On parle souvent de Panama City comme d’une destination de choix pour les investissements immobiliers, car elle promet d’excellents rendements.
Mais qu’en est-il exactement ? Cet article démontre que, bien que le marché immobilier de Panama City soit avantageux en termes de diversification et en termes d’obtention de résidence, le retour sur investissement réel est généralement bien inférieur à ce qui est annoncé. Certains quartiers sont également à éviter d’emblée pour les investisseurs.
J’ai moi-même la résidence au Panama. J’ai passé beaucoup de temps à sillonner la ville de Panama City et à rencontrer des agents et des promoteurs afin de réaliser cette analyse. Je me suis également rendu sur la côte Pacifique en 2025, pour découvrir les derniers développements immobiliers en bord de plage. J’ai été agréablement surpris.
Table des matières
- L’économie la plus développée d’Amérique latine
- Pourquoi le Panama est-il si développé ?
- Démographie positive au Panama
- Toutefois, le Panama est confronté à quelques obstacles
- Des niveaux de dette publique gérables
- Trois catalyseurs positifs pour le Panama
- Le pic de croissance du Panama est terminé
- Le Marché Immobilier de Panama City
- Dans quels quartiers investir dans l’immobilier à Panama City ?
- Achat de biens immobiliers à San Francisco, Panama City
- Achat de biens immobiliers à Coco del Mar, Panama City
- Achat de biens immobiliers à Costa del Este, Panama City
- Achat de biens immobiliers à Punta Pacifica, Panama City
- Achat de biens immobiliers à Ocean Reef Island “The Islands”, Panama City
- Quartier Juif
- Achat d’un bien immobilier sur Balboa Avenue à Panama City
- Achat d’un bien immobilier dans le Casco Viejo de Panama City
- Achat d’un bien immobilier à Santa Maria, Panama City
- Achat d’un bien immobilier à El Congrejo, Panama City
- “Non”
- “Le ghetto en voie de gentrification”
- “Chine”
- “Travailleurs des ONG et des ambassades”
- Investir dans l’immobilier de l’autre côté du canal à Panama City
- Un exemple de taux de capitalisation / retour sur investissement d’un investissement immobilier à Panama City
- Vidéo d’une étude de cas sur l’immobilier à Panama City pour le visa des nations amies – avec les chiffres du retour sur investissement
- Quels sont les coûts d’une transaction immobilière au Panama ?
- Comment sont calculés les impôts sur les plus-values immobilières au Panama ?
- Conclusion : Qui devrait acheter un bien immobilier à Panama City ?
- N’hésitez pas à prendre contact avec Matt
L’économie la plus développée d’Amérique latine
Pour commencer, investir au Panama, c’est investir dans une économie relativement développée ; il ne s’agit pas d’un pays en développement comme les autres. Une grande partie de la hausse a déjà été intégrée dans les prix ; vous achetez alors sur un marché relativement mûr.
Le Panama est le pays le plus riche d’Amérique latine (Puerto Rico n’est pas un pays indépendant mais un territoire américain).
Son PIB par habitant en PPA est environ deux fois moins élevé que celui des États-Unis.
Étonnamment, si ce graphique incluait également le Canada, il montrerait que le PIB par habitant (PPA) du Panama représente 67 % de celui du Canada.
Pourquoi le Panama est-il si développé?
On pourrait penser que la raison en est le tourisme, l’agriculture, etc. mais non. Le Panama a le profil d’une économie développée, les services représentent 80 % de son PIB.
1. Le secteur des services financiers
Le Panama est une juridiction offshore mondialement connue. C’est un pays qui a toujours eu mauvaise réputation, même s’il est pays progressivement retiré des listes noires. Des dizaines de banques sont domiciliées à Panama City, c’est le principal centre bancaire d’Amérique latine. Il devance largement d’autres centres financiers tels que le Chili et l’Uruguay.
2. Le canal de Panama et les activités annexes
Détenir le canal de Panama, c’est comme être assis sur de gigantesques gisements de pétrole. Pour relier le Pacifique à l’Atlantique, l’autre solution consiste à passer par le Mexique ou les États-Unis, ou à contourner le continent américain en passant par la Patagonie. Il va sans dire qu’il est moins cher et plus rapide de payer des droits de passage au Panama.
Tout comme les pays du Golfe tels que l’Arabie saoudite et le Qatar, ou les pays asiatiques tels que Brunei, le Panama peut se contenter d’encaisser de l’argent facile. Il lui suffit de gérer le processus pour que l’argent rentre dans les caisses de l’État. Les recettes nettes des droits de passage du canal de Panama représentaient environ 3 % du PIB en 2021.
Toutefois, la rente générée par le canal n’est qu’un aspect de la question. De nombreux services auxiliaires ont été développés autour du canal de Panama. Par exemple, le drapeau panaméen flotte sur 16 % de la flotte mondiale, ce qui génère des revenus pour le Registre des Navires de Panama, propriété de l’État.
Le Panama a excellé dans l’exploitation de sa position géographique unique. Il a créé toute une série d’industries adjacentes qui contribuent davantage au PIB que le canal lui-même. Par exemple, la Zone Franche de Colón est aujourd’hui le deuxième employeur du pays. Elle est spécialisée dans le reconditionnement et la revente de produits provenant du monde entier et représente aujourd’hui 8,5 % du PIB.
3. Exploitation minière
Le Panama présente des paysages magnifiques qui s’étendent de la jungle à l’est, à la côte Caraïbe au Nord-Ouest, en passant par les plages du Pacifique et l’ouest montagneux. Mais le Panama possède également des richesses souterraines. Il a la chance de disposer de cuivre et d’une mine qui génère 1 % de l’offre mondiale : jusqu’en 2023, elle représentait 5 % du PIB. Plus d’informations à ce sujet dans la suite de l’article.
Démographie positive au Panama
La pyramide des âges du Panama est saine, grâce notamment à l’un des taux de fécondité les plus élevés d’Amérique latine (2,3 enfants par femme), ce qui implique de nombreux futurs locataires, en plus des chiffres positifs de l’immigration.
Toutefois, le Panama est confronté à quelques obstacles
Historiquement, le Panama était connu pour la bonne gestion de ses finances publiques. Récemment, la situation s’est détériorée.
1. Le Panama a fermé sa plus grande mine
La mine qui contribuait à 5 % du PIB a été fermée par le gouvernement en 2023 suite à des manifestations environnementales de grande ampleur.
Source : Reuters
Cette fermeture a eu pour effet de réduire le PIB de 5 %. Le pays a eu 1 % de croissance du PIB en 2024 contre 6 % en 2023. Il s’agit d’une évolution très négative. En outre, la société Cobre Mine poursuit le gouvernement panaméen à hauteur de 20 milliards de dollars pour rupture de contrat et dommages-intérêts. La croissance du PIB est revenue à un niveau de 3 à 4 % en 2025.
2. Problèmes sur le canal de Panama
En raison d’une combinaison de grands travaux d’expansion et de conditions météorologiques défavorables, le canal de Panama souffre d’un manque d’eau. Cela a réduit le débit de plus d’un tiers, de manière saisonnière.
Toutefois, les recettes du canal sont stables, car les autorités du canal ont simplement augmenté les tarifs pour les bateaux peu profonds pouvant effectuer le passage, par le biais d’un système de vente aux enchères.
Des niveaux de dette publique gérables
Le Panama a mal géré la crise du Covid en imposant des restrictions parmi les plus sévères au monde, ce qui a eu pour effet d’anéantir l’économie. La dette par rapport au PIB a grimpé en flèche, mais est stable depuis la fin de la crise.
Trois moteurs de croissance pour le Panama
1. Immigration de qualité
Dans un monde où la pression fiscale est de plus en plus forte, de nombreux particuliers fortunés (HNWIs) sont à la recherche de pays où bénéficier d’une combinaison de faibles impôts, soleil, plages, bon système de santé et infrastructures correctes.
Le Panama répond dans l’ensemble à ces critères.
La liste des personnes fortunées qui s’installent au Panama, principalement des Occidentaux, ne cesse de s’allonger malgré des exigences de plus en plus strictes.
Le visa Investisseur Qualifié, plus onéreux, connaît également une bonne croissance.
Ce type d’immigration contribue à stimuler l’économie. Même s’ils ne paient pas beaucoup d’impôts directs, ils dépensent leur argent, paient la taxe sur les ventes/la TVA, créent des entreprises, emploient des locaux, etc. Être en mesure d’attirer une immigration aussi haut de gamme est un privilège, qui s’avère également intéressant pour les investisseurs immobiliers, car la plupart des nouveaux arrivants sont des locataires ou des acheteurs potentiels, à pouvoir d’achat élevé.
2. Investissements chinois au Panama
En 2016, le Panama est passé de la reconnaissance diplomatique de Taïwan à celle de la Chine continentale. Les relations économiques entre les deux pays n’ont cessé de se développer depuis lors. La Chine est désormais le premier partenaire commercial du Panama.
Pour l’instant, la Chine ne figure même pas parmi les 10 principales sources d’investissements directs étrangers (IDE) au Panama. Sa contribution est même inférieure à celle de Taïwan.
La faiblesse des IDE chinois est en contradiction avec l’importance de l’immigration chinoise au Panama. Chaque ville du Panama compte aujourd’hui une communauté chinoise, qui ne cesse de croître.
La Chine semble se concentrer sur les gouvernements anti-américains tels que le Nicaragua, qui devrait recevoir un afflux massif d’IDE chinois dans les années à venir. Toutefois, le fait que le Panama parvienne à être le deuxième bénéficiaire d’IDE en Amérique centrale (après le Costa Rica) sans contribution chinoise ou presque, montre que le potentiel de croissance de l’IDE au Panama est encore immense.
Il faut également souligner que les IDE au Panama sont généralement de meilleure qualité que ceux des autres pays ; ils sont généralement investis dans des entreprises, des infrastructures et des services financiers, plutôt que dans le seul secteur de l’immobilier.
Les investissements chinois au Panama sont discrets mais suffisamment importants pour provoquer une rupture diplomatique avec les États-Unis (en 2025, lorsque ces derniers ont tenté de contraindre le Panama à vendre à Blackrock diverses concessions chinoises du canal). L’avenir nous dira quel impact cela aura sur les investissements chinois au Panama.
3. La position du Panama en tant que valeur refuge
Bien que sa réputation de havre de paix ait été mise à mal à la suite des manifestations au sujet des mines, la réalité est que personne en Amérique Latine ne peut rivaliser avec le Panama en termes de qualité des services financiers, de facilité d’accès et de poids dans le commerce international, grâce au canal de Panama.
Cela signifie deux choses :
- Lorsque la conjoncture est favorable en Amérique Latine, les flux monétaires transitent par le système financier panaméen (transactions, épargne, etc.)
- Lorsque la conjoncture est défavorable en Amérique Latine, l’argent se réfugie au Panama.
Tant que le Panama conservera son statut de valeur refuge, il s’en sortira bien.
Ce que le Panama a démontré, c’est son incapacité à mener une politique étrangère indépendante. Il est à ce jour complètement soumis aux États-Unis.
Le Panama n’est pas la Suisse. Le Panama n’est pas Singapour.
Tant que les échanges commerciaux se poursuivront via le canal, malgré les tensions entre les États-Unis et la Chine, le Panama s’en sortira bien. Le pays remplit une fonction spécifique et ne pourra probablement pas aller très loin au-delà. Typiquement, c’est un pays de faible surface et très accidenté, qui rend très difficile l’expansion de son industrie. L’agriculture est maintenue à un niveau minimal.
Le pic de croissance du Panama est terminé
Il faut bien admettre que l’époque glorieuse d’une croissance annuelle du PIB de plus de 7 % (pendant près d’une décennie) est révolue. Le Panama se rapproche du statut de pays développé, et sera limité par la qualité relativement faible de son capital humain, ainsi que par les lourdes charges qui pèsent sur son secteur public.
Mais tant que :
- il conserve son statut de refuge financier
- le canal de Panama fonctionne
- il n’est pas condamné à une amende trop élevée pour la question de l’exploitation minière,
Le Panama continuera à bien se porter et à attirer des capitaux et une immigration haut de gamme, ce qui est une bonne chose pour les investisseurs immobiliers à Panama City.
Le Marché Immobilier de Panama City
L’immobilier à Panama City est plutôt bon marché, par rapport à d’autres grandes villes d’Amérique latine.
Prix au mètre carré de l’immobilier dans les principales villes d’Amérique latine. Source : Boomberg Lineo
Le problème ici n’est pas le prix, mais l’offre. Il y a toujours eu une offre excédentaire de locations à Panama City. Pourquoi ? Parce que le Panama est considéré comme un refuge financier : de nombreuses personnes achètent des biens immobiliers à Panama City, mais ne se soucient pas vraiment des plus-values ou des rendements locatifs. Ils veulent simplement préserver leur capital.
Beaucoup d’appartements restent vides, et n’essaient même pas de trouver des locataires. Leurs propriétaires fortunés préfèrent que leurs appartements restent neufs, afin qu’ils soient plus faciles à revendre. Certains appartements peuvent sembler vides, mais ils sont en fait loués à des fins de blanchiment d’argent. Comment cela fonctionne-t-il ? Le loyer est payé en liquide chaque mois, le propriétaire déclare ce revenu, paie des impôts dessus : l’argent devient “propre”.
Donc, lorsque vous vous promenez à Panama City la nuit et que vous voyez des immeubles entiers à peine éclairés, ce n’est pas parce qu’ils sont à la recherche de locataires, bien au contraire. Panama City est un marché immobilier unique à cet égard.
Les candidats à la location peuvent se permettre d’être exigeants. Si votre rapport qualité-prix est correct, si le bâtiment est bien équipé et bien entretenu, vous trouverez un locataire. Assurez-vous d’avoir un bon agent immobilier à Panama City qui vous aide non seulement à acheter, mais aussi à gérer les locations afin que vous obteniez des conseils honnêtes en termes de rentabilité.
Dans quels quartiers investir dans l’immobilier à Panama City ?
Voici une analyse complète des différents quartiers de Panama City.
Achat immobilier dans le quartier “San Francisco”, Panama City
“San Francisco” est un classique pour les expatriés tout comme pour les classes aisées locales. Facilement accessible dans une ville au trafic omniprésent, il compte des immeubles anciens et récents. C’est un choix peu risqué pour un investissement immobilier à Panama City, il est facile de trouver des locataires.
Achat immobilier à Coco del Mar, Panama City
Coco del Mar est en quelque sorte une version plus moderne de “San Francisco”. Les bâtiments sont généralement plus récents et plus haut de gamme. Certains d’entre eux disposent de piscines, de courts de tennis et autres équipements de luxe. De nombreux immeubles offrent également une vue magnifique sur la baie. Il y a constamment de nouveaux développements dans cette zone. Il est facile d’y trouver des locataires en raison de la qualité des nouveaux bâtiments et de la facilité d’accès de cette zone.
Achat immobilier à Costa del Este, Panama City
Costa del Este est le nouveau centre économique de la ville de Panama. Il s’agit d’un quartier complètement neuf où se trouvent la plupart des sièges sociaux des entreprises et des banques. L’urbanisme et l’infrastructure y sont parfaits. Tous les centres commerciaux, magasins et restaurants sont modernes et haut de gamme. Des écoles internationales y sont également implantées. Il est généralement facile de trouver des locataires, en particulier des expatriés. Il est possible d’y acheter des maisons et des appartements.
Achat immobilier à Punta Pacifica, Panama City
Punta Pacifica est un quartier où de nombreux agents immobiliers vendent des biens immobiliers à des étrangers peu méfiants, car c’est invariablement l’un des premiers endroits qu’ils visitent lors de leur premier voyage à Panama City.
Si je devais le décrire en une phrase, je dirais que Punta Pacifica est ce qu’était Costa del Est il y a 15 ans. De nombreux condos commencent à vieillir. Quelques-uns sont bien entretenus et se prêtent bien à la location, mais globalement, j’éviterais ce quartier. Il est dépassé à bien des égards, et sa rénovation sera lourde.
Achat immobilier à Ocean Reef Island “The Islands”, Panama City
Je trouve ce projet tout simplement déplorable.
Pourquoi ? Parce que le promoteur a réussi l’exploit de créer une île artificielle à Panama City, spécialement pour son projet ! Le potentiel était infini. Avec un luxe digne de ce nom, le promoteur aurait pu attirer des capitaux de toute l’Amérique, du Golfe, du monde entier.
Au lieu de cela, le promoteur a décidé de vendre des maisons et des appartements d’apparence banale, à des prix surévalués. S’il avait opté pour le vrai luxe, il aurait certainement mieux réussi et aurait rendu service à la ville.
Mais il a fait preuve de manque de vision et d’ouverture, il s’est concentré sur ce qu’il pensait que le marché panaméen pouvait absorber, au lieu de voir plus grand et de créer une catégorie de biens entièrement nouvelle. Le résultat est que cette promotion est bien trop chère pour ce qu’elle est. Ses constructions ne sont pas très belles et les ventes sont lentes. Bien sûr, elle est unique en raison de son emplacement, mais son architecture est décevante. Les équipements déçoivent, et la qualité n’est pas à la hauteur des attentes légitimes.
J’aurais dû prendre des photos lorsque j’y suis allé l’année dernière, mais j’ai été si peu impressionné que je n’ai même pas eu envie d’en prendre.
Personnellement, je ne m’y aventurerais pas.
Quartier Juif
Voici un aperçu du quartier juif de Panama City. Ignoré de la plupart des personnes qui se rendent à Panama City pour la première fois, la ville compte une importante population juive d’environ 10,000 membres. Cette communauté joue un rôle important dans les affaires et la politique locales.
Ce quartier ressemble beaucoup à Punta Pacifica, c’est-à-dire que les bâtiments commencent à vieillir. L’entretien n’est pas toujours bon. Les principales synagogues s’y trouvent, ce quartier a donc potentiel locatif communautaire.
De nombreux immeubles sont équipés d’ascenseurs “Shabbat” qui fonctionnent en continu pendant le Shabbat. Le quartier dispose d’une sécurité privée importante. C’est de loin l’un des quartiers les plus sûrs de la ville, sachant que Panama City est déjà une ville plutôt sûre.
À moins que vous ne souhaitiez y vivre, j’éviterais globalement ce quartier, il n’est plus attractif. Le marché y est plus liquide que dans d’autres quartiers, et les bonnes affaires sont rapidement saisies par les locaux. Les étrangers se retrouvent le plus souvent avec les restes.
Ceci étant dit, je m’attends à ce que de plus en plus de Juifs quittent l’Europe occidentale et le Moyen-Orient. Il s’agit là d’un facteur de croissance à long terme pour ce quartier.
Il peut s’agir d’un bon achat pour le lifestyle de certains, mais du strict point de vue de l’investissement, je regarderais ailleurs.
Achat immobilier sur l’Avenida Balboa à Panama City
Il s’agit de la principale avenue de Panama City. Comme souvent sur le continent, la valeur d’un investissement ici dépend beaucoup de celle du bâtiment. Vous avez donc besoin d’un agent immobilier compétent à Panama City pour vous guider, bâtiment par bâtiment. Certains immeubles sont bruyants, mal finis et ont mauvaise réputation ; d’autres sont des valeurs sûres, propices à l’investissement.
Ça passe ou ça casse. Informez-vous en profondeur avant de vous lancer dans un achat.
Achat immobilier dans le Casco Viejo de Panama City
Si vous voulez un investissement sûr, ce quartier est un choix évident. Le Casco Viejo n’est pas encore tout à fait harmonieux, mais il ne cesse de s’améliorer. Son architecture coloniale en fait la principale attraction touristique de Panama City, ce qui explique la forte demande de locations à court terme : Airbnb n’est pas autorisé partout. En outre, le quartier abrite de nombreux bars, restaurants et boîtes de nuit branchés.
Globalement, alors que les immeubles neufs de Panama City se déprécient avec le temps, Casco Viejo suit la tendance inverse. La valeur intrinsèque de l’architecture coloniale, le soin mis à sa rénovation et les restrictions qui limitent les projets immobiliers en font une valeur sûre. Je pense que Casco Viejo est un bon investissement, à faible risque, pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier à Panama City.
Achat immobilier à Santa Maria, Panama City
Santa Maria est une grande communauté sécurisée, située à côté de Costa del Este. Elle est un peu plus haut de gamme que Costa del Este, et offre une sécurité et des équipements complets. La demande de location de biens immobiliers y est très élevée, car de nombreuses familles souhaitent vivre dans un tel environnement, calme, arboré, avec de nombreuses maisons individuelles et peu de bâtiments de grande hauteur.
Son emplacement, entre l’aéroport international, l’autoroute et Costa del Este, en fait un quartier de premier choix. Certains des biens immobiliers les plus chers de Panama City s’y trouvent.
Il est facile de trouver des locataires, mais les rendements sont relativement faibles.
Achat immobilier à El Congrejo, Panama City
Il s’agit d’un quartier plus ancien, mais l’un des rares de Panama City où l’on peut vraiment se promener à pied, avec de jolis cafés et de jolies boutiques. L’architecture n’a rien d’extraordinaire, mais l’ambiance est agréable. C’est pourquoi il est facile de trouver des locataires de qualité. Si vous voulez vivre sans voiture (ce qui est exceptionnel à Panama City) et pouvoir vous promener sans être dans le Casco Viejo, El Congrejo vaut le coup d’œil.
“No”
Il s’agit d’un quartier de classe moyenne inférieure mélangé à quelques bâtiments commerciaux/industriels. La situation ne s’améliorera pas, car ce n’est pas là que se trouve la croissance de la ville. Vous pouvez acheter à petit prix, mais vous attirerez aussi une clientèle à petit prix. Je ne recommanderais pas.
“Quartier populaire en voie de gentrification” (Gentrifying Ghetto)
Cette zone continue d’être un ghetto, mais le gouvernement y a injecté beaucoup d’argent. On peut voir les nouvelles routes, les réaménagements, etc. Ce quartier finira par égaler Casco Viejo, mais il est encore bon marché. Je pense qu’il s’agit d’un bon investissement, d’autant plus que l’architecture historique est magnifique.
“Chinatown”
Ce quartier est connu sous le nom de Chinatown de Panama City. La plupart des gens ne s’en doutent pas, mais l’immigration chinoise au Panama est importante et cette partie de la ville connaît une croissance rapide. On y trouve également beaucoup de Coréens et de personnes originaires d’autres pays asiatiques. C’est un lieu de prédilection pour trouver de bons restaurants pour des prix raisonnables. Des centres commerciaux entiers sont consacrés aux produits asiatiques.
J’aime ce quartier, même s’il n’est pas facile d’accès pour un non-Asiatique. Les taux d’occupation sont très élevés en raison de l’immigration asiatique constante.
“Employés des ONG et des ambassades“
Cette zone correspond aux terrains de l’armée américaine, lorsque le canal de Panama était contrôlé par les États-Unis.
C’est une zone fascinante où l’on peut voir “l’architecture coloniale américaine”. Elle n’est certainement pas aussi glorieuse que l’architecture coloniale espagnole, portugaise, britannique ou française, mais elle a un caractère et un aspect uniques.
C’est un des rares quartiers qui soit véritablement “vert” et bien intégré à la nature. Les logements semblent un peu désuets, mais les locataires sont de grande qualité. C’est ici que vit la plupart des employés des ambassades et des ONG. C’est aussi ici que se trouvent certaines des meilleures écoles internationales.
Les logements ne payent pas de mine, mais ils sont loin d’être bon marché. Toutefois, il est facile de trouver des logements pour le personnel des ONG, des ambassades ou des grandes entreprises américaines. Le risque de locataires irrespectueux est donc quasiment nul.
Investir dans l’immobilier de l’autre côté du canal à Panama City
Panama Pacific International Airport est l’aéroport low-cost de Panama City. Ancienne base aérienne américaine, il accueille aujourd’hui des vols à bas prix vers la Colombie, le Costa Rica, etc. Autour, vous trouverez le quartier “Panama Pacifico”.
L’unique pont actuel (Puente de las Américas) qui le relie à la ville est un goulot d’étranglement, le trafic est vraiment intense aux heures de bureau et le weekend. Il est prévu de construire un autre pont par-dessus le canal de Panama, afin de permettre à la ville de s’étendre et de réduire les embouteillages. Le métro doit également desservir cette zone, ce qui sera un enjeu considérable pour la mobilité urbaine.
Pour l’instant, il n’y a pratiquement rien de ce côté de la ville, à part quelques maisons mitoyennes, un joli country club et quelques développements de valeur douteuse, comme le Marriott.
A ce jour, il s’agit d’un pari sur la valeur foncière. À long terme, il s’agit sans aucun doute d’une zone où il est intéressant d’investir, la qualité des infrastructures et des développements sera déterminante pour l’avenir de la ville et pour désengorger le centre-ville.
Investir au Sud-Ouest de Panama City, dans l’Arco Seco
À l’ouest de Panama City, le long de la route principale, se trouvent plusieurs petites villes et villages d’intérêt, soit côtiers soit montagneux. Ces zones sont à la fois rurales et urbaines. La première est celle de Nueva Gorgona et Coronado, destination historique de tourisme de week-end des urbains panaméens. Avec le temps, elle est devenue destination tourisme saisonnier en provenance d’Amérique du Nord. On y compte plusieurs écoles internationales anglophones, ce qui témoigne du nombre important d’expatriés qui y vivent. L’immobilier y est généralement abordable et offre un bon rapport qualité-prix. Les rendements locatifs ne sont pas très élevés, hors location courte durée pendant l’été tropical (novembre à février).
Coronado commence à être un peu dense, j’ai donc poursuivi ma route jusqu’à San Carlos.
Un appartement de 2 chambres et 2 salles de bains à San Carlos, dans une résidence en bord de mer et offrant de belles prestations, peut se trouver pour un peu plus de 200,000 $. Mais ne croyez pas les promoteurs qui vous promettent des rendements élevés : la côte regorge de biens immobiliers.
Dans l’ensemble, le style de vie y est très décontracté, à proximité d’une moyenne ville (Coronado) et de la grande ville (Panama City est à 1h30, hors heures de pointe), les infrastructures sont correctes. Selon moi, il y a de bonnes affaires à réaliser ici, idéalement dans une démarche hybride entre lifestyle et investissement locatif.
Catherine est basée sur place et peut vous aider à trouver le bon bâtiment et le bon bien. Elle connaît également la capitale, et son équipe est basée à Panama City même.
Exemple de rendement locatif / retour sur investissement d’un investissement immobilier à Panama City
Dans les bons quartiers de Panama City, les prix tournent autour de 2,000 $ / m². Certains appartements peuvent coûter plus cher au m2 mais générer un meilleur retour sur investissement.
Pourquoi ? En raison de la qualité spécifique du bâtiment, de la réputation, des commodités et de l’entretien.
L’exemple ci-dessous est celui d’un appartement d’une chambre, 97m² à Punta Pacifica. Ce n’est pas mon quartier préféré, mais l’immeuble est bien entretenu. Il dispose d’excellents équipements comme une piscine à débordement, offre une vue imprenable, et jouit d’une bonne réputation.
Il s’appelait auparavant “Trump Tower” avant qu’une controverse n’entraîne un changement de nom. 🙂
Voici les chiffres, dans le cas d’une mise en location à long terme.
| Prix catalogue | $310,000 |
| Prix final potentiel après négociations | $290,000 |
| Frais de notaire | $3,500 |
| Prix total | $293,500 |
| Loyer mensuel | $2,000 |
| Revenu locatif annuel brut à 90% d’occupation | $21,600 |
| Gestion de la propriété 10%. | $2,160 |
| Commission de location (1 mois de location à 90%) | $1,800 |
| Impôt foncier annuel | $720 |
| Frais de copropriété / charges communes @ 347 $ par mois | $4,164 |
| Frais accessoires / budget d’entretien | $1,000 |
| Total des dépenses | $9,844 |
| Revenu annuel net | $11,756 |
| Rendement locatif net | 4% |
Quels sont les coûts d’une transaction immobilière au Panama ?
L’acheteur doit payer :
- Ses frais d’avocat : Lavinia peut vous aider.
- Ses taxes et frais d’enregistrement, environ 0,5 %.
Le vendeur doit payer :
- Ses frais d’avocat
- Un droit de mutation de 3 %
- L’impôt sur la plus-value
Comment sont calculés les impôts sur la plus-value immobilière au Panama ?
Sur Internet, vous trouverez des sites qui affirment que le vendeur doit payer un montant forfaitaire de 3 % de la valeur de la transaction. C’est techniquement correct pendant la transaction, mais le vendeur peut réclamer le remboursement d’une grande partie de cet argent. En fait, ces 3 % ne sont qu’une avance.
Le taux d’imposition réel de la plus-value est de 10 %. Par conséquent, si 10 % de votre plus-value réelle (différence entre le prix d’achat et le prix de vente) sont inférieurs aux 3 % que vous avez payés d’avance, vous pouvez demander le remboursement du solde au cours de l’année fiscale suivante.
De nombreuses personnes ne le font pas, parce que leurs avocats et comptables du Panama s’en moquent. Mais cela peut représenter une somme importante.
Il vous faut un bon avocat spécialisé dans l’immobilier au Panama
Lavinia est francophone et avocate à Panama City. Elle aide les francophones avec leur résidence au Panama et leurs transactions immobilières au Panama.
Vous pouvez contacter notre avocate Lavinia pour vos investissements immobiliers au Panama.
Conclusion : Qui devrait acheter un bien immobilier à Panama City ?
Tout d’abord, il convient de préciser qui ne devrait PAS investir dans l’immobilier à Panama City :
- Les personnes qui veulent des rendements locatifs nets très élevés. Peu importe ce que les promoteurs ou les agents essaieront de vous dire, cela n’existe pas.
- Les personnes qui veulent réaliser des plus-values rapides.
Le marché immobilier de Panama City est idéal pour :
- Les personnes qui souhaitent un plan B de résidence : la plupart du temps, l’achat d’un bien immobilier à Panama City permet au propriétaire et à sa famille d’obtenir le statut de résident au Panama.
- Les personnes qui souhaitent s’installer au Panama à temps plein, et vivre dans leur maison ou leur appartement.
- Les personnes qui souhaitent se diversifier dans une juridiction pertinente, afin d’éviter que tous leurs actifs soient concentrés dans leur pays d’origine.
- Les personnes qui souhaitent avoir accès à des services bancaires offshore de qualité. Ce n’est pas une condition nécessaire à l’ouverture d’un compte bancaire au Panama, mais le fait d’y posséder une propriété facilite grandement le processus.
- Les personnes qui veulent jouer le jeu à long terme et investir dans une économie stable et d’une grande importance stratégique.
N’hésitez pas à prendre contact avec Catherine
Catherine est originaire du Québec et habite depuis plus de 15 ans au Panama. Elle connaît la capitale, la zone intérieure montagneuse, et la côte Pacifique.
Elle sera heureuse de vous aider à trouver un appartement pour générer du rendement locatif, une propriété pour obtenir la résidence ou une propriété lifestyle, pour vivre au Panama. Vous pouvez en savoir plus sur ses services d’agent immobilier à Panama City.
Son équipe s’occupe également de la gestion de biens immobiliers.
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