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Nous avons acheté une maison à Playa del Carmen au Mexique!

Jul 2, 2024 | Liste Privée

J’ai passé quelques mois à Playa del Carmen. Grâce à mon séjour là-bas, j’ai compris pourquoi tant de gens s’y installent à long terme.

Bien sûr, l’endroit manque de culture, mais c’est une ville en plein essor qui est en quelque sorte détendue, accessible à pied, amusante et facile d’accès.

J’ai donc commencé à renifler pour des opportunités et j’ai dit à mon agent immobilier francophone à Playa del Carmen Luigi que je souhaitais y investir car :

  •  Les gens quittent définitivement l’Amérique du Nord et l’Europe pour se rendre dans des endroits comme Playa del Carmen
  •  De grands projets d’infrastructures tels que le train Maya et l’aéroport international de Tulum,
  •  Le boom du nearshoring au Mexique devrait soutenir le marché immobilier mexicain

Alors un jour, Luigi m’a appelé et m’a dit qu’il avait trouvé une bonne affaire mais qu’il voulait faire du 50/50.

J’ai rapidement pris l’avion pour Playa del Carmen depuis Medellin en Colombie (110 $ aller simple, vol direct sur Cancun) et j’ai dit oui après notre première visite. Luigi a négocié le prix et nous avons fini par conclure l’affaire.

Pourquoi le marché de la location longue durée ?

Playa del Carmen est un marché assez volatil en termes de locations à court terme, nous avons donc préféré la stabilité des locations à long terme car nous n’envisageons pas de rester dans ces unités.

La plupart des personnes qui investissent à Playa del Carmen veulent un joli condo qu’ils peuvent utiliser quelques semaines/mois par an, puis le louer sur Airbnb. Cela couvre vos dépenses et génère un peu de revenus.

Notre objectif était du cash flow et un potentiel de plus-value.

Nous avons donc acheté dans un quartier encore un peu moyen mais proche de la plage. Il est inévitable que ce quartier se développe à l’avenir, nous nous attendons donc à des plus-values ​​très décentes à terme.

J’ai fait une vidéo sur quelque chose de similaire l’année dernière

Nous avons expliqué l’année dernière la thèse de l’investissement dans des bâtiments entiers à Playa del Carmen. Luigi m’a dit que quelques-uns de ses clients voulaient voir de telles unités.

Cependant, venant de leurs jolis condos avec piscines sur le toit au centre de Playa del Carmen, puis être conduit dans une zone où se trouvent des poules, des chiens errants et des Mexicains torse nu tatoués avec des bouteilles de bière écoutant de la musique forte s’est avéré être trop pour eux. .

La réalité est que ce n’est qu’un quartier mexicain normal, et c’est là que se trouvent les opportunités pour les personnes un peu aventureuses et prêtes à regarder au-delà des cosmétiques.

Bien entendu, rien n’est sans risque. La nouvelles présidente du Mexique est loin d’être pro-business, et le pays a des problèmes de sécurité persistants.

Analyse complète du marché immobilier de Playa del Carmen

Voici une analyse complète du marché immobilier de Playa del Carmen.

N’hésitez pas à contacter mon agent immobilier francophone à Playa del Carmen, Tulum et Cancun, Luigi.

Pour un Monde d’Opportunités,

Investisseur Globetrotteur.

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Transcription de “Nous avons acheté une maison à Playa del Carmen au Mexique!”

LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui avec Luigi on est très content…

LUIGI : Salut…

LADISLAS MAURICE : On a acheté une maison ensemble ici à Playa del Carmen, pour du rendement. La maison est à neuf minutes de marche d’ici, on va aller voir la maison et on va aller faire tous les chiffres, en termes du prix qu’on a acheté, les prix des rénovations, le prix des loyers et aussi tous les coûts qu’on compte avoir dans l’année pour arriver à un rendement net. Donc Luigi, t’es content ?

Pourquoi investir à Playa del Carmen?

LUIGI : Oui, je suis vraiment content parce que, comme tu as déjà dit, on est à neuf minutes de la plage… tu vois ? La plage c’est vraiment une qualité de vie puis, oui, on va faire tous les chiffres. Mais, même avec les chiffres, vraiment le prix, pour avoir une maison ici au bord de la mer…

LADISLAS MAURICE : Et l’eau est à peu près à 30 degrés Celsius…

LUIGI : On ne peut pas mettre un prix, tu vois ? C’est…

LADISLAS MAURICE : Pourquoi Playa del Carmen ? Pourquoi investir ici ?

LUIGI : Parce que Playa a changé beaucoup. Avant c’était une destination pour des touristes, maintenant ça changé beaucoup. Maintenant on voit les gens du Canada, des États-Unis, ils viennent ici, puis ils ont acheté, ils restent ici pendant l’année. C’est une explosion encore. C’est la deuxième fois, parce que moi j’ai vu l’explosion ici à Playa del Carmen en 2008, maintenant ça c’est en train de…

LADISLAS MAURICE : Oui, c’est que quand t’es venu ici, quand t’as habité ici en 2008, donc à peu près 15 ans, plus de 15 ans, combien d’habitants il y avait ici à Playa del Carmen ?

LUIGI : Il y avait 20 mille.

LADISLAS MAURICE : Et maintenant ?

LUIGI : Maintenant j’ai vu les chiffres, ça fait même pas deux trois jours, on est à 349 mille.

LADISLAS MAURICE : Voilà.

LUIGI : Depuis 2006 – 7 – 8, puis voilà. Alors, on est en train de voir une autre explosion à cause des Américains, des Canadiens qui viennent ici pour chercher une autre vie, tu vois ? Beaucoup moins cher que, par exemple, Los Angeles, New York, Vancouver, puis on est au bord de la mer, ça c’est incroyable.

LADISLAS MAURICE : Donc je dirais, pour les Européens, la vie n’est pas forcément vraiment moins cher que ça, ce n’est pas tellement moins cher que l’Espagne, certaines parties du Portugal, mais bon, vous avez ce genre de plage et il y a beaucoup beaucoup d’Européens qui déménagent aussi, et donc c’est un peu pareil. Les Américains, on voit beaucoup de retraités qui déménagent ici, beaucoup de digital nomads et beaucoup de gens qui en ont marre de vivre dans l’Ouest pour des raisons politiques, ou qui veulent vivre au soleil, ou qui veulent vivre dans un endroit où ils se sentent un peu plus libres, donc il y a plein de gens qui déménagent ici au Mexique à temps plein, donc c’est vraiment en plein boom… Très bien.

LUIGI : Super. Donc on va aller voir la maison.

La maison qu’on a acheté ensemble

LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, allons-y… Très bien. Voici la maison qu’on a acheté ensemble avec Luigi 50 – 50. Luigi m’avait appelé il y a à peu près deux – trois mois quand j’étais en Colombie. Il m’a dit : « Ladislas, il y a vraiment une très bonne opportunité ici à Playa del Carmen, tu devrais venir », donc j’ai pris un avion. J’étais venu, je ne sais plus, pour 36 ou 48 heures…

LUIGI : C’était très court.

LADISLAS MAURICE : Juste venu pour voir l’appart pour voir la maison, et on l’a acheté.

LUIGI : Mais c’est une maison avec cinq appartements, on va voir.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc il y a quatre appartements d’une chambre, un appartement de deux chambres. Donc, ça c’est un des appartements d’une chambre, là il y a la locataire à l’intérieur, on a reçu les clés la semaine dernière ?

LUIGI : Oui, même pas. Ça fait cinq jours.

LADISLAS MAURICE : Cinq jours. Parfait. Et donc, on a accès à deux appartements-là qui sont vides. Par contre, avant d’aller regarder les appartements… qu’est-ce que c’est ça Luigi ? Qu’est-ce que tu es en train de faire ?

LUIGI : Ça c’est la plante du Mexique, qu’est-ce que je peux vous dire, c’est normal, c’est naturel. Mais voilà, ceux-ci sont les appartements, ceux-là sont vides, puis on va commencer toutes les rénovations, on va les faire très jolis.

Prix d’achat et cout des rénovations

LADISLAS MAURICE : Donc, c’était 210 mille dollars pour la maison entière, avec des frais de notaire de 7 %, donc un peu plus de 14 mille dollars, et en terme de rénovation, Luigi, pour refaire les quatre one bedrooms et le un de deux chambres ?

LUIGI : 32 mille dollars.

LADISLAS MAURICE : 32 mille dollars. Donc on peut aller regarder… cet appartement il est vraiment sale. C’était quoi, des Argentins ? C’est ça ?

LUIGI : Je ne sais pas, mais oui je crois que… ça, ça prend un nettoyage mais on va tout refaire, tu vois la cuisine…

LADISLAS MAURICE : Un frigo argentin, là. Le frigo des Argentins, ça fait bien plaisir, les joies d’être propriétaire.

LUIGI : Oui, c’est ça. Mais tu vois, l’espace c’est énorme, c’est grand. C’est un appartement qui a beaucoup de potentiel. Ici on va faire une fenêtre un peu plus grande, tu vois ? Pour laisser entrer un peu plus de lumière. En fait, ça ne coûte pas trop cher ici. Ce n’est pas comme, par exemple, aux États-Unis, au Canada que ça coûte cher pour changer, pour faire des rénovations. Ici ce n’est pas trop cher.

LADISLAS MAURICE : Oui, c’est un des gros avantages d’investir au Mexique.

LUIGI : Voilà. Parce que, par exemple, au Canada, pour refaire une cuisine, c’est au moins 15 mille dollars, ici ce n’est rien, tu vois ?

LADISLAS MAURICE : Et donc…

LUIGI : Ça c’est le petit chat. Lui il habite ici.

Calcul des rendements locatifs à Playa del Carmen

LADISLAS MAURICE : Et donc, Luigi est agent immobilier ici à Playa del Carmen, à Tulum et à Cancun, donc il connait bien le marché. Donc Luigi, une fois qu’on aura fini les rénovations dans ces appartements… donc ça c’est l’autre qui est libre… donc combien est-ce que tu penses que l’on pourra louer ces appartements d’une chambre, par mois, en dollars ?

LUIGI : Facilement 550 dollars par mois.

LADISLAS MAURICE : Parfait. Et celui de deux chambres ? Donc, celui de deux chambres il est en bas, ici.

LUIGI : Oui, il est en bas, puis c’est vraiment joli, c’est vraiment un joli espace, à peu près 700 dollars par mois.

LADISLAS MAURICE : 700 dollars par mois.

LUIGI : Oui, au moins. Mais tu vois ? On a commencé à monter les tarifs aussi

LADISLAS MAURICE : Et après, en termes de taux d’occupation ? Donc d’habitude, quand je fais mes études de cas, je suis très conservateur en termes de chiffres…

LUIGI : Moi aussi.

LADISLAS MAURICE : Ici on a mis 98 % parce qu’il y a tellement de demandes pour des appartements comme ça, bien rénovés, à 10 minutes de la plage, on pourra trouver des locataires immédiatement, quoi.

LUIGI : Immédiatement, oui. Tu mets ça sur, par exemple, Facebook Marketplace, puis il y a toujours des gens qui cherchent les appartements comme ça, alors, même quand tu sais qu’un des locataires va sortir, t’as déjà deux – trois qui attendent, tu vois ? Alors, ce n’est pas un problème.

LADISLAS MAURICE : Ce n’est pas un problème. Et en termes de la gestion immobilière, donc entre gérer les appartements, trouver les locataires, combien est-ce qu’on doit typiquement budgéter ?

LUIGI : Typiquement, environ 15 %. Ça peut changer un peu, mais c’est à peu près 15 %.

LADISLAS MAURICE : Et donc, ce qui est important de comprendre au Mexique, là, la manière dont on opérerait donc, c’est 550 dollars ça inclut l’Internet, qui nous coûterait combien à nous ?

LUIGI : Il y a deux lignes d’internet ici. C’est 30 dollars pour ligne, alors c’est à peu près 60 dollars par mois, puis aussi l’eau c’est inclus, alors l’eau c’est à peu près 100 dollars par mois.

LADISLAS MAURICE : Pas trop cher. Et la taxe foncière ?

LUIGI : C’est 200 dollars l’année.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, comparées à vos taxes foncières à Montréal, à Paris, là les taxes foncières viennent d’augmenter de 52 % là cette année à Paris, là c’est que 200…

LUIGI : C’est ridicule ça, 52 % ?

LADISLAS MAURICE : Oui. De 52 % une année les taxes foncières à Paris.

LUIGI : C’est incroyable. Ici ce n’est pas cher du tout, alors oui, ça vaut la peine de…

LADISLAS MAURICE : Donc, ça aide vraiment avec les chiffres. En termes d’entretien, combien est-ce que tu crois qu’on devrait budgéter pour l’année, une fois tout est refait ? 

LUIGI : À peu près deux mille dollars.

LADISLAS MAURICE : Ok. Et après, explique-nous les frais de femmes de ménage, tout ça. Comment est-ce que ça marche ?

LUIGI : Normalement on a une femme de ménage qui arrive ici deux fois par semaine pour nettoyer les escaliers, le jardin, pour…

LADISLAS MAURICE : Les noix de coco qui tombent…

LUIGI : Les noix de coco qui tombent… Ça c’est deux fois par semaine, puis en plus, le nettoyage des appartements c’est une fois par mois, c’est à peu près quatre mille dollars pour l’année.

LADISLAS MAURICE : Ok. Donc les gens ont leur appartement nettoyé une fois par mois.

LUIGI : Une fois par mois c’est nettoyé. Comme ça on a un peu de contrôle, on sait que c’est bien, c’est propre, tu vois ? Ça c’est très important.

LADISLAS MAURICE : Donc, on s’attend à des revenus nets, après tous les frais avant les impôts sur le revenu, d’à peu près 20 mille dollars par an, ce qui nous donne un rendement net d’un peu plus de 8 %. Par contre, donc déjà ça c’est intéressant, surtout qu’on s’attend à des plus-values au fur et à mesure que Playa del Carmen se développe dans cette direction, mais, où on s’attend vraiment à des plus-values très intéressantes, c’est sur le toit.

Couts de construction à Playa del Carmen au Mexique

LUIGI : C’est ça… Voilà. Alors ici, facilement on peut construire trois appartements. Alors, un autre appartement de deux chambres à coucher, puis deux appartements…

LADISLAS MAURICE : C’est que celui-là, en fait, c’est une chambre à coucher, et on va prendre la terrasse qu’il y a ici, et on va rajouter une deuxième chambre, donc en gros, on va transformer là ce qu’il y avait déjà, en deux appartements de deux chambres et trois d’une chambre.

LUIGI : C’est ça. Ça c’est un étage en plus, mais ça se peut, on va vérifier ça, mais ça se peut qu’on peut construire un autre étage, donc ce sont trois appartements, tu vois ?

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, strict minimum, on aura un autre appartement de deux chambres ici, deux appartements d’une chambre. Les coûts de construction pour refaire cet étage entier, à peu près ?

LUIGI : Á peu près 100 mille dollars.

LADISLAS MAURICE : 100 mille dollars et on s’attendrait à un rendement brut d’à peu près 20 %.

LUIGI : Oui, c’est ça. Et c’est 100 mille dollars avec les meubles, tout, tout, tout, déjà fini.

LADISLAS MAURICE : Donc, on a basé notre investissement sur cet étage en plus, on espère avoir pas seulement un étage en plus mais deux, mais sur le toit, qu’est-ce que tu pensais faire ?

LUIGI : On peut avoir un genre de comme lounge, en dit ça en anglais, avec peut-être une piscine pas trop grande, mais une piscine, puis des meubles, un endroit où les gens aussi peuvent travailler, on va ajouter une ligne d’internet wifi en haut, comme ça ils peuvent travailler avec leur laptop et voilà, c’est un endroit pour se reposer, travailler, puis en profiter du climat aussi, parce qu’ici c’est toujours soleillé.

LADISLAS MAURICE : Et le marché pour ces appartements une fois qu’ils sont bien refaits ?

LUIGI : C’est minimum de six mois à un an le contrat.

LADISLAS MAURICE : Et les gens, typiquement donc des Mexicains, des Argentins, des Européens, des Américains, un peu de tout.

LUIGI : Un peu de tout, c’est ça.

LADISLAS MAURICE : On compte refaire une vidéo quand on aura bien avancé avec les travaux, donc je ne sais pas dans combien de temps.

LUIGI : À peu près un an, je crois.

LADISLAS MAURICE : À peu près un an, on verra.

LUIGI : On verra, mais ça va être joli, ça c’est sûr.

LADISLAS MAURICE : Oui, tout à fait. Donc, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Playa del Carmen et aussi à Tulum, en termes des quartiers qui sont intéressants pour investir, les quartiers à éviter etc., donc il y a le lien en dessous dans la description. Et aussi, si vous êtes intéressé par faire un investissement immobilier dans la région, que ce soit Cancun, Playa del Carmen ou Tulum, Luigi à une agence, il se spécialise là-dedans, donc il y a un lien en dessous avec plus d’informations sur ses services, et donc il peut vous aider avec des investissements purs comme ça, ou si vous voulez du lifestyle, ou aussi ce que la plupart des gens cherchent, ce sont des investissements où ils peuvent passer un ou deux mois de l’année et louer le reste du temps quand ils rentrent au Canada, quand il rentrent en Europe etc.

LUIGI : Oui, comme Airbnb, des trucs comme ça, voilà.

LADISLAS MAURICE : Très bien. Luigi, merci beaucoup.

LUIGI : Félicitations. Ciao. À bientôt.