Avec mon agent Mauricio nous avons visité un penthouse de luxe à Medellin et avons fait tous les calculs pour arriver à un rendement net annuel.
Typiquement pour avoir de bons rendements il faut investir dans des petits studios ou dans des quartiers moyens. Pas à Medellin. On y peut investir dans du luxe et avoir de très bons rendements.
Vous pouvez lire l’analyse complète du marché immobilier à Medellin ici.
Vous pouvez aussi contacter Mauricio ici.
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Investisseur Globetrotteur
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Transcription de “Rendements élevés dans l’immobilier de luxe à Medellin, Colombie”
Bonjour, ici Ladislas Maurice d’Investisseur Globetrotteur.
Aujourd’hui on va faire une étude de cas d’un investissement immobilier à Medellín, un investissement dans du luxe : un penthouse de luxe dans El Poblado, le meilleur quartier à Medellín. On va faire le calcul du rendement net exact. C’est, un appartement d’à peu près 135 mètres carrés avec de superbes vues, vous pouvez voir les vues, là on voit les vues de tout Medellín avec une très belle rénovation à l’intérieur luxueuse on voit la cuisine. Il y a même des œuvres d’art d’artistes locaux qui ont été ajoutés et les vues de toutes les salles. En haut il y a deux chambres deux salles de bains avec aussi des finitions complètement luxueux ; avec, c’est, important un bureau dans chaque chambre.
C’est que les gens qui qui vont louer cet appartement ce sont quasiment que des Digital-nomades. Pourquoi est-ce qu’on est en train de discuter d’un appartement de luxe à Medellín ?
Pourquoi investir dans l’immobilier de luxe à Medellin
Typiquement quand on investit dans le luxe un peu partout dans le monde on a tendance à avoir des rendements un peu plus faibles que quand on investit dans des appartements pas très chers. Si vous regardez en Europe ou si vous regardez au Québec typiquement les bons rendements sont plutôt dans des logements pour les classes sociales un peu basses ou des espèces de petits studios au rez-de-chaussée, des trucs un peu coupés dans tous les sens.
C’est typiquement comme ça qu’on peut avoir de bon rendement par contre à Medellín c’est un marché qui est assez unique dans le sens que quand on tape dans le luxe, on peut se faire de très bons rendements nets.
Quand on voit cet appartement on voit que la rénovation est vraiment de très bonne qualité et c’est comme ça qu’il faut faire a Medellín si on veut taper dans ce segment. Pourquoi ? Parce que, le marché pour un appartement comme ça Medellín c’est pour un digital nomade typiquement nord-américain parce que, là on parle d’un loyer sur un contrat d’un an de 3300 dollars toutes charges incluses, pour les Européens c’est trop cher, pour les Canadiens ça peut aller mais c’est un peu compliqué. C’est surtout pour les Américains et ce qu’il faut comprendre c’est que les Américains pensent différemment des Européens.
Les Québécois qui écoutent comprendront, mais pour les Européens, typiquement un digital nomade européen il a 3000 euros par mois par mois, son loyer à Bruxelles ou a Paris pour un truc un peu moyen est de 800-1000 euros et il déménage à Medellín et il se dira à je peux avoir un appartement qui est un peu mieux que ce que j’avais dans mon propre pays mais aussi je peux aussi faire des économies.
Il essaiera de trouver quelque chose à 600-700 euros, il se fera un peu d’économie, il sera content. L’Américain pour ce genre d’appartement lui par exemple il habite à San Francisco, il habite à New York il habite dans un one bedroom apartment et là il paye s’est 3000 dollars par mois, il débarque à Medellín. Des gens comme ça ont peut être des salaires de 200000 dollars par an et il se dit qu’est-ce que je peux avoir pour mon budget de 3000 dollars par mois. Alors que l’Européen pense à se faire un peu d’économies et augmenter son life-style aussi.
L’Américain typiquement pense plutôt comment est-ce que je peux upgrader mon life-style. Ils prennent des décisions un peu plus émotives souvent.
C’est important vraiment de ne pas chercher à faire des économies dans tous les sens, parce que ça c’est un marché cible qui aime bien payer pour de la qualité c’est comme ça qu’on a vraiment du rendement. Et ce qu’on voit il y a vraiment de plus en plus de Digital nomade qui débarque sur Medellín.
Le digital nomad visa en Colombie, un catalyseur pour l’immobilier à Medellin
Bon tous les gens qui viennent d’Europe et d’Amérique du Nord ; aussi récemment ce que le gouvernement a fait : ils ont mis en place un digital nomade visa. Avant on pouvait rester en Colombie que six mois de l’année, deux fois trois mois. Si on prenait les papiers de résidence on pouvait vivre sur place, mais prend des papiers de résidence ce n’est pas forcément si facile que ça et les gens n’ont pas forcément envie de faire tous les papiers pour vivre en Colombie un an ou deux ans ça ne vaut pas forcément le coup, mais maintenant avec le digital nomade visa ça donne une option aux gens ils ont juste besoin de montrer des revenus d’à peu près 700,800 dollars par mois et ils ont un visa d’un an qui peut être renouvelable pour une deuxième année. En fait même s’il ne devait pas y avoir plus de digital nomades qui devaient venir sur Medellín ce qui n’est pas le cas il y a de plus en plus des gens qui viennent.
Le fait que beaucoup de ces gens-là peuvent rester deux fois plus longtemps dans le pays ça va ouvrir un tout nouveau marché en termes des locations sur le long terme et aussi en matière de demandes d’immobilier pour ce genre d’immobilier. Ça c’est vraiment très intéressant. On n’a qu’à regarder les chiffres, cet appartement est vendu pour 330 000 dollars. Si on devait ajouter les meubles, les frais de notaire, d’avocat etc. disons 350 000 dollars sans négocier, là on prend vraiment des chiffres conservateurs.
Étude de cas rendement immobilier de luxe à Medellin
C’est ce que Mauricio a eu l’année dernière, il loue avec un contrat actuellement pour 3300 dollars par mois et après en termes de coût annuel donc la taxe foncière à peu près 900 dollars par an, les frais de copropriété sont de 120 dollars par mois ça inclus la piscine, l’entretien du bâtiment, de la salle de gym, la sécurité 24 heures sur sept jours. Pour un appartement de 135 m² ce n’est quand même pas très cher pour l’eau, l’électricité et le gaz on peut compter à peu près 120 dollars par mois. On a mis 750 dollars de travaux d’entretien en réalité il y a eu que 250 mais bons l’appartement est complètement neuf c’est, pour ça aussi on a augmenté un peu le chiffre. En internet à peu près 240 dollars par mois. Les frais de gestion lui il n’a pas eu à les payer, mais on les a mis comme s’il devait les payer comme tout investisseur normal, c’est-à-dire 10%.
Ce qui fait qu’en fait quand on prend le revenu annuel net avant impôt sur le revenu on finit avec et qu’on divise ça par les 350 000 alors qu’en réalité on peut sans doute l’avoir moins cher celui qui veut acheter ça il peut négocier avec Mauricio on finit avec un rendement net de plus de 8%.
Il faut admettre que c’est quand même intéressant de pouvoir investir dans du luxe comme ça et d’avoir des rendements nets vraiment assez impressionnants. Après on peut aussi décider de louer ça sur le moyen terme c’est qu’il faut comprendre les règles Airbnb en Colombie.
Les règles pour Airbnb en Colombie
On peut toujours louer partout pour au moins 30 jours, mais dans la plupart des bâtiments on n’a pas le droit de louer en dessous de 30 jours. Pour pouvoir louer en dessous de 30 jours il faut une licence commerciale il y a juste certains bâtiments qui ont cette licence commerciale pour pouvoir louer en dessous de 30 jours. Là c’est un appartement au moins 30 jours si on louait ça on pourrait partir du principe d’un taux d’occupation de 95%, parce que la demande est tellement forte du reste pour la version longue terme, Mauricio a une liste d’attente pour cet appartement et il pense augmenter le loyer très bientôt aussi. 95% d’occupation avec ce scénario les frais en gros sont les mêmes rien ne change et le résultat s’est confiné avec un rendement net de plus de 9% et encore c’est sur la base d’un investissement initial de 350 000 dollars alors qu’en réalité on peut négocier même si on devait baisser un peu le taux d’occupation disons à 90% on arriverait quand même à des rendements très intéressants.
Les risques d’investir en Colombie
C’est pour ça que j’aime bien Medellín parce que c’est assez unique on peut faire du luxe et du rendement bon, il y a certains risques avec la Colombie forcément ils ont élu un président quasiment communiste, ça c’est jamais bon pour les investisseurs étrangers. La monnaie le pesos est toujours en train de baisser parce que le pays a un déficit du compte courant. La réalité c’est que quand on investit dans un bon quartier en fait les prix de l’immobilier suivent le dollar on ne perd pas forcément d’argent, ca ne fait pas forcément de grosses plus-values ou même des plus-values, mais les prix suivent le dollar, ça c’est intéressant. C’est une manière de ne pas perdre sur le taux de change et les loyers puisqu’on loue à des Américains, les loyers sont aussi en dollars même quand il y a un peu tout ce KO monétaire la réalité c’est qu’on a quand même des rendements. Après il y a le risque aussi d’une crise un peu plus… d’une récession mondiale, s’il devait avoir une grosse récession dans le monde être dans le luxe n’est pas forcément le meilleur plan. Ce serait sans doute un peu plus compliqué de trouver des locataires pour des loyers qui ne sont quand même pas donnés comme ça. Ça c’est aussi un risque à prendre en compte. Est-ce que j’irai mettre tout mon argent en Colombie dans des appartements de luxe ? Absolument pas mais avoir une partie de son portefeuille dans de l’immobilier c’est quand même une diversification très intéressante et qui rapporte.
Si vous êtes intéressé par ce genre d’investissement surtout n’hésitez pas à contacter Mauricio, il y a un lien en dessous avec plus de détails sur ses services. Mauricio, il est suédois donc il parle suédois, anglais et espagnol il y a aussi des gens dans son équipe qui parlent français qui peuvent vous aider.
Bonne journée
