En octobre, j’ai publié une vidéo avec mon agent Luigi analysant le marché de l’immobilier à Playa del Carmen. Nous avions décidé de faire une étude de cas d’un investissement Airbnb moyen. Les chiffres n’étaient pas extraordinaires, mais ils étaient typiques des propriétés de lifestyle/Airbnb, où les gens achètent une propriété qu’ils peuvent utiliser une partie de l’année et louer le reste du temps.
Il y a environ deux mois, Luigi m’a appelé alors que j’étais à Medellin pour me dire qu’il y avait une super affaire qu’il aimerait me montrer et sur laquelle il aimerait être à 50/50.
Si un agent immobilier en qui j’ai confiance veut faire 50/50 avec moi sur une affaire, aux mêmes conditions, je suis tout ouïe.
Inutile de dire que j’ai pris l’avion pour Playa del Carmen pendant 36 heures afin de jeter un coup d’œil. Nous avons décidé de l’acheter. C’est maintenant sous contrat.
Cette unité multifamiliale que nous présentons dans la vidéo ci-dessous est un bâtiment différent, mais elle se trouve dans le même espace.
Comme je l’ai mentionné dans mon analyse complète du marché immobilier de Playa del Carmen, je trouve que l’immobilier à Playa del Carmen est une diversification intéressante en raison de l’afflux de personnes qui s’y installent de manière permanente, du développement massif des infrastructures sur la Riviera Maya et de la délocalisation de la Chine vers le Mexique qui en est à ses débuts, ce qui donnera un coup de fouet à l’économie mexicaine.
Tout n’est pas parfait au Mexique, comme le prouve la stagnation de son économie au cours des 20 dernières années, mais il s’agit là de trois tendances très puissantes dans lesquelles j’aimerais avoir un intérêt.
Cette étude de cas est unique. Il s’agit d’un immeuble multifamilial situé dans un quartier de Playa del Carmen qui n’est pas terrible pour l’instant, avec des locataires essentiellement locaux, et la possibilité d’ajouter un étage.
Une spéculation intéressante
Au niveau microéconomique, un tel investissement offre un flux de trésorerie décent, est très bon marché, est proche de la plage et offre un potentiel de croissance à mesure que Playa del Carmen poursuit son essor.
Vous pouvez contacter mon agent immobilier Luigi ici.
Vous pouvez lire mon analyse complète du marché immobilier de Playa del Carmen ici.
Vous pouvez lire mon analyse complète du marché immobilier de Tulum ici.
Je ferai probablement une petite vidéo de l’immeuble que nous avons acheté ensemble la prochaine fois que j’irai au Mexique dans quelques semaines.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur
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Transcription “d’Acheter un immeuble à Playa del Carmen pour du rendement “
LADISLAS MAURICE: Bonjour ici Ladislas MAURICE, de Investisseur Globetrotteur, aujourd’hui, je suis ici à Playa Del Carmen avec mon ami Luigi.
LUIGI: Bonjour ça va ?
LADISLAS MAURICE: Très bien, Luigi m’a appelé il y a quelques semaines et il m’a dit, Ladislas il faut que tu viennes à Playa Del Carmen il y’a un deal très intéressant, je veux que tu passes le voir. Là on est en train de faire ça en même temps, Luigi voulait me montrer un bâtiment qui est à vendre où les rendements immobiliers sont vraiment élevés, parce qu’on voit ici à Playa del Carmen beaucoup de français, de belges, de Suisses, et de Québécois qui veulent investir ici à Playa Del Carmen et aussi à Tulum. Le scénario.
LUIGI: Normalement, c’est des appartements ou des condos à courte durée pour Airbnb, verbio, mais aujourd’hui, il y a quelque chose d’intéressant qu’on va voir. C’est les gens qui habitent ici, qui travaillent dans le tourisme eux aussi ils ont besoin d’un endroit pour vivre. Alors on va voir un bâtiment avec locations de longue durée.
LADISLAS MAURICE: OK, parfait, typiquement les investisseurs quand ils viennent ici ils disent Luigi, j’aimerais bien acheter un appartement où je peux passer quelques mois de l’année le reste de l’année je peux le louer. Il y a des bonnes opportunités pour ça mais les gens réalisent qu’en fait le rendement devient un peu plus faible quand on opère comme ça parce qu’en fait on achète quelque chose qui est en partie life style et quand on achète de l’immobilier qui est en partie Life style forcément les rendements sont un peu plus bas. Il y a rien de mal à ça c’est juste que les gens doivent comprendre que quand ils veulent une décision part life style part investissement qu’ils vont payer un prix en termes de rendement, qui va être un peu plus faible.
LUIGI: Il y a beaucoup de compétition aussi.
LADISLAS MAURICE: On avait fait une autre vidéo là-dessus, le lien est au-dessus et en dessous. Là ce on va aller regarder un bâtiment entier, avec combien d’appartements ?
LUIGI: Ils ont 10 studios et un appartement de deux chambres à coucher.
LADISLAS MAURICE: OK
LUIGI: Oui, alors 11 en total.
LADISLAS MAURICE: 11 en total et le prix n’est vraiment pas très cher, C’est 500000$ USD quand on regarde le prix au mètre carré, c’est un peu plus de 900,00$ le mètre carré. Quand on compare les nouveaux bâtiments qui sont à 3500$ de mètre carré, il suffit d’aller un peu plus loin, un bâtiment qui est bon, pas forcément très beau mais qui est quand même beaucoup moins cher, 900$ le mètre carré avec les meubles, avec tout ça.
Et on arrive à un rendement net d’à peu près 8%. Ce qu’on va faire avec Luigi, on va aller voir le bâtiment et on va faire tous les coups dans l’année pour maintenir, pour avoir la l’appartement, les frais d’électricité, de management et tout ça pour arriver à un rendement net. Ça a été un exercice assez intéressant.
LUIGI: Oui, c’est très intéressant et j’adore tout ça.
Calcul des couts et frais pour un batiment à Playa del Carmen
LADISLAS MAURICE: Maintenant on va aller en bas sur la terrasse et faire tous les chiffres des rendements. Merci beaucoup Luigi !
LUIGI: Pas de problème !
LADISLAS MAURICE: Maintenant on va faire ta spécialité, les chiffres.
LUIGI: Les chiffres oui, j’adore ça.
LADISLAS MAURICE: Combien est-ce qu’on peut louer les 10 studios ?
LUIGI- 500$ par mois.
LADISLAS MAURICE: Et l’appartement de deux chambres, celui-là ici ?
LUIGI: Les deux chambres à coucher, 700$ par mois.
LADISLAS MAURICE: Si on multiplie par 12 sur l’année ça fait un peu plus de 68000$, quel serait le taux d’occupation ?
LUIGI: On a fait les chiffres : 90%
LADISLAS MAURICE: Est-ce que tu penses qu’on peut faire plus ?
LUIGI: Oui, je crois que oui parce qu’à ces prix, il y a toujours quelqu’un qui attend pour rentrer dans l’appartement. Ça prend un à trois jours à nettoyer, retoucher l’appartement puis voilà tu as déjà quelqu’un qui entre.
LADISLAS MAURICE: C’est très facile de trouver des locataires surtout dans ces quartiers-là. Au-dessus de l’autoroute ils construisent énormément, mais la réalité c’est que les gens préfèrent être ici où ils sont près de la plage, c’est très facile à louer. Ça c’est vraiment un point positif en matière d’emplacement. Toi quand tu as déménagé ici il y a quelques années, combien est-ce qu’il y avait d’habitants ?
LUIGI: Ça fait 17 ans il y avait à peu près 22 000 à 23 000 personnes.
LADISLAS MAURICE: OK et maintenant ?
LUIGI: 309000 habitants.
Frais de gestion immobilière Playa del Carmen
LADISLAS MAURICE: La population a subi un plein boom et ça continue. En matière de gestion immobilière quelles seraient les frais si tu devais gérer ou si un autre agent devait gérer à peu près .
LUIGI: 10% c’est moins parce que ce n’est pas comme une location de courte durée, les Check-in et check-out airbnb. C’est moins compliqué à peu près 10%.
Frais de ménage Playa del Carmen
LADISLAS MAURICE: En matière de ménage tu pensais inclure, une femme de ménage qui fait le ménage dans tous les appartements une fois par mois, c’est ça ?
LUIGI: Oui, c’est une bonne idée comme ça tu as toujours un peu le contrôle des appartements tu peux entrer voir si c’est nettoyé et puis nous comme propriétaire on peut entrer on peut voir ce qui se passe. Alors une personne pour le nettoyage c’est à peu près un salaire de 3000 jusqu’à 4000$ par année, mais tu peux augmenter si elle fait un bon travail, donner des bonus. Elle est contente, elle reste avec toi. Ça c’est le positif elle travaille toujours avec toi alors tu n’as pas de problème.
LADISLAS MAURICE: J’investis pas mal dans l’immobilier un peu partout dans le monde et c’est la première fois que j’entends un concept comme ça. Une femme de ménage qui vient tous les mois pour un contrat à long duré, mais je comprends les salaires sont bas, ça crée un travail, ça aide les gens et aussi comme tu dis l’intérêt c’est d’avoir un contrôle, c’est important de vraiment garder le contrôle.
Frais d’eau, d’electricité, internet à Playa del Carmen
LADISLAS MAURICE: C’est le propriétaire qui doit payer l’eau aussi ?
LUIGI: Oui !
LADISLAS MAURICE: la femme de ménage t combien par an ?
LUIGI: On peut dire 3000-3500 $ mais tu peux augmenter si tu vois qu’elle fait un bon travail. Il faut donner un peu plus.
LADISLAS MAURICE: Très bien et l’eau ?
LUIGI: L’eau c’est près de 2000$.
LADISLAS MAURICE: C’est le propriétaire qui paye ?
LUIGI: Oui !
LADISLAS MAURICE: L’électricité ?
LUIGI: L’électricité c’est le locataire.
LADISLAS MAURICE: Ça c’est important !
LUIGI: C’est important parce qu’il utilise l’air climatisé, tu ne sais jamais si tu vas recevoir des comptes énormes alors c’est mieux qu’il paye l’électricité.
LADISLAS MAURICE: L’électricité est assez chère au Mexique donc c’est le locataire qui paye ; l’eau ne coûte rien, le propriétaire peut couvrir le coût.
Tu pensais aussi inclure internet.
LUIGI: Oui, c’est une bonne idée d’avoir un modem d’intérêt à chaque étage, c’est à peu près 1200$ par année.
LADISLAS MAURICE: Près 1000$ par an pour une connexion Internet par étage. Et la taxe foncière ?
LUIGI: C’est un peu ridicule mais c’est à peu près 200 à 300$ par an.
LADISLAS MAURICE: Comparée à ce que vous payez en taxe foncière à Montréal ou à Paris ou aux États-Unis.
LUIGI: J’ai un client Chicago lui il paye à peu près 11000$.
LADISLAS MAURICE: Terrible ! et en matière des frais d’entretien quand on doit résoudre un petit problème de plomberie ou quelque chose d’autre comment ça marche ?
LUIGI: Normalement j’aime travailler avec un budget de 2000$.
LADISLAS MAURICE: C’est aussi l’avantage d’investir dans un pays comme le Mexique ou les salaires et les frais de travaux sont bas parce que quand vous avez besoin de faire des travaux etc. ça vous coûte pas cher.
LUIGI: Et les matériaux aussi, les choses qu’il faut acheter ne sont pas chers.
Calculs de rendement immobilier net à Playa del Carmen
LADISLAS MAURICE: Voilà ! Quand vous avez un problème avec la toiture ou la plomberie ce n’est pas quelque chose qui va tout d’un coup de plomber votre rendement pour l’année, ce sera juste un petit détail. Ça c’est vraiment un aspect positif que les gens souvent oublient comparé à nos pays dans l’Ouest. On retire tous ces frais on prend le brut on retire tous ses frais on arrive à un peu plus de 46000$ net par an donc achat à 500 000$. Les frais de notaire sont à combien à peu près ?
LUIGI: C’est à peu près 7%.
LADISLAS MAURICE: Ça c’est un des désavantages du Mexique en termes de l’immobilier les frais de notaire sont assez élevés à 7% ça fait mal, mais bon on ajoute ça, tu pensais faire des travaux.
LUIGI: C’est important de dire que c’est ça peut baisser un peu si tu as assez bonnes relations avec les notaires et les avocats ça peut baisser un peu, mais généralement c’est 7%.
LADISLAS MAURICE: Et tu voulais faire un peu de travaux en arrivant ici, dans l’entrée.
LUIGI: Peintures…, tout ça à peu près 3000$ de temps en temps.
LADISLAS MAURICE: En tout un investissement 565 000$ en tout et un cash flow de 46000$ par an un peu plus, à près de 8% de rendement net.
Ce n’est pas mal surtout que les chiffres sont conservateurs et il y a l’étage.
LUIGI: Oui il y a l’étage on peut construire un autre 180 m² puis à 600$ le mètre carré c’est près de 110000$.
LADISLAS MAURICE: On aurait cinq studios d’une taille un peu pareil à celui d’Elizabeth qu’on a vu qui serait aussi à 500$ par mois. Ça fait 2500$ par mois 30000$ de cash flow brut si on multiplie par 12 sur un investissement de 110 000, ce n’est pas une mauvaise opération.
LUIGI: Non !
LADISLAS MAURICE: Après aussi ce qu’on peut faire comme tu disais on crée l’étage en plus là-haut après on fait un petit rooftop.
LUIGI: Un endroit pour se reposer où tu peux mettre de petites tables comme ça les gens peuvent travailler un peu, des remontes workers tu peux mettre Wi-Fi en haut peut-être une petite piscine un jacuzzi.
LADISLAS MAURICE: Il faut vérifier avec un ingénieur.
LUIGI: Mais voilà c’est ça, tu peux faire plein de trucs.
LADISLAS MAURICE: Ça c’est le genre de truc si on met un beau petit rooftop en haut et comme tu dis avec une petite piscine, un petit truc après les loyers des studios passe peut-être de 500$ à 525$.
LUIGI: Ou 550$ et puis les gens sont contents ils restent avec toi il signe pour un an et puis il reste peut-être deux ou trois ans.
LADISLAS MAURICE: En gros 8% comme ça et si on améliore, on fait un étage en plus là on arrive facilement à 10% voire plus par an de rentabilité net ce qui est très intéressant. Est-ce que c’est unique, est-ce c’est possible de trouver d’autres propriétés comme ça ?
LUIGI: Ici à colosio Y’en a plusieurs avec énormément d’option, il y a beaucoup d’opportunités.
LADISLAS MAURICE: Luigi m’a appelé il y a quelques semaines, il m’a dit Ladislas il faut que tu viennes à Playa del Carmen j’ai quelque chose à te montrer.
LUIGI: Ce n’est pas mal non plus tu es au bord de la plage et tu prends des petites vacances aussi.
LADISLAS MAURICE: Je suis venue ici juste pour 36 heures parce qu’il a un autre bâtiment qu’il veut me montrer où là vraiment je suis intéressé.
LUIGI: Il y a plusieurs, mais on pas beaucoup de temps.
Pourquoi investir au Mexique
LADISLAS MAURICE: C’est vraiment intéressant de voir ce genre d’investissement. Le but d’un investissement comme ça c’est surtout de diversifier par rapport à votre pays que vous soyez Canadien, français, Belge ou suisse, c’est sortir de l’argent de ces pays-là dans un pays qui est politiquement neutre qui n’est pas dans des histoires de conflits etc. Qui est une économie très différente et d’avoir vraiment un rendement très intéressant sur du cash sans forcément prendre du crédit. Ça c’est vraiment la proposition, le positionnement d’un investissement comme ça.
LADISLAS MAURICE: Quand on regarde le Mexique d’un point de vue général on sait que c’est toujours une économie qui stagne depuis les 20 dernières années mais on voit que la rivière maya, Playa del Carmen, Tulum sont en plein boom. C’est une zone d’excellence dans le pays plein de gens sont en train de déménager ici plein de Canadiens, d’Américains et d’Européens pour plein de raisons différentes. Ils peuvent travailler remotely, lifestyle.
Parfois ils n’aiment pas la politique dans leur pays, ils veulent juste profiter du soleil, beaucoup de gens venus de partout qui déménagent ici. L’endroit est en plein boom et après ce qu’on devrait voir aussi avec les problèmes avec la Chine plus en plus d’entreprises européennes et américaines ont peur d’investir en Chine parce qu’ils ont peur de sanctions, comme l’Ouest a fait contre la Russie. Il cherche à diminuer leurs exposers à la Chine et investit plus dans des pays comme le Vietnam, l’Inde, mais aussi de plus en plus au Mexique.
LUIGI: Il y a plusieurs nouvelles usines dans le nord du pays pas ici mais dans le nord
Du pays.
LADISLAS MAURICE: On mentionne ça parce qu’il y a de plus en plus un tourisme local.
LUIGI: Ça c’est sûr, les Mexicains aussi ils travaillent dans des grandes villes beaucoup de trafic un peu de pollution. Alors ils arrivent ici à la côte, ils prennent des vacances et puis ils cherchent aussi des appartements il y a beaucoup de Mexicains qui ne veulent pas partager leur appartement on ne pas louer. Ils achètent une maison de vacances. Il y a deux marchés : un marché américain, Canadien, mais aussi un marché vraiment fort avec des Mexicains qui viennent ici.
LADISLAS MAURICE: C’est un pays de 130 millions d’habitants avec une grosse base bien industrielle et aussi…
LUIGI: les mines, le tourisme, l’agriculture aussi les exportations, le pétrolium, C’est un pays vraiment riche. Je crois que Mexico et le Mexique ça va monter.
LADISLAS MAURICE: Lentement mais sûrement un peu par défaut, il y a des bonnes choses qui vont se passer ici. D’un point de vue risque c’est aussi une manière d’investir dans un pays émergent avec pas trop de risques vraiment c’est ça qui est intéressant.
Si vous êtes intéressé pour investir ici à Playa del Carmen ou à Tulum pas forcément dans le bâtiment pur investissement, mais aussi du lifestyle ou acheter un Airbnb pour passer plusieurs mois de l’année ici, passez les beaux hivers ici le reste de l’année vous louez ça pour vous faire un peu de rendement, Luigi aide aussi avec ça.
Si vous êtes intéressé il y a un lien en dessous avec plus d’informations sur les services de Luigi ok Ciao.
