Playa del Carmen se trouve sur la magnifique Riviera Maya à environ une heure de Cancun, et elle est de plus en plus connue parmi la foule des digital nomads comme une jolie petite ville de plage divertissante. Certains disent même qu’il est trop tard pour y faire un investissement immobilier.
Mais est-ce vraiment le cas ?
Personnellement, j’aime beaucoup et j’ai même obtenu la résidence à la Riviera Maya 🙂 .
Sommaire
- Le Mexique a une démographie attrayante
- Une économie de grande envergure qui a connu une croissance régulière, mais quelque peu lente.
- Une balance courante légèrement décevante pour un si grand producteur
- Et ce, malgré l’explosion des envois de fonds.
- Le Mexique est un pays dont les finances publiques sont très convenables.
- Le near-shoring au Mexique, un pilier de la classe moyenne mexicaine
- Dans un monde de pénurie de ressources naturelles, le Mexique est un producteur de premier plan.
- Le Mexique a élu un gouvernement très à gauche
- Le Mexique a une économie qui s’en sortira, mais avec des poches d’excellence
- Le marché immobilier à Playa del Carmen
- 4 catalyseurs clés qui rendent un investissement immobilier à Playa del Carmen intéressant
- Pourquoi je n’ai pas mentionné le tourisme
- Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Playa del Carmen ?
- Étude de cas d’un investissement immobilier sur le marché de la location à long terme à Playa Del Carmen
- Une étude de cas en vidéo d’un investissement immobilier Airbnb à Playa Del Carmen
- Une étude de cas d’un investissement immobilier plus speculatif à Playa del Carmen
- Qui devrait investir dans l’immobilier à Playa del Carmen ?
- Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Playa del Carmen
- N’hésitez pas à contacter Luigi pour faire un investissement immobilier à Playa del Carmen.
Le Mexique a une démographie attrayante
Avec un taux de fécondité légèrement supérieur à deux enfants par femme, le Mexique se classe au premier rang des pays occidentaux. C’est assez visible lorsqu’on voyage dans le pays.
On a tendance à oublier que le Mexique est un monstre absolu en termes de population avec ses 128 millions d’habitants. Il est le deuxième pays d’Amérique latine le plus peuplé après le Brésil, avec 210 millions d’habitants, et devance largement le troisième, la Colombie, avec 50 millions d’habitants.
Une économie de grande envergure qui a connu une croissance régulière, mais quelque peu lente.
La façon la plus objective d’examiner la croissance du pays est de la considérer sur la base de la PPA par habitant, afin de déterminer dans quelle mesure la population bénéficie réellement de la croissance du PIB.
Ces chiffres sont corrects, mais en toute honnêteté, ils sont un peu décevants si l’on tient compte de l’accord de libre-échange (essentiellement) avec les États-Unis et le Canada. Un pays immense avec un tel excédent de main-d’œuvre abordable devrait objectivement faire mieux.
Une balance courante légèrement décevante pour un si grand producteur
Encore une fois, grâce à l’accord de libre-échange avec les États-Unis, le Mexique devrait s’en sortir mieux.
Et ce, malgré l’explosion des envois de fonds.
Les envois de fonds des Mexicains travaillant aux États-Unis représentent 4 % du PIB mexicain et constituent une bouée de sauvetage pour de nombreuses familles. L’oncle Juan à Oakland représente davantage un filet de sécurité que le gouvernement mexicain. Cela démontre également le dur labeur des Mexicains aux États-Unis, étant donné que le nombre de Mexicains n’a pas augmenté proportionnellement au fil du temps.
Il est clair que les Mexicains des États-Unis ont progressivement grimpé dans la chaîne alimentaire en termes de revenus.
Le Mexique est un pays dont les finances publiques sont très convenables.
Dans un monde occidental où le ratio dette publique/PIB est généralement supérieur à 100 %, les chiffres du Mexique donnent à réfléchir.
Le near-shoring au Mexique, un pilier de la classe moyenne mexicaine
Le monde se divise entre l’Est et l’Ouest, avec un troisième bloc plus neutre entre les deux, comme pendant la guerre froide (le Mexique fait partie de ce dernier bloc).
Le résultat inévitable de tout ce drame est que le re-shoring va devenir une priorité absolue pour les entreprises et les gouvernements occidentaux. Après avoir délocalisé la majeure partie de leur production de biens en Chine au cours des 20 dernières années, les États-Unis se retrouvent dans une situation où ils doivent relocaliser leur production et réduire leur exposition à la Chine.
L’Occident a mis en place un nouveau régime de sanctions – “Si nous ne sommes pas d’accord avec vous, nous vous sanctionnons et saisissons vos actifs à l’étranger”, ce qu’il a fait à la Russie et à ses réserves étrangères. La Chine sait maintenant comment l’Occident collectif se comporte et cherchera à causer des dommages massifs aux chaînes d’approvisionnement occidentales en cas de tensions accrues.
Les entreprises occidentales, qu’elles le veuillent ou non, devront se diversifier en s’éloignant de la Chine. Une grande partie de cette production ira vers des pays comme le Vietnam, etc. Mais un candidat évident se trouve juste de l’autre côté de la frontière. Le Mexique sera dans une position privilégiée pour bénéficier massivement de cette tendance à la démondialisation et à la relocalisation. Il s’agit d’un énorme catalyseur qui n’est pas pris en compte par les prévisionnistes traditionnels.
Dans un monde de pénurie de ressources naturelles, le Mexique est un producteur de premier plan.
Cela devrait considérablement renforcer le déficit de la balance courante du Mexique grâce aux exportations, et rendre l’industrie mexicaine plus compétitive.
Le Mexique regorge de ressources naturelles. Il est le premier producteur mondial d’argent et figure parmi les dix premiers producteurs d’or et de cuivre, ainsi que de plomb et de zinc. Il tente également d’exploiter ses gisements de lithium, une énergie de transition.
Il est important de noter qu’en dépit des efforts déployés par le gouvernement pour renforcer les contrôles environnementaux et réglementaires des opérations minières, le Mexique est le quatrième plus grand bénéficiaire d’investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur minier au monde.
La politique énergétique du Mexique est mitigée. C’est un exportateur net de pétrole brut, mais un importateur net de produits pétroliers raffinés, et un importateur net de gaz naturel, bien qu’il dispose de réserves substantielles. Il est le 13e producteur mondial de pétrole et possède les sixièmes ressources mondiales de gaz de schiste techniquement récupérables.
Pendant de nombreuses années, l’industrie pétrolière et gazière n’a pas été considérée comme une priorité, n’a pas été incitée à l’exploration et la grande entreprise publique PEMEX a été utilisée à des fins politiques.
Le gouvernement tente désormais d’encourager fortement l’exploration pétrolière et gazière. C’est sans aucun doute la bonne décision, mais il faudra du temps pour que les résultats soient visibles. La crise énergétique actuelle sera certainement un catalyseur pour une action plus rapide.
Le Mexique a élu un gouvernement très à gauche
Aux élections présidentielles, la candidate de gauche Claudia Sheinbaum a été élue.
Elle a fait campagne sur un programme anti-exploitation minière, pour des impôts plus élevés et pour un poid plus accrue de l’État, ce qui n’est pas de bon augure pour le Mexique.
Cela étant dit, le Mexique est un pays complexe. De même que le gouvernement n’a pas le monopole de la violence (qu’il partage avec les cartels), il ne contrôle pas non plus complètement l’économie. En fait, l’économie mexicaine tourne à plein régime malgré le gouvernement.
Le Mexique a une économie qui s’en sortira, mais avec des poches d’excellence
Je ne m’attends pas à une croissance explosive au Mexique, juste à une croissance habituelle, en dessous de son potentiel, mais stable, à laquelle le Mexique est habitué.
Les pôles d’excellence qui propulseront l’économie mexicaine se trouveront sans aucun doute dans le Nord, près de la frontière américaine, dans des villes riches comme Monterrey, qui bénéficient pleinement de la tendance au nearshoring.
Je pense cependant que Playa del Carmen, Tulum et Puerto Vallarta seront également des bénéficiaires clés, car les classes moyennes et supérieures montantes du Mexique rechercheront des logements de style de vie, des propriétés d’investissement et passeront elles-mêmes du temps dans les plus belles stations balnéaires du Mexique.
Le marché immobilier à Playa del Carmen
Une ville en plein essor
Il est important de noter que Playa del Carmen est une ville en plein essor depuis quelques décennies. La population est passée d’environ 50 000 habitants en 2000 à près de 300 000 âmes en 2024. La croissance de Playa del Carmen est stupéfiante et ne semble pas près de s’arrêter.
Essentiellement, comme le démontre l’analyse des quartiers ci-dessous, il y a deux Playa del Carmen. L’une du côté de la plage où vont les touristes et où les gens riches aiment séjourner, et l’autre côté qui est la ville proprement dite.
Les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté à Playa del Carmen
Les prix ont augmenté de plus de 50 % au cours des dernières années et se consolident désormais à un niveau élevé car il y a un flux constant d’étrangers et de Mexicains qui investissent dans l’immobilier à Playa del Carmen.
Ventes par des promoteurs à Playa del Carmen
Les ventes se portent bien. Les projets sont superbes, offrent un style de vie incroyable et, dans de nombreux cas, des plans de paiement. Acheter à distance est facile, donc beaucoup de gens les achètent, surtout avec la « promesse » de rendements élevés. Dans la plupart des cas, on peut trouver de meilleures affaires aujourd’hui sur le marché secondaire, sauf si le projet en question présente des caractéristiques uniques, comme celui-ci ci-dessous qui offre une vue sur la mer, sur un parc et se trouve à 5 minutes de la plage.
Le marché immobilier secondaire à Playa del Carmen
Acheter des condos sur le marché secondaire est désormais une belle opportunité. La situation n’est pas celle de Tulum où les gens essaient de se débarrasser de leur bien immobilier parce qu’ils sont déçus, mais plutôt parce que le marché de Playa del Carmen est inefficace.
Le problème est que les promoteurs offrent des commissions élevées aux agents, et vendre sur plan est plus facile que de traiter une transaction sur le marché secondaire, donc les agents orientent rarement leurs clients vers le marché de la revente, d’autant plus que les commissions sont beaucoup plus faibles.
Mais si vous trouvez un agent immobilier à Playa del Carmen comme Luigi qui est prêt à trouver des annonces sur le marché de la revente, il y a de bonnes affaires simplement parce que la plupart des gens ne s’orientent pas vers le marché secondaire.
Le marché locatif à Playa del Carmen
Selon Airdna, le marché est relativement moyen en tant que marché à courte durée. Vous ne deviendrez pas riche en louant votre propriété à court terme, ce qui est visible dans le fait que le nombre d’annonces est en baisse (de 12 % en glissement annuel en septembre 2024).
Des rendements plus élevés peuvent en fait être obtenus sur le marché longe durée, car des milliers de personnes s’installent à Playa del Carmen pour y vivre à plein temps. Les locations à courte durée sont généralement plus adaptées aux personnes qui souhaitent vraiment se diversifier à l’international et qui souhaitent un endroit à utiliser pendant une partie de l’année.
4 catalyseurs clés qui rendent un investissement immobilier à Playa del Carmen intéressant
1. Développement stupéfiant de la Riviera Maya
Le gouvernement a fait du développement de toute cette région une priorité nationale essentielle. Je n’ai pas besoin de m’étendre sur l’aéroport de Cancun, qui est le quatrième d’Amérique latine en termes de nombre de passagers (après Mexico, Bogota et Sao Paulo). Près de 15 millions de personnes (principalement des touristes) passent par ses terminaux chaque année. L’aéroport de Cancun est même mieux relié à l’Europe que Mexico City par exemple.
N’oublions pas qu’à l’origine, Cancun n’était rien. Ce n’était qu’une portion de jolie côte. Dans les années 1970, le gouvernement mexicain a décidé d’y créer une station balnéaire et des fonds nationaux ont été utilisés pour développer les infrastructures et les hôtels.
Alors oui, le gouvernement mexicain peut être plutôt inefficace à bien des égards, mais il a réussi à faire de Cancun l’une des meilleures destinations balnéaires du monde.
Le gouvernement mexicain redouble maintenant d’efforts. Il construit tout un système ferroviaire reliant Cancun au reste de la côte sud et au Yucatan. Les gens l’appellent le “train Maya” car il couvrira toutes les principales attractions touristiques telles que les villes de plage, les aéroports, les ruines Maya et les villes coloniales comme Valladolid et Mérida.
Il est important de noter que Playa del Carmen est l’un des arrêts clés. La ligne a ouvert début 2024. Auparavant, les gens devaient prendre un taxi d’une heure ou des transports en commun médiocres pour se rendre de Cancún à Playa del Carmen, ce qui rebutait de nombreuses personnes. Les gens peuvent désormais facilement se déplacer entre les deux villes, et directement depuis l’aéroport de Cancún.
Le gouvernement a récemment ouvert un aéroport international à Tulum.
L’aéroport est déjà opérationnel et se trouve à une heure de route de Playa del Carmen. Il existe des vols directs vers Chicago, Dallas, Panama, Mexico, Houston, Toronto, etc.
Désormais, Playa del Carmen ne sera plus à une heure d’un seul grand aéroport international, mais de deux aéroports internationaux, et sera reliée aux deux par voie ferrée.
2. Digital Nomads
La réalité est qu’à quelques heures de vol de Playa del Carmen se trouve un marché massif d’Américains à hauts revenus qui ont réalisé simultanément plusieurs choses :
- Ils peuvent travailler presque entièrement à distance.
- Ils peuvent travailler depuis l’étranger, laissant ainsi derrière eux un environnement de plus en plus toxique. Cette perception de la toxicité s’applique aux Américains de tous bords politiques.
- Ils peuvent vivre une vie de qualité pour moins d’argent à l’étranger et, dans de nombreux cas, économiser des impôts s’ils sont structurés correctement (n’hésitez pas à prendre contact avec mes conseillers fiscaux ici).
Des millions d’Américains sont arrivés à ces conclusions, ou y arriveront bientôt. Les Européens aussi, mais le principal marché de Playa del Carmen sera celui des Nord-Américains, car ils sont plus proches, les fuseaux horaires sont les mêmes, et ils gagnent plus que les Européens, ce qui en fait des clients cibles plus intéressants.
Les digital nomads américains qui viennent pour la première fois s’en tiendront aux grandes marques en termes de destinations de voyage, ce qui est positif pour un investissement immobilier à Playa del Carmen.
Playa del Carmen est l’une des principales destinations nomades numériques du monde, avec des endroits comme Chiang-mai, Bali, Budapest et Medellin.
3. Les réfugiés politiques et du coût de la vie d’Amérique du Nord
L’afflux a déjà commencé, et il est appelé à s’amplifier. Je ne parle pas des digital nomads qui s’installent ici pour quelques mois ou un an avant de rebondir ailleurs. Je fais référence aux personnes, de tous bords politiques et de tous âges, qui s’installent au Mexique à plein temps. Ils ont parfois des entreprises en ligne, mais souvent, ils ont aussi des entreprises dans leur pays d’origine que quelqu’un gère pour eux, ils sont retraités, ils vivent de revenus passifs ou ils créent de véritables entreprises au Mexique.
J’ai rencontré plusieurs types de ces personnes :
Des libéraux qui craignent une dictature de droite en Amérique.
J’en ai rencontré quelques-uns. Ils craignent de perdre progressivement leurs droits en Amérique (décisions récentes de la Cour suprême) et que le pays n’attende qu’un virage radical à droite.
Les conservateurs qui craignent une dictature de gauche en Amérique.
Ils ont le sentiment que le gouvernement fédéral est à leurs trousses, que l’IRS va persécuter les gens, et que leurs droits et leur liberté d’expression sont attaqués.
Les Américains apolitiques qui en ont assez de toute la politique américaine.
Ils veulent simplement vivre en paix, loin de toutes ces bêtises. La plage au Mexique est une bonne destination pour cela.
Des Européens qui fuient les conflits
Playa del Carmen compte beaucoup d’Ukrainiens qui ont fui le conflit et de Russes qui se sont déplacés pour échapper aux sanctions. De plus en plus, les Européens de l’Ouest avant-gardistes préparent des plans B en dehors de l’Europe car ils estiment que leurs gouvernements se comportent de manière trop agressive. Ils craignent que leurs gouvernements ne les entraînent dans une nouvelle guerre comme ils l’ont fait lors des deux guerres mondiales.
Réfugiés du coût de la vie
À mesure que l’inflation ronge les économies des gens en Europe occidentale et en Amérique du Nord, et que les systèmes de santé tombent progressivement en décrépitude (Europe et Canada) ou deviennent trop chers (Amérique), de nombreuses personnes vont s’installer dans le Sud où le coût de la vie est moins élevé.
Certes, Playa del Carmen n’est pas la destination la moins chère du Mexique, et encore moins d’Amérique latine. Mais elle est bien située, l’anglais y est relativement bien parlé, et elle est néanmoins abordable et confortable. On peut s’attendre à ce que des dizaines de millions de ces Occidentaux quittent l’Occident dans les décennies à venir. Playa del Carmen en attirera un bon nombre, d’autant plus qu’il est facile d’obtenir la résidence au Mexique.
Les investisseurs doivent comprendre que ces personnes ne sont pas toutes “bas de gamme”. Si vous gagnez 70 000 dollars dans l’Illinois, vous pouvez mener une vie assez décente, mais au Mexique, vous vivrez extrêmement bien.
Même chose avec les Européens, 30 000 € par an en Belgique vous permettront de mener une existence moyenne, mais au Mexique la vie sera plus que confortable.
4. La marchabilité est un véritable avantage concurrentiel pour le marché de l’investissement immobilier à Playa del Carmen.
C’est l’un des principaux arguments de vente de Playa del Carmen par rapport à Tulum et surtout à Cancun.
Si vous habitez dans le centre ou près du centre, la marchabilité à Playa del Carmen est très bonne. Vous pouvez mener un peu la vie d’un village sans avoir à acheter ou à louer une voiture. À une époque d’inflation et de prix élevés de l’essence, cela fait une différence. De plus, pour les personnes qui ne veulent rester que quelques mois, ou qui prévoient de rester une semaine en vacances, la marchabilité est un facteur clé pour éviter les tracas des taxis. Playa del Carmen est également très agréable pour les vélos.
Pourquoi je n’ai pas mentionné le tourisme
Le tourisme est évidemment le marché cible numéro un pour votre investissement immobilier à Playa del Carmen avec les millions de voyageurs qui atterrissent à l’aéroport de Cancun et qui atterriront à l’aéroport de Tulum dans le futur.
Cependant, nous ne devons pas ignorer le macro-environnement. La réalité est que nous entrons dans un monde d’énergie chère, ce qui signifie des vols beaucoup plus chers et des revenus réels comprimés en raison de l’inflation galopante dans tout le monde occidental.
Cela ne sera pas sans conséquences. Les personnes qui pouvaient autrefois se permettre de partir en vacances ne le feront peut-être plus l’année prochaine, ou partiront en vacances au Mexique pour une semaine au lieu de deux. Un tel environnement macroéconomique est inévitablement négatif pour le tourisme dans la plupart des endroits du monde. Je pense que les touristes européens, en particulier, verront leur nombre diminuer, car l’inflation en Europe et la faiblesse de l’euro pèsent sur les portefeuilles des gens.
Cela étant dit, le tourisme intérieur mexicain se réveille progressivement à la Riviera Maya, et il y a ces autres catalyseurs qui devraient aider à compenser une perte de croissance touristique organique. Les nouvelles infrastructures attireront des personnes qui ne seraient pas venues, et tous ces digital nomads et réfugiés de divers types contribueront à remplir les propriétés des investisseurs immobiliers à Playa del Carmen.
Dans de nombreux cas, le tourisme est un jeu à somme nulle. Un touriste n’a qu’un nombre X de jours à passer chaque année. Vous devez rester attractif pour devancer les destinations concurrentes.
Dans quels quartiers réaliser un investissement immobilier à Playa del Carmen ?
Il est essentiel de comprendre ceci. Autant j’aime Playa del Carmen, autant il n’y a que quelques quartiers que je considérerais comme un bon investissement. Il y a beaucoup d’excellentes options de style de vie, mais peu d’entre elles sont également bonnes en tant qu’investissement pur.
La 5e Avenue, au cœur du marché de l’investissement immobilier à Playa del Carmen.
La première chose à savoir est que tout tourne autour de la 5e avenue à Playa del Carmen. Il s’agit d’un long tronçon proche de la plage où se trouvent toutes les boutiques touristiques, les restaurants, les bars, les cafés et les clubs. C’est en quelque sorte le cœur de la vie de Playa del Carmen. Les gens veulent généralement rester près de la 5e avenue, mais pas directement sur celle-ci en raison du bruit.
Playacar
Une résidence sécurisée, auparavant haut de gamme, qui se trouve à distance de marche du centre-ville, ce qui la rend unique parmi les résidences sécurisées plus éloignées. On y trouve un golf, un centre commercial et un certain nombre d’options de restauration. Lorsqu’on se promène dans la résidence, on peut dire qu’elle n’est plus au top, mais dans l’ensemble, c’est une option très décente pour les personnes qui cherchent à vivre quelque part à long terme. C’est très agréable.
En tant qu’investissement, je trouve les prix un peu trop élevés pour une résidence sécurisée qui est entièrement développée et qui est un peu vieillissante. Je ne vois pas beaucoup d’avantages, et les rendements ne seront pas aussi bons qu’au centre de la ville.
“Core Center / Le centre-ville”
C’est la zone où l’on trouve le plus de restaurants, de bars, de clubs, de magasins, etc. et où les primo-accédants cherchent généralement à réserver un Airbnb. Si vous achetez dans cette zone, votre taux d’occupation sera très élevé. Gardez à l’esprit que contrairement aux Européens, les Américains ont 2 à 3 semaines de vacances par an, donc lorsqu’ils vont à l’étranger, ils font des folies. Ils veulent être dans un bel immeuble dans le meilleur quartier et peuvent se le permettre.
Les Européens, quant à eux, ont beaucoup plus de temps et moins d’argent, et ont donc tendance à dépenser moins pour leur logement. Pour les Européens et la croissance future, vous devriez plutôt investir dans cette zone en devenir.
Luigi a fait une analyse complète de rendement d’un investissement immobilier dans ce quartier de Playa del Carmen. Voud pouvez trouver la vidéo ci-dessous.
“Future Development / Développement futur”
J’aime cette zone du point de vue de l’investissement. Ce n’est certainement pas la plus jolie, avec quelques logements sociaux et des bars aux alentours, mais elle a l’avantage d’être à dix minutes à pied de la plage, et elle est encore largement sous-développée. Mais il est clair que ça va se développer ici.
De plus, ça ne dérange pas les personnes qui souhaitent rester quelques mois à Playa del Carmen de rester dans cette zone car elle est assez proche de la zone de divertissement et de la plage, et tout près de tous les centres commerciaux, Walmart, etc. qui sont importants pour la vie quotidienne.
On peut trouver des appartements plus anciens, âgés de 10 à 20 ans, pour environ 1400 $ par m2 (130 $ par pi2) et les rénover. Ces appartements se vendent bien sur le marché à moyen terme car ils sont beaucoup plus spacieux que les nouvelles unités et ont un prix de location plus bas. Des rendements bruts de 9 à 10 % peuvent être atteints avec de tels investissements.
“Growing Fast / En pleine croissance”
Cette zone est tout aussi chère que le “centre-ville”, mais la demande de location est moindre car elle n’est pas encore trop connue. Cela conduit à des rendements locatifs plus faibles, mais c’est une zone beaucoup plus agréable que le ” centre-ville”. Je crois fermement qu’avec le temps, les gens préféreront progressivement rester ici plutôt que dans le centre-ville traditionnel. L’urbanisme est mieux, c’est plus joli et c’est plus agréable. Je dirais qu’il s’agit d’un bon quartier pour les personnes qui veulent un mélange de style de vie agréable sans faire de compromis sur l’emplacement et la qualité.
Personnellement, c’est mon quartier préféré pour me promener.
“Speculation”
La 5ème avenue ne peut aller que vers le nord. Pour l’instant, ce quartier est encore brut, mais de nouveaux immeubles de luxe ont commencé à sortir de terre, et d’autres viendront certainement. La 5e avenue est le cœur battant de la ville, donc l’expansion dans cette direction est inévitable.
Plus vous vous eloignez de la 5eme avenue et de CTM plus le quartier devient louche. C’est vraiment important de bien calibrer son investissement. Ici, le but n’est pas de faire du Airbnb mais de louer en long ou moyen terme à des gens qui veulent vivre à Playa del Carmen.
En plus, puisque la ville se develope dans cette direction, il y a de bonnes chances de plus values sur le long terme. Pour les investisseurs pure, qui ne cherchent pas d’élément lifestyle, ce quartier représente une spéculation intéressante.
“Don’t Invest / N’investissez pas”
N’investissez nulle part après l’autoroute. C’est vaste, il y a littéralement une infinité de terrains à développer. Si vous achetez quelque chose ici, quatre ans plus tard, il y aura un nouveau développement qui sera beaucoup plus beau pour le même prix. Ce n’est pas un mauvais endroit pour louer, surtout si vous possédez une voiture, car ce sera bon marché, mais ne vous attendez pas à faire fructifier votre capital là-bas.
Étude de cas d’un investissement immobilier sur le marché de la location à long terme à Playa Del Carmen
Cet appartement de deux chambres à coucher et deux salles de bains se trouve dans un vieil immeuble du centre de Playa Del Carmen, à trois minutes de marche de la plage. Il est actuellement vendu avec des locataires à long terme qui paient 1 500 $ par mois. Voici une ventilation des chiffres.
| Prix d’achat | $260,000 |
| Frais de clôture (+-6% notaire + 2 600 $ pour la fiducie locale) | $18,200 |
| Prix d’achat total | $278,000 |
| Revenu locatif annuel (1 500 $ par mois à un taux d’occupation de 90 %) | $16,200 |
| Administration / Gestion de la propriété (200 $ par mois) | $2,400 |
| Frais annuels de copropriété / Charges communes (100 $ par mois) | $1,200 |
| Frais d’entretien | $600 |
| Impôt foncier annuel | $200 |
| Coûts annuels de renouvellement de la fiducie | $600 |
| Total des coûts annuels pour une location à long terme | $5,000 |
| Revenu net avant impôt | $11,200 |
| Rendement locatif net ($11,200 / $278,000) | 4% |
Pouvez-vous faire mieux ?
Oui. À environ 2 000 $ par m2 (180 $ par pi2), c’est beaucoup moins cher que les nouveaux développements en raison de l’âge du bâtiment et de l’absence de commodités comme une piscine. Cependant, l’emplacement l’emporte sur tout le reste. Sur Airbnb, une telle unité se vendrait bien, et vous obtiendriez probablement un rendement net d’environ 6 % après toutes les déductions.
Si vous voulez obtenir des rendements plus élevés pour les locations à long terme, il est possible de gagner 5%-6% net si vous visez la rénovation d’unités plus anciennes dans la zone que j’ai étiquetée comme “développement futur”. J’ai entendu parler de condos qui se vendent entre 1 300 et 1 400 dollars par m2 (+-$120 par pi2). Ces unités ont invariablement besoin d’être rénovées, mais se portent bien sur le marché à long terme car les prix sont abordables, les appartements sont spacieux et l’emplacement est proche de tous les magasins. Les étrangers dont le budget est un peu moins élevé préfèrent louer dans ce quartier en raison du bon rapport qualité-prix et de la proximité de la plage et de la 5e avenue en dix minutes à pied.
Une étude de cas en vidéo d’un investissement immobilier Airbnb à Playa Del Carmen
Mon agent d’acheteur immobilier Luigi et moi avons fait une étude de cas complète d’un investissement dans un studio Airbnb au cœur de Playa del Carmen. Nous avons décomposé tous les chiffres en détail, y compris les taux d’occupation, les revenus mensuels, les coûts, etc.
Vous pouvez regarder la vidéo YouTube ici.
Une étude de cas d’un investissement immobilier plus speculatif à Playa del Carmen
Qui devrait investir dans l’immobilier à Playa del Carmen ?
Les personnes qui souhaitent passer une partie de l’année au Mexique ont tout intérêt à investir dans l’immobilier à Playa Del Carmen.
Les personnes qui veulent combiner un style de vie et un endroit qu’elles peuvent louer. Playa del Carmen est une destination balnéaire incroyable, il y a beaucoup de points positifs, et il est absolument possible d’y passer quelques mois de l’année en tant que touriste, ou même d’obtenir la résidence mexicaine, puis de louer l’appartement sur Airbnb le reste de l’année. Si les gens veulent maximiser leur retour sur investissement, je leur recommande d’inscrire l’appartement sur Airbnb de la mi-décembre à la fin avril, qui est la haute saison.
Un investissement immobilier d’un minimum de 300 000 $ utilisant la bonne structure qualifie l’investisseur pour la résidence au Mexique, et il existe de nombreuses autres façons de se qualifier.
Les Occidentaux qui veulent se diversifier sans prendre trop de risques géopolitiques, dans une destination très établie.
Les personnes qui veulent se diversifier en dehors des pays occidentaux, sans prendre de risque géopolitique. Il est peu probable que le Mexique soit impliqué dans une guerre, et les investissements sont les bienvenus du monde entier. À bien des égards, c’est un peu comme un havre de paix. Certes, Playa del Carmen n’est pas la destination la moins chère, mais elle est très bien établie et, surtout, le risque de change sur les revenus locatifs est minime, car les loyers sont fixés en USD et non en pesos mexicains. Les rendements sont moins élevés qu’à Medellin, par exemple, mais le risque est bien moindre.
Le fait qu’il s’agisse principalement d’un marché au comptant offre également une protection contre la baisse par rapport aux marchés occidentaux et à leurs taux d’intérêt qui augmentent rapidement.
Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Playa del Carmen
Les investisseurs ne doivent pas s’attendre à des gains et des rendements massifs. Dans l’ensemble, je considère l’investissement immobilier à Playa del Carmen comme une diversification relativement sûre avec un flux de trésorerie acceptable et un excellent élément de style de vie.
J’aime particulièrement le marché secondaire et certains biens immobiliers sur plan très sélects. Je pense que c’est là que l’on trouve la meilleure valeur
N’hésitez pas à contacter Luigi pour faire un investissement immobilier à Playa del Carmen.
Luigi, originaire de Montréal, vit au Mexique depuis de nombreuses années et a même obtenu la citoyenneté mexicaine. Ce que j’aime chez lui, c’est qu’il fait aussi le marché secondaire en plus de vendre des nouveaux projets. Cela donne aux investisseurs l’éventail complet des opportunités sur le marché.
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