Cet article a été rédigé sur la base d’expérience personnelle. J’ai réalisé quelques investissements immobiliers à Istanbul et je m’y rends très régulièrement. Nous aborderons le paysage macroéconomique, le marché immobilier à Istanbul, les quartiers où il est intéressant d’investir, les points à surveiller, ainsi que des études de cas avec des chiffres précis.
Nous allons examiner les points suivants :
- L’état général du marché de l’investissement immobilier à Istanbul, Turquie
- Le piège numéro un que vous devez éviter lorsque vous faites un investissement immobilier à Istanbul
- Pour gagner de l’argent dans l’immobilier à Istanbul, investissez comme un Turc
- Investir sur la rive européenne ou anatolienne (asiatique) d’Istanbul ?
- Dans quels quartiers investir du côté européen d’Istanbul ?
- Une étude de cas d’un investissement immobilier à Istanbul
- Une étude de cas vidéo d’un investissement immobilier à Istanbul
- Passeport turc gratuit
- Taxes immobilières en Turquie
- Mon agent immobilier à Istanbul
L’état de la livre turque
Avant même de parler d’investir sur le marché immobilier d’Istanbul, il convient de se pencher sur la question de la livre turque.
Au moment où vous lirez cet article, la situation aura inévitablement empiré. Mais pourquoi cela arrive-t-il ?
Le nœud du problème est le déficit du compte courant. En gros, cela signifie que le pays importe plus qu’il n’exporte.
Cet écart doit être comblé par des flux financiers afin de compenser le déficit commercial. Cela signifie un mélange d’investissements directs étrangers (IDE) et de dette.
Mais ce n’est pas le gouvernement turc qui emprunte à tour de bras. Les niveaux d’endettement du gouvernement turc sont même bien mieux gérés que dans la plupart des pays du monde.
Le problème réside dans le secteur privé, qui a des dettes étrangères représentant environ 20 % du PIB, libellées principalement en dollars et en euros.
Mais une fois encore, le déficit des comptes courants est au cœur de ce dilemme. Et qu’est-ce qui alimente ce déficit ?
C’est là que réside le principal enseignement.
Énergie. En juin 2023, le compte courant affichait un rare excédent de 600 millions de dollars, mais si l’on exclut l’or et l’énergie, l’excédent s’élevait à 5,6 milliards de dollars.
Tout est lié à l’énergie. La Turquie est une puissance manufacturière et exportatrice, mais elle importe toute son énergie.
La Turquie prend les bonnes mesures à long terme pour combler son déficit courant
Le président Erdogan comprend que la dépendance énergétique de la Turquie est au cœur des problèmes de son pays. Que fait-il à ce sujet ?
La Turquie se positionne comme une plaque tournante du transit énergétique
Si vous n’avez pas d’énergie vous-même, quel est le second scénario le plus avantageux ? Contrôler ses flux, prélever une part sur tout ce qui transite et bénéficier d’un accès et d’une tarification préférentiels. Intelligent.
Il ne se passe pas une année sans qu’un nouveau projet de gazoduc ne soit annoncé. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles la Turquie ne peut pas, et ne veut pas, devenir entièrement pro-occidentale, car ses besoins énergétiques et son réseau de gazoducs dépendent des approvisionnements en provenance de l’Est.
La Turquie a fait d’énormes découvertes de gaz
Au cours des quatre dernières années, la Turquie a commencé à explorer sa partie de la mer Noire et a découvert 710 milliards de mètres cubes de gaz naturel. Pour mettre ce chiffre en perspective, il représente 15 à 20 ans de consommation intérieure, tant domestique qu’industrielle.
Cela change complètement la donne. Et ce n’est pas une chimère puisque la première production de gaz a eu lieu en avril 2023. De plus, en continuant à explorer, elle trouvera certainement d’autres réserves. Elle prospecte également dans sa partie de la Méditerranée où les Chypriotes, les Grecs, les Israéliens, les Égyptiens et les Libanais ont trouvé d’importantes réserves.
La Turquie, qui importe la totalité de son gaz, deviendra progressivement un exportateur net. Les implications pour sa balance courante et sa stabilité macroéconomique seront significatives.
C’est pourquoi le débat sur l’énergie est si important, même pour investir dans l’ immobilier à Istanbul et en Turquie en général
Je ne dis pas que la Turquie a résolu ses problèmes. Ce n’est absolument pas le cas. Mais la question centrale de la balance courante est abordée de manière stratégique et avec des moyens solides. Il s’agit en quelque sorte d’une course contre la montre.
Tant que cette politique se poursuivra, la Turquie s’en sortira. Toutefois, cela n’exclut pas une volatilité importante et des titres négatifs en cours de route.
J’ai moi-même réalisé des investissements immobiliers à Istanbul et à Izmir, tout en étant conscient de la volatilité qui nous attend. Je ne panique pas à chaque fois que je vois un titre négatif sur la Turquie. Cela fait partie du jeu.
L’état du marché de l’investissement immobilier à Istanbul
Ce qui est fascinant, c’est que les prix de l’immobilier ont dépassé l’inflation en termes réels.
Après des années de baisse des prix due au désendettement, le marché de l’immobilier turc est en hausse, car les gens considèrent l’immobilier comme leur meilleure protection contre la hausse des taux d’inflation, bien que l’on ait assisté à une certaine consolidation au cours des derniers mois.
Ce que ce graphique ne montre pas, c’est que les prix augmentent en USD.
En réalité, en tant qu’épargnant turc, il est préférable d’avoir dans son portefeuille des biens immobiliers locaux et abordables plutôt que des dollars dans un secteur bancaire dont la dette extérieure nette est un peu trop élevée.
En raison de l’inflation qui sévit partout dans le monde, la vision des Turcs sur l’inflation a évolué. Le dollar étant de moins en moins une réserve de valeur, il est préférable de posséder des biens immobiliers locaux et de percevoir des revenus locatifs.
La pression démographique ajoute à l’attrait de ce marché. Istanbul compte actuellement 15 millions d’habitants et devrait connaître une forte croissance au fil des ans grâce à une démographie nationale positive et à l’urbanisation. Selon la Banque mondiale, le taux de fécondité de la Turquie est d’environ 2,0 enfants par femme. Ce chiffre est nettement supérieur à celui de son voisin, la Grèce, qui n’est que de 1,3 enfant par femme.
Le principal piège à éviter quand on veut investir dans l’immobilier à Istanbul
L’exemple ci-dessous est un parfait exemple du genre d’annonce que j’éviterais.
Il faut que je commence par-là, car il est fréquent que les étrangers se fassent avoir de cette manière. Vous avez trouvé un excellent site web sur l’immobilier ; le vendeur parle un anglais ou français parfait, propose de venir vous chercher à l’aéroport et vous présente un tas de projets immobiliers avec des brochures tape-à-l’œil, des garanties de location et des promesses de rendements futurs élevés.
Fuyez. Vous allez vous faire plumer !
Si l’on vous présente en anglais ou en français un projet de développement fantaisiste avec des prix en USD, c’est que vous êtes en train de vous faire rouler. Restez à l’écart à tout prix.
Les bons investissements se font sur le marché secondaire ou auprès de quelques petits promoteurs, qui offrent des prix bien plus intéressants et, surtout, un *meilleur emplacement*. Ces projets de “luxe”, généralement vantés par les grandes agences, sont invariablement très éloignés du centre. Dans cet exemple particulier, un appartement de deux chambres et deux salles de bain est proposé à près de 400 000 dollars, mais il est très éloigné du centre.
Mon agent immobilier Keith peut trouver des biens sur le marché secondaire dans le centre-ville pour la moitié du prix, mais sans les commodités. Mais votre rendement locatif sera inévitablement plus élevé et vous aurez beaucoup moins de chances de perdre de l’argent lors de la revente que dans le cas d’un nouveau projet immobilier hors de prix au milieu de nulle part.
Ce n’est pas pour rien que ces projets vous sont présentés en anglais ou en français : le marché local sait qu’il vaut mieux ne pas les acheter.
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier à Istanbul, investissez comme un Turc
Les habitants savent que beaucoup de ces projets sont surévalués. En réalité, c’est sur le marché secondaire que l’on trouve les meilleures affaires. Il s’agit d’acheter une propriété de seconde main dans un quartier prospère, et de la rénover de préférence selon les normes occidentales. C’est ainsi que vous avez des chances d’obtenir de meilleurs rendements, et des plus-values grâce aux travaux de rénovation.
Il y a deux façons de jouer sur le marché.
- Vous pouvez acheter des biens immobiliers de premier ordre avec une vue sur le Bosphore. Lorsque l’économie recommencera à s’améliorer, ces appartements de premier ordre seront les premiers à prendre de la valeur. Toutefois, attendez-vous à des rendements locatifs bruts faibles, de l’ordre de 2 à 3 %.
- Vous achetez dans des zones en plein essor, à proximité de quartiers haut de gamme. De cette façon, vous obtenez des rendements locatifs plus élevés (double), une appréciation du capital si la zone continue à se gentrifier, et une appréciation générale si le marché global s’améliore (bien que moins que l’emplacement de premier ordre).
Investir sur la rive européenne ou anatolienne (asiatique) d’Istanbul ?
Istanbul est notoirement coupée en deux : le côté asiatique et le côté européen. Bien que les deux parties soient en pleine croissance, les principaux catalyseurs se trouvent en grande partie du côté européen.
- Le nouvel aéroport d’Istanbul qui a été inauguré en 2019 est le plus grand du monde. Il est situé au cœur de la partie européenne.
- Un nouveau canal massif sera construit pour remplacer le Bosphore comme voie d’expédition. Environ 48 000 navires traversent le Bosphore chaque année. Il en résulte une surpopulation et un risque environnemental énorme. Pour réduire les risques et augmenter les revenus, la Turquie prévoit de créer un nouveau canal du côté européen.
Ces deux projets représentent un énorme attrait pour l’emploi, la poursuite du développement des infrastructures, les plates-formes logistiques, la fabrication, etc.
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de dynamisme du côté de l’Anatolie, car il y a de l’action là aussi. Par exemple, un grand centre financier international est en cours de construction de ce côté-là, qui comprend la Banque centrale turque, le principal régulateur bancaire, ainsi que le siège de quelques-unes des principales banques publiques et privées.
Si cela est encourageant, les deux autres projets sont massifs et catalysent davantage l’activité économique. Je ne dis pas qu’il n’y a pas de zones de bons investissements du côté anatolien, mais je vois une histoire plus évidente du côté européen.
Comment diminuer le risque de se faire avoir par un tremblement de terre
Première étape, observez la carte sismique et évitez toute zone en rouge foncé. Tout propriétaire DOIT souscrire une assurance contre les tremblements de terre, afin d’être au moins quelque peu couvert si cela devait arriver. Traditionnellement, lorsqu’il y a des tremblements de terre en Turquie, ce sont les bâtiments de mauvaise qualité qui s’effondrent. Plus récent ne signifie pas toujours meilleur, car les réglementations en matière de construction sont souvent ignorées par les promoteurs cherchant à couper les coûts. Les vieux batiments bien solides sont de temps en temps préférés. Essentiellement, vous devez porter un jugement sur chaque bâtiment.
Quels sont les meilleurs quartiers d’Istanbul pour investir dans l’immobilier ?
Investir dans l’Immobilier à Beyoglu, Immobilier AAA à Istanbul
Beyoglu est un quartier résidentiel classé AAA. Il comprend des quartiers célèbres tels que Galata, Taksim Aquare, Cihangir et Karaköy. Vous aurez toujours des locataires ici, et il est très facile de trouver des contrats en USD. L’architecture est magnifique, il y a beaucoup de restaurants, de bars, de magasins, d’histoire, d’accès aux transports publics, etc.
Les taux d’occupation seront-ils élevés ? Oui. Disposerez-vous d’un actif liquide facile à vendre ? Oui. Obtiendrez-vous de bons rendements locatifs ? Non. Il s’agit d’un jeu de sécurité du capital. Il s’agit de biens immobiliers de premier ordre.
Investir dans l’Immobilier de Sultanahmet à Istanbul
C’est là que se trouve la célèbre Hagia Sophia. C’est un quartier très touristique où l’on trouve de nombreux Airbnbs. Les habitants n’aiment généralement pas y vivre, car ils ont l’impression d’être dans un musée ou à Disneyland. Le prix est celui d’un bien immobilier de premier ordre, ce qui est le cas, mais il est comparativement plus difficile de trouver des locataires à long terme. De plus, bien que le marché Airbnb soit très fort, les gens ne restent pas longtemps. Les personnes qui viennent pour la première fois à Istanbul pensent que Hagia Sophia est le centre de la ville, mais ce n’est pas le cas. Lorsqu’ils reviennent une deuxième fois, ils optent généralement pour un autre quartier.
C’est un beau quartier. Cependant, je ne pense pas que ce quartier, aux valorisations actuelles, soit une destination d’investissement immobilier convaincante à Istanbul.
Investir dans l’Immobilier du Sud d’Istanbul
Quartier très agréable à vivre avec une longue promenade le long du Bosphore. Pas mal d’affaires intéressantes dans les nouveaux bâtiments, et des affaires correctes avec vue sur le Bosphore. Airbnb ne fonctionnera pas bien ici, et vous n’obtiendrez pas de contrats en USD à long terme. Cependant, le quartier offre une valeur décente pour les vues sur le Bosphore. Si c’est votre priorité et que votre budget n’est pas énorme, vous pouvez chercher dans ce quartier.
Investir dans l’Immobilier à Kadiköy, sur la rive asiatique d’Istanbul
Si je devais choisir des biens immobiliers purement axés sur le lifestyle, c’est ici que je ferais un investissement immobilier à Istanbul. J’adore la région de Kadiköy, sur la rive asiatique d’Istanbul, en particulier le quartier Moda. Mais pourquoi est-ce que je parle uniquement de ” lifestyle ” ?
Tout simplement parce que si les prix sont les mêmes que dans les quartiers similaires de la rive européenne, la demande locative de la part des étrangers est plus faible. La grande majorité des touristes séjournent du côté européen, Airbnb fonctionne donc beaucoup moins bien ici, et la plupart des locataires étrangers à long terme ayant des revenus plus élevés séjournent du côté européen. Il est donc plus difficile d’obtenir des contrats de location en USD du côté asiatique.
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de bonnes affaires à trouver ici où les chiffres sont bons. Mon agent d’achat Keith trouve parfois des affaires très intéressantes de ce côté. Mais c’est relativement rare. Personnellement, j’ai cherché activement ici avec Keith lorsque je cherchais à investir, mais nous n’avons rien trouvé à ce moment-là. J’ai fini par investir du côté européen. Quelques semaines plus tard, Keith a trouvé deux affaires pour lesquelles j’aurais probablement opté.
Investir dans l’immobilier à Besiktas
Tous ceux qui sont allés à Istanbul savent à quel point ce quartier est animé et mal desservi. On est toujours coincé dans les embouteillages, il est difficile d’obtenir un taxi et il faut toujours attendre le bus. C’est frustrant, mais c’est un quartier très populaire avec une tonne de bars et de restaurants sympas, des palais historiques et de superbes hôtels. La première photo de moi au début de l’article se trouve à Beskitas. Les Airbnbs marchent très bien ici, ainsi que les locations à long terme. Cependant, les prix sont très élevés et les bonnes affaires sont difficiles à trouver.
À bien des égards, il s’agit également d’une zone AAA de premier choix, mais avec un catalyseur intéressant.
Le gouvernement a déjà commencé à construire une ligne de métro qui aura une station à Besiktas. Besiktas passera ainsi d’un quartier de premier ordre, très agréable et mal desservi à un quartier de premier ordre, très agréable et très bien desservi. Cette évolution sera extrêmement positive pour le quartier.
Investir dans l’Immobilier à Sisli, le viel Istanbul européen
C’est là que j’ai réalisé mes investissements immobiliers.
Il est important de comprendre les nuances entre les différents quartiers de Sisli. Nisantasi, par exemple, c’est AAA. Les riches Turcs adorent y vivre, encore plus qu’à Beyoglu. Toutes les grandes marques de luxe comme Luis Vuitton, Gucci, etc. y ont des magasins phares. C’est un quartier très cher, mais les loyers en dollars sont courants, et les Airbnbs marchent très bien ici.
Il y a ensuite des quartiers plus “normaux” comme Kurtulus, qui compte beaucoup de Turcs de la classe moyenne, mais qui est suffisamment central pour bien fonctionner sur Airbnb et avec des locataires étrangers. Personnellement, j’ai investi dans le quartier du textile. J’ai acheté d’anciens ateliers textiles et je les ai transformés en lofts sympas. Vidéo sur le sujet ci-dessous.
J’aime ce quartier d’Istanbul parce qu’il est possible d’y faire de bonnes affaires et qu’il y a une très forte demande de la part des étrangers qui souhaitent rester à Istanbul à moyen ou à long terme. Les étrangers qui souhaitent rester ici sont également plus orientaux (Arabes, Russes, Asiatiques centraux) qu’occidentaux, ce que j’apprécie.
Comme la Turquie accroît ses échanges avec l’Est et que le pouvoir d’achat augmente à l’Est et diminue à l’Ouest, je préfère cibler les locataires saoudiens et kazakhs plutôt qu’allemands et britanniques.
Investir à Kagithane, un marché immobilier d’Istanbul en plein essor
Il s’agit d’un marché immobilier en plein essor pour ceux qui ne peuvent plus se permettre Sisli. Les prix sont corrects. Cependant, le marché Airbnb n’est pas très porteur et il sera difficile d’obtenir des loyers en USD. Mais le quartier s’embourgeoise et, surtout, la nouvelle ligne de métro directe vers l’aéroport d’Istanbul, le 7e aéroport le plus fréquenté au monde, a été inaugurée dans ce quartier.
Alors qu’il était un peu en retrait par rapport à Sisli, ce quartier est désormais à une courte distance en train de l’aéroport d’Istanbul. Cela ne manquera pas d’améliorer la dynamique et le profil du quartier. Très positif. Keith est également très actif à Kagithane.
6. Une étude de cas d’un investissement immobilier à Istanbul
Ce loft est assez intéressant. Il se trouve à Sisli/Osmanbey, un quartier agréable du côté européen. Sa particularité est qu’il est situé dans une rue d’ateliers textiles. La journée, c’est donc animé, mais pas bruyant, et le soir, c’est extrêmement calme, tout en étant à deux minutes à pied de tous les bars branchés et haut de gamme. Il y a un certain cachet dans ce quartier.
Cet appartement de 90 m2 tout compris (mobilier compris), couterait environs $220,000. Il se louerait pour à peu près $1,100 par mois, soit un rendement locatif d’environ 6%. Je pars du principe que les négociations sur l’appartement couvriraient les frais d’agent et les frais de notaire.
| Prix de l’appartement | $220,000 |
| Loyer de $1,100 par mois | $13,600 |
| Loyer annuel à taux d’occupation de 95% | $12,540 |
| Frais de gestion 10% | $1,254 |
| Taxe foncière | $300 |
| Frais d’entretien | $700 |
| Coût totaux | $2,254 |
| Revenu net annuel avant impôts sur revenu | $10,286 |
| Rendement locatif net | 4.6% |
Vous devrez souscrire une assurance sismique, mais les sommes sont négligeables. L’un des grands avantages d’un investissement immobilier à Istanbul est que le propriétaire ne paie généralement pas pour trouver des locataires. C’est l’inverse qui se produit : les locataires paient les agents qui leur trouvent un appartement. De même, les charges communes de l’immeuble sont payées par les locataires. Il est important de noter que la demande de locataires est forte, de sorte que trouver un nouveau locataire ne prend généralement qu’une semaine environ.
Un avantage d’investir dans les quartiers centraux d’Istanbul, plutôt que dans la périphérie où les agences anglophones et francophones cherchent désespérément à vous vendre des propriétés, est qu’il est possible de trouver des locataires prêts à payer un loyer en USD. Ce n’est pas techniquement légal mais cela reste une pratique courante.
Dans un projet lointain et luxueux comme ceux proposés par les agences anglophones et francophones ? Aucune chance.
Une étude de cas vidéo d’un investissement immobilier à Istanbul
Regardez cette vide que j’ai réalisée avec Keith, mon agent immobilier à Istanbul. Il me montre comment ne pas se faire avoir quand on achète de l’immobilier à Istanbul, et comment investir comme un turc le ferait.
Et cela peut même vous permettre d’obtenir un passeport gratuit
Si vous achetez pour 400 000 dollars ou plus de biens immobiliers en Turquie, vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans avez droit à la nationalité turque. C’est un excellent plan B, et un assez bon document de voyage. J’ai écrit cet article qui détaille le programme de nationalité par investissement en Turquie, ses délais, les frais exacts et les pièges à éviter.
Impôts sur les biens immobiliers en Turquie
Le taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques varie de 15 % à 40 %. Si vous investissez le montant minimum pour la nationalité par investissement et réalisez un rendement brut de 5 à 6 %, puis déduisez toutes les dépenses autorisées (la plupart), vous paierez probablement environ 20 %.
Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values si vous détenez un bien immobilier pendant cinq ans ou plus. Si vous le vendez avant, l’impôt sur les plus-values est ajouté à votre revenu annuel (après une déduction de 18 000 TRY) et en tenant compte de l’indexation sur l’IPC. En réalité, ces taxes sur les plus-values sont minimes.
L’impôt foncier annuel représente environ 0,2 % de la valeur estimée des biens immobiliers à Istanbul, ce qui est inférieur à celui de la plupart des marchés occidentaux.
Enfin, l’achat d’un bien immobilier en Turquie est soumis à un droit de timbre d’environ 4 %. Dans de nombreux cas, ces 4 % sont répartis entre l’acheteur et le vendeur, mais ce n’est pas toujours le cas. Tout dépend des négociations qui ont lieu au moment de conclure l’affaire.
La TVA existe dans certaines circonstances, mais elle ne s’applique pas au premier investissement immobilier d’un étranger en Turquie. Dans la plupart des cas, elle peut être évitée, surtout si vous achetez sur le marché secondaire.
Airbnb est-il légal à Istanbul ?
Non, Airbnb n’est pas légal à Istanbul. Pour pouvoir faire du Airbnb en toute légalité, vous devez avoir une licence commerciale spéciale, enregistrer tous vos hôtes auprès de la police, etc. Cela dit, Airbnb prospère à Istanbul parce que ces règles sont mal appliquées par les autorités et que presque personne ne les respecte. Qu’est-ce que cela signifie pour vous en tant qu’investisseur ?
Vous pouvez faire du Airbnb. Dans la plupart des cas, vous vous en tirerez. Si, par exemple, vos voisins veulent faire des histoires et ont de bonnes relations avec les autorités, votre Airbnb sera fermé, vous devrez payer une amende et signer des documents par lesquels vous vous engagez à ne plus jamais faire du Airbnb.
Votre prochain plan d’action consistera à louer votre propriété sur le marché à long terme.
À titre anecdotique, 90 à 95 % des propriétaires Airbnb ne rencontrent pas ce genre de problème, mais cela arrive. Ce qu’il faut en retenir, c’est que si vous investissez dans un Airbnb, vous devez vous assurer que votre investissement se portera bien sur le marché à long terme. N’achetez pas un petit studio minable sans fenêtres en espérant maximiser les revenus via Airbnb. Votre plan B doit être viable.
Keith peut vous aider dans vos projets d’investissement immobilier à Istanbul, en Turquie.
Keith est mon sympathique agent acheteur de la Nouvelle-Écosse. Il vit depuis de nombreuses années en Turquie et exerce les fonctions d’agent d’acheteurs. Vous lui fournissez un résumé et il cherche des propriétés qui correspondent à vos besoins d’investissement. Il peut également vous mettre en contact avec l’équipe juridique appropriée pour vous aider dans votre demande de citoyenneté. Par contre il faudra parler anglais, mais si il vient de Nouvelle-Écosse il n’a pas appris le francais (!!)
Pour en savoir plus sur l’agent d’achat d’immobilier et les services de rénovation de Keith à Istanbul, cliquez ici.
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