déjà vendu quand cette vidéo sera publiée. Mais voilà, il y a toujours d’autres biens et tu peux toujours trouver d’autres biens.
SÉBASTIEN : Ah, bien sûr.
LADISLAS MAURICE : Ok. Sébastien, merci beaucoup.
SÉBASTIEN : Merci.
