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Immobilier à Tivat, Monténégro : Rendements Locatifs Sur la Côte Adriatique

Mai 25, 2026 | Liste Privée

Le Monténégro annonce (une nouvelle fois) son entrée dans l’UE.

Autrement dit : l’UE est dans un état si déplorable qu’elle tente (une nouvelle fois) de précipiter l’adhésion du Monténégro, pour montrer qu’elle « se porte bien » et qu’elle est toujours en expansion.

Dans le cas du Monténégro, des raccourcis hasardeux ont été pris, les réformes préalables indispensables n’ont pas été mises en œuvre. Balkan Insight a publié un article intéressant (en anglais) à ce sujet.

Immobilier haussier

L’adhésion du Monténégro à l’UE serait indéniablement un facteur de croissance. Les investissements afflueraient de toute l’Europe. Les prix de l’immobilier ont déjà fortement augmenté depuis quelques années, en particulier à Tivat, la première station balnéaire du pays.

Si vous jouez bien vos cartes, vous pouvez encore trouver des rendements locatifs corrects à Tivat, car la demande de logement touristique est stable, pour une raison simple : le Monténégro est l’un des derniers pays d’Europe où passer des vacances en bord de mer à prix raisonnable.

Dans cette vidéo avec Niko, notre agent Franco-Serbe installé sur place, nous vous présentons deux biens d’investissement, chiffres à l’appui.

Et les points négatifs ?

L’entrée dans l’UE présente des inconvénients évidents, tels que le déclin des libertés et la perte de souveraineté nationale. Le Monténégro devrait par exemple renoncer à l’exemption de visa pour ses touristes fortunés habituels : Turcs, Russes, Ukrainiens, Kazakhs…

On peut espérer que cette perte serait compensée par une augmentation du tourisme en provenance d’UE. La compagnie aérienne Wizz Air a pris le pari de développer ses liaisons vers le Monténégro en ouvrant une base dans l’aéroport de la capitale, Podgorica.

À quoi ressemblera la saison estivale ?

Difficile à dire pour le moment. La fermeture du détroit d’Ormuz impactera sans doute le secteur du transport et du tourisme, mais dans quelle mesure ? Les annulations de vols et hausses des prix des billets semblent moins inquiétantes que prévu. Toujours est-il qu’en cas de choc pétrolier avant l’été, un pays comme le Monténégro, extrêmement dépendant du tourisme international, serait durement impacté.

Le tourisme régional, en provenance de Serbie, de Bosnie ou d’Albanie, se maintiendrait certainement, mais serait largement insuffisant.

Pour en savoir plus sur l’un des derniers bastions d’Europe hors UE, lisez nos articles dédiés :

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Transcription de “Immobilier à Tivat, Monténégro : Rendements Locatifs Sur la Côte Adriatique”

LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes à Tivat, au Monténégro et nous allons faire deux études de cas d’investissement immobilier en montrant tous les chiffres de rendement locatif de A à Z. On va faire ça, ensemble avec Niko, qui aide les francophones à s’installer au Monténégro et à investir absolument Monténégro.

NIKO : On va faire ça sur en l’occurrence ici le marché de Tivat au Monténégro avec deux appartements de taille différentes, pour voir les différents profils qui pourraient être intéressés, pour mettre à loué.

LADISLAS MAURICE : Donc, ce sera un de deux chambres à coucher et un d’une chambre à coucher, piscine etc. ?

NIKO : Voilà. Exactement.

Les Français et Francophones investissent dans l’immobilier au Montenegro

LADISLAS MAURICE : Qui sont les francophones qui viennent investir au Monténégro ?

NIKO : Tout d’abord parce que c’est une destination tendance le Monténégro. Aujourd’hui, les gens [inintelligible] avec internet et peuvent choisir littéralement où est-ce qu’ils peuvent investir. Il n’y a pas seulement la France et ce qu’ils connaissent eux. Et le Monténégro aujourd’hui est une destination touristique qui commence à être très reconnue et les gens voient qu’il y a un potentiel aussi au niveau de la location courte durée pour ce marché-là. Mais, également, comme c’est une tendance d’expatriation, il y a une augmentation des loyers qu’on a pu nous suivre parce qu’on a investi il y a quand même déjà assez longtemps au Monténégro pour pouvoir dire que le marché a quand même augmenté sur les loyers et malheureusement pour les investisseurs, un peu sur les prix aussi au mètre carré. Donc ça c’est important de le dire.

Prix de l’immobilier autour de la marina de Tivat (Porto Montenegro)

LADISLAS MAURICE : Et ce qui a intéressant dans ce pays c’est qu’il y a de tout. Donc là ici on est à Porto Monténégro part de 10 mille à certains projets-là qui commencent à lancer à 20 mille euros le mètre carré. Donc des chiffres quand même assez époustouflants. Mais si on va à cinq minutes à pied d’ici, on peut trouver des biens 3500 – 4000 euros le mètre carré, si on va un peu plus loin à 2500 euros le mètre carré donc il y a vraiment pour tous les budgets en fait.

NIKO : Absolument. D’autant plus que moi je pense que le marché pour les investisseurs qui veulent mettre à louer, je ne parle pas forcément de ceux qui veulent vivre dans leurs biens, mais c’est très intéressant d’avoir des biens justement qui sont près de ces infrastructures luxueuses en misant sur justement un bien très premium en touchant une clientèle derrière qui va louer et qui a les moyens pour payer des loyers ou des prix à la nuit plus élevé mais parce que ces biens sont justement à côté de ces, ce que j’appelle, ces attractions comme Porto Monténégro mais il y en a d’autres Luštica Bay, Porto Novi qui sont les attractions du luxe du Monténégro et on a même du Dukley Gardens à bout de 20. Donc il y en a vraiment pour tous les goûts.

Fiscalité au Montenegro

LADISLAS MAURICE : Et la fiscalité est intéressante ici. Est-ce que tu peux dire deux mots sur les traités de non-double imposition ?

NIKO : Effectivement, la France et le Monténégro ont signé un traité qui date de plus de 40 ans pour éviter, en fait, la double imposition sur la plupart des revenus, notamment l’immobilier, mais également les revenus boursiers, les revenus en tant qu’entrepreneur etc. Globalement, tout type de revenus ne peut pas être imposé deux fois entre ces deux pays.

LADISLAS MAURICE : Donc, c’est un plan intéressant pour les gens qui souhaitent diversifier.

Appartement 2 chambres de 75m² à Tivat, Montenegro

LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc maintenant, on va aller regarder les deux appartements. On va commencer avec celui…

NIKO : Deux chambres et deux salles de bain avec une vue plongeante sur Porto.

LADISLAS MAURICE : Sur ça.

NIKO : Absolument. Absolument.

LADISLAS MAURICE : Allons-y. [Musique]

NIKO : Donc, nous voici dans l’appart que je voulais te présenter. Donc, belle appart de 75 mètres carrés avec une première salle de bain ici et la première chambre juste ici. On a une deuxième salle de bain ici et l’autre chambre juste à côté. Donc c’est vraiment très bien disposé. Les deux chambres sont isolées pour le bruit, c’est top. On a la pièce principale avec une très très belle cuisine. Donc je connais le cuisiniste qui a fait la cuisine, j’ai utilisé le même. Donc c’est très bien fini et beaucoup de rangement avec ici premier accès avec un balcon et on a un deuxième balcon à l’autre extrémité de l’appartement qui nous donne une exposition au soleil qui, en fait, on a le coucher de soleil mais on a aussi le soleil le matin-là. Donc ça fait tout le tour.

Acheter un appartement au Montenegro : taxes, frais de notaire

LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, combien coûte cet appartement ?

NIKO : 229 mille euros, meublé, il faut le préciser.

LADISLAS MAURICE : Donc, avec tous ces meubles ?

NIKO : Absolument. Et la télé qui est très très belle aussi.

LADISLAS MAURICE : Et en termes des frais d’achat ici au Monténégro ?

NIKO : Écoute, on est à 3 % de taxe d’achat jusqu’à 150 mille euros, ce qui fait 4500 euros et tout ce qui dépasse cette somme-là passe à 5 % donc, ça fait une taxe d’achat marginal environ de 4 % – 4 % virgule… ça dépend de la somme quoi.

LADISLAS MAURICE : Donc, ce n’est pas les frais de notaire comme en France ?

NIKO : Les frais de notaire, non, sont à part. Donc les frais de notaire en fait vont être de quelques centaines d’euros. Ce n’est vraiment pas cher au Monténégro. À ça il faut ajouter les frais de traducteur assermenté officiels, donc, lors de la signature et puis on a tous les frais liés à l’achat, en fait.

Rendement locatif location courte durée Airbnb

LADISLAS MAURICE : Donc maintenant, on va faire les chiffres sur Airbnb et après on fera aussi les chiffres sur le marché du long terme.

NIKO : C’est un appartement qu’on peut facilement louer entre, environ, 200 euros la nuit en pleine saison et après si vous êtes vraiment sur la saison basse, ça peut descendre jusqu’à 70 euros mais globalement l’appartement peut générer 25 mille euros environ de revenus locatifs bruts.

LADISLAS MAURICE : Quels sont les taux d’occupation ?

NIKO : Alors 90 % juillet – août et ça va descendre à 35 % vraiment en basse saison et voilà, progressif, tu vois ? bien 50 – 60 en approchant juillet – août quoi. Bien sûr.

Réglementation Airbnb au Montenegro

LADISLAS MAURICE : Est-ce qu’il y a des régulations Airbnb ici à Tivat ?

NIKO : Alors oui, il faut enregistrer son bien immobilier dans la municipalité de Tivat. La mairie va mettre un nombre d’étoiles et puis après vous pouvez louer en location sans problème. C’est légal à 100 %.

LADISLAS MAURICE : Donc, il n’y a pas de restriction.

NIKO : Il y a aucune loi qui interdit le Airbnb. Si c’est ça ta question, ça n’existe même pas au Monténégro.

LADISLAS MAURICE : Il y a peu de chance qu’ils mettent ça en place aussi, sachant que c’est un des pays dans le monde les plus dépendants du tourisme ?

NIKO : Absolument.

Charges appartement Montenegro : copropriété, électricité, eau, internet

LADISLAS MAURICE : Et quels sont les frais en termes d’électricité, d’eau, d’internet ?

NIKO : Alors déjà, tu as des charges de copropriété de 12 ou 13 euros par mois, c’est vraiment ridicule. Chaque appartement a une place de parking.

LADISLAS MAURICE : Juste au niveau de la place de parking, ça c’est vraiment important parce que le parking est un problème récurrent très important à Tivat.

NIKO : Si c’est une place déjà en souterrain, ça va être minimum 20 – 21 mille euros. Et pas en plein centre. En plein centre, ça va être 30k.

LADISLAS MAURICE : Il y a vraiment de la demande ici pour du parking. Quand vous avez un appartement avec un parking surtout un peu plus grand comme celui-ci…

NIKO : Bien sûr, il en faut au moins un pour 75 mètres carrés, c’est clair. Et au niveau des autres chambres, internet en fonction des abonnements, on va être à 20 ou 30 euros par mois. Pour l’eau, c’est des factures vraiment ridicules ici, un euro par mois au plus haut et 10 au plus bas 10 – 8. Les charges donc lié aux ordures ménagères donc ça va être pour cet appartement-là environ 9 euros par mois. Et l’électricité si vous êtes en Airbnb, ça va tirer fort sur l’été. On va aller facilement à des factures de 90 euros par mois en haute saison jusqu’à redescendre, bien sûr, en septembre à 45 – 50 euros par mois mais pour 75 mètres carrés.

Frais de gestion et conciergerie à Tivat, Montenegro

NIKO : On peut mentionner les frais pour ceux qui veulent le mettre à louer en Airbnb, qui ne veulent pas gérer ça eux-mêmes, là viennent les frais de conciergerie et donc là en fonction des niveaux d’option, on va aller de 25 à 30 % sur le revenu locatif, sachant que les frais de ménage sont payés par les voyageurs sur la plateforme, d’accord ? Mais la prestation de service va être réalisée sur le chiffre d’affaires généré sur la plateforme. Donc c’est comme ça que ça fonctionne. Et après, il y a plusieurs offres. Moi, en tout cas avec ma conciergerie, c’est des offres sans engagement. On lui fait payer un petit frais d’entrée pour mettre à niveau son appartement, au niveau de tout ce qu’il faut pour louer et après, au bout de trois mois, s’il veut vendre son appart ou faire ce qu’il veut, on peut se quitter.

Taxe foncière et budget entretien au Montenegro

NIKO : Taxe foncière, alors, pour un appartement de 75 mètres carrés il est à 750 euros tout compris.

LADISLAS MAURICE : Est-ce que tu conseillerais à tes investisseurs d’avoir, un peu, un budget entretien ?

NIKO : Je conseillerais aux investisseurs d’entretenir avec climatisation, c’est très important pour son confort déjà personnel, mais bien sûr pour les locataires. Sachant que si vous avez un locataire à l’année ici et comme en France ou en général, c’est au locataire de payer le service de nettoyage et d’entretien de la clime. Puisqu’il vit dedans, il utilise donc ça c’est normal. Ça ne coûte pas très cher de nettoyer une clime : 30 – 35 euros. Alors en ce qui concerne la maintenance de l’appartement en lui-même, avec 1000 euros vous avez couvert globalement tout, la maintenance des climes etc., pour l’appartement et vous êtes tranquille.

LADISLAS MAURICE : Donc, en gros, quand on fait tous les chiffres, ça nous amène à un rendement net avant impôt d’à peu près 6 et demi % ?

NIKO : Sur de la location courte durée, oui.

Tourisme au Montenegro, taux d’occupation Airbnb

LADISLAS MAURICE : Et Niko, la saison 2025 a été assez faible ici au Monténégro, donc les gens étaient un peu déçus. Donc est-ce que tu vois ces rendements baissés dans le futur ?

NIKO : Comme j’ai un parc locatif qui est sur différents coins, j’ai un regard assez global, mais les gens disent que la saison était effectivement moins bonne que l’année précédente, mais j’ai eu des retours, en Thaïlande, ce n’était pas terrible. Dans pas mal de pays, il y a les gens qui radinent un peu sur les budgets, mais globalement, il y a toujours des gens qu’investissent et qui ont des appartements pleins. Moi, j’ai eu des calendriers très pleins pour d’ailleurs différents apparts. Donc, je ne peux pas te dire que la saison était catastrophique, mais elle était moins bonne, oui, c’est vrai.

Rendement locatif location long terme au Montenegro

LADISLAS MAURICE : Donc, si je devais acheter cet appartement, Niko et le mettre sur le marché du long terme, trouver un locataire à l’année…

NIKO : Sur un marché long terme rental, tu peux t’attendre sur ce type de bien, un loyer d’environ 1000 euros ça peut être 1100 – 900 euros du mètre carré, ça dépend à quelle saison tu vas mettre ton bien sur le marché, saison haute ou saison basse. Et voilà. Alors là, les rentabilités sont moins intéressantes parce que face au prix de vente, on a forcément moins de dépenses parce qu’on n’a pas les dépenses lié à la conciergerie, on est d’accord là-dessus. Mais tu as aussi moins de revenus locatifs. Donc là, sur un bien comme ça, on serait environ 11 mille euros de revenus locatif dans l’année. Donc ce qui te fait une renta ici de 3.27 % à l’année pour ce bien. Donc c’est évidemment presque moitié moins que sur la courte durée, mais je pense que c’est une surprise pour personne.

LADISLAS MAURICE : C’est plus intéressant la courte durée et après on peut aussi l’utiliser un peu soi-même, ce qui c’est quand même intéressant. En fait, le pourcentage de tes clients qui achète un bien pour l’utiliser un peu et pour le mettre sur Airbnb ?

NIKO : C’est 70 %.

Appartement 1 chambre 36m² avec piscine à Tivat, Montenegro

LADISLAS MAURICE : Ok, très bien. Donc maintenant, on va aller voir le prochain appartement, un appartement d’une chambre à coucher avec piscine. C’est ça ?

NIKO : NIKO : Absolument. Et terrasse. C’est parti.

LADISLAS MAURICE : Allons-y.

NIKO : Ici, tu as la première chambre dans cet appart, la salle de bain ici. Pièce principale, cuisine aménagée ouverte sur la pièce principale ici avec télé. On a la terrasse qui est absolument grande, on peut dire pour un appartement de 36 mètres carrés, il faut le rappeler. Et on a une vue mer qui est garantie à vie, même si tu peux voir ces constructions qui sont juste devant nous, ça ne va pas bouffer toute la vue. Donc on est sur un pays comme tu sais qui construit énormément parce que la population a augmenté au vu du dernier recensement et on a aussi une demande croissante des investisseurs au Monténégro pour du locatif. Donc on peut donner des exemples. Il y a une nouvelle école par exemple qui est en construction.

LADISLAS MAURICE : Donc on ne voit pas mal de pays européens qui construisent des écoles pour des immigrés etc., dans certains quartiers mais pour des locaux des écoles publiques parce qu’il y a tellement de croissance dans certaines régions ne trouvent plus du tout en Europe ce genre de scénario en fait taux de fertilité qui est très bas, mais ici c’est encore un des taux de fertilité parmi les plus élevés…

NIKO : Absolument, Monténégro, Serbie, Albanie c’est le plus haut d’Europe.

LADISLAS MAURICE : Très bien, on va faire les chiffres ?

Rendement locatif location court terme Airbnb

NIKO : Allez, c’est parti. Donc, on repart sur les chiffres avec la même méthodologie qu’on a eu pour l’appartement précédent, donc ici appartement de 36 mètres carrés seulement à l’intérieur, mais tout de même on peut le louer en haute saison à 140 euros grâce à ces infrastructures piscine, jacuzzi. Donc c’est un peu le gros point fort de cet appart en plus de son parking.

LADISLAS MAURICE : L’été dernier, Niko m’a invité à la piscine ici et l’eau est vraiment très très chaude. C’était vraiment très agréable.

NIKO : Et donc sur les chiffres, on est sur 18 mille euros de revenu locatif, donc sur une année de location courte durée avec 7 mille euros de dépense annuelle puisqu’ici on a quand même des charges qui sont plus élevées, il faut comprendre avec la copro, vu les infrastructures, on arrive quand même à une renta de 6,7 %, ce qui est quand même sympathique pour ce produit.

LADISLAS MAURICE : Donc ça paraît un peu cher quand on regarde un peu juste le l’appartement en tant que tel, mais oui, c’est ce que les gens recherchent. Ils viennent en vacances ici, ils veulent avoir une piscine, il n’y a pas tant de bâtiments que ça en fait qui ont des piscines.

Rendement locatif location long terme

LADISLAS MAURICE : Et sur le long terme ?

NIKO : On descend à 3.8. Donc c’est la rentabilité que vous pouvez atteindre sur la location à l’année avec un peu moins de dépenses évidemment puisque vous n’avez pas les frais de conciergerie etc., mais vous pouvez attendre seulement 6300 – 6400 ça va dépendre à l’année de revenu locatif sur cet appartement. Ça va dépendre au moment où vous mettez l’appartement en location. Si vous le mettez en plein mois de juin je vous garantis que ça ne va pas être 6 mille plutôt 7 mille euros de revenu locatif à l’année, parce que la demande est extrêmement forte.

LADISLAS MAURICE : Oui, oui, oui. Si vous voulez venir au Monténégro pour trouver un bail à l’année, ne venez pas l’été.

NIKO : Clairement, c’est très très dur.

Contacter Niko, agent immobilier francophone au Montenegro

LADISLAS MAURICE : J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier au Monténégro, les endroits qui sont intéressants, les endroits a évités, certaines tendances, beaucoup de statistiques et de chiffres des autorités aussi. Vous verrez un lien en dessous. Et si vous êtes intéressé par investir ici ou même obtenir la résidence au Monténégro,  Niko peut vous aider avec tous ces processus de A à Z.

NIKO : Voilà. Bien sûr.

LADISLAS MAURICE : Tres bien. Niko, merci beaucoup.

NIKO : À bientôt.

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