Je me concentrerai sur San Juan Del Sur et Granada, car ce sont les deux principales destinations du Nicaragua en matière d’investissement immobilier étranger et de style de vie.
Il est difficile d’obtenir des données pour une analyse de marché correcte, car le marché est très fragmenté et ne dispose pas de beaucoup de données.
Cependant, d’après mes discussions avec divers agents immobiliers, le consensus est que les prix ont considérablement augmenté à partir de 2011, puis se sont effondrés après les manifestations de 2018. Les prix ont plongé d’environ 30 % en USD en moyenne et ont cessé de baisser autour du T3-Q4 2019, moment où le volume de transactions a commencé à augmenter, bien qu’à prix constants. Le marché avait trouvé un support sur cette base et était prêt pour une remontée.
Cependant, l’arrêt de l’économie mondiale du Coronavirus a changé la donne. Même si le Nicaragua n’a pas mis en place de lockdown, l’économie a été fortement impactée, notamment dans ces deux hotspots touristiques.
Il y a très peu de transactions en ce moment, mais il y a parfois des ventes éclair, le plus souvent par des vendeurs américains qui ont besoin de liquidités.
En gardant cela à l’esprit, j’ai rencontré quelques agents et suis allé visiter quelques biens. Je n’ai pas vu tous les biens ci-dessous ; pour certains d’entre eux, je les ai simplement consultés en ligne. Aucune de ces annonces n’est une recommandation, et ce ne sont pas non plus les meilleures affaires du marché. Il s’agit simplement d’une liste de propriétés supérieures à la moyenne dont les caractéristiques m’ont paru intéressantes. Elles offrent un aperçu des possibilités offertes par le marché actuel.
Un investissement immobilier à San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, sur la côte Pacifique sud, est largement reconnu pour ses vagues qui durent toute l’année. De nombreux Canadiens et Américains, et quelques Européens, y vivent à plein temps. On y trouve (généralement) un tourisme dynamique, un surf de qualité, une atmosphère détendue, une scène d’expatriés bien établie et même une école bilingue pour les enfants. C’est une bonne option pour une base d’hiver ou pour vivre toute l’année.
Si l’on tient compte du fait que le Nicaragua offre des soins de santé abordables, de multiples possibilités de résidence et une fiscalité avantageuse, la situation est plus que satisfaisante.
Si je dis cela, c’est parce que je considère que San Juan Del Sur est plus une décision de style de vie qu’une décision d’investissement. Après avoir comparé certaines annonces avec les taux de location (à court et à long terme), il est assez difficile d’obtenir un retour sur investissement décent, même aux prix “bas” actuels.
Après tous les coûts d’entretien, les taxes, les frais, etc., vous pouvez espérer obtenir un rendement net inférieur à 2 %. Inutile de dire que le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Cette grande maison se trouve dans une résidence fermée, à distance de marche de la ville en descendant quelques marches raides. Elle offre des vues inégalées sur la baie, surtout au coucher du soleil. Cette villa est très grande et se compose de deux unités. Vous pouvez choisir de vivre dans l’une et de louer l’autre, ou de la garder pour vous tout seul.
Autrefois en vente au prix de 1 200 000 $, elle est maintenant à 494 000 $. N’oubliez pas que vous pouvez négocier le prix encore plus bas. Bien que ces mesures incluent les terrasses, il faut compter 666 $ par m2 (62 $ par pi2) pour un bien immobilier de cette qualité. Le vendeur subit certainement une perte substantielle sur cette vente.
En ce qui concerne les prix plus abordables, vous pouvez obtenir cette jolie maison d’une chambre à coucher pour 89 000 dollars. Elle se trouve dans une petite communauté fermée avec une sécurité 24/7. Pour moins de 100 000 $, vous avez votre plan B. C’est à 20 minutes à pied de la ville et de la plage, dans un quartier calme.
Vous pourriez penser que c’est un excellent investissement. Mais sur le marché à long terme, vous n’obtiendrez probablement que 450 $ par mois, et une fois que vous aurez payé les cotisations à la HOA (peut-être 150 $), les frais de recherche de locataires, les frais de gestion, l’entretien, les taxes et les mois inoccupés, vous vous retrouverez avec un rendement net de moins de 2 %.
Je le répète, San Juan Del Sur n’est pas une destination d’investissement – c’est une (agréable) décision de style de vie, avec un peu d’argent secondaire potentiel pour couvrir les dépenses.
La propriété joker à San Juan Del Sur, Nicaragua, pour les survivalistes
- Croyez-vous que l’économie mondiale va s’effondrer et que les gens devront retourner au travail de la terre ?
- Croyez-vous que les gouvernements occidentaux vont devenir de plus en plus tyranniques et tenteront de confisquer vos richesses ?
- Êtes-vous un chrétien qui se sent de plus en plus persécuté dans l’Occident laïc et qui souhaite vivre dans un pays pieux où le christianisme est largement pratiqué et respecté ?
- Voulez-vous vous éloigner des gouvernements et des élites mondiales qui voudront vous imposer quelque chose, à vous et à votre famille ?
- En avez-vous tout simplement assez des gens et voulez-vous vous éloigner de tout ?
- Voulez-vous vivre en harmonie avec la nature ?
Si vous avez répondu oui à l’une de ces questions, j’ai la propriété parfaite pour vous.
Au milieu d’une réserve naturelle, cette propriété se trouve dans un développement et a 5 acres de terrain avec plus de 200 arbres fruitiers, un puits privé, des réservoirs d’eau imposants, et assez de panneaux solaires pour vivre en autarcie complète. Cette maison a tout pour plaire.
La propriété comprend même un studio séparé pour les invités, en bas du chemin de cailloux. C’est à une courte distance en voiture de San Juan Del Sur, mais juste assez loin pour vivre en paix.
Achetez la maison, procurez-vous l’internet via satellite, creusez un trou dans le sol pour votre or, achetez des armes et des munitions au marché noir, et tenez-vous prêt à faire face à toute tentative criminelle (gouvernementale ou autre) d’empiéter sur votre liberté 🙂 .
Un investissement immobilier à Granada, Nicaragua
Grenade propose des options très différentes. C’est une petite ville coloniale animée d’environ 100 000 âmes, nichée sur le grand lac du Nicaragua. La ville historique est composée de jolies petites maisons coloniales et de belles églises catholiques. Elle est assez touristique, mais contrairement à San Juan Del Sur, elle n’est pas dominée par les expatriés. Vous pouvez donc vraiment vivre une vie locale. Elle dispose également d’un choix d’écoles bilingues.
La région possède de magnifiques parcs nationaux pour la randonnée, ainsi qu’une série de volcans, actifs ou inactifs. La terre est extrêmement fertile. Enfin, elle se trouve à un peu plus d’une heure de route de la capitale, Managua.
Grenade présente un plus grand potentiel d’investissement. Alors que le marché immobilier de San Juan Del Sur est principalement animé par des étrangers, Granada dispose d’un important marché local. C’est également une escapade de week-end facile pour l’élite de Managua, dont beaucoup ont des résidences de week-end autour de Grenade.
Un matin, lorsque j’ai pris le bus express pour Managua, j’ai remarqué que de nombreux travailleurs de la classe moyenne faisaient la navette vers la capitale, tels des médecins. Au lieu de vivre dans une grande ville comme Managua, les habitants peuvent faire la navette pendant une heure et vivre dans une jolie petite ville.
Étant donné la démographie positive du pays, à mesure que l’urbanisation augmente et que le pays se développe économiquement, Grenade est susceptible d’attirer de plus en plus la demande locale en matière d’immobilier. Tant que vous évitez les logements coloniaux coûteux en ville, qui sont gonflés par les acheteurs internationaux, vous pouvez exploiter la classe moyenne locale et le marché haut de gamme, des propriétés qui sont moins sujettes à la volatilité à long terme.
Cette maison se compose de quatre appartements séparés (trois de deux chambres à coucher et un d’une chambre à coucher), et est située à dix minutes à pied du parc central. Les unités ne sont pas très attrayantes, mais c’est un bon plan de retraite pour quelqu’un qui a un budget limité ou même comme investissement.
Au prix de 119 000 $, vous pouvez probablement obtenir 250 $ par mois par unité en louant à des retraités occidentaux qui veulent passer quelques mois au soleil. Le marché local est également une option pour +-$200 par unité. Les frais d’entretien sont faibles, et le 1er de chaque mois, vous pouvez sortir de votre appartement en pyjama et aller frapper aux portes pour récupérer votre argent. Cet argent sera plus que suffisant pour vous permettre de mener une vie modeste à Grenade.
Une vie modeste à Grenade comprend les soins de santé, du poulet ou du poisson tous les jours, des fruits frais et une bière ou deux tous les soirs.
Tout chèque de sécurité sociale ou revenu passif provenant du pays d’origine serait de l’épargne pure.
Cette maison est aussi une bonne option d’achat à vie. Vous pourriez l’acheter et faire appel à une société de gestion locative pour louer les unités. Vous obtiendriez probablement un rendement net d’environ 4 à 5 % après déduction des frais et de l’entretien des quatre unités. Et lorsque vous ressentirez le besoin de vous échapper, vous aurez votre plan B prêt à fonctionner.
Vivre en paix près de Grenade
Cette jolie maison de quatre chambres à coucher, située sur un terrain de près d’un hectare, coûte 215 000 dollars et dispose d’une piscine, d’une terrasse avec vue sur le volcan Mombacho, d’arbres fruitiers, de plus de 200 plants de café, de clôtures autour de la propriété et d’un portail électrique à l’entrée principale.
C’est un bon “plan B”, tout en étant proche des commodités et du confort d’une grande ville (Granada) à quelques minutes de route, et d’une grande ville (Managua) avec un aéroport international à un peu plus d’une heure de route.
Ne vous attendez pas à ce que ce soit un bon bien de location. Le marché de la location pour ce type de logement est limité.
Quelques conseils pour naviguer sur le marché de l’investissement immobilier au Nicaragua
- Gardez à l’esprit la situation économique et géopolitique du Nicaragua.
- Faites appel à un bon avocat pour vérifier minutieusement les titres de propriété et pour vous assurer que la bonne personne signe les documents. Il arrive qu’un terrain appartienne à plusieurs membres d’une famille et qu’une personne prenne “l’initiative” de le vendre.
- Le marché est assez peu liquide, ne vous attendez donc pas à pouvoir vendre facilement.
- Le marché des expatriés est dominé par les Nord-Américains. Si vous êtes européen, vous devez comprendre cela. D’une manière générale, les Nord-Américains et les Européens ont des attentes différentes en matière d’immobilier. Ce qui peut être acceptable pour un Européen peut être vieux et miteux pour un Nord-Américain. Les biens immobiliers se déprécient beaucoup plus vite en Amérique du Nord qu’en Europe. Faites donc attention à ne pas attraper un bien qui tombe en ruine et qu’aucun Nord-Américain ne voudra vous acheter.
- C’est un marché d’acheteurs – négociez, prenez votre temps et soyez récompensé par des rabais à deux chiffres.
Avertissement à propos des Home Owners Associations (HOA)
Le marché des expatriés compte de nombreuses résidences fermées avec des Home Owners Associations (HOA). Vous DEVEZ en tenir compte lors de votre achat.
Si vous n’êtes pas originaire d’Amérique du Nord, vous ne connaissez peut-être pas le fonctionnement de ces HOA et l’impact qu’elles peuvent avoir sur votre propriété et votre style de vie. Parfois, les HOA ont des charges mensuelles fixes très élevées, ce qui peut signifier que le simple fait de posséder votre propriété représente une dépense importante.
Demandez à voir les finances de la HOA. La HOA est-elle endettée ? Les autres membres de la HOA paient-ils leurs cotisations à temps ? La HOA a-t-elle mis de l’argent de côté pour l’entretien structurel et les réparations futures ? Si la HOA est mal gérée, la responsabilité devient une responsabilité partagée, et il peut être très difficile de vendre une propriété dont la HOA est défaillante.
Enfin, qui gère la HOA ? Sans vouloir être politiquement incorrect, vous devez vous assurer que les valeurs des gestionnaires de la HOA correspondent à vos valeurs. Dans certains cas, ces HOA peuvent être gérées par des retraités anglo-saxons qui s’ennuient et deviennent de véritables tyrans qui cherchent à imposer des règles sans fin au nom de la sécurité et de la conformité (amendes pour ne pas avoir tondu la pelouse, etc.).
Cela ne devrait pas être un problème au Nicaragua, car les retraités les plus tatillons optent pour les résidences fermées de Floride ou d’Arizona, mais faites tout de même attention.
Taxes sur votre investissement immobilier au Nicaragua
Quand vous achetez votre propriété, attendez-vous à payer environ 6 % de frais de transaction pour les frais juridiques et les diverses taxes. L’ensemble du processus d’achat prend 2 à 3 mois. Ce n’est pas rapide, mais pas particulièrement compliqué non plus. Votre avocat s’occupera de tout.
Les impôts fonciers annuels représentent environ 1 % de la valeur fiscale estimée, qui est généralement inférieure à la valeur réelle.
L’impôt sur les plus-values immobilières au Nicaragua n’est que de 10 %. Quant à l’impôt sur les revenus locatifs, il dépend du fait que vous ayez acheté le bien en votre nom propre ou en utilisant une société.
Si le bien est à votre nom, vous pouvez vous attendre à payer environ 15 % en tant que non-résident, et jusqu’à 30 % en tant que résident. Le taux de 30 % correspond à la tranche supérieure de l’impôt local sur le revenu, de sorte que vous serez probablement beaucoup moins imposé. Si le bien est au nom d’une société, attendez-vous à payer environ 30 %, mais dans ce cas, de nombreuses déductions sont autorisées.
Tendances positives et négatives influençant votre investissement immobilier au Nicaragua
Positives :
- La détérioration de l’économie dans les pays occidentaux aura un impact négatif sur les retraites et la sécurité sociale. Il faut s’attendre à une augmentation du nombre de baby-boomers se déplaçant vers le Sud, où les soins de santé et le coût de la vie sont plus abordables. Cela devrait inciter davantage de retraités occidentaux à envisager des endroits comme le Nicaragua.
- À mesure que l’économie se déplace en ligne, les milléniaux préféreront travailler à partir de bases peu coûteuses. Le Nicaragua partage les fuseaux horaires avec l’Amérique du Nord et son système fiscal territorial fait que seuls les revenus d’origine locale sont imposés, ce qui en fait une option particulièrement intéressante.
- De nombreuses options de résidence rendent le Nicaragua très attrayant, y compris pour les propriétaires.
- Démographie locale positive.
- Industrie touristique sous-développée.
Négatives :
- Un problème potentiel de balance des paiements au Nicaragua – qui pourrait entraîner une nouvelle dévaluation du Cordoba.
- Les taxes restent faibles, même sur l’immobilier, mais le gouvernement les augmentera sûrement pour remédier aux insuffisances budgétaires.
- Une instabilité politique d’origine externe et interne qui limite les investissements dans le pays.
- Bousculade de la politique étrangère américaine qui compliquera l’accès aux fonds du FMI et de la Banque mondiale en cas de besoin.
Conclusion : Devriez-vous investir dans l’immobilier au Nicaragua ?
À ce stade, il s’agit surtout d’une décision liée au mode de vie ou à un plan B. Il n’y a pas de catalyseurs convaincants qui permettent de penser que les prix vont augmenter à court terme. Ce n’est pas un mauvais endroit pour avoir une certaine exposition, mais ne vous engagez pas trop. Certains investissements immobiliers au Nicaragua sont judicieux tant que la monnaie ne se déprécie pas trop. Or, selon toute vraisemblance, la dépréciation de la monnaie va s’accélérer.
Pour un investissement immobilier pur basé sur des chiffres, il y a des pays dont j’ai parlé dans des articles précédents qui offrent de meilleurs rendements.
Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier au Nicaragua, ne vous précipitez pas. Il s’agit actuellement d’un marché d’acheteurs, de nombreux Occidentaux cherchant à sortir de leurs investissements. Venez au Nicaragua, passez quelques semaines ou quelques mois si vous le souhaitez, et négociez. Vous devriez être en mesure de trouver des propriétés sous-évaluées à des prix intéressants pour votre style de vie ou votre plan B.
Si vous voulez un bon agent d’achat qui peut vous aider à naviguer sur le marché – prenez contact avec Joel. Il vient du Canada, habite depuis longtemps au Nicaragua, et peut vous aider à économiser de l’argent en évitant les erreurs et en partageant des connaissances locales pour faire le bon achat.
J’ai également écrit sur le marché immobilier de la capitale, Managua, et de Gran Pacifica.
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Services au Nicaragua:
- Comment obtenir la résidence au Nicaragua ?
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