J’ai de plus en plus de clients qui sont fatigués de leur immobilier en France, en Belgique, au Québec. Pourquoi? Une imposition astronomique et des locataires insupportables.
Je suis actif dans l’immobilier à Budapest depuis 2016. Je paie juste 15% d’impôts sur mes revenus locatifs (mes billets d’avion vers Budapest sont même déductibles) et quand je revends après 5 ans je n’ai pas de plus-value à payer.
Mes locataires sont tous de bonne qualité et c’est facile de les virer.
Sébastien aide les investisseurs à Budapest depuis près de deux décennies. Nous avons pris un appartement qu’un de ses clients a récemment acheté comme étude de cas avec tous les chiffres.
J’ai écrit toute une analyse du marché immobilier à Budapest.
Et n’hésitez pas à contacter Sébastien mon agent immobilier francophone à Budapest.
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Transcription de “Investir à Budapest, quel est le retour sur investissement?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui nous sommes à Budapest et nous allons faire une étude de cas d’un appartement qu’un client de Sébastien vient d’acheter. On va aller voir l’appartement, on va aller faire tous les chiffres, combien le client a acheté, combien coûtera la rénovation, ainsi que, ce que le client peut s’attendre en terme de rendement locatif.
Pourquoi les Français achètent-ils des biens immobiliers à Budapest ?
LADISLAS MAURICE : Donc, explique-nous le brief que le client t’a donné quand il est venu ici à Budapest. Il t’a dit : “Sébastien je veux faire un investissement.” Donc, qu’est-ce qu’il t’a demandé précisément ?
SÉBASTIEN : Bon. C’est un client qui, d’abord, a un profil très courant, très classique, c’est un client français qui a de l’épargne, soit un compte en banque en France et qui, selon ses dires, du moins, il en a assez de vivre dans un environnement d’insécurité, d’être taxé à des niveaux qui n’en finissent plus, et qui souhaite donc investir dans l’immobilier, mais en tout cas, de manière sûre et certaine, pas en France. Donc, il a regardé et il s’est intéressé un peu, selon ses dires, pour des raisons politiques à la Hongrie, qui est apparemment un visage conservateur, qui est réel.
Il a entendu parler de la Hongrie, qui était un pays très sûr, ce qui est vrai, et il s’est intéressé à l’immobilier et il est arrivé vers nous. Donc, moi je lui aie exposé ce que voulait dire investir à Budapest, notamment en termes de fiscalité, et là il a été très surpris, une fiscalité vraiment extrêmement avantageuse, à savoir, après cinq ans, zéro d’impôt sur la plus-value. Donc, après cinq ans, si vous faites une plus-value de 50 – 100 mille euros, vous y avez zéro. Donc ça, c’était quand même un argument assez choc, ça rentrait dans ces objectifs.
L’impôt sur les loyers c’est à peine 15 % et encore après les déductions etc., on arrive à déduire à peu près… on peut amortir la valeur d’acquisition etc., on arrive à peu près une moyenne de 8 % d’impôt sur les loyers. Donc, l’aspect juridique était tout ouvert, on a parlé d’immobilier, qu’est-ce qu’il pouvait avoir pour son budget qui était à peu près 300 – 350 mille euros et là il a été très séduit, il a vu que ce qu’il pouvait avoir pour cet argent-là et les rentabilités qui sont certes modérées, mais enfin, sur des schémas très sécures sur une location qui va très bien se passer, sur une qualité de locataire qui sera au top et surtout sur une valorisation de biens et donc une potentielle plus-value en cas de revente, même après cinq ans, qui est quand même relativement encourageante.
Aperçu du 8e arrondissement de Budapest
LADISLAS MAURICE : En termes de plus-value, c’est quand même un quartier très intéressant.
SÉBASTIEN : Oui, oui.
LADISLAS MAURICE : Le 5e district donc…
SÉBASTIEN : À 50 mètres.
LADISLAS MAURICE : 50 mètres, juste ici. Là, c’est une rue piétonne vraiment très agréable. On voit, il y a des petits restaurant etc., mais ce n’est pas bruyant non plus, et donc l’appartement c’est celui-là, c’est ça ?
SÉBASTIEN : Voilà. C’est celui, en fait, qui est au premier étage, les trois fenêtres qui donnent sur le coin de l’immeuble. En dessous on a une clinique dentaire, on a été mandaté par le client pour aller chercher un bien, donc on s’est mis d’accord sur la zone. Au début il avait entendu parler du 5e, du 6e, et du 7e, mais moi personnellement je l’ai orienté sur cette zone. Je trouvais que ça correspondait bien à ce qu’il pouvait obtenir d’un investissement dans son contexte, et pour moi c’est une des meilleures zones, en fait, c’est celle que j’ai l’habitude, en fait, si tu veux de…
LADISLAS MAURICE : Et comment s’appelle cette zone, exactement ?
SÉBASTIEN : Alors, ça c’est le Quartier des Palais, c’est le 8e arrondissement, et là on est vraiment dans le Quartier des Palais, donc on est déjà dans la partie centrale, mais en plus, on est très très centre parce qu’on est vraiment dans l’ultra centre à côté du 5e, mais en plus on est à la frontière des trois districts : du 5e, du 8e, et donc du 9e, où on sait que là je passe, je fais les 50 mètres à pied et l’immobilier va me coûter 40 % en plus.
LADISLAS MAURICE : Et ce que je dirais aussi au niveau du 8e, il faut faire attention, c’est qu’il y a le bon quartier du 8e, donc ici, après il y a le quartier du 8e où avant c’était surtout des gitans et maintenant c’est de plus en plus des Nord-Africains, des Indiens, des Pakistanais, des Bangladeshis, il y a quand même un peu d’immigration en Hongrie, c’est difficile à éviter. Donc il faut bien choisir. Ici, vraiment pas d’immigrés, de l’autre côté des immigrés.
SÉBASTIEN : Bon, on peut aller voir l’appartement si tu veux ?
LADISLAS MAURICE : Parfait. Allons-y.
SÉBASTIEN : Donc là, on est vraiment à la frontière et au carrefour. On retrouve là ici à gauche, on a le 5e arrondissement, où encore une fois les prix sont 40 % plus élevés, ici là on va retrouver le 9e arrondissement avec une célèbre rue piétonne qui s’appelle la rue Ráday, la rue Ráday, oui.
Là-bas on voit, à peine, à quelques mètres, on a vraiment à 300 mètres, on a même le marché couvert, le célèbre marché couvert du 9e arrondissement, le plus grand marché couvert, un site très touristique, le Danube. Ici, en terme immobilier globalement on a le 5e, on va être 40 % plus cher qu’ici, le 9e est légèrement plus cher, il doit être après 15 % plus cher et ici on va être vraiment… ce qui est assez étrange de retrouver d’avoir un écart de prix aussi important alors que dans la réalité on n’a pas d’écart de qualité ni de vie ni d’architecture. Donc, c’est assez bizarre.
Donc, je trouve que c’est plutôt là où se trouve l’opportunité. Il y a aussi en termes d’infrastructure très important le tram, le métro, qui est juste ici. Mon client qui a acheté de cette localisation c’était parfait clairement il est ultra centre, il n’achète pas cher un endroit où il y a un potentiel de plus-value élevé grâce au rayonnement des arrondissements voisins et il sait que quand il viendra à Budapest, il descendra de l’aéroport, il a le bus qui l’amènera juste devant, et il peut emprunter aussi le métro qui le lie à toutes les…
LADISLAS MAURICE : Le niveau de transport c’est top.
Visite d’un appartement du 8e arrondissement de Budapest
SÉBASTIEN : Voilà. On arrive à l’entrée d’immeuble. Alors attention, cette rue s’appelle la rue Ülloi, je ne conseillerai jamais d’acheter sur un appartement qui donne sur cette rue qui est extrêmement passante et brouillante. Là, clairement, on est dans cet immeuble d’ailleurs il a été marqueté dans cette rue, ce qui fait que le prix était un peu inferieur, par contre, la bonne surprise c’est que, bien sûr, il donne sur la rue piétonne, donc là c’est plutôt une opportunité, finalement, qu’on a saisi pour mon client.
Voilà, donc on rentre dans cet immeuble qui est sur 10 globalement à Budapest. Il y a déjà une bonne structure, il est sain, on voit qu’il y a… c’est typiquement, en fait, de ce quartier. Il y a un ascenseur, mais on va aller au premier étage… Donc, voilà. Là on est dans l’appartement qui a une surface totale de 96 mètres carrés, pour faire rapide, le prix c’était 210 mille euros, donc on est à 2000 – 2200 euros du mètre carré.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, j’imagine que ton client français il a comparé ce qu’il pouvait avoir pour 2200 euros en France et ce qu’il peut avoir ici à Budapest, avec moins de fiscalité etc.
SÉBASTIEN : Beaucoup moins de fiscalité, plus la qualité du bien on voit que les hauteurs sous plafond de quasiment 4 mètres, on a 3,90 et puis surtout une localisation, comme on l’a précisé avant, on est vraiment dans un quartier top…
LADISLAS MAURICE : Et clair.
SÉBASTIEN : Clair, oui, il est très clair.
LADISLAS MAURICE : Là il pleut, on n’a pas de lumière, et c’est clair.
SÉBASTIEN : C’est lumineux et j’ajoute qu’aussi la distribution est excellente, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de perte d’espace. En terme de travaux, on est à l’aise, on sait que… puisque là, mon client souhaite faire des rénovations assez importantes, on pourrait d’ailleurs… il est habité encore par Maeva qui est la locataire.
LADISLAS MAURICE : Ah, oui ? Ah, voilà. Tiens. On peut poser quelques petites questions à Maeva. Donc Maeva, ça fait longtemps que tu habites ici ?
MAEVA : Trois semaines, un mois.
LADISLAS MAURICE : Trois semaines, un mois. Oui. Et donc, originairement, tu viens d’où ?
MAEVA : De Genève, en Suisse.
LADISLAS MAURICE : De Genève, en Suisse. Ok, et pourquoi est-ce que t’es ici à Budapest ?
MAEVA : Je fais mes études de médecine ici.
LADISLAS MAURICE : Ok. Parce que ton université est loin d’ici, ou proche d’ici ?
MAEVA : Deux arrêts de métro. Quinze minutes.
LADISLAS MAURICE : Deux arrêts de métro. Et donc, tu disais, en fait, pour ce quartier-là, c’est assez typique d’avoir des étudiants en médecine, c’est ça ?
SÉBASTIEN : Alors, effectivement, sur les 100 appartements que nous gérons, on a à peu près 40 – 50 appartements qu’on gère dans ce quartier, et qu’on va destiner principalement à une clientèle effectivement d’étudiants, souvent Allemands, Hollandais et qui vont suivre un cursus ; ça c’est long, quatre – cinq ans, donc c’est plutôt des locataires qu’on aime beaucoup avoir parce qu’ils restent longtemps et puis ils sont fiables, et puis ils respectent l’appartement. Ils étudient plus que, finalement, ils font la fête. C’est vraiment quelque chose qu’on a expérimenté depuis déjà 10 – 15 ans.
LADISLAS MAURICE : La réalité c’est que ça ne coûte vraiment pas cher de faire la fête à Budapest, donc les gens vont plutôt dans les bars, les boîtes de nuit etc., plutôt que faire des trucs chez eux, à la maison, donc ça aide aussi à diminuer le risque. Très bien, on continue la visite. Merci Maeva
SÉBASTIEN : Merci Maeva. Donc là, on a vraiment, encore une fois, la localisation. Pour moi, elle est optimale. Quand on regarde l’immeuble, l’entrée non, mais l’avantage c’est qu’on donne sur une rue piétonne et on a la vue même sur les arbres, ce n’est pas bruyant du tout, ça on a bien vérifié. Quand un client travaille avec nous, on a tous ses points de vérification. On a des points de vérification quand même assez élevés, on va regarder la copropriété, on va regarder notamment le bruit.
J’ai enquêté, je suis allé voir les voisins, j’en ai croisé deux, donc là ils m’ont bien certifié qu’il n’y avait pas de problème. Le client même a eu la possibilité de tester lui-même avant même de faire le transfert, de regarder si tout allait bien en terme de bruit, donc on est vraiment allé loin.
Ici, donc, on voit que la distribution elle est parfaite, on sait qu’on va pouvoir obtenir deux grandes chambres avec chacune ses salles de bain séparées. Une toilette séparée pour les invités, un espace cuisine ici, donc zéro perte d’espace avec le charme de l’ancien, 3,90 mètres d’hauteur sous plafond, donc là on est vraiment tranquille pour faire deux grandes chambres à coucher.
Coûts de rénovation à Budapest
LADISLAS MAURICE : Ça coûtera combien la rénovation, à peu près ?
SÉBASTIEN : La rénovation ici est de standing. Vraiment c’est le choix de mon client. c’est-à-dire mettre des moulures etc., vraiment faire quelque chose de standing, on va être à 75 mille euros, 20 mille euros de meubles, donc il y a encore 18 mille euros d’accompagnement etc., de suivi de chantiers, d’architecture à l’intérieur des 3D, des obtentions des permis etc., donc on arrive quand même sur un budget, hors meubles, de 93 mille euros.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, à peu près 1000 euros le mètre carré. La réalité c’est que si ton investisseur était vraiment, seulement, focalisé sur le rendement, peut-être…
SÉBASTIEN : Il faudrait faire des choix différents.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Il y aurait des choix différents, peut-être juste les salles de bain et la cuisine, parce que fondamentalement les chambres ça va.
SÉBASTIEN : D’accord. Sur rendement oui. Par contre, comment dire… on rentre dans des budgets qui sont quand même… voilà on arrive sur un budget total investi tout compris, frais d’agence, tout, avocat et rénovation, on est à 344 mille euros. Donc là, on rentre quand même dans des budgets où c’est bien de faire… il y a l’opportunité de la phase de valorisation qui permet de faire une plus-value aussi dans 5 – 6 ans.
LADISLAS MAURICE : J’imagine mal un scénario dans lequel un appartement comme ça, d’ici quelques années, se vendrait moins de 500 mille.
SÉBASTIEN : Ah, ça c’est possible et n’oublie pas, dans cinq ans c’est zéro d’impôt sur la plus-value. Donc pour moi, la phase de valorisation elle est quand même importante parce qu’elle permet de bénéficier des 0 % d’impôt sur la plus-value après cinq ans. Dans le schéma on a un appartement qui serait vraiment valorisé au maximum, qui aurait une gestion qui serait tranquille, qu’il y aura aucun problème pendant cinq ans et dans cinq ans à la revente 0 % d’impôt sur la plus-value.
Donc, en fait, mon client il avait envie d’avoir, pour son argent, de la qualité, il ne voulait pas faire une économie de 20 – 30 mille euros sur la rénovation, il voulait se faire plaisir, il dit “J’ai 350 mille euros sur un compte en France qu’aujourd’hui me ramène rien, je ne me sens pas en sécurité en France, j’ai l’impression qu’on ne sait pas avec les 3000 milliards de dettes si on va me prendre ou pas…”.
Bon, c’est un peu ce qu’il me disait, je traduis ce qu’il me dit, je n’ai pas d’avis particulier, mais il y a un climat d’insécurité et donc il se dit, il préfère avoir 350 mille euros dans l’immobilier à Budapest où après cinq ans il n’y a plus d’impôt sur la plus-value où il va avoir 12 mille euros nets après 3,6 pendant cinq ans et il sait que dans cinq ans, s’il revend, zéro.
LADISLAS MAURICE : Vaut mieux ça que des assurances vie ou des bons du trésor français, quoi.
SÉBASTIEN : En tout cas, c’est son postulat à lui. C’est son choix.
Calcul du rendement locatif à Budapest
LADISLAS MAURICE : Oui, je comprends tout à fait. Donc, en gros, on a une rentabilité, un rendement locatif d’à peu près 3,5 % net après impôt.
SÉBASTIEN : 3,6 sur ce bien là, 5,22 avant impôt, avant frais, avant etc., etc. Quand même c’est un vrai 3,6 net. Mais attention, encore une fois, sur une… ça c’est important quand même, les 3,6 se passent bien, c’est-à-dire qu’on peut même imaginer qu’on est un locataire sur cinq ans où il n’y a pas de problème, aucune dégradation en cinq ans, et au bout de cinq ans, s’il veut revendre, il aura 0 % d’impôt sur la plus-value. C’est quand même exceptionnel.
Comment contacter Sébastien
LADISLAS MAURICE : Oui, tout à fait. Très bien. Donc, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Budapest, ses quartiers qui sont intéressants, les quartiers à éviter, aussi quelques erreurs à éviter quand on investit dans le marché ici à Budapest, donc il y a un lien en dessous. Et si vous êtes intéressé par investir ici dans l’immobilier à Budapest, n’hésitez pas à contacter Sébastien. Il peut vous aider pour trouver un appartement, à faire les rénovations et aussi à gérer tout de A à Z.
SÉBASTIEN : Et sécuriser la transaction.
LADISLAS MAURICE : Fantastique.
SÉBASTIEN : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Ok, à bientôt.
SÉBASTIEN : Merci, Ladislas.
