Acheter un bâtiment à Budapest: quel retour sur investissement ?

C’est le souhait de la plupart de mes clients francophones, qu’ils soient français, belges, suisses ou québécois.

La Hongrie offre l’avantage d’être facile d’accès, d’avoir des rendements locatifs supérieurs, de bénéficier des conventions fiscales avec ces 4 pays, et d’être un marché assez facile à comprendre avec du superbe immobilier dans l’ancien.

J’avais déjà fait une étude de cas avec Sébastien un peu plus tôt cette annéeavec un projet de rénovation pour un de ces clients.

Mais un bâtiment entier à Budapest?

Sébastien a aidé un de ses clients à investir dans un bâtiment entier en plein centre de Budapest. Il s’occupe en ce moment même de la rénovation complète de ce beau bâtiment ancien.

Acheter un bâtiment entier devient de plus en plus intéressant dans un nombre croissant de villes, à cause des restrictions contre Airbnb. Dans la plupart des cas, les restrictions qui s’appliquent aux appartements individuels ne s’appliquent pas à vous si vous contrôlez un bâtiment entier. Ceci réduit l’offre sur le marché, et donc augmente vos prix.

J’ai écrit une analyse complète du marché immobilier à Budapest, qui vous donnera un bon aperçu du marché.

Et surtout n’hésitez pas à contacter Sébastien. Il peut vous aider avec tous vos projets immobiliers à Budapest.

Pour un Monde d’Opportunités,

Investisseur Globetrotteur.

Services en Hongrie:

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Transcription de “Acheter un bâtiment à Budapest: quel retour sur investissement?”

LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui il pleut un petit peu à Budapest. Je suis avec Sébastien, qui va nous montrer un projet très intéressant. Un de ses clients a acheté ce bâtiment entier, en plein centre de Budapest, dans le 7e district, dans le quartier juif, et tu es en train de faire toute la rénovation de A à Z, pour ensuite louer les appartements soit sur le long terme, soit sur Airbnb. Là, ce qu’on va faire, on va aller dans le bâtiment, Sébastien va nous montrer les projets de rénovation, et on va faire tous les chiffres.

SÉBASTIEN : Exactement, très bien.

LADISLAS MAURICE : Très bien. Ok. Allons-y.

SÉBASTIEN : Allons-y.

LADISLAS MAURICE : Donc, c’est combien de mètres carrés ce building ?

SÉBASTIEN : Alors, là on est sur 765 mètres carrés, au total. On a un terrain ici de 550 mètres carrés, là on peut voir qu’on va mettre un ascenseur.

LADISLAS MAURICE : Ok. Donc ici, ça va être l’ascenseur, donc trois étages.

SÉBASTIEN : Exactement. Quatre niveaux : rez-de-chaussée, 1^er, 2e, 3e.

LADISLAS MAURICE : Bien, de mettre un ascenseur.

SÉBASTIEN : C’est 75 mille euros. 35 mille euros pour tout ce qui est structure, 35 mille euros pour l’ascenseur en lui-même, de 70 à 75 mille euros au total. Cinq mille euros pour obtention du permis de construire, parce qu’il faut savoir que la mise en place d’un ascenseur nécessite un permis de construire qui a été géré en même temps.

LADISLAS MAURICE : Et, tu comptes couper ça en combien d’appartements ?

SÉBASTIEN : On va faire 11 appartements. Trois par étage, sauf au dernier étage. Dans le toit on aura deux plus grands appartements.

LADISLAS MAURICE : Ok. 11 appartements en tout.

SÉBASTIEN : Oui. 

LADISLAS MAURICE : C’est une belle entrée, une belle cage [inintelligible].

SÉBASTIEN : Exactement.

LADISLAS MAURICE : Tu comptes refaire tout ça… est-ce qu’il y aura une réception ? Non, pas de réception ?

SÉBASTIEN : Non, peut-être plus tard. Aujourd’hui mon client il est parti d’abord sur un projet long terme, parce que c’est sécurisé, donc on verra aussi dans les appartements qu’on leur a donné une distribution adaptée, d’abord long terme, parce que c’est la sécurité, mais aussi court terme, donc on a fait un mélange des deux. Donc là réception pour l’instant, non. On a un espace souterrain qui est très intéressant à exploiter. 

Effectivement, en fait, l’avantage d’un immeuble c’est qu’on peut valoriser les espaces communs, utiliser la cave, on verra les aspects Airbnb etc., enfin, toutes les opportunités et autres, immobilières et juridiques, contournement des législations entières Airbnb etc. En tout cas, ici on va clairement valoriser l’entrée, on va valoriser les espaces communs, utiliser le maximum de ce que nous offre un immeuble, ce qu’on retrouvera jamais dans un appartement ou qu’on aura jamais, s’il y a toujours des compromis, l’espace extérieur, qui pour l’instant on l’a mis en standby, mais, si on fait du Airbnb et qu’on se rend compte que ça fonctionne bien, on va commencer à réfléchir comment utiliser les espaces communs, pour valoriser et transformer ça en, comment dire, en rentabilité… 

Location de vélos, location de trottinettes, peut-être pourquoi pas, jacuzzi, réception, peut-être espace un peu dehors dans les jardins, espace de… comment dire, de recréation, mais bon, voilà, ce n’est pas l’ambition première, mais je pense que c’est dans la vie du projet, dans l’exploitation qui commencera début de l’année prochaine. On verra comment on va pouvoir optimiser tout ça.

LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, c’est trois des étages, trois appartements, c’est ça ? Et un étage à deux appartements.

SÉBASTIEN : Exactement, c’est ça. Donc, au dernier étage on a deux plus grands appartements, deux T3. Au rez-de-chaussée on a un studio, un T2, on va dire, avec un espace mezzanine, mais qui fait aussi office de, comment dire, de couchage. Ici on arrive donc sur un étage… en fait, c’est le 1^er, 2^e  étage c’est vraiment les jumeaux, donc ce sont les mêmes. Donc ici, on a un très beau T2, enfin T3 on va dire.

LADISLAS MAURICE : Pardon que je te coupe un petit peu, avant ton investisseur a payé combien pour le bâtiment entier 1750000 euros.

SÉBASTIEN : 1750000 euros pour 765 mètres carrés, inclus les espaces en commun, mais les mezzanines qu’on a créé ne sont pas dedans. On a eu de la chance de trouver cet immeuble, parce qu’il est très bien orienté, il n’y a pas d’espace perdu, chaque étage on peut le valoriser comme on veut.

LADISLAS MAURICE : Ça c’est rare.

SÉBASTIEN : Extrêmement rare. 

LADISLAS MAURICE : Très rare à Budapest un balcon. Il n’y a pas de balcons à Budapest.

SÉBASTIEN : Il n’y a pas de balcons à Budapest. Là c’est limite un peu terrasse, c’est déjà une taille qui nous permet de parler plutôt de terrasse, et d’avoir surtout… quand on a fait la distribution, on a vraiment tenu à avoir le salon connecté à la terrasse et qui donne sur un parc intérieur ou un jardin.

LADISLAS MAURICE : Plein sud.

SÉBASTIEN : Plein sud. Là on est Sud, donc, en fait, ces petits appartements ils ont tous des gros avantages, terrasses, on va pouvoir travailler le design intérieur qu’on va rarement retrouver dans de l’ancien. Donc là, on a de l’ancien mais du moderne chauffage au sol, on aura toutes les petites technologies qui sont d’aujourd’hui, terrasse et donc là on aura un peu de design, des éléments là, on aura une vitre, comment dire, un rangement et un escalier qui va monter mais qui sera très bien fait, donc on a vraiment des petits éléments de designintérieur qui permettent vraiment valoriser chaque mètre carré de ces appartements avec du concret, c’est dire, je rentre dans un très bel immeuble, un espace commun qui va être super, qui va être…

LADISLAS MAURICE : C’est assez rare à Budapest. Souvent, les bâtiments sont beaux mais il y a toujours quelque chose qui cloche un peu.

SÉBASTIEN : Exactement, c’est ça. Donc là, on peut travailler les espaces communs, on va rentrer dans un appartement qui… on voit tout de suite j’ai une terrasse, tout est neuf, tout est très qualitatif, on va mettre des moulures… donc là, chaque mètre carré est vraiment adapté pour quelque chose du triple A, comme t’as l’habitude de dire.

Timeline de construction après l’achat

LADISLAS MAURICE : Très bien. Et combien de temps est-ce que ça prend pour pouvoir avoir un permis de construire ? À peu près quel est le time line entre l’achat, recevoir le titre de propriété, faire les demandes de permis de construire etc., donc quel time line c’est ce qu’on parle ?

SÉBASTIEN : Bon. Quelqu’un qui a l’expérience et qui a déjà son équipe, ce qui n’est pas le cas pour nous ici…

LADISLAS MAURICE : C’est que t’as ton équipe pour faire des appartements mais pas…

SÉBASTIEN : Voilà. On n’est pas du tout dans les mêmes logiques puisque, bon, on a rénové une quarantaine d’appartements, donc ça on sait faire, ce qui nous a permis aussi d’approcher ce type de projet sans craintes. Néanmoins, on a dû passer par une phase de constitution d’équipe, donc on a dû avoir un architecte pour obtenir les permis de construire, parce que là on fait vraiment tout dans les normes, les normes de sonorité, les normes d’ascenseurs, permis de construire, donc la mairie etc., donc j’ai dit il y a toute une phase de recherche, de partenaires, architectes, avocats, fiscalistes, maîtres d’œuvre et entreprise générale. 

Tout ça m’a pris beaucoup de temps parce que c’était mon premier projet de cette envergure. Ce projet là il a mis beaucoup plus de temps que cela nous prendrait aujourd’hui. On a eu de la chance, on a trouvé de très bons partenaires qui, chacun, ont vraiment réalisé et pour l’instant, on arrive à 70 – 75 % de la finition du bien, on voit déjà qu’on est hors risque. On n’a pas eu de problèmes avec la mairie, on n’a pas eu de problème au moment de la démolition, les ingénieurs statiques… on n’a plus de risques techniques, plus de risques juridiques, on est safe, là. Maintenant on est sur la phase finalisation. 

Donc, pour répondre, pardon, à ta question, un projet comme ça, aujourd’hui, avec l’équipe constitué, ça serait à peu près six mois, huit mois pour élaborer le projet, obtention des permis construire huit mois, après deux – trois mois pour réaliser les plans avec l’architecte, six mois pour négocier avec les mairies pour l’obtention du permis, obtention des devis, bon maintenant qu’on a les équipes ça serait beaucoup plus simple parce que pour obtenir les devis, ici j’ai dû mettre en concurrence trois – quatre – cinq entreprises, les devis étaient très élevés puis, finalement, après on a réussi. Ça m’a pris beaucoup de temps, si on retient l’entreprise avec laquelle on est satisfait aujourd’hui, ça irait beaucoup plus vite. Donc, projet architecture, obtention de permis : après six – huit mois. Ensuite, réalisation du projet, à peu près, je dirais 14 – 15 – 16 mois, donc on est sur deux ans.

LADISLAS MAURICE : Ok, sur deux ans à peu près.

SÉBASTIEN : Meublé, hein. Enfin, j’ai après vraiment livré, mais c’est vraiment la réalité. J’avoue qu’on a mis un an, un an et demi en plus, on a joué la sécurité, est ce qui est bien ? On a pris ce temps, mais aujourd’hui on a l’équipe, on a pris le temps de trouver des bonnes personnes, oui c’est en Hongrie, mais c’est dur. 

LADISLAS MAURICE : Oui, 100 %. Et donc, au niveau des coups de rénovation, le budget était de combien à la fin ?

Budget pour la rénovation du bâtiment à Budapest

SÉBASTIEN : Donc là, je vois qu’on a un million d’euros pour la rénovation, c’est tout pile, ce n’est pas un chiffre rond comme ça par hasard, c’est TTC. Je crois qu’on arrive vraiment à 390 millions de Forint, parce que là on a contracté en Forint, 380, un petit peu moins de un million, mais j’ai voulu arrondir si on parle en euros, un million parce qu’on n’est pas en fin de projet encore et il peut y avoir plus ou moins dix mille euros, selon les matériaux qu’on choisit. En meubles, on a 200 mille euros et en frais d’architecture, permis de construire, architecte d’intérieur, suivi de travaux parce que toutes les semaines on fait deux meetings où moi je suis présent qui je représente, en fait, la partie architecture intérieur, il y a pour 90 mille euros, en fait, de gestion de projet suivi de chantier et d’architecture.

LADISLAS MAURICE : Donc, un appartement comme ça, là par exemple ça se lourait combien ? Donc il y a une chambre à coucher avec un espace mezzanine au-dessus, ça se louerait combien sur le marché du long terme ?

SÉBASTIEN : Donc là, l’objectif à la base, c’était d’attirer les locataires qui recherchent la base, qui vivent seul mais qui veulent avoir un espace à inviter. Si on est sur une chambre à coucher on va dire, vu les prestations extérieures, connexes etc., la finition, les moulures etc., on sera près à 600 – 700. Là, on va essayer de monter à 800 – 900 en attirant les locataires qui auront le petit côté cosy, mais un peu luxe et, quand même, l’espace couchage qui est, quand même, restreint, mais quand même fait office, c’est un peu ça qu’on va voir. On expérimente, on n’a pas vraiment de trace d’appartement, on va expérimenter, ça c’est un peu l’objectif. On va dire, c’est minimum, ça va être minimum 700 et jusqu’à 800 – 900 grand max, mais plutôt 750 – 800.

LADISLAS MAURICE : Ok. Très bien. De toute façon vaut mieux ça, qu’une salle de bain avec un plafond très haut.

SÉBASTIEN : Oui. Après ça, c’est un type d’appartement. On en a d’autres. Celui-ci c’est le plus à compromis. Celui-ci, par exemple, il a deux chambres à coucher, là il y a un vrai espace de vie avec une terrasse toujours [inintelligible]. Ici on a un espace, on ne voit pas très bien dans la vidéo parce que, il y a des fenêtres qui cachent la luminosité, ce sont des appartements très lumineux, donc là on peut bien imaginer l’espace de séjour, avec les moulures, ça va être super sympa. Là, il y aura une très belle cuisine…

LADISLAS MAURICE : Two bedroom, two bathroom, ça serait combien?

SÉBASTIEN : Ici on va vraiment faire du beau design, à mon avis on va être à 1200, là, en long terme.

LADISLAS MAURICE : En long terme.

SÉBASTIEN : Terrasse… il y a tellement tout.

LADISLAS MAURICE : Oui. Il y a tout.

SÉBASTIEN : On est au centre, on est dans un très bel immeuble, on va peut-être mettre un tapis sur les escaliers. On va vraiment travailler les moulures, ça va être un peu ambiance… 

LADISLAS MAURICE : Une rue pas bruyante.

SÉBASTIEN : Une rue pas bruyante du tout là. En l’occurrence, orienté sud avec terrasse, tout.

LADISLAS MAURICE : Il y a tous les bars autour, mais cette rue n’est pas du tout bruyante.

SÉBASTIEN : Il n’y aura pas de bruit, là. Il n’y aura pas de bruit. Il y a clime, chauffage au sol, des belles salles de bain qui sont à chaque fois grandes, là, toilettes séparées, il n’y a pas d’erreur en terme de distribution. L’avantage aussi, qu’on a vraiment tout rasé, on a tout refait donc on a vraiment pu créer les espaces qu’on voulait, il n’y a pas de grosses…

Charges mensuels et stratégie d’optimisation pour l’immobilier à Budapest

LADISLAS MAURICE : Et parle-nous des charges. C’est que ça c’était vraiment intéressant, une stratégie au niveau des charges.

SÉBASTIEN : On a optimisé tout ce qui était technologie de chauffage. On a chauffage au sol avec pompe à chaleur, qui est centralisée, et on a une très bonne isolation et vraiment un chauffage, finalement, qui va nous coûter très peu cher. Donc, notre stratégie commerciale ça va être, en fait, de louer des appartements toutes charges comprises, sachant que nous on a des charges près de 50 % moins élevées que sur le marché. 

Donc, quelqu’un qui va louer un appartement de deux chambres à coucher, salon, de ce gabarit-là, il aurait, en moyenne, dans un autre appartement, il devrait compter à peu près 180 – 200 euros de charges. Donc nous, on va lui facturer 200  -220 euros, parce qu’il y a des prestations, peut-être 220 euros. Enfin, nous c’est ce qu’on calcule, c’est-à-dire, que je dis c’est un million deux, un million quatre tout compris, sauf que nous on aura moins de charges que ce que dit le marché. 

Donc, on va réussir à gagner de l’argent sur les charges sans que le locataire soit lésé. Lui, il a l’avantage d’avoir quelque chose tout compris, il paye le prix du marché, nous c’est win–win quand même.

LADISLAS MAURICE : Et en termes de rating énergétique ?

SÉBASTIEN : Je ne me rappelle plus. C’est vrai qu’on n’a pas pu travailler sur l’isolation des murs, je sais qu’on est optimum parce qu’on peut pas faire mieux dans cette configuration, on aurait pu fermer en isolant les murs, mais ça n’a pas de sens, on ne va pas sacrifier de la surface pour de l’isolation, sachant que le fait de passer pompe à chaleur, chauffage au sol déjà c’est tellement significatif, que je pense que pour économiser très peu finalement en isolant les murs. Je sais qu’on était au maximum en travaillant sur cette solution de chauffage, je ne suis pas rentré dans l’analyse du searching.

Restrictions Airbnb à Budapest

LADISLAS MAURICE : Parle-nous des restrictions un peu Airbnb qui commencent à se mettre en place et, qu’à la base, ton investisseur voulait investir sur le marché du long terme, et donc t’as bien joué tes cartes, tu lui as dit : non, je comprends, mais il faudrait quand même, au cas où, avoir une licence Airbnb, donc comment est-ce que t’as procédé exactement pour ça ?

SÉBASTIEN : Bon. Au début, je lui aie dit que l’avantage d’un achat d’immeuble c’est de ne pas avoir de copropriété, d’avoir un ensemble complet, je fais ce que je veux…

LADISLAS MAURICE : Contrôle.

SÉBASTIEN : Oui. 

LADISLAS MAURICE : [Inintelligible]

SÉBASTIEN : Donc, dans le projet, on doit utiliser ce potentiel de l’immeuble, qui consiste à pouvoir faire du Airbnb si un jour je le décide, ou si je pense que c’est opportun. Parce que lui, il était plus un investissement patrimonial, de transmission familiale etc., mais bon, aussi quand même de rentabilité. Mais, le postulat c’était quand même… il avait une expérience avec nous sur les appartements qu’on louait en long terme, donc c’est un peu le postulat de base.

Mais là, je vais bien attirer l’attention sur le potentiel réel où on anticipe un peu, comme dans toutes les capitales européennes, des restrictions à l’Airbnb mises, qui est en train maintenant gentiment de se mettre en place. Il y a deux choses qui peuvent empêcher le Airbnb, d’abord, très concrètement, une copropriété dans n’importe quel arrondissement, une copropriété qui s’oppose à l’Airbnb, des nuisances avec les voisins etc., on arrête. La copro ici, il y a un copropriétaire, c’est le propriétaire donc il n’y a aucun copropriétaire qui pourra s’opposer. 

Deuxièmement, il peut y avoir tout simplement une restriction où on empêche les individuels ou même les entreprises à faire du Airbnb dans des immeubles de copropriété. Donc nous, ici, ça pourrait être, on pourrait tomber aussi sur cette restriction, mais ici l’idée c’était, en amont, dans le projet on a déjà envisagé le fait de le transformer pas en hôtel, parce que ça c’est des normes qui sont encore beaucoup plus élevées, il y a besoin des sprint clair etc., et des normes de sécurité notamment d’incendie qui font vraiment monter le budget de la rénovation, donc on a vu le stade en dessous qui a un statut pension, un peu motel, je crois, je ne sais pas très bien comment

LADISLAS MAURICE : Pension

SÉBASTIEN : Pension, merci, et là nous on a mis ce projet au normes où le jour où il y a toutes les restrictions possibles, on le met en forme à pension et on l’exploite tranquillement, en appart hôtel, et il y en a quand même très peu très très très peu, et je pense que je suis quasiment sûr que l’exploitation qui va débuter là en janvier – février où ça va être la deuxième phase où on va vouloir là on a travaillé vraiment sur la valorisation comment on valorise par rapport aux besoins et aux attentes du propriétaire avec ses notions du Airbnb long terme. 

Là, on est vraiment concentré sur cette phase, mais en deuxième phase d’exploitation, c’est clair qu’on va aller chercher maintenant du Airbnb, les restrictions augmentent donc pour nous moi je suis content quand j’ai les restrictions du 6e arrondissement je envoyé à mon client je dis regarde ça y est, les restrictions arrivent, tu vas sortir du marché, pardon pour les autres mais nous on est content parce qu’on se dit : on va pouvoir clairement se différencier et devenir avec un projet court terme, on est sûr de pouvoir faire du Airbnb ici.

LADISLAS MAURICE : Oui, oui, oui.

SÉBASTIEN : Donc c’est cool. Moi je suis très impatient de commencer l’exploitation qui sera donc orienté location long terme, court terme et recherche aussi. Le fait d’avoir un grand ensemble que je disais c’est le fait de l’opportunité d’achat d’un immeuble, c’est de créer des biens très rares. L’opportunité c’est d’acheter un immeuble de 765 mètres carrés et pas se retrouver avec un immeuble de 2000 mètres carrés. Tous les immeubles, 80 % – 90 % des immeubles à Budapest font en moyenne 1500 – 1700 – 1800 mètres carrés, donc on est tout de suite sur des budgets à trois –quatre millions avant rénovation, on est tout de suite sur des budgets à cinq – six – sept millions et là, ça devient très compliqué mais il y en a même pas beaucoup.

LADISLAS MAURICE : C’est ça qu’il a d’intéressant d’investir à Budapest, c’est un peu comme Paris dans le centre-ville, mais on ne peut pas construire une tour ici. Voilà, il y a les bâtiments qu’il y a et c’est tout ce que les gens peuvent construire et on ne peut pas créer plus. Ce n’est pas comme investir à Varsovie où il y a des tours qui apparaissent dans tous les sens en permanence. Donc, de ce côté-là, Budapest est vraiment intéressant. Le supply, l’offre d’immobilier dans le centre est fondamentalement limitée.

SÉBASTIEN : Ah, c’est vrai. Dans l’ultra centre. Là on est quand même vraiment dans l’ultra centre, on est à 300 mètres de la synagogue, on est en plein dans le quartier juif, donc à l’intérieur du Grand Boulevard qui représente encore une fois cette zone d’ultra centre, on ne peut pas faire plus central. Donc ici, ça va être génial de pouvoir exploiter tout le potentiel investisseur que propose un immeuble.

Calculs de rendement locatif à Budapest

LADISLAS MAURICE : Très bien. Regardons. Donc, en terme de rentabilité, les loyers, en moyenne, 12000 euros sur le long terme pour les 11 appartements…

SÉBASTIEN : Là, on parle bien de location long terme. Conservateur de location encore une fois d’une moyenne de minimum 18 mois de location, deux ans, donc là on ne prend pas de risque, on va avoir de l’expat, des étudiants éventuellement en médecine. Donc là, on ne prend pas de risque, vraiment qualitatif, c’est loué rapidement. 

LADISLAS MAURICE : Donc, ta gestion c’est 10 %, trouver un locataire aussi c’est en moyenne un mois.

SÉBASTIEN : Oui, mais là, si on fait du long terme, il y aura du turnover très réduit. Sur ce type de bien qualitatif, on n’a pas un turnover… et puis nous on filtre aussi, on va chercher forcément des locataires qui vont rester sur long terme. Sur les 100 appartements qu’on gère, on a la chance d’un portfolio quand même qui est relativement qualitatif et très central, on a une moyenne de 20 – 22 mois le turnover ce qui est avec notamment une partie quand même qui est dédiée à des étudiants. J’ai beaucoup d’appartements qui sont les quatre – cinq ans. Donc ici, clairement qu’on a un bien qui va être bien calibré, ce qui va être le cas de ce bien là, on va aller pouvoir chercher du locataire long terme.

LADISLAS MAURICE : Très bien. La taxe foncière…

SÉBASTIEN : Oui, elle est importante…

LADISLAS MAURICE : 4000 euros…

SÉBASTIEN : Oui, 765 mètres carrés…

LADISLAS MAURICE : Ce n’est vraiment pas cher.

SÉBASTIEN : Oui. Ah bon ? Ce n’est pas cher ?

LADISLAS MAURICE : Ça ne me paraît pas cher du tout 4000 euros de taxe foncière pour un bâtiment.

SÉBASTIEN : Je ne sais pas. Je ne me rends pas compte, parce que moi ça fait 20 ans que je suis à la Hongrie.

LADISLAS MAURICE : C’est ce que les gens payent à Paris pour un petit truc.

SÉBASTIEN : C’est vrai ? 

LADISLAS MAURICE : Ce n’est pas cher du tout. L’assurance non plus ce n’est pas cher.

SÉBASTIEN : Oui, 1500, quand même.

LADISLAS MAURICE : Ce n’est pas cher du tout. Ok. Très bien. Donc, ça donne une rentabilité après les impôts, c’est ce que c’est, et donc une rentabilité nette d’un peu plus de 3 %. 

SÉBASTIEN : 3,3 – 4,5 brut. 3,3 c’est un vrai net, ça.

LADISLAS MAURICE : C’est un vrai vrai net, donc ce n’est pas du… investissez  à Dubaï, vous ferez du 20 % par an avec que du n’importe quoi, ça c’est vraiment du vrai chiffre.

SÉBASTIEN : Mais bon, attention là on est vraiment négatif …

LADISLAS MAURICE : C’est la plus-value. 

SÉBASTIEN : C’est la plus-value, les opportunités d’exploitation. Là, clairement on ne va pas faire des 3,32 là-dessus.

LADISLAS MAURICE : Je crois qu’il faudra faire une étude de cas dans un an ou deux…

SÉBASTIEN : Oui, un an et demi.

LADISLAS MAURICE : Oui, après je reviens et on voit les chiffres réels. 

SÉBASTIEN : Je crois que ça ce sera intéressant. 

LADISLAS MAURICE : C’est que je crois, tout à fait, que ton investisseur se fera plus que du 3 %.

SÉBASTIEN : Je pense aussi, mais aujourd’hui j’ai eu la chance, quelqu’un qui nous a fait confiance et qui a une approche si patrimonial, ce n’est pas une banque, quoi… ça nous a donné la latitude, mais je sais que ça va bien finir, dans le sens où finalement on va mieux exploiter que…

LADISLAS MAURICE : Et si c’était Airbnb ?

SÉBASTIEN : J’ai contacté un spécialiste à Airbnb, ce qu’on n’est pas encore, mais ce projet là on va le gérer. On était parti sur 22 mille euros de loyer brut, c’est-à-dire, quand on calcule l’annuité, le chiffre d’affaires par rapport à l’annuité, ensuite, on enlève tout, donc les frais de gestion de 20 % TTC, les frais de booking Airbnb, ça il faut compter à peu près 10 – 15 %, donc 26 mille euros. Donc on arrive, si tu veux, a un revenu net net de tout impôt, plus des impôts, les taxes etc., l’assurance de 160 mille euros, donc on arrive à 5 net, mais je pense que je suis pessimiste, je suis un peu négatif.

LADISLAS MAURICE : Surtout avec toutes les restrictions qui arrivent, je vois mal un monde dans lequel ton investisseur se ferait moins de 6 à 7 % de net.

SÉBASTIEN : Oui, non. Je suis d’accord mais on ne peut pas prendre le risque de communiquer des chiffres, on parle des budgets de 3 à 4 million d’euros. On ne va pas commencer à s’amuser à communiquer des chiffres qu’on ne peut pas réaliser, donc là, ce sont des chiffres sécures. On sait qu’on peut réaliser ce type de projets, maintenant il ne faut pas se planter quand on communique dans les chiffres, il ne faut pas communiquer n’importe quoi. On sait gérer des projets de ce niveau-là. Maintenant, sur la rentabilité, il ne faut pas que ça se termine mal. Quand ils mettent trois – quatre millions, on ne dit pas tu vas faire sept et puis à la fin il se termine à quatre. 

LADISLAS MAURICE : Non. Inacceptable.

SÉBASTIEN : Donc là, je pense que ces chiffres sont, quand même, assez conservateurs, mais on fera un bilan dans un an et demi.

LADISLAS MAURICE : Oui. Parfait.

SÉBASTIEN : C’est ce qu’y a de mieux.

LADISLAS MAURICE : J’ai écrit toute une analyse du marché immobilier ici à Budapest, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers qui sont un peu moins intéressants, les erreurs qu’il faut éviter. Il y a un lien en dessous. Et, si vous êtes intéressé d’investir ici à Budapest dans l’immobilier, surtout n’hésitez pas à contacter Sébastien, il peut vous aider à trouver un bien immobilier, pas seulement des bâtiments entiers mais aussi un appartement normal, un peu comme tout le monde, à faire la rénovation etc., et à tout gérer.

SÉBASTIEN : Exactement. Merci beaucoup Ladislas

LADISLAS MAURICE : Très bien. Merci Sébastien 

SÉBASTIEN : À bientôt. Merci