Investir à Playa del Carmen, Mexique : Marché Immobilier, Étude de Cas et Rentabilité

Je me souviens d’un monde où le Mexique était une destination “pas chère”.

Aujourd’hui, dans certains villes du Mexique, on trouve des prix comparables à ceux d’Europe ou du Canada.

Mais dans ces mêmes villes, on trouve maintenant une haute qualité de vie, de bonnes infrastructures, un sentiment de paix sociale qui est de plus en plus rare dans nos pays… et bien sûr, du soleil toute l’année.

Playa del Carmen est l’exemple parfait de cette tendance. Le marché immobilier s’est développé dans le bon sens, et de nombreux étrangers y ont déménagé à plein temps. Il y a maintenant une grosse communauté francophone à Playa del Carmen ; également beaucoup d’Européens et de Québécois.

Dans cette vidéo avec Luigi, notre ami canadien, nous discutons du marché immobilier, réalisons une étude cas détaillée, et vous indiquons certaines erreurs à ne pas commettre.

Je vous invite à lire notre Guide de l’Investisserment Immobilier à Playa del Carmen. Vous ne trouverez pas de meilleure ressource ailleurs.

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Transcription de “Investir à Playa del Carmen, Mexique : Marché Immobilier, Étude de Cas et Rentabilité”

LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes à Playa del Carmen au Mexique et nous allons faire tous les chiffres de rendement locatif ici d’un appartement qui se loue bien, pour vraiment donner une étude de cas ici du marché. Luigi, comment vas-tu ?

LUIGI : Ah super, merci.

Expatriation, tourisme et qualité de vie à Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Donc, de plus en plus de gens vraiment déménagent ici à Playa del Carmen. Avant c’était surtout un endroit où les gens venaient en vacances et maintenant les gens viennent ici à temps plein.

LUIGI : À temps plein à long terme. Après Covid, les choses ont changé un peu. Maintenant les gens cherchent une ville près de la plage, puis Playa est devenu vraiment populaire puis on a les gens ici toute l’année. Avant, il y avait vraiment la différence entre la haute saison puis la saison basse, mais maintenant il n’y a pas tellement de différence. Ça a changé beaucoup depuis que je suis arrivé.

LADISLAS MAURICE : Oui. C’est qu’avant, quand on était à Playa del Carmen, c’était moins confortable. Il n’y avait pas des bâtiments comme ça, avec littéralement une dizaine de piscines sur le toit.

LUIGI : L’internet, le wifi…

LADISLAS MAURICE : L’internet ne marchait pas.

LUIGI : Les téléphones cellulaires non plus, mais tout a changé, même le système bancaire a complètement changé, c’est beaucoup plus confortable. C’est comme une ville au Canada ou aux États-Unis maintenant.

LADISLAS MAURICE : L’immobilier, en ce moment à Playa del Carmen ?

LUIGI : Depuis Covid, ça a ralenti un peu, mais maintenant on est comme le marché normal avant Covid, mais ça monte toujours. Chaque année il y a de plus en plus de gens qui visitent, il y a de plus en plus d’appartements, plus de constructions, la location a changé un peu aussi. Alors, ça bosse, ça monte.

LADISLAS MAURICE : Donc, la première fois quand t’as déménagé ici de Montréal, il y avait combien de personnes qui habitaient à Playa ?

LUIGI : En fait de Vancouver, il y avait à peu près 25 mille personnes, 22 à 25 mille personnes. Maintenant on est déjà rendu à presque 400 mille habitants. Mais je ne sais pas les chiffres exactement. Il y a des sites qui disent 390, il y a des chiffres 420 mais à peu près 400 mille habitants. Alors ça a beaucoup changé. Ça se voit sur les rues, les autoroutes, ils ont tout refait, tu vois. Ils ont construit les ponts pour passer pour Playa. Ça change, ça grandit.

Caractéristiques du marché immobilier de Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Et ce que je voudrais dire aussi, ce qu’il y a d’important avant de venir investir dans un endroit comme ça, les Québécois vont comprendre, les Français, les Belges et les Suisses un peu moins. C’est vraiment important de comprendre dans quel bâtiment investir. De temps en temps, il faut littéralement faire une liste des trois ou quatre bâtiments dans lesquels je vais investir parce que justement votre marché cible, les digital nomads avec de l’argent qui viennent ici pour quelques mois, qui n’hésitent pas à payer un premium parce qu’ils veulent de la qualité, ce genre de client va aller que dans certains bâtiments, en fait. Donc, surtout les clients nord-américains. Les Européens c’est un peu plus différent.

Donc si vous venez ici avec une mentalité de Français ou de Belges ou de Suisse qui regardent vraiment le prix au mètre carré, ce qui marche bien en Europe, ici vous vous ferez avoir parce que vous finirez par acheter des appartements, en fait, qui ne plaisent pas aux gens. Et ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a quand même beaucoup d’offres sur le marché ici. Donc c’est un marché qui est très compétitif.

Mais si vous achetez les bons appartements, ça ne veut pas toujours dire les plus chers, mais dans certains cas ça veut dire les plus chers. Vous aurez énormément de demandes. Mais après, un appartement qui est peut-être 30 % moins cher juste à côté, vous aurez du mal à trouver des locataires. Donc c’est un marché qui est vraiment très spécifique. Vous pouvez trouver des bons deals, vous pouvez faire des bonnes affaires, vous pouvez avoir du rendement, mais il faut vraiment comprendre et accepter que c’est un marché qui est sans doute très différent du marché auquel vous êtes habitué d’habitude.

LUIGI : Oui, ça c’est sûr. Faut faire attention avec des appartements qui sont un peu plus loin de la plage, qui n’ont pas tous les… par exemple les piscines, l’internet ne fonctionne pas trop bien parce que les digital nomads, comme t’as déjà dit, il faut avoir tous les conforts, sinon la location ne va pas marcher.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Ou vraiment sinon elle est dans des trucs pas chers et faire du rendement. Donc il y a différentes manières de se faire de l’argent ici.

Appartement 1 chambre proche de la plage à Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Mais il faut vraiment faire très attention. Très bien. Donc on va aller voir un appartement maintenant.

LUIGI : Oui, un appartement d’une chambre à coucher, avec la locatrice, elle nous attend.

LADISLAS MAURICE : Oui. Très bien. [Musique]

LUIGI : Alors ça c’est un appartement à une chambre à coucher, vraiment confortable. C’est super parce que le bâtiment c’est vraiment connu. Alors, c’est excellent pour la location, liquidité. Alors, si jamais tu veux le vendre, on a toujours des clients qui veulent acheter ici. Alors c’est connu. Ça c’est important.

LADISLAS MAURICE : Donc, ce n’est pas comme à Montréal ou à Paris ou en Belgique ou en Suisse ou vendre c’est facile de manière générale, ça prend quelques semaines, quelques mois. Ici au Mexique, Playa del Carmen ça peut prendre huit mois, un an, mais ça ici, c’est quoi ? Quelques semaines ? Quelques mois ?

LUIGI : Quelques semaines, quelques mois, oui. Même pas. Mais on a déjà les clients qui cherchent parce que vraiment c’est connu. C’est la location à la plage puis tout ce qu’on a déjà discuté. Alors, on va sortir ici.

Vivre en location longue durée à Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Elle est la locatrice de Cancún ? Alors Jimena, tu viens de Cancún, c’est bien ça ?

JIMENA : Oui, je suis de Cancún.

LADISLAS MAURICE : Et pourquoi vis-tu dans cet immeuble ?

JIMENA : Pour être honnête, je n’étais jamais venue à Playa del Carmen bien que je sois originaire de Cancún. Un jour, pour des raisons professionnelles, j’ai dû déménager et je suis arrivée ici. Et en arrivant ici, après avoir beaucoup exploré les alentours, je me suis dit : « c’est ici ». J’ai adoré l’ambiance, j’ai adoré la verdure, j’ai adoré le niveau de propreté et d’entretien et je suis restée ici et j’ai trouvé un logement.

LADISLAS MAURICE : Y a-t-il beaucoup de Mexicains qui habitent ici, ou seulement des étrangers ?

JIMENA : À vrai dire, c’est un mélange : j’ai vu des Mexicains de temps en temps, mais aussi beaucoup d’étrangers. Pour être honnête, je crois que je suis l’une des rares Mexicaines ici.

LADISLAS MAURICE : Ya-t-il plus de Airbnb ou plus de résidents à l’année ?

JIMENA : C’est très saisonnier, mais ce qui est sympa ici, c’est que l’équipe de gestion sur place donne des bracelets à tous les locataires Airbnb, cela permet de nous reconnaitre et de savoir qui n’habite pas ici à long terme. Au final, il y a un peu de tout.

LADISLAS MAURICE : Parfait, merci.

JIMENA : De rien.

Investissement immobilier à Playa del Carmen, Mexique : étude de cas détaillée, rendements locatifs et frais

LADISLAS MAURICE : Donc Luigi, combien coûte cet appartement ?

LUIGI : 250 mille dollars. Mais après ça, t’as les frais notaires, alors c’est à peu près 267 mille dollars.

LADISLAS MAURICE : Ok. Et le loyer ?

LUIGI : 1600 dollars par mois.

LADISLAS MAURICE : Ok. Donc ça c’est le loyer typique ?

LUIGI : Typique pour un contrat d’un an.

LADISLAS MAURICE : Et c’est facile de trouver des gens pour un contrat d’un an ?

LUIGI : Ah, oui. Ici les gens ils adorent le bâtiment pour vivre ici long terme.

LADISLAS MAURICE : Et le taux d’occupation serait de combien ?

LUIGI : À peu près 92 – 95%

LADISLAS MAURICE : Voilà. C’est facile…

LUIGI : Oui, il y a toujours de la queue pour rentrer dans le bâtiment ici.

LADISLAS MAURICE : Donc, parlons des frais en tant qu’investisseur. Donc la taxe foncière ?

LUIGI : Pour l’année c’est 300 dollars.

LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, un peu moins cher qu’à Montréal ou à Paris.

LUIGI : Beaucoup moins cher.

LADISLAS MAURICE : Et en termes de gestion immobilière, donc trouver les locataires, gérer l’appartement…

LUIGI : Normalement c’est la location d’un mois, les 1600 dollars. C’est la commission qu’on doit payer pour l’agent. T’as aussi pour le bâtiment, les frais pour l’année c’est 2400 dollars.

LADISLAS MAURICE : Les frais de copropriété ?

LUIGI : Oui, c’est ça. Parce que t’as les piscines, salles de sport, tout ça.

LADISLAS MAURICE : Oui. Ça ne me paraît pas très cher pour tout ce qu’il y a, les piscines, la gym. Ça ne me paraît vraiment pas cher.

LUIGI : Oui, c’est ça. Puis après ça, si tu veux mettre un peu d’argent à côté pour des réparations, c’est à peu près 300 – 400 dollars par année, ce n’est pas trop cher. Dans les contrats, tu peux mettre que le locateur prend soin de l’air climatisé et des petits trucs comme ça. Alors vraiment, ce n’est pas trop cher. Après ça, on a les frais du Fideicomiso (bank trust). Ça c’est 600 dollars pour l’année…

LADISLAS MAURICE : Pour les étrangers.

LUIGI : Pour les étrangers, c’est ça.

LADISLAS MAURICE : Oui, parce que quand on achète ici au Mexique, soit près d’une frontière, soit à 50 km de la côte en tant qu’étranger, on peut acheter, mais on doit utiliser juste une structure, un bank trust, c’est ça, ça ajoute un petit peu de frais. Ce n’est pas la fin du monde, mais il faut savoir.

LUIGI : Oui, c’est 600 dollars pour l’année. Puis aussi pour gérer l’appartement, si jamais t’es à l’étranger, t’as besoin de quelqu’un ici pour gérer l’appartement, c’est à peu près 1000 – 1100 dollars pour l’année d’avoir quelqu’un ici pour payer les frais, l’électricité, tout ça, puis prendre soin de l’appartement. Alors ça c’est à peu près 1800 dollars par an.

LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc ça on parle vraiment avec un scénario où la personne veut investir et ne rien faire. Beaucoup d’investisseurs, en fait, font ça à distance, ils payent leur électricité, leur eau, tout ça à distance et même de temps en temps, pour réduire les frais quand ils font des visites d’appartements, ils font en sorte que ce soit la femme de ménage qui ouvre la porte comme ça ils n’ont pas a payé des frais à des agents. Mais là, on prend vraiment les chiffres si vous voulez investir et ne pas y penser.

Optimiser le rendement d’une location Airbnb courte durée à Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Et donc, on finit à peu près avec un rendement de net avant impôts de 4 % ce qui n’est pas mauvais. Et surtout sur Airbnb, ce serait plus.

LUIGI : Oui, ce serait plus. C’est vraiment populaire avec les Canadiens, les Américains, ils arrivent ici pour le supermarché à côté. Alors vraiment pour le loyer à Airbnb ça bosse. Il y a toujours des gens en vacances ici dans le bâtiment, ça se voit. Mais les frais changes.

LADISLAS MAURICE : Après, c’est une autre structure etc. Après, les impôts, je ne veux pas trop parler des impôts au Mexique, c’est qu’il y a plein d’interprétations différentes, on va dire ça comme ça.

LUIGI : Il y a des différentes stratégies.

LADISLAS MAURICE : Donc ça, il faut parler à un fiscaliste là-dessus. Et il y a aussi des lockoff. Donc ce sont des unités un peu pour les investisseurs.

LUIGI : Oui, c’est ça. Alors si une chambre à coucher ce n’est pas assez, t’as des appartements de deux chambres à coucher avec un lockoff. Un lockoff c’est vraiment la deuxième chambre à coucher. Elle a sa propre entrée, comme ça tu peux louer la deuxième chambre à coucher, séparée. Puis vraiment si tu veux rester dans l’appartement principal, ou si tu veux louer l’appartement aussi. Alors, t’as vraiment deux locataires à la même fois. Alors ça fonctionne ici. Il y a plusieurs appartements deux chambres à coucher lockoff. Ça c’est une autre opportunité. Puis on a deux – trois appartements à ce moment en vente.

LADISLAS MAURICE : Oui, je me souviens, je parlais une de tes collègues et elle habitait ici avant. Elle avait un lockoff. Elle vivait dans l’appartement principal. Le lockoff, elle le louait, elle gérait elle-même, donc elle faisait le ménage etc., et elle gagnait assez pour couvrir 70 % de son loyer. Donc ce n’était pas un plan inintéressant.

LUIGI : Et c’est une chambre à coucher, c’est facile et nettoyer, gérer. Alors elle habitait à côté alors c’était facile. Alors c’est une autre stratégie qui fonctionne ici.

Analyse du marché immobilier et agent immobilier francophone à Playa del Carmen, Mexique

LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier à Playa del Carmen, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers a évités, certaines erreurs qu’il faut vraiment éviter quand on investit ici à Playa del Carmen. Donc, il y a un lien en dessous. Et si vous voulez parler à Luigi, il y a aussi un lien dans la description ci-dessous. Luigi, merci beaucoup.

LUIGI : Un plaisir, à la prochaine.