Si vous êtes à la recherche du meilleur rapport qualité-prix d’Europe, oubliez l’Europe de l’Est et l’Europe Centrale. Avant le Covid, on pouvait faire de bonnes affaires en Pologne, en Roumanie, en Bulgarie, en Hongrie, au Monténégro. Cette époque est révolue ; ces pays sont devenus aussi chers qu’en Europe de l’Ouest ; avec, certes, un niveau de sécurité supérieur, des impôts plus bas et une ambiance “plus européenne” pour ainsi dire.
Aujourd’hui, le meilleur rapport qualité-prix d’Europe se trouve en Italie du Sud. Je voyage dans le monde entier et j’ai été agréablement surpris par ce que j’ai trouvé en Sicile. C’est une région qui offre :
- Une cuisine de haute qualité, basée sur l’agriculture locale
- Des infrastructures de haut niveau
- Des aéroports bien connectés aux grandes villes d’Europe mais aussi à Istanbul et à New York
- Des prix de l’immobilier extrêmement bas.
Une coupe de cheveux chez un coiffeur sicilien de 70 ans m’a coûté 5€, et le service était excellent. Rien à voir avec mes précédents passages chez le coiffeur : 5$ chez un apprenti coiffeur au Cambodge, 7$ chez un coiffeur mexicain à moitié sobre, 50$ chez un coiffeur kurde installé en Suisse…
L’immobilier en Sicile est une valeur sûre
Même si il y a des signes d’appréciation, je ne crois pas que l’immobilier sicilien vous rendra riche, mais c’est un investissement solide, qui a sa place dans tout bon portefeuille.
En étant efficace, vous pouvez espérer un retour sur investissement de 5 à 6% sur Airbnb, tous frais payés et après impôts ; à long terme, vous ferez certainement une légère plus-value ; mais surtout, vous accédez à une qualité de vie incomparable, dans le plus pur style “classique méditerranéen”.
Sachez simplement que c’est un marché très peu liquide. Vendre un bien prend du temps.
De nombreux Européens migrent vers le Sud pour le climat et la fiscalité. Les anglophones (USA, Canada, Afrique du Sud, Australie, Nouvelle-Zélande) utilisent plutôt leurs appartements ou leurs maisons en pierre comme pied à terre dans l’espace Schengen, et comme logement de vacances bien sûr.
Dans cette vidéo avec Shalise, nous visitons une maison ancienne et analysons son potentiel de rentabilité sur Airbnb, après rénovation et division en plusieurs appartements.
Le gouvernement italien subventionne les projets de grande ampleur
Shalise est également à la recherche d’un investisseur pour le projet de rénovation ci-dessous :
Il s’agit d’un projet touristique en Sicile : capacité 74 personnes, plusieurs bâtiments historiques, 10 hectares de terrain. Les plans ont été approuvés, l’État italien subventionnera la projet à hauteur de 1,8 million d’euros.
Il ne s’agit pas seulement d’économiser 1,8 million d’euros, mais aussi de gagner du temps sur les délais de rénovation et de construction.
Les permis ont été obtenus, ce lieu deviendra un éco-village de luxe avec hôtel, restaurant, villas individuelles et centre équestre. Le tout dans un écrin de verdure et de tranquillité, à 10 minutes à pied du centre historique de Ragusa.
- Prix de vente : 1,7 millions d’euros
- Coût des travaux :3 millions d’euros
- Prix d’achat total : 4,7 millions d’euros
- Subvention accordée : 1,8 million d’euros
- Montant net de l’investissement : 2,9 millions d’euros
Shalise habite et investit en Sicile depuis plusieurs années. Elle peut vous aider avec vos projets immobilier de A à Z.
Contactez Shalise pour en savoir plus sur la région et ses opportunités.
Je propose désormais des consultations privées
Investir dans l’immobilier international n’est pas qu’une question de rendement. La plupart du temps, nos clients ont aussi une volonté de se diversifier, d’acquérir une forme de sécurité financière et de liberté géographique.
Ils sont aussi confrontés à une foule de sujets connexes tels que : la gestion locative, la fiscalité et les services bancaires, la qualité de vie sur place et les questions d’expatriation, l’obtention de résidence voire de citoyenneté.
Les réponses à ces questions varient grandement selon la situation et les ambitions de chacun.
C’est pourquoi je propose une offre de consulting à 360°, pas seulement basée sur les chiffres, mais aussi sur l’expérience vécue – la mienne et la vôtre.
Pour en savoir plus, consultez notre page Conseil.
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Transcription de “Générer Les Meilleurs Rendements Locatifs Sur Airbnb En Sicile”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes à Modica, en Sicile et nous allons faire trois choses. Un, nous allons voir un appartement et nous allons calculer tous les frais de notaire ici en Sicile. Deux, nous allons calculer tous les frais de rénovation et trois, nous allons calculer les retours sur investissement, si on devait mettre cet appartement sur Airbnb. Et on va faire ça ensemble avec Shalise, qui est ici depuis sept ans entre la Sicile et Malte, et tu aides les investisseurs à acheter, rénover et mettre sur Airbnb.
SHALISE : Exactement. Et moi, je suis investisseur moi-même. Donc, je connais tous les frais, toutes les rénovations, estimations qu’on doit faire avant d’acheter une propriété et aussi comment calculer les retours sur l’investissement.
Immobilier ancien et tourisme dans un village sicilien
SHALISE : Donc aujourd’hui, on est à Modica. C’est une des villes baroques iconiques dans le sud-est de Sicile.
C’est une région où il y a beaucoup d’investisseurs internationaux qui sont arrivés dans les dernières années. Donc il y a beaucoup de tourisme, mais aussi les gens qui viennent pour profiter du soleil, mais aussi les petits bars restaurants qui sont dans le coin. Et aujourd’hui, on va voir une maison de 200 mètres carrés, à peu près, et on peut faire quatre appartements différents pour location sur Airbnb.
Maison ancienne à rénover et à diviser en Sicile
LADISLAS MAURICE : Parfait. Allons-y. Donc, c’est celui-là, ici. C’est ça ?
SHALISE : Oui, exactement. Et donc c’est toute la maison. On a le garage ici pour faire un autre appartement et, au-dessus, nous avons aussi une autre entrée pour rentrer directement au deuxième appartement.
LADISLAS MAURICE : Donc en gros, on peut faire quatre appartements ici.
SHALISE : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Beau bâtiment, jolie porte.
SHALISE : C’est très joli. C’est un bâtiment de 200 ans, déjà.
LADISLAS MAURICE : Donc là, on va aller voir les deux petits appartements en bas, qui en fait sont à peine inclus dans les mètres carrés, c’est que c’est marqué 140 mètres carrés sur le type de propriété, mais en fait ça fait plus, on dirait.
SHALISE : Oui, c’est un petit bonus dans l’achat. Et donc là voilà, on est dans le garage avec le plafond mais extrêmement haut et on peut faire un petit studio ici, un studio d’artiste avec une mezzanine au-dessus. On a la plomberie ici, pour faire une salle de bain, aussi.
LADISLAS MAURICE : Et ce qui est d’agréable, on ressent zéro humidité.
SHALISE : Et voilà, le deuxième appartement. Donc ça sera ici un petit studio mais beaucoup de [Inintelligible] ici et donc c’est vraiment un blink stage pour faire ce qu’on veut avec l’opportunité. Actuellement, ce qu’on fait, c’est habiliter l’électricité pour que ça devint cuisine.
LADISLAS MAURICE : Ok.
SHALISE : Donc là, on arrive à l’appartement en-dessous, qui fait en fait deux appartements avec deux entrée, et donc là on a un très bon plafond, les portes et les fenêtres un peu, je trouve, identiques mais avec des travaux à faire.
LADISLAS MAURICE : Et très clair.
SHALISE : Oui, très clair et très belle lay-out aussi pour faire les deux appartements avec les deux entrées, et on a calculé ici un peu plus cher comme rénovation, vu qu’on va faire les quatre cuisines et quatre salles de bain, quatre appartements. C’est un très bel appartement avec très beau [Inintelligible] de position parfaite à Modica.
Prix d’achat, prix au m² d’une maison de village en Sicile
LADISLAS MAURICE : Donc 140 mille euros à l’achat.
SHALISE : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Combien est-ce qu’on peut négocier, ici, en Sicile ?
SHALISE : Sicile c’est toujours négociable et donc ça dépend combien de temps ça a été sur le marché, si le vendeur est sentimental ou pas.
LADISLAS MAURICE : Après, ce qu’il faut comprendre c’est que, acheter c’est facile, vendre c’est compliqué. Donc c’est un marché avec pas beaucoup de liquidité. Donc si vous cherchez à revendre après plus tard, il faut être patient.
SHALISE : Et souvent on trouve les appartements turnkey qui sont déjà rénovés, mais c’est un peu plus compliqué de le refaire pour Airbnb si on veut faire plusieurs appartement dedans. Je conseille toujours à acheter quelque chose qui n’est pas encore rénové, comme ça on peut faire notre touche dedans et on peut faire les unités et les appartements qu’on veut.
LADISLAS MAURICE : Oui, on voit trop de rénovations un peu faites pas chères, un peu de qualité moyenne et ce n’est pas comme ça qu’on se différencie sur le marché.
Frais de notaire, frais d’agence, frais d’avocat et taxes sur un achat immobilier en Sicile
LADISLAS MAURICE : Commençons avec tous les frais d’achat.
SHALISE : On a calculé sur 26 mille de frais d’achat, on commence avec la taxe. Donc c’est 9 % si on achète une 2è maison pas en résidence principale et souvent on peut dire aussi que ça sera en fait la résidence principale et comme ça on attire un taxe de seulement 2 %. Ce n’est pas exactement correct dans la loi, c’est les gens qui le font souvent.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, tu ne conseilles pas de faire ça. Pour tes chiffres tu mets 9 %, mais dans la réalité beaucoup de gens disent qu’ils déménagent en Italie mais en fait ils déménagent pour Modica.
SHALISE : Oui. Et si tu dis que tu va faire la résidence principale avec, il faut juste faire une déclaration qu’on va faire déménagement dans six mois. Et le frais de notaire c’est 2 % et alors après on a le frais d’agence à 4 %, plus le 22 % de TVA. Et ensuite, on a le frais de l’avocat, j’ai un avocat qui parle français aussi, les frais sont fixes à 3000.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, ce n’est pas donné. Par contre, il y a toujours un avocat moins cher. Par contre, c’est vraiment important quand on débarque dans un marché, quand on ne comprend pas trop de prendre un avocat qui parle votre langue et qui comprend les problématiques des étrangers. Parce que, acheter en tant qu’étranger, ce n’est pas la même chose que l’acheter en tant qu’Italien. Il y a plein de choses, qu’en fait, on ne sait pas.
Et si l’avocat est habitué à travailler qu’avec des Italiens, il y a beaucoup de choses qui pensera : « Ah, mais il doit savoir ça, blablablabla », mais en fait vous ne savez pas et ça peut amener pas mal de problèmes. Donc vraiment, personnellement quand je vais à l’étranger et que j’investi dans des nouveaux pays, je ne prends jamais des avocats des mois chers.
SHALISE : Et finalement, on a les frais d’architecte. Donc, si on doit faire un permis pour faire quelque chose dans l’appartement, j’ai fait un buffer de 2000.
LADISLAS MAURICE : Et donc, ça fait à peu près 26 mille en tout.
SHALISE : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Sur une base de 140 mille euros, en se disant qu’on pourrait négocier donc les chiffres sont conservateur.
Coût de rénovation dans l’immobilier ancien, maison en pierre en Sicile
LADISLAS MAURICE : En termes de rénovation, combien est-ce qu’il faudrait budgéter ?
SHALISE : Pour la rénovation, on a compté sur un budget de 1100 euros par mètre carré. Finalement, avec un espace de 200 mètres carrés, on est à 220 mille.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc en gros, et c’est souvent ça qu’on voit ici en Sicile, le budget pour la rénovation, c’est une décision plus importante que l’achat de l’appartement ou de la maison elle-même.
Le problème c’est que quand vous débarquez tout seul ici et vous allez voir des agents, ils vous vendent des maisons à 5000 euros, à 10000 euros à 50000 euros et après ils vous disent oui la régulation c’est 500 euros le mètre carré, ça ira. J’ai un cousin qui peut le faire, et une fois que vous aurez acheté, un, le cousin il aura disparu et deux, vous ne trouverez pas du tout à 500 euros le mètre carré.
Donc, c’est vraiment important de bien comprendre quand vous investissez en Sicile, il faut faire les chiffres, non seulement de l’achat, mais de la rénovation en même temps à en acheter. La plus grosse décision, c’est l’ensemble.
Rendement locatif location courte durée en Sicile
LADISLAS MAURICE : Et ensuite, Shalise, est-ce que tu peux nous expliquer ta méthodologie pour calculer le retour sur investissement pour les Airbnb ?
SHALISE : Oui. Dans cet appartement, on a calculé sur 9000 euros par an, par appartement. Donc on calcule sur les frais par nuit sur Airbnb. Le marché et les frais qui sont typiques dans le marché. Et après, on calcule aussi sur les tops 25 % et les tops 10 %. Et on calcule avec tous les pourcentages [Inintelligible] de la propriété du marché et aussi avec tous les frais. Donc, ça veut dire avec le frais de gestion des propriétés, le frais de gestion de Airbnb ou Booking.com et aussi les taxes de propriété pendant l’année et un petit buffer pour les maintenances.
LADISLAS MAURICE : Si les quatre appartements sont juste dans la moyenne, on finit à du 9 % net avant impôt ?
SHALISE : Exactement.
Fiscalité et rentabilité appartements Airbnb en Sicile
LADISLAS MAURICE : Après impôt, bon en Italie les impôts tout ça c’est un peu compliqué, mais de manière générale vous pouvez retirer 2.5 % donc on finira du 6.5 % ce serait vraiment net dans votre poche. Et un des gros avantages d’investir en Italie, c’est qu’il y a des traités de non double imposition avec beaucoup de pays. Ce qui veut dire que, dans la plupart des cas, vous avez juste à payer des impôts en Italie et pas dans votre pays de résidence fiscale ou dans le pire des cas, vous avez un crédit pour tout ce que vous avez payé en Italie.
Donc vous n’avez pas à payer plus dans votre pays. Donc ça c’est vraiment un avantage très important. Très bien.
Contactez notre agent immobilier, agence immobilière francophone en Sicile
LADISLAS MAURICE : Donc si vous êtes intéressé par investir ici en Sicile, acheter du mobilier, faire des rénovations etc., n’hésitez pas à contacter la charmante Shalise qui a appris le français à Paris. C’est ça ?
SHALISE : Oui, exactement. Pendant mes études.
LADISLAS MAURICE : Et tu as fait tes études où exactement ?
SHALISE : Á l’Université américaine de Paris, j’ai étudié les Beaux-Arts.
LADISLAS MAURICE : Voilà donc l’Université américaine de Paris, c’est du bon boulot. Ok, merci beaucoup.
SHALISE : Merci beaucoup.
