J’ai passé la majeure partie de ma vingtaine à travailler en Afrique pour Nestlé, la grande entreprise agroalimentaire. Mon dernier poste là-bas était au conseil d’administration de Nestlé Ghana, en charge du business du lait pour quelques pays d’Afrique de l’Ouest.
Avant cela, j’étais dans les ventes et le marketing pour les glaces Nestlé en Afrique du Sud.
Non seulement je voyageais beaucoup pour le travail, mais chaque fois que j’avais des vacances, je partais sur le continent. Cela m’a amené à faire de longs voyages en voiture de l’Afrique du Sud au nord du Malawi, à travers le Zimbabwe et jusqu’au Mozambique.
J’ai parcouru toute la Namibie et le Botswana.
J’ai fait de la randonnée dans les incroyables parcs nationaux de Madagascar.
J’ai rendu visite à des amis qui faisaient des affaires au Congo et qui m’ont montré toutes leurs opérations.
J’ai utilisé les transports locaux à travers l’Éthiopie et j’ai fait du backpacking au Somaliland.
J’ai voyagé dans de nombreux autres pays du continent.
Plus important encore, j’ai appris à connaître les opérations dans de véritables marchés emergents grâce à mon travail quotidien.
J’ai également pu constater à quel point le continent est dynamique, imparfait et plein de potentiel, et à quel point les différentes juridictions sont différentes les unes des autres.
Pendant un temps, j’ai même eu une entreprise qui exportait des denrées alimentaires ukrainiennes vers l’Afrique de l’Ouest.
Ce n’est pas non plus mon premier investissement immobilier sur le continent.
Alors pourquoi ai-je acheté un bien immobilier à Nairobi ?
- Prix bas au m2 pour un projet relativement haut de gamme avec piscine intérieure chauffée, salle de sport, sauna, etc. dans un des meilleurs quartiers.
- Démographie en plein essor (la population de Nairobi devrait presque doubler au cours des 25 prochaines années).
- Talent local disponible pour la gestion immobilière
- Rendements locatifs décents
- Perspectives décentes de plus-values
- Plan de paiement de 2,5 ans fixé en shillings kenyans
- Bien connecté, facile d’accès
- Bonne diversification hors de l’europe
- Prix de pré-construction
- Assez facile à revendre
Quels sont les risques d’investir dans un tel projet ?
- Risque de faillite du promoteur, malgré plus d’une décennie d’expérience dans la réalisation de projets à Nairobi
- Risque de change partiellement couvert par un plan de paiement fixé en shillings kenyans
- Fiscalité ambiguë
- Offre excédentaire potentielle si les promoteurs continuent de construire beaucoup (atténuée par l’achat d’and un très bon emplacement)
- Crise potentielle de la dette conduisant à une dévaluation (atténuée par un plan de paiement) et à des contrôles des capitaux (il pourrait être difficile d’obtenir des revenus locatifs par des moyens traditionnels – bien qu’atténuée par la disponibilité de la crypto et de Hawala)
- Injonction actuelle sur le projet, qui pourrait entraîner une perte de capital minimale, mais aussi une opportunité car les prix sont actuellement bas
- Entretien à long terme du bâtiment
- Risque politique typique des marchés émergents, etc.
Dans l’ensemble, pour environ 1 200 $ par m2 net pour un bien immobilier dans un très bon quartier dans une ville en plein essor, j’ai le sentiment de faire une très bonne affaire.
Au début, j’avais acheté un seul appartement lorsque j’ai enregistré la vidéo. Le lendemain, j’en ai acheté deux autres. Un de mes proches en a également acheté un.
Dans cette vidéo, j’ai rencontré mon ami Sascha, mon agent immobilier Pratik et Alex, le promoteur chinois, pour passer en revue la thèse d’investissement et le projet.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce projet, n’hésitez pas à contacter mon agent immobilier à Nairobi, Pratik en anglais ou en Swahili. Il peut également vous aider à trouver d’autres projets qui pourraient être mieux adaptés à vos objectifs d’investissement particuliers. Malheureusement il ne parle pas français.
Mais sachez qu’il ne s’agit absolument pas d’une invitation à investir. J’ai investi moi-même et vous êtes libre de contacter l’agent immobilier qui m’a présenté ce projet.
Si vous êtes le genre de personne qui ne supporte pas la volatilité, ou qui devient nerveuse lorsque les choses changent / lorsqu’une situation est ambiguë, n’investissez pas dans ce projet. Vous serez malheureux.
Sérieusement, ce n’est pas juste une clause de non-responsabilité légale. Je le pense vraiment.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
Services en Kenya:
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Transcription de “J’ai acheté 3 appartements à Nairobi au Kenya”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Je viens d’acheter trois appartements à Nairobi, au Kenya. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer un peu la thèse de pourquoi j’ai acheté des appartements à Nairobi, le projet dans lequel j’ai investi, les certains des risques, et aussi tous les chiffres en détail de rendement locatif auquel je m’attends.
Pourquoi investir dans l’immobilier au Kenya ?
Donc, déjà, pourquoi le Kenya ? Donc, ce que je trouve intéressant au Kenya, c’est que, par rapport à beaucoup d’autres pays dans le monde, les prix de l’immobilier, particulièrement à Nairobi, dans le centre-ville, ne sont vraiment pas chers du tout. Là, on va voir le projet dans lequel j’ai investi. On parle entre 1000 et 1200 dollars le mètre carré en net, parce que, quand on est au Kenya, les mètres carrés annoncés par les promoteurs sont en brut, donc ça prend en compte les murs et aussi une partie des parties en commun. Donc, il faut vraiment faire attention.
Donc là, j’ai fait les calculs à peu près en net, pour qu’on puisse bien comparer avec d’autres pays dans le monde. Donc déjà, 1000 à 1200 dollars le mètre carré pour… vous allez voir, c’est un développement, une promotion immobilière avec une piscine intérieure chauffée, un gym, parking, des endroits sur le toit avec un jardin dans un très très bon quartier, donc ça ne me paraît pas cher du tout, comparé à tout ce qu’on peut voir de nos jours dans le monde, surtout pour un pays qui a beaucoup de croissance démographique.
Quand on regarde Nairobi, pour l’instant la population c’est à peu près cinq et demi millions de personnes, et d’ici 2050, on s’attend à une population de plus de 10 millions d’habitants à Nairobi, donc vraiment beaucoup de pression démographique dans cette ville. Donc, pouvoir acheter à des prix comme ça, pour l’instant, dans les meilleurs quartiers, ça ne me paraît pas fou du tout, surtout que les rendements ne sont pas mauvais, donc on verra ça un peu plus tard.
Donc, ce qu’il faut comprendre avec le Kenya, c’est que bon j’ai beaucoup voyagé en Afrique, j’ai passé sept ans de ma vie en Afrique, quatre ans en Afrique du Sud, trois ans au Ghana, donc mon dernier rôle j’étais en charge du business du lait pour Nestlé au Ghana, donc j’étais dans la direction de Nestlé Ghana, et j’étais aussi en charge du lait pour la Côte d’Ivoire, la Sierra Leone, le Liberia, donc j’ai beaucoup voyagé partout en Afrique.
L’économie au Kenya
Ce n’était pas ma première fois au Kenya, et de manière générale, quand on est au Kenya, on ressent une économie qui est plus dynamique, que dans la plupart des autres pays africains qui est très tournée sur l’export, donc beaucoup d’export d’agriculture, ce qui dans le fond est assez rare pour l’Afrique. La réalité, c’est que l’Afrique importe beaucoup de nourriture.
Quand vous vous promenez dans beaucoup de ces pays-là, vous verrez, vous allez au supermarché, il n’y a pas tant de choix que ça, même au niveau des légumes et des fruits etc. Il y a juste ce qu’il y a du coin. Alors que le Kenya, eux, ils arrivent vraiment à produire et à exporter. Aussi, c’est vraiment la capitale de l’Afrique de l’Est. Donc, dès qu’une entreprise souhaite investir en Afrique de l’Ouest, la première chose qu’ils font c’est, ils ouvrent un bureau à Nairobi, ils envoient leurs premiers expatriés sur place, ils recrutent du talent local, ils recrutent aussi du talent régional. Donc, quand on est à Nairobi, on voit des gens de partout, de toute l’Afrique de l’Est et aussi même de Somalie, d’Éthiopie etc. Donc, c’est vraiment un gros melting pot qui, en même temps, est un political hub. Il y a aussi un hub d’un point de vue économique, et on voit aussi, c’est un des endroits où il y a beaucoup plus de production industrielle à Nairobi, comparé à beaucoup d’autres villes africaines.
Risque de crise de la dette au Kenya
Donc, le plus gros problème, le plus gros risque lié avec l’investissement immobilier au Kenya ou tout simplement l’investissement au Kenya, c’est que le pays est très endetté. Le Kenya à un taux d’endettement par rapport au PIB, d’à peu près 80 %, ce qui est vraiment élevé pour un pays émergent. Le gouvernement Kenyan dépense plus de 30 % de ses revenus juste pour le remboursement des intérêts sur la dette. En anglais on appelle ça un dette trap, donc, c’est-à-dire, c’est le piège de la dette. Donc, il y a de bonnes chances que dans les prochaines années, le Kenya ait une crise de la dette, donc ce qui est problématique, ce qui veut aussi dire que la monnaie risque de dévaluer à un moment donné.
Donc, ce qui m’intéresse dans cette histoire, c’est qu’en fait, avec ce promoteur immobilier, je peux payer sur deux ans et demi en shilling. Donc, ça veut dire que s’il devait y avoir une dévaluation du shilling Kenyan dans les deux et demies prochaines années, mes paiements tous les mois en dollars ou en euros diminueraient fortement. Donc ça, c’est vraiment intéressant c’est un hedge intéressant justement contre une crise économique comme ça. Après, ça veut dire aussi que si la crise est trop prononcée, le promoteur immobilier pourrait avoir des problèmes aussi pour importer les matériaux etc. pour construire, donc il y a un certain élément de risque des deux côtés.
Mon investissement immobilier au Kenya
Donc, j’ai passé pas mal de temps à vraiment me promener partout dans Nairobi avec mon agent, et en fait, j’ai fini par investir dans le quartier où mon bon ami Sasha habite. Donc Sasha habite depuis plusieurs années au Kenya, je restais chez lui quand j’étais sur place et, en fait, on a acheté dans son quartier tout simplement avec un promoteur.
Et pourquoi ce quartier ? Parce qu’il est tout près du nouveau business district de la ville, à cinq minutes en voiture, il est tout près de la région où il y a tous les gens qui travaillent pour les Nations- Unies, qui justement sont en train de faire déménager, de fermer des bureaux sur New York et dans déménager plein à Nairobi, donc c’est vraiment en plein centre, l’endroit où il y a tous les expatriés mais dans une espace d’impasse qui est vraiment très tranquille, qui est vraiment vert, on voit les gens se promener, et ils sont même en train d’ouvrir un Carrefour à quatre minutes à pied de cette promotion immobilière, donc c’est vraiment intéressant, les gens peuvent vivre, aller faire leur courses à pied sans forcément prendre une voiture, donc vraiment un des avantages, et le coin est safe. Donc, vraiment on voit les gens se promener, on voit des femmes faire du jogging, les gens se promènent avec leurs chiens etc., ce qui est un plus, surtout dans une ville comme Nairobi qui n’est pas toujours 100 % en terme de sécurité.
Donc, vraiment le quartier j’aime beaucoup, c’est vraiment un quartier super premium, et du reste, j’ai fini par acheter des appartements d’une chambre et une chambre et demie, mais pendant un bout de temps j’ai hésité à prendre un appartement de trois chambres, ou quatre chambres, justement pour pouvoir potentiellement passer du temps avec ma famille. Mais à la fin, j’ai décidé d’opter pour les plus petits appartements, mais j’étais aussi intéressé par les gros appartements, justement d’un point de vue lifestyle, et parce que je vois aussi que dans Nairobi, de plus en plus, les promotions immobilières sont en train de construire des plus petits appartements de one bedroom, two bedrooms et des beaux three bedrooms, des beaux four bedrooms ça se construit de moins en moins surtout dans les très beaux quartiers. Donc, peut-être que sur le long terme, en fait, les three bedrooms et les quatre bedrooms, surtout ceux avec une belle vue seraient un meilleur investissement, même si les rendements locatifs seraient un peu plus bas.
Informations sur le développement immobilier à Nairobi
Donc, c’est Pratik, qui est mon agent immobilier sur place, qui nous a amené voir plein de promotions et qui nous a introduit à ce promoteur chinois, donc c’est intéressant, donc j’ai parlé à Alex qui était en charge des ventes, j’ai aussi parlé au CEO de ce promoteur chinois et ça fait plus de 10 ans qu’ils sont implantés au Kenya, ils ont fini pas mal de projets. Avant de décider d’acheter dans ce projet, j’ai été voir le projet qu’il avaient complété avant et, de ce que j’ai pu voir, donc le projet qu’ils ont complété avant, qui était juste dans le Chinatown de Nairobi, énormément de chinois à Nairobi, la qualité n’était pas mauvaise, mais c’était rien de fantastique.
Donc, un des risques, justement j’ai discuté ça avec eux, c’était : ils étaient habitués à faire des bâtiments dans des quartiers de moyenne classe et là, ils essayent de rentrer dans quelque chose d’un peu plus luxueux, est-ce qu’ils savent vraiment faire du luxe ? Donc ça, il y a un peu une question, ils disent que oui, ils vont apporter des meilleurs matériaux et, justement, ils mettent les piscines chauffées bla bla bla bla, tout ça, mais il y a un petit élément de risque en terme de la execution de leur stratégie de faire quelque chose d’un peu plus luxueux, mais, je le vois après au niveau du prix, ils sont moins chers que la concurrence, donc le prix était vraiment, absolument imbattable. Donc, au début j’avais signé que pour un appartement, Sasha avait aussi signé pour un appartement, et un membre de ma famille avait aussi signé pour un appartement, et après avoir fait la vidéo en anglais j’ai réfléchi, je me suis dit : « non, c’est vraiment une bonne opportunité », et j’ai acheté deux autres appartements en plus.
Les risques dans le quartier
Après, ce qu’il faut voir quand on investit au Kenya, c’est vraiment important de comprendre les voisins, parce que les voisins peuvent être assez rapides à vendre leur terrain et après on voit tout d’un coup un nouveau bâtiment qui se construit, et ce que vous aviez au début c’était une belle vue de la ville, les arbres verts et tout d’un coup vous retrouvez à sept mètres, avec en face d’un autre bâtiment. Donc, c’est important de vraiment regarder ce qu’il y a autour.
On a fait ça, j’ai pris mon drone pour bien voir les voisins. Donc derrière, pas de problème, ce sont des jolies petites villas avec des piscines etc., donc ça ce n’est pas a loué à des expatriés, donc ça ce n’est pas prêt de partir du tout, donc ça ce sont les appartements de trois chambres et quatre chambres à coucher, qui en gros ont une belle vue garantie, donc ça aussi j’ai aimé beaucoup.
Après, d’un côté il y a un hôpital, une espèce de clinique privée pour les yeux, qui a l’air assez défoncé. Honnêtement, quand on passe en drone, on voit des vieilles voitures, tout ça. Honnêtement, je crois qu’ils risquent de vendre à un moment donné, donc, de ce côté-là, si je devais investir, j’irais plutôt vers les étages en haut, en espérant qu’il y ait des restrictions un peu plus tard en terme de hauteur, qui serait un peu plus strict, parce que justement les gens se plaignent de plus en plus que les bâtiments sont trop, donc je crois que le gouvernement va devenir de plus en plus strict en terme de hauteur, surtout dans des quartiers un peu résidentiels comme ça.
Et de l’autre côté, c’est un bâtiment. Le vendeur c’est le même qui a vendu ce terrain aux promoteurs Chinois, et les Chinois ont essayé d’acheter cet autre terrain aussi, et le vendeur a refusé, il dit qu’il ne veut pas vendre, il a ses bureaux etc., et on voit, ce sont des maisons qui ne sont pas trop mal, qui sont assez jolies. Je crois qu’à priori, de ce côté-là il y a moins de risque, mais je n’exclurai pas du tout le risque non plus. Mais bon, si je devais acheter sur un côté, j’investirais plutôt de ce côté-là. Et aussi, au moins devant la rue, c’est une petite rue qui est vraiment tranquille, il n’y aura jamais beaucoup de trafic, donc là, sur tout ce qui a devant là vous êtes tranquille.
Rendements locatifs à Nairobi
Donc, on a fait tous les chiffres aussi de rendement locatif sur les une chambre, sur les deux chambres plus studio, donc ça c’est intéressant sur un titre, ils ont fait un truc assez unique pour les investisseurs, en gros vous pouvez acheter un appartement, c’est sur un titre et vous avez deux chambres, deux salles de bain et, séparément, vous avez un studio complètement séparé avec sa propre entrée, donc ça c’est vraiment un concept spécialisé pour les investisseurs et, en gros, sur ces unités-là, sur celle d’une chambre on est à peu près un rendement de 10 à 11 % brut, et 7 à 8 % net net, en prenant en compte les frais de gestion, trouver des locataires, 5 % du temps où ce n’est pas loué, un peu de frais chaque année pour l’entretien etc., et les frais aussi de la copropriété.
Donc, c’est assez intéressant et quand on fait les mêmes chiffres pour celles de trois chambres et de quatre chambres, on a plutôt un rendement net d’à peu près 6 %, donc les rendements sont un peu plus bas sur celles de trois chambres, quatre chambres. Par contre, je crois qu’il y a plus de potentiel sur le long terme de plus-value, sur ces unités-là où vraiment il y a une vue garantie et qui ne sont vraiment pas chers au mètre carré, on parle de 1000 dollars le mètre carré ces unités-là, en mètre carré net, pour être en plein centre-ville d’une ville en plein boom, avec piscine chauffée tout ça. parking etc., 1000 dollars le mètre carré avec des vues, ça ne me paraît vraiment pas cher. Donc, je crois qu’il y a vraiment un potentiel sur le long terme de plus-value.
Après, au niveau des impôts, il y a un peu d’ambiguïté. Théoriquement, les non-résidents qui investissent à leur nom, doivent payer 30 %, c’est une withholding tax, c’est-à-dire 30 % sur le revenu brut sans toutes les déductions, donc ça, ça a vraiment un impact très négatif sur les rendements nets, par contre, vous pouvez contacter Pratik, ils ont des manières de réduire ça en utilisant des structures etc.
Plan de paiement offert par le développement
Et ce que j’aime bien aussi, c’est qu’il y a un payment plan sur deux ans et demi fixe en shilling, en gros c’est une vente à découvert du shilling. Donc, si le shilling devait baisser, ce qui ne m’étonnerait pas du tout, là il est à 130 dollars, et au mois de février il était descendu jusqu’à 160 dollars, donc il y a vraiment un potentiel et on voit que c’est une monnaie qui n’est pas complètement libre, que la banque centrale est en train de manager le taux de change derrière, mais avec la pression qui va arriver, il risque d’y avoir des dévaluations.
Après, en terme de gestion immobilière, il y a deux options : soit Pratik et son équipe peuvent gérer l’appartement sur le long terme, ou sinon le promoteur Chinois aussi peut s’occuper de gérer ça. Le promoteur est un peu moins cher, mais voilà il y a deux options pour gérer. J’ai vu ce qu’ils faisaient dans les autres bâtiments, comment ils géraient, c’était assez bien géré, donc je ne m’inquièterai pas trop de ce côté-là. Et aussi, un désavantage de Nairobi, c’est puisqu’il fait beau mais sans faire trop chaud sans toute cette humidité etc., ce n’est pas comme investir à Abidjan, ou au Cameroun, au Congo où il y a l’humidité et tout s’abîme très rapidement. Au Kenya, justement parce que le temps est très gentil, est très mild, est très doux, l’immobilier ne s’abîme pas trop, donc ça c’est vraiment un avantage.
Les risques au Kenya
Après, il y a les risques habituels, le promoteur pourrait faire faillite etc., problèmes politiques bla bla bla, c’est l’Afrique, donc ce n’est vraiment pas un investissement pour les gens qui ont un peu peur de la volatilité. C’est le genre de truc qu’il faut éviter. Mais bon, personnellement je trouve que c’est quelque chose qui est vraiment intéressant d’ajouter à mon portfolio d’investissement à l’international, surtout d’un point de vue diversification, avec tout ce qui se passe dans le monde. Je n’ai pas du tout envie d’investir en ce moment dans certains pays européens. Donc, si vous êtes intéressé d’en savoir plus sur ce projet, vous pouvez contacter Pratik, en dessous. Il faut parler soit l’anglais, soit le swahili, il ne parle pas français malheureusement. Bonne journée.
