Il y a quelques mois, je me suis rendu au Salvador pour voir s’il y avait des opportunités d’investissement intéressantes. J’ai rencontré des avocats, des investisseurs, des expatriés, des locaux, des agents, etc. pour essayer de me faire une idée de ce qui se passe sur le terrain. J’ai même obtenu un numéro d’identification fiscale local au Salvador pour pouvoir faire des offres.
J’ai découvert une économie en plein essor, dont le boom n’est pas encore visible, mais dont les fondamentaux s’améliorent rapidement.
J’ai également découvert un marché immobilier qui est devenu trop cher, trop vite.
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’opportunités, mais l’immobilier intègre déjà dans ses prix une partie considérable de la croissance économique à venir.
Je dois cependant dire que j’ai été impressionné par les réformes économiques et anti-corruption mises en œuvre, et par l’admiration du peuple salvadorien envers son dirigeant actuel. Il n’y a qu’à Oman que j’ai rencontré un peuple qui aime autant son dirigeant.
Voici une vidéo de mes principales conclusions sur l’économie et le marché immobilier au Salvador.
J’ai également écrit un article complet sur le marché immobilier au Salvador.
Personnellement, je pense que la meilleure option au Salvador est d’investir soit avec un horizon à très long terme, soit de préférence dans une entreprise active sur le terrain. Cette dernière option a beaucoup de potentiel.
En tant qu’investissement/spéculation pure, je préfère investir dans l’immobilier au Nicaragua.
À des prix relativement similaires, j’estime que l‘immobilier au Panama est meilleur marché.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Investir dans le marché immobilier au El Salvador – une analyse”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je vais discuter du marché immobilier au Salvador. Il y a quelques semaines, j’ai pris un vol one way vers San Salvador, la capitale du Salvador, pour aller faire de la recherche sur place et potentiellement faire un investissement immobilier. Pourquoi ? Parce que je voyais aussi toutes les nouvelles sur Le Salvador, avec tous les changements qui s’y passent, l’adoption du Bitcoin, les lois dures contre le crime et toutes les réformes que le président Bukele met en place.
Donc, j’y suis allé avec un esprit très ouvert, en ne sachant pas trop à quoi m’attendre sur place, parce que, jusqu’à présent, je voyais juste plein de youtubeurs qui disaient : « El Salvador c’est fantastique… blabla… le prochain Singapour ». Mais, je voulais voir ça pour moi-même.
La situation macroéconomique au Salvador
En fait, il y avait peu d’information de gens qu’étaient vraiment allés sur place et qu’avaient faite de la recherche un peu plus fondamentale sur le pays.
Donc, d’un point de vue macro, quand je regardais le tout avec une certaine distance, les chiffres n’étaient pas, particulièrement, intéressants. La démographie n’est pas trop mauvaise dans le pays, mais le plus gros problème c’est que Le Salvador a vraiment un déficit du compte courant qui est assez persistant, que l’on voit d’année en année, donc ça c’est problématique.
C’est un pays, aussi, qui est assez endetté. En 2022, ils ont presque fait défaut sur leur dette extérieure, donc ça c’est vraiment un risque qu’il faut prendre en compte et le profil d’export du pays est vraiment faible, dans le sens que c’est juste du textile qui font surtout, et aussi un peu d’alimentaire aussi. Donc, c’est vraiment une économie qui est très très primitive. Ça, c’est quand on voit vraiment le pays, juste avec des chiffres. Après, il faut voir qu’est-ce qui se passe sur place, quels sont des catalyseurs potentiels, pour que les choses s’améliorent et là, en fait, il n’y a pas mal de catalyseurs.
Réformes de sécurité au Salvador
Le premier, c’est passé, en gros, d’un narco state, d’un pays vraiment narco, à un pays qui est extrêmement sécuritaire. Il y a encore quelques années, c’était tout à fait impossible, en tant qu’étranger, de se promener en pleine journée tranquillement dans San Salvador, dans la capitale, sans se faire attaquer, et maintenant c’est une ville qui est très très safe. Moi-même je me promenais dans le centre de San Salvador, la nuit, avec mon iPhone, en train de faire des appels, et il n’y avait aucun aucun problème.
À un moment, je me souviens, j’étais assis dans un bus, j’allais dans une autre ville, et je parlais à la fille qu’était à côté de moi, et elle, elle habitait dans un quartier où elle expliquait qu’il a encore quelques années, avant que Bukele arrive au pouvoir, que dans son quartier, pour même pouvoir faire autoriser des gens à venir dans son quartier pour rendre visite, donc que ce soient des amis, des cousins de la famille etc., ils devaient les enregistrer avec les gangs du coin, et donc s’il se trouvait qu’en fait ces gens allaient causer des problèmes, ou ils étaient d’un autre gang, ou ils étaient du gouvernement pour du renseignement etc., après ça leur retombait dessus. Donc, c’était vraiment un pays qu’était complètement contrôlé par les gangs, et maintenant qui est extrêmement sécuritaire. Donc ça, rien en tant que tel, c’est un énorme catalyseur pour le pays.
Un deuxième catalyseur, c’est l’image de Bukele, qui s’est amélioré. Pendant un bout de temps, quand il est arrivé au pouvoir, qu’il a fait un peu le ménage, il n’était pas très bien vu à l’étranger. Au début, aussi quand il a légalisé le Bitcoin, beaucoup de pays étaient contre lui, donc il avait une mauvaise image, mais peu à peu son image s’améliore et les gens voient qu’il est de plus en plus adulé, pas seulement au Salvador. Il a récemment été réélu avec une énorme majorité des voix, mais aussi partout en Amérique latine, les gens aiment beaucoup Bukele, ils le voient comme un exemple de quelqu’un qui a vraiment retourné son pays pour le positif.
Aussi, un autre catalyseur positif, c’est le prix du Bitcoin qui marche assez bien, donc ça, ça attire beaucoup de bitcoineurs et de gens qui sont assez investis dans les cryptos, aller regarder Le Salvador à faire des investissements etc. sur place.
Réformes économiques au Salvador
Et quatrièmement, ce sont toutes les réformes qui se mettent en place grâce au président Bukele. Les réformes, c’est ce qu’il y a, je dirais, de plus fondamental pour l’économie, pour le pays, avec l’histoire du crime. Quelles sont les réformes qui sont en train de faire ? Un, énormément de développement d’infrastructure. Il est en train de refaire des routes, il est en train d’attirer beaucoup d’investissement étrangers, notamment chinois, il veut même faire tout un chemin de fer le long du pays, vraiment des gros gros projets d’infrastructure qui sont extrêmement positifs pour le développement long terme du pays.
Après, ce qu’il faut comprendre aussi avec l’adoption du Bitcoin, les gens parlent : « Ah ! L’adoption du Bitcoin c’est fantastique ». Les gens peuvent faire leur courses avec du Bitcoin, oui, ils peuvent, on peut aller au Mcdo payer au Bitcoin, il y a plein d’hôtels qu’acceptent le Bitcoin etc., il y a même des petites villes où le Bitcoin est accepté presque partout, mais surtout, en fait, c’était un gros coût pour couper toutes les agences qui transfèrent de l’argent vers Le Salvador.
Ce qu’il faut voir, c’est qu’une énorme source du PIB, donc entre 20 et 30 % du PIB au Salvador, est de l’argent des Salvadoriens qui habitent à l’étranger, surtout aux États-Unis et qui renvoient ça au pays. Avant, il devait passer par des agences genre Western Union ou des banques etc., qui prenaient de gros frais pour envoyer des petites sommes au Salvador, et maintenant ce qui se passe, c’est que le gouvernement a installé des distributeurs de Bitcoin partout dans le pays, où, pour des frais de 0,5 à 1 % on peut échanger ces Bitcoin directement en dollars et vice-versa.
Donc, ce qui se passe maintenant, c’est que les Salvadoriens qui sont aux États-Unis achètent du Bitcoin, envoient ça à leurs familles directement, quasiment gratuitement et ensuite les familles peuvent aller dans les distributeurs automatiques et échanger et recevoir directement des dollars américains. Donc, il y avait beaucoup de distributeurs de Bitcoin partout dans le pays, je crois à peu près 200, et il y avait tout le temps une queue de gens qui retiraient des dollars.
En gros, ça a été une manière de faire, en sorte, que ça coupe tous ces intermédiaires et que l’argent reste vraiment dans la poche des Salvadoriens. Donc ça, c’était vraiment l’avantage numéro un de légaliser le Bitcoin, que les gens ne discutent pas forcément et deuxièmement, c’était vraiment très bon pour le marketing du pays, ça a vraiment mis le pays dans les nouvelles, partout dans le monde, donc vraiment très bon, et ça se ressent au niveau du tourisme qui est en plein boom au Salvador, justement grâce à cette image, à ce marketing, que le président arrive à faire où tous les quelques mois Le Salvador fait la une un peu partout dans le monde grâce à ce que Bukele a fait. Donc, vraiment c’est brillant de ce point de vue-là.
Après, un autre catalyseur, c’est le fait que les frontières aux États-Unis soient complètement ouvertes, ce qui veut dire que tous les gens qui n’ont pas de boulot au Salvador ou qui sont des criminels qui ne sont pas encore en prison, tout le monde va aux États-Unis, travailler aux États-Unis, soit en faisant du boulot honnête, soit en faisant du crime aux États-Unis, mais ensuite renvoie l’argent pour leur famille au Salvador, donc l’argent des migrants Salvadoriens aux États-Unis qui retournent au Salvador, est vraiment en plein boom et c’est un énorme boost pour l’économie du Salvador.
Et dernièrement, toutes les réformes qu’il y a contre la corruption… le président Bukele avait créé une prison spéciale pour tous les membres de gangs, il a mis à peu près 2% de la population mâle adulte en prison, ce qui est vraiment énorme, et il a dit : « Je vais créer aussi une prison pour les gens qui font de la corruption, donc pour du crime de col blanc, donc quand j’étais au Salvador, en fait, tout le monde était extrêmement nerveux, je parlais à mes avocats et ils expliquaient que la culture du business a énormément changé au Salvador.
Les gens, maintenant, ils veulent se donner une image propre et ils ont très peur de se faire accuser de corruption parce qu’ils savent qu’ils pourraient vite finir dans cette nouvelle prison, donc ça a complètement changer et ils disaient, quand on fait des projets en tant qu’investisseur étranger au Salvador maintenant, il n’y a plus aucun problème de corruption pour des histoires de permis, pour les impôts etc., bien sûr c’est l’Amérique latine, donc il y aura toujours des problèmes administratifs, bureaucratiques, etc., mais les avocats peuvent vous aider avec ça mais vous n’aurez pas de problèmes de corruption.
Donc, pouvoir investir en Amérique latine sans avoir à faire des histoires de corruption, c’est déjà un énorme plus. Donc tout ça, ce sont vraiment des catalyseurs extrêmement positifs pour le pays. Donc, long terme, est-ce que je suis positif pour le développement économique au Salvador ? Oui, tout à fait. Mais donc, la question c’était : Est-ce que je peux le jouer d’un point de vue immobilier ?
Marché immobilier au Salvador
J’ai passé vraiment deux semaines… j’ai pris même un tax number salvadorien, ce qu’il faut prendre. Ça coûte 2 dollars et à peu près 20 minutes d’administration, pour avoir un tax number qui me permet d’acheter de l’immobilier dans le pays.
Je me suis baladé pendant deux semaines, j’étais prêt à faire des offres, je suis allé un peu partout, donc je suis allé sur la côte du Pacifique du Salvador, où il y a beaucoup de plages, où il n’y a pas mal d’étrangers, où il y a même une plage qui s’appelle Bitcoin Beach, parce qu’il y a beaucoup d’investisseurs Bitcoin qui sont allés sur place, une autre plage avec beaucoup de backpackeurs El Tunco, une autre ville qui s’appelle La Libertad, qui est la première ville de la capitale de San Salvador sur la côte où il n’y a pas mal d’investissements Chinois et les prix, en fait, sont déjà élevés. On arrive à des prix, en gros, du Panama, parce que tous les Bitcoins Bros Américains ont déjà investi sur place, parce que ce sont de bonnes plages pour faire du surf, c’est tout près des États-Unis et on peut acheter avec du Bitcoin, donc, en fait, les prix ont déjà beaucoup augmenté.
Ensuite, j’ai regardé sur la capitale et aussi j’ai été surpris, les prix étaient aussi élevés, voire plus élevés qu’à Panama City. Tout le monde est extrêmement optimiste, donc ça c’était vraiment un des points qui ressort de mon voyage au Salvador, tous les locaux sont extrêmement optimistes, par rapport à leur pays, et ça se ressent au niveau des prix de l’immobilier.
Personne ne veut vendre. En fait, il y a très peu à vendre. Les gens ne veulent pas vendre et ceux qui veulent vendre, ceux qui sont prêts à vendre, mettent des prix très très élevés, qui sont déjà optimistes, qui calculent déjà, en fait, comme si toutes les bonnes choses étaient déjà faites.
Marché immobilier à Berlin et Alegria
J’ai été un peu déçu, donc je me suis dit : « ok, il faut que j’aille un peu plus loin », donc je suis allé dans une petite ville qui s’appelle Berlin et une autre Alegria, qui sont des petites villes à peu près 2 heures de voiture de la capitale, des petites villes un peu coloniales dans les montagnes au Salvador, qui sont très mignonnes, parce qu’en général tous ces pays en Amérique latine ils ont toujours une petite ville dans les montagnes où les touristes aiment bien aller ou même les locaux pour passer un weekend. Ce sont des villes qui sont vraiment les premières candidates pour devenir ce genre de destination et même Berlin est une ville où le Bitcoin est accepté partout, même chez le coiffeur etc.
Il y a toute une équipe de gens qui sont dédiés à développer le Bitcoin spécifiquement dans Berlin, donc c’est quelque chose qui va attirer plus d’investissements. Donc, je suis allé sur place, j’ai essayé de regarder les prix des terrains, les prix des maisons, il y avait strictement rien à vendre, même quand j’ai essayé de demander aux gens : « est-ce que vous connaissez quelqu’un qui vend ? », tout le monde me rigolait en disant : « ah non, les prix vont augmenter », personne ne vend et tout le monde rigolait, en fait que je pense même qu’il y ait des choses à vendre. Donc voilà, tant mieux pour eux, mais en tant qu’investisseur étranger ce n’est pas tellement ce qu’on veut entendre.
Marché immobilier à La Union
Donc, j’ai décidé d’aller un peu plus loin, à La Union, qui est une ville vraiment très intéressante, d’un point de vue potentiel, parce que le président veut faire toute une nouvelle ville Bitcoin, spécifiquement avec une zone franche, prêt d’un volcan, qui fera du Bitcoin mining avec l’énergie du volcan, et cette ville, quand on regarde la carte, elle est dans un endroit tout à fait stratégique à l’entrée du Golf de Fonseca qui est, en gros, un golf partagé par le Nicaragua, par le Honduras et par le Salvador, qui est complètement sous-exploité.
Le plan du Président, c’est de faire une zone franche là, attirer plein d’investissements de Bitcoin, travailler avec les autres pays pour vraiment développer le golf, redévelopper le port et aussi un nouvel aéroport qui se construit à côté. Cet aéroport international sera pour la ville de San Miguel et pour La Union, et aussi le chemin de fer qui sera construit de l’ouest du pays jusqu’à l’est, jusqu’à La Union.
Pour l’instant, La Union ce n’est rien du tout, mais d’ici quelques années, on devrait voir un chemin de fer, on devrait voir un nouveau port, un nouvel aéroport, une zone franche, une Bitcoin city et beaucoup plus de coopération avec les autres pays autour. Donc, j’imagine que les prix devraient vraiment beaucoup augmenter. Par contre, quand je suis allé sur place rencontrer des agents, les prix avaient déjà énormément augmenté et personne ne voulait vendre.
En fait, c’est surtout ça le problème, les gens ne voulaient pas vendre. Et apparemment il y a un entendu, qui n’est pas officiel parmi les locaux, de ne pas vendre de terrains aux étrangers. En gros, si vous êtes un local et que vous vendez des terrains aux étrangers, c’est très mal vu parce qu’ils ont eu déjà quelques spéculateurs qui sont arrivés, qui ont causé des problèmes. Donc, je suis sûr, si vous allez sur place et vous passez plusieurs mois, vous arriverez à acheter quelque chose, à faire un bon deal, mais ce n’est pas un endroit où on peut arriver et trouver quelque chose où c’est évident que c’est une bonne affaire. Il faut vraiment passer du temps. Pour l’instant, la ville est vraiment sous-développée ce n’est pas particulièrement agréable. Personnellement, je n’aurais pas envie d’y passer plusieurs mois de ma vie pour essayer d’acheter un terrain, mais pour les gens qui sont vraiment motivés, je dirais que La Union est, sans doute, le meilleur endroit en ce moment au Salvador pour faire des investissements immobiliers.
Conclusions sur l’immobilier au Salvador
En gros, la conclusion de mon voyage sur Le Salvador, c’était que je suis optimiste sur le développement long terme du pays, par contre, les prix de l’immobilier ont déjà beaucoup trop augmenté, donc ce n’est pas intéressant pour les investisseurs étrangers, je dirais, c’est intéressant pour ceux qui veulent vivre au Salvador, c’est intéressant pour les Salvadoriens de l’étranger, c’est intéressant pour ceux qui ont vraiment des projets très long terme. Mais sinon, pour une spéculation, juste venir tout seul, essayer d’acheter quelque chose, il y a des pays qui sont plus intéressants, déjà, je dirais le Panama, qui a des prix similaires, mais qui est déjà beaucoup plus développé, ou sinon particulièrement le Nicaragua où moi je fais même des investissements en ce moment parce que les prix de l’immobilier, des terrains etc., sont vraiment, absolument sous évalués.
Donc, les gens qui sont sur YouTube, qui vous disent : « Le Salvador c’est le prochain Singapour », je dirais, c’est vraiment une exagération. Aussi, le capital humain, pour l’instant, est assez faible, ce sont des gens qu’étaient bloqués un peu chez eux pendant la guerre civile, et ensuite il y a eu toutes les histoires avec les gangs où les gens ne sortaient pas, restaient est chez eux, et ça se ressent vraiment très fortement que le niveau d’éducation est assez faible. Donc, tous les gens qui vous promettent le prochain Singapour etc., Le Salvador n’est pas du tout à ce niveau-là. Ils ont encore beaucoup de travail à faire, en termes d’éducation et de développement de capital humain. Les réformes se font en place, donc je suis optimiste pour le pays, mais c’est quelque chose qui va prendre beaucoup de temps.
Si vous êtes intéressé par plus d’informations sur le marché immobilier au Salvador, j’ai écrit tout un article de A à Z, en expliquant toutes les différentes villes où je suis allé regarder le marché immobilier, il y a un lien en dessous. Si vous êtes intéressé par obtenir la résidence au Salvador, j’ai aussi un avocat qui peut vous aider sur place, j’ai un lien en dessous. Mais, si vous êtes plutôt intéressé par les marchés immobiliers au Panama ou au Nicaragua, j’ai aussi écrit des analyses sur ces pays-là, il y a les liens en dessous. Bonne soirée.
