Je ressens le besoin de partager cet article car les gens me demandent constamment comment investir dans l’immobilier au Portugal. Je vais mettre en évidence trois raisons pour lesquelles ce n’est pas le bon moment pour investir dans l’immobilier au Portugal.
Pour être clair, je ne fais qu’exposer ma théorie relative à un investissement au Portugal. Il ne s’agit pas d’un article contre le Portugal en général.
1. Les prix ont déjà beaucoup augmenté
Les prix de l’immobilier au Portugal ont connu une très bonne évolution, mais la situation économique évolue rapidement avec un net ralentissement à l’horizon. Je ne vois pas beaucoup d’avantages ici. Le marché a besoin de souffler.
2. 90 % des prêts hypothécaires sont basés sur des taux d’intérêt variables.
Si vous voulez savoir où il ne faut absolument pas investir dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, il vous suffit d’observer ce graphique.
90 % des prêts hypothécaires au Portugal sont basés sur des taux d’intérêt variables. Lorsque la Banque Centrale Européenne augmente ses taux d’intérêt de référence, les titulaires de prêts hypothécaires doivent payer davantage chaque mois pour couvrir l’augmentation des charges d’intérêt.
Par exemple, “un client ayant un prêt d’une valeur de 150 000 € sur 30 ans, indexé sur l’Euribor pour six mois et avec un spread (marge bénéficiaire de la banque) de 1 %, paiera désormais 632,16 €, ce qui se traduit par une augmentation de 170,83 € par rapport à la dernière révision de mai.” (Source)
Dans un pays où le salaire mensuel moyen est d’environ 1 200 euros, la différence est énorme.
Cela signifie deux choses :
- Il y aura moins de nouveaux acheteurs. Ils auront même du mal à économiser de l’argent pour l’acompte et l’augmentation des intérêts débiteurs réduira leur budget global.
- De nombreux détenteurs de prêts hypothécaires existants vont se retrouver sous l’eau et incapables de couvrir les dépenses hypothécaires croissantes en plus de la vie quotidienne qui devient de plus en plus chère (nourriture, factures d’énergie, etc.). Il faut s’attendre à ce que les défauts de paiement augmentent (à moins que le gouvernement n’imprime et ne distribue de l’argent aux gens).
Il ne s’agit définitivement pas d’un environnement favorable aux investissements immobiliers au Portugal.
3. Grâce à l’UE, le Portugal tue ses poules aux œufs d’or.
Poule aux œufs d’or #1 : Le Golden Visa immobilier
L’Union européenne déteste littéralement les programmes de citoyenneté et de résidence par investissement. Elle a forcé Chypre et Malte à éliminer et à diluer leurs filières de citoyenneté par investissement, et a exercé une forte pression sur le Portugal en ce qui concerne son programme Golden Visa.
C’était un très bon programme. En un mot, les non-européens devaient dépenser quelques centaines de milliers d’euros dans l’immobilier au Portugal, et ils obtenaient un golden visa pour eux-mêmes et leur famille.
Tout ce qu’ils devaient faire, c’était de passer deux semaines tous les deux ans au Portugal, et après cinq ans, ils pouvaient demander la citoyenneté et obtenir un bon passeport européen.
Il va sans dire que le programme a été un énorme succès et a attiré des IDE substantiels. L’UE ne l’a pas apprécié et le Portugal a abandonné l’option immobilière pour le Golden Visa au deuxième trimestre 2023.
Pourquoi est-ce important ? La moitié des achats immobiliers au Portugal ont fait appel à un financement local et l’autre moitié en comptant.
Vous pouvez maintenant potentiellement supprimer tous les achats en espèces du Golden Visa. En outre, parmi les achats en espèces, on trouve une quantité non négligeable d’étrangers qui ont réussi à obtenir des prêts bancaires dans leur pays d’origine (anglais, allemands, etc.), qui souffrent également de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt. Le marché réel de l’argent liquide est plus petit que ces chiffres ne le laissent entendre.
Quoi qu’il en soit, cette annulation potentielle du Golden Visa est un grand vent contraire pour les prix de l’immobilier au Portugal.
Poule aux œufs d’or #2 : Réglementations favorables aux cryptos
Le Portugal a attiré des dizaines de milliers d’investisseurs en crypto (pour la plupart européens) en raison de l’absence d’impôt sur les plus-values sur la crypto. Début 2023, le pays a modifié la loi pour commencer à imposer des impôts sur les plus-values à court terme de 28 % sur les transactions de moins d’un an. Les plus-values cryptos à long terme restent exonérées. Mais attendez-vous néanmoins à ce que des milliers de jeunes entrepreneurs et traders cryptos quittent le Portugal.
Poule aux œufs d’or #3 : le programme RNH
Le programme NHR est ce qui a fait du Portugal une destination de choix parmi les riches. Essentiellement, si une personne déménage au Portugal et demande le statut de résident non habituel (RNH), elle sera alors exonérée d’impôts sur la plupart des formes de revenus de source étrangère, bénéficiera d’un taux d’imposition réduit sur les revenus d’un emploi et d’un travail indépendant, et sont imposés à seulement 10 % sur les retraites étrangères. Cet accord durerait pour une période de 10 ans à compter du début de l’enregistrement.
Pour les Européens, c’était une affaire incroyable. Les gens pouvaient quitter l’Europe du Nord à forte fiscalité, s’installer au Portugal et bénéficier d’une offre aussi incroyable.
Pour les riches ressortissants de pays tiers, le programme NHR combiné au Golden Visa immobilier a fait du Portugal une destination évidente.
Le gouvernement socialiste actuel a décidé de supprimer le programme d’ici fin 2024. Les gens peuvent toujours s’installer au Portugal et bénéficier de droits acquis pendant 10 ans. Mais que sera-t-il à partir de 2025 ? Beaucoup moins de personnes riches déménageront au Portugal et achèteront/loueront de l’immobilier. Cela entraînera inévitablement une baisse de la demande sur le marché immobilier portugais.
Cependant, pour être honnête, il existe quelques aspects positifs en faveur de l’investissement dans l’immobilier au Portugal.
Il existe quelques catalyseurs positifs pour l’immobilier portugais, mais ils ne l’emportent pas sur les inconvénients. Cependant, je tiens à les mettre en évidence ici car ils donnent à réfléchir.
1. Crise du coût de la vie en Europe
Comme des millions d’Européens du Nord auront de plus en plus de mal à joindre les deux bouts en raison de l’inflation et de la hausse des coûts de l’énergie, beaucoup se tourneront vers le Sud pour réduire leur coût de la vie. Le Portugal est un endroit très abordable pour vivre dans le contexte de l’UE, et il est globalement très agréable, c’est le moins que l’on puisse dire. C’est une tendance qui va se poursuivre pendant de nombreuses années et qui sera bénéfique pour le marché de l’investissement immobilier au Portugal.
2. L’énergie de l’Afrique du Nord
Les Européens du Nord se sont coupés de leur source d’énergie bon marché (la Russie). Le résultat direct est une crise énergétique et des prix qui s’envolent. De nombreux pays vont tenter de s’en sortir par la planche à billets, mais à moins que la paix ne soit conclue avec la Russie, à un moment donné, la planche à billets ne fonctionnera plus et les personnes et entreprises normales devront payer des prix extrêmement élevés pour le GNL importé des États-Unis.
Le Portugal a moins de problèmes car il dépend principalement de l’hydroélectricité, de l’énergie éolienne et du gaz nord-africain provenant d’Algérie, ce qui devrait lui permettre de rester compétitif et, qui sait, peut-être même d’attirer quelques industries.
3. Les gens qui ont peur d’une guerre en europe, un marché niche
Il s’agit d’un phénomène à petite échelle ; je ne veux pas exagérer son importance. Un contingent d’Européens peu nombreux mais croissant souhaite disposer d’un plan B pour échapper à une éventuelle guerre à grande échelle en Europe. Le Portugal a toujours été un havre de paix, et ses îles de Madère et des Açores le sont encore plus. Je pense que nous verrons de plus en plus d’Européens acheter de tels plans B au Portugal.
Toutefois, les perspectives globales d’investissement immobilier au Portugal sont négatives.
La politique de la banque centrale et le découragement des investissements étrangers sont des vents contraires trop forts pour l’instant. Les prix de l’immobilier au Portugal vont très probablement baisser. Vous ne pouvez pas faire un investissement immobilier au Portugal à l’heure actuelle et espérer sincèrement obtenir de bons rendements locatifs et des plus values intéressantes. Il est probable que vous n’obtiendrez ni l’un ni l’autre.
Pour l’instant, je préfère les perspectives d’autres marchés
Je trouve que la Hongrie offre un meilleur rapport qualité prix, et que les marchés au comptant sont rois dans un monde de hausse des taux d’intérêt, car ils n’ont pas d’effet de levier à la baisse. Des marchés comme le Monténégro, le Mexique et la Colombie sont des marchés au comptant intéressants, mais ils présentent chacun leur propre série de risques qui doivent être pris en considération.
En ce qui concerne le Portugal, je vais rester en retrait. Peut-être m’aventurerai-je sur ce marché à l’avenir, lorsque les valorisations seront attrayantes. Ce n’est pas sans raison que l’immobilier au Portugal a été si attrayant ces dernières années, car il y a beaucoup de choses positives dans ce pays.
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