Marché immobilier à Buenos Aires : le guide complet pour investir

Suite à toutes les réformes en cours en Argentine, je me suis rendu à Buenos Aires pour quelques semaines afin de découvrir le marché de l’immobilier. J’ai passé du temps à rencontrer des agents immobiliers, des avocats, des expatriés, des locaux et d’autres intervenants pour me faire une idée précise du marché immobilier et j’ai moi-même fait quelques offres. 

Nous allons examiner le marché immobilier de Buenos Aires qui montre des tendances très haussières, mais dans lequel il est difficile de se retrouver.

Principaux Enseignements

• Le marché immobilier de Buenos Aires affiche des tendances haussières, sous l’effet des récentes réformes économiques. 
• Il s’agit d’un investissement axé sur les plus-values, et non sur le cash flow – les rendements locatifs sont extrêmement faibles. 
• Concentrez-vous sur les quartiers en voie de gentrification tels que Palermo Soho, Palermo Hollywood et Villa Crespo pour obtenir les meilleurs résultats. Puerto Madero est cher, mais les prix pourraient encore augmenter. 
• Les transactions sont complexes – il est essentiel d’avoir un agent local expérimenté. 
• Le comportement des vendeurs peut être peu orthodoxe, il faut donc faire preuve de patience et de persévérance.

Table des Matières

• Principaux Enseignements
• Synthèse de l’Économie en Argentine
  • Une puissance agricole
  • Des ressources naturelles abondantes
  • Une dévaluation en spirale du peso argentin
  • Amélioration des réserves en devises
  • Contrôles stricts des capitaux
• Milei et ses réformes économiques
  • Une austérité budgétaire sans faille
  • Incitations à l’investissement
  • Privatisations d’industries clés
  • Réduction de la protection des travailleurs
  • Lutte contre l’inflation
• Un pays jeune pour l’instant
• Le Marché Immobilier de Buenos Aires
• Catalyseurs du marché immobilier à Buenos Aires
  • 1. Optimisme en Argentine
  • 2. Réformes du secteur immobilier en Argentine
  • 3. Les prêts hypothécaires sont de retour sur le marché immobilier de Buenos Aires
  • 4. L’amnistie fiscale
• Dans quels quartiers de Buenos Aires acheter un bien immobilier ?
  • Investir dans l’immobilier à Palermo Soho, Buenos Aires   
  • Investir dans l’immobilier à Puerto Madero, Buenos Aires    
  • Investir dans l’immobilier à San Telmo, Buenos Aires    
  • Investir dans l’immobilier à Palermo Hollywood, Buenos Aires
  • Investir dans l’immobilier à Villa Crespo, Buenos Aires  
  • Investir dans l’immobilier à Abasto, Buenos Aires 
  • Investir dans l’immobilier à Colegiales et Chacarita Nord, Buenos Aires      
  • Investir dans l’immobilier à Palermo Chico, Buenos Aires   
  • Investissements à Palermo Botanico, Palermo Norte, Palermo Zoologico, Buenos Aires     
  • Investir dans l’immobilier à Belgrano, Buenos Aires  
  • Acheter un bien immobilier dans le centre de Buenos Aires / San Nicholas / Montserrat      
  • Investir dans l’immobilier à Las Cañitas, Buenos Aires 
  • Investir dans l’immobilier à Recoleta, Buenos Aires
  • Investir dans l’immobilier à Retiro, Buenos Aires 
• Quels sont les rendements du marché immobilier de Buenos Aires ?
• Étude de cas complète de deux investissements immobiliers à Buenos Aires
• Les défis de l’achat d’un bien immobilier à Buenos Aires
• Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un bien immobilier en Argentine ?
• Comment transférer de l’argent pour l’achat d’un bien immobilier en Argentine ?
• Impôts sur les biens immobiliers en Argentine
• Qui devrait investir dans l’immobilier à Buenos Aires en ce moment ?
• Contactez Max, mon agent immobilier francophone à Buenos Aires
• FAQ
  • Est-ce que l’immobilier à Buenos Aires est un bon investissement ?
  • Quelles sont les perspectives de l’immobilier en Argentine ?
  • Combien coûte une maison à Buenos Aires en Argentine ?
  • Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Buenos Aires ?

Synthèse de l’Économie en Argentine

En ce qui concerne son économie, l’Argentine est un cas désespéré légendaire. Il n’est pas nécessaire de faire un rappel historique, car la plupart des lecteurs sont déjà des observateurs attentifs de l’Amérique latine. Vous devriez déjà être vaguement au courant des tumultes politiques du 20e siècle qui ont conduit l’Argentine à mal gérer ses nombreuses richesses.

Une puissance agricole

L’Argentine a développé son secteur agricole de manière constante depuis des décennies et celui-ci représente plus de la moitié des recettes en devises du pays.

Elle produit beaucoup plus de nourriture qu’elle n’en consomme, les principales exportations étant le soja, le blé, le maïs, le bétail, les fruits et légumes et le vin.  L’agriculture argentine offre généralement des prix très compétitifs, bien que le secteur fonctionne bien en deçà de son potentiel en raison de l’instabilité du peso et du manque d’investissement dans les infrastructures d’exportation.  

Un pays aussi généreux devrait normalement encourager l’exportation, mais l’Argentine a toujours appliqué un lourd régime de droits de douane à l’exportation à son secteur agricole.  Les agriculteurs ont dû payer environ 33 % pour exporter leur soja et 15 % pour d’autres produits comme le blé et la viande.  Bien que Milei ait promis d’éliminer les taxes à l’exportation, cette promesse électorale n’a pas été tenue.  Son administration a toutefois fait des progrès dans la réduction et la rationalisation des taxes à l’importation sur les intrants agricoles dont le secteur a besoin pour prospérer.    

Des ressources naturelles abondantes

L’Argentine est autosuffisante sur le plan énergétique et est un exportateur net de produits pétroliers.  L’industrie est actuellement focalisée sur Vaca Muerta, une région d’extraction de schiste en Patagonie.  La région produit environ 300 000 barils par jour, ce qui est peu par rapport à d’autres sites qui ont des niveaux de maturité et de développement similaires.  L’augmentation de la production a été freinée par l’intervention chronique du gouvernement sur le marché afin de contrôler les prix et de maîtriser les prix de l’énergie au niveau national.  Il est possible de quintupler cette production si l’environnement réglementaire s’améliore, un problème que Milei a l’intention de résoudre.

L’Argentine est le quatrième producteur mondial de lithium, avec les plus grandes réserves de lithium des lacs salés du monde et des coûts d’extraction parmi les plus bas.  Bien qu’elle mette en service de nouvelles mines pour répondre à la demande de batteries pour véhicules électriques, sa part actuelle dans la production mondiale n’est que d’environ 6 %.  Le secteur est peu performant en raison d’un retard technologique et d’un chaos législatif. 

Le pays a pu attirer d’importants investissements chinois dans le secteur du lithium grâce à des incitations fiscales qui ont amélioré le savoir-faire dans ce domaine, mais l’administration Milei vise à s’aligner plus étroitement sur les États-Unis à l’avenir, ce qui aura des effets mitigés. 

Il existe également une myriade de politiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) nationales et internationales qui ont entravé la croissance du secteur du lithium.  Ces politiques ne sont pas coordonnées et se chevauchent souvent, générant des redondances et une confusion qui empêchent les participants d’opérer avec clarté et efficacité. 

Une dévaluation en spirale du peso argentin

Le peso argentin a subi une dévaluation pendant des décennies, entraînant une inflation effroyable et un marché parallèle de longue date pour les devises étrangères.  À l’heure actuelle, la monnaie continue de s’enfoncer dans l’abîme.  

Le peso argentin n’est plus une monnaie flottante depuis des décennies, et l’enchevêtrement des contrôles gouvernementaux visant à soutenir les réserves de devises a donné lieu à de multiples taux de change.  Le dollar bleu est le seul véritable taux de marché flottant, c’est-à-dire le taux au comptant du marché noir pour les devises étrangères déjà présentes dans le pays.  Mais il existe plusieurs autres taux (pas moins de 19) qui s’appliquent aux cartes de crédit, aux achats de luxe, aux achats d’actions et d’obligations et à d’autres achats spécifiques.

Amélioration des réserves en devises

Les réserves de devises de l’Argentine s’améliorent enfin après des années d’épuisement sous l’administration précédente, ce qui donne un peu de répit au gouvernement.

Contrôles stricts des capitaux

L’Argentine a mis en place des contrôles des capitaux afin d’endiguer les sorties de réserves de devises.  Les particuliers ont été limités dans le montant des devises qu’ils peuvent acheter et dans l’utilisation de leurs cartes de crédit à l’étranger.  Les entreprises sont soumises aux mêmes restrictions, ainsi qu’à des liquidations forcées de leurs revenus d’exportation en pesos argentins et à des restrictions sur les transferts de bénéfices et de dividendes hors du pays.  L’administration Macri a tenté d’abolir ces contrôles, mais a été contrainte de les réimposer en 2019.  Le président Milei s’est engagé à résoudre le problème et a réalisé des progrès substantiels, même s’il semble que les contrôles resteront en place au moins jusqu’en 2025. 

Milei et ses réformes économiques

Tous les regards sont désormais tournés vers le président Javier Milei et les vastes réformes économiques qu’il a fait adopter par le corps législatif. En fin de compte, elles devraient être positives pour le marché de l’immobilier à Buenos Aires, la capitale du pays. Voici quelques-unes des principales dispositions de son projet de réforme phare :

Une austérité budgétaire sans faille

Milei a pour objectif de ramener le déficit budgétaire à zéro d’ici fin 2024 en réduisant les dépenses publiques excessives et l’importante dette publique du pays. Au cours du premier semestre de cette année, il a réalisé des progrès notables sur ce front, les finances publiques affichant leur premier excédent depuis 2011. Cela se fait au détriment des services publics et des fonctionnaires, qui n’ont pas caché qu’ils désapprouvaient ces mesures.

Incitations à l’investissement

Le régime RIGI (Régime d’Incitation aux Grands Investissements) offre des garanties juridiques et financières aux grands investisseurs internationaux qui déploient des capitaux importants en Argentine.  Les investisseurs qui engagent plus de 200 millions de dollars américains dans une sélection d’industries clés bénéficieront d’un allègement de l’impôt sur les sociétés de 10 % et d’exemptions de nouvelles taxes, en plus de l’importation d’équipements en franchise de droits et d’une obligation de liquidation partielle des revenus d’exportation en devises étrangères. 

Cette mesure devrait avoir un impact très positif sur les investissements dans le secteur minier.  Le régime pourrait permettre à l’Argentine de devenir un acteur mondial majeur dans l’extraction du lithium, de l’argent, de l’or, du cuivre, du plomb et du zinc.  

Privatisations d’industries clés

Milei a exprimé son intérêt pour la privatisation de tout, des compagnies pétrolières d’État aux clubs de football.  Bien qu’il ait été poussé à faire des concessions sur ce front pour que les réformes soient adoptées, il y a finalement huit grandes entreprises qui seront totalement ou partiellement cédées par le gouvernement.  Il s’agit d’Energia Argentina, la principale entité publique de prospection pétrolière et gazière et de distribution d’électricité, de la principale société publique de distribution d’eau de Buenos Aires, d’opérateurs publics d’énergie nucléaire, de fret ferroviaire et de services au sol dans les aéroports..

Réduction de la protection des travailleurs

Le projet de loi de Milei a facilité le licenciement des employés pour cause de performances insuffisantes ou pour d’autres raisons, en allongeant les périodes d’essai et en réduisant les indemnités de licenciement.  Les salariés couverts par des conventions collectives ont désormais moins de moyens de pression sur leurs employeurs.  Cette mesure a bien sûr suscité la colère des travailleurs argentins, mais elle devrait certainement contribuer à attirer les investisseurs étrangers.    

Lutte contre l’inflation

L’Argentine est le pays le plus inflationniste du monde, avec une inflation globale annualisée d’environ 250 %. Ce chiffre astronomique a toutefois connu des baisses constantes au cours des derniers mois, à mesure que l’austérité imposée par Milei prenait effet.

Un pays jeune pour l’instant

L’Argentine a actuellement un taux de fécondité de 1,88, mais ce n’est qu’au cours des six dernières années qu’il a commencé à tomber en dessous du taux de remplacement.  Il en résulte que le pays dispose encore d’une importante population de jeunes qui soutiendra l’économie et l’immobilier à Buenos Aires dans l’avenir immédiat.  Les problèmes démographiques ne se feront pas sentir avant une génération ou deux. Personne ne sait si la reproduction dans le pays reprendra de la vigueur – ces tendances ne s’inversent pas facilement. 

Le Marché Immobilier de Buenos Aires

Buenos Aires et ses villes environnantes forment une agglomération de plus de 15 millions d’âmes, l’une des plus grandes concentrations de population d’Amérique latine avec Mexico et Sao Paolo.

L’Argentine étant un pays très centralisé, tant du point de vue politique qu’économique, c’est à Buenos Aires que les flux de capitaux vers l’immobilier sont les plus importants.

Entre 2018 et 2023, le marché a chuté de près de 50 % en termes réels, en tenant compte de l’inflation en USD. Alors que le reste du monde connaissait un boom immobilier, en particulier après Covid, les prix ont continué à baisser à Buenos Aires.

Les capitaux ont recommencé à affluer sur le marché immobilier de Buenos Aires, ce qui a entraîné une nouvelle hausse des prix. 

Cette évolution est due en grande partie à l’augmentation du volume des transactions dans l’immobilier à Buenos Aires.

Catalyseurs du marché immobilier à Buenos Aires

1. Optimisme en Argentine

Milei est loin d’être vénéré par l’ensemble de la population, mais d’une manière générale, les détenteurs de capitaux sont plus optimistes qu’auparavant. Cela signifie que l’argent qui dormait sous les matelas revient sur le marché. En outre, les richesses mises de côté par les Argentins à l’étranger reviennent lentement, mais de plus en plus, dans le pays.

2. Réformes du secteur immobilier en Argentine

En outre, les loyers peuvent être fixés dans n’importe quelle devise, y compris le dollar américain et le bitcoin.

Milei a promis de déréglementer massivement le marché immobilier en Argentine. L’une de ses premières grandes réformes a consisté à supprimer toutes les mesures de contrôle des loyers sur le marché locatif. 

Ces mesures sévères de contrôle des loyers ont eu pour conséquence qu’un logement sur sept en Argentine est resté vide. Les habitants de Buenos Aires avaient du mal à trouver un logement, car aucun investisseur sain d’esprit ne voulait s’engager dans un bail à long terme en pesos argentins. Dès que cette loi a été abrogée, l’offre de logements à louer a augmenté de 184 % et les loyers en termes réels ont diminué de 40 % par rapport à l’année précédente.

En outre, les loyers peuvent être fixés dans n’importe quelle devise, y compris le dollar américain et le bitcoin.

Enfin, en juillet 2024, Milei a supprimé la taxe de transfert de 1,5 % sur les biens immobiliers, réduisant ainsi les coûts de transaction globaux.

3. Les prêts hypothécaires sont de retour sur le marché immobilier de Buenos Aires

Pendant des années, il n’y a pas eu de nouvel effet de levier sur le marché immobilier de Buenos Aires. Cela a changé en juin 2024, lorsqu’un certain nombre de banques ont recommencé à proposer des prêts hypothécaires aux résidents locaux (non disponibles pour les non-résidents). Les chiffres sont encore relativement faibles, mais ils augmentent et contribueront à stimuler le marché à l’avenir.

Le retour des prêts hypothécaires est toujours un catalyseur massif pour tout marché immobilier dans le monde. 

4. L’amnistie fiscale

Dans les systèmes socialistes tyranniques tels que le péronisme, la règle du jeu pour survivre est l’évasion fiscale. C’était, et c’est toujours, un phénomène rampant en Argentine. Pour aider à stimuler l’économie, Milei a mis en place une amnistie fiscale appelée « Blanqueo ».

L’objectif est de légaliser les actifs non déclarés détenus en Argentine ou à l’étranger. Les premiers 100 000 dollars peuvent être déclarés en franchise d’impôt. Au-delà de ce montant, il y a un impôt à payer.

• Jusqu’au 30 septembre 2024 : taux d’imposition de 5%.
• Jusqu’au 31 décembre 2024 : taux d’imposition de 10 %.
• Jusqu’au 31 mars 2025 : taux d’imposition de 15 %.

Un pourcentage important de ces fonds finira inévitablement dans l’immobilier en Argentine, d’autant plus que les gens ne font pas confiance aux banques locales. L’argent liquide, l’or, les cryptomonnaies, l’immobilier local et l’argent caché à l’étranger sont les principaux mécanismes d’épargne des Argentins.

Dans quels quartiers de Buenos Aires acheter un bien immobilier ?

Buenos Aires est une ville immense et relativement complexe à comprendre. Il m’a fallu des semaines de marche et de conduite pour avoir une bonne idée de la ville. D’une manière générale, si vous êtes un étranger cherchant à investir à Buenos Aires, vous vous dirigerez principalement vers le centre et le nord de la ville.

Pour le lifestyle, c’est la même chose, à moins que vous ne vouliez rester un peu plus loin dans la banlieue. 

Une liste plus détaillée des quartiers :

Voici une liste de quelques quartiers qui méritent d’être abordés, sans ordre particulier.

Investir dans l’immobilier à Palermo Soho, Buenos Aires

Palermo Soho est sans aucun doute l’un des quartiers les plus « cool » de Buenos Aires. Il est très réputé pour sa vie nocturne, ses restaurants haut de gamme, ses librairies et son ambiance bohème. C’est un endroit de choix pour les expatriés et les digital nomads qui veulent passer du temps à Buenos Aires, et l’un des quartiers les plus chers de Buenos Aires. Il y a une forte demande pour les Airbnbs et les locations, surtout de la part des étrangers.

Investir dans l’immobilier à Puerto Madero, Buenos Aires

Puerto Madero est un phénomène intéressant de marché émergent. Pour échapper à la criminalité et à la saleté, ce nouveau quartier a été créé avec des tours de luxe, des magasins et une tentative de marina. Les prix varient entre 4 000 et 10 000 dollars le m2, ce qui en fait l’immobilier le plus cher du pays.

Je comprends pourquoi les Argentins aiment cela. Ils bénéficient d’un semblant de luxe occidental (sans grandes finitions) et sont isolés des masses et de la criminalité.

Cependant, si vous êtes un étranger cherchant à investir ou à passer du temps en Argentine, vous trouverez que cette zone manque de caractère et qu’elle est certainement surévaluée par rapport à ce qu’elle offre. On ne se rend pas jusqu’au Cône Sud des Amériques pour obtenir une mauvaise copie d’une ville occidentale moderne.

Objectivement, du point de vue de l’investissement pur, les rendements locatifs sont extrêmement faibles et le taux d’inoccupation est élevé, car peu de gens peuvent se permettre ces prix. Toutefois, comme il s’agit de biens immobiliers de premier ordre, les prix augmenteront inévitablement avec le marché, et peut-être même un peu plus que le marché.

Investir dans l’immobilier à San Telmo, Buenos Aires

Symbole ultime de la gentrification, un Starbucks a ouvert près de la place centrale qui accueille un marché d’art et d’artisanat.

Du point de vue de l’investissement, San Telmo n’est pas un mauvais plan à long terme, même si je m’attends à ce que d’autres quartiers prennent de la valeur plus rapidement. En outre, la sécurité est un peu problématique, surtout la nuit et dans les rues secondaires.

Je me suis également aventuré au sud de l’Avenida Ricardo Balbin, toujours à San Telmo, parce que je voyais sans cesse des appartements super bon marché dans cette zone.

Dès que vous traversez l’avenue principale, l’ambiance change. En l’espace de trois minutes, la police m’a suivi sur quelques centaines de mètres (sans doute pour s’assurer que j’étais en sécurité), et un peu plus tard, des gens m’ont crié dessus pour me demander de cacher mon téléphone.

Si Buenos Aires devait décoller, le sud de San Telmo s’embourgeoiserait immanquablement. Mais pour l’instant, il est trop tôt. C’est un quartier que je garde à l’esprit pour de futures spéculations. Il y a des opportunités beaucoup plus faciles à saisir pour l’instant.

Investir dans l’immobilier à Palermo Hollywood, Buenos Aires

      

Investir dans l’immobilier à Villa Crespo, Buenos Aires

Lorsque j’étais à Buenos Aires, j’ai rencontré des investisseurs étrangers juifs qui s’intéressaient tout particulièrement aux quartiers juifs de Buenos Aires. Leur théorie était la suivante :

• de nombreux Juifs quitteraient Israël parce que la vie y devient de plus en plus difficile et toxique. 
• de nombreux Juifs quitteraient l’Europe parce qu’ils sont de plus en plus souvent en butte à la haine, comme cela s’est produit en Europe tout au long de l’histoire.

Tous ne se rendraient pas aux États-Unis. Nombre d’entre eux se rendraient en Argentine, qui accueille les immigrés, est abordable et compte déjà une population et des institutions juives très importantes.

Je trouve Villa Crespo très intéressant en soi. Je suppose que l’aspect culturel juif est une “option d’achat” gratuite.

Investir dans l’immobilier à Abasto, Buenos Aires

J’ai visité quelques appartements très abordables (1 300 dollars le m2, dernier étage, en bon état, avec balcon), mais le marché est littéralement à l’envers ; les appartements avec vue au dernier étage sont en fait moins chers que les appartements au rez-de-chaussée, car les orthodoxes ne peuvent pas utiliser les ascenseurs pendant le shabbat.

J’ai senti que je n’avais aucun avantage sur ce marché et je n’ai donc pas creusé davantage, mais j’ai apprécié l’exercice intellectuel.

Investir dans l’immobilier à Colegiales et Chacarita Nord, Buenos Aires

Comme Villa Crespo, ces deux quartiers sont situés à proximité immédiate de Palermo et devraient connaître une croissance importante dans les années à venir, indépendamment du marché dans son ensemble. Colegiales est plus développé que Chacarita, mais Chacarita a plus de potentiel.

De nombreux artistes et Bohémiens s’installent dans ces deux quartiers car ils ont été chassés de Palermo. Ils ont emporté avec eux les théâtres, les bars éclectiques, les librairies, etc. Les digital nomads ont commencé à s’y installer. La gentrification n’en est qu’à ses débuts, mais elle se produit à un rythme rapide. 

Investir dans l’immobilier à Palermo Chico, Buenos Aires

Ce quartier ne disparaîtra pas. Il restera toujours un lieu de premier choix à Buenos Aires. Ce quartier est un enjeu de préservation de la richesse.

Investissements à Palermo Botanico, Palermo Norte, Palermo Zoologico, Buenos Aires

 

Investir dans l’immobilier à Belgrano, Buenos Aires

Beaucoup d’expatriés finissent par vivre ici parce que le quartier est décent et relativement abordable. Plus précisément, des milliers de Russes se sont installés à Belgrano, fuyant la guerre et venant en Argentine pour faire du tourisme de naissance. C’est leur base principale. Je pense que d’autres quartiers ont plus d’atouts.

Acheter un bien immobilier dans le centre de Buenos Aires / San Nicholas / Montserrat

Alors oui, vous pouvez acheter de superbes immeubles résidentiels, mais vous devrez prendre un taxi tous les soirs pour aller traîner dans des endroits convenables. Je peux imaginer que certaines rues spécifiques vont s’améliorer avec le temps, mais il ne sera pas facile de trouver des locataires. Cependant, si vous voulez un maximum de mètres carrés ou de pieds carrés de belles propriétés historiques pour un montant donné, c’est ici qu’il faut chercher.

L’Avenida de Mayo, en face du Congrès, est particulièrement belle. Presque tous les bâtiments qui s’y trouvent sont absolument magnifiques. Mais c’est un endroit louche, surtout la nuit.   

Investir dans l’immobilier à Las Cañitas, Buenos Aires

Ce quartier n’est presque jamais évoqué par les étrangers, et pourtant je l’ai trouvé extrêmement attrayant. Il se trouve juste à l’angle des terrains de Polo et se développe très rapidement. Une énorme tour de luxe est en cours de construction. Les parcs publics sont en train d’être refaits et de nombreux restaurants et bars ouvrent leurs portes.

C’est l’un des quartiers où j’ai fait une offre, mais la transaction a échoué.

Investir dans l’immobilier à Recoleta, Buenos Aires

Mais c’est le Buenos Aires que beaucoup de gens aiment. C’est un quartier assez cher, et tous ces beaux appartements nécessitent des rénovations importantes. Au fur et à mesure que le marché monte, ce quartier va inévitablement monter en flèche. Il s’agit clairement d’une zone de premier choix. Vos locataires cibles seraient des habitants de la classe supérieure ou une famille étrangère..

Investir dans l’immobilier à Retiro, Buenos Aires

     

L’achat d’un appartement normal à Retiro est légèrement moins cher qu’à Recoleta, mais il faut savoir que moins de gens veulent y vivre en raison de la criminalité plus élevée et de la proximité du Centro. C’est dommage car l’architecture est tout aussi belle qu’à Recoleta.

Quels sont les rendements du marché immobilier de Buenos Aires ?

Pour être très clair, il n’y a pas de rendement locatif à faire à Buenos Aires. En particulier après la réforme des loyers, le marché est inondé de locations qui ont fait baisser les rendements locatifs. Il y a également une offre excédentaire d’Airbnbs à Buenos Aires, en particulier pour les petites unités.

Investir dans l’immobilier à Buenos Aires est purement un jeu de plus-values et de diversification géographique. Les études de cas ci-dessous illustrent très clairement ce point.

Étude de cas complète de deux investissements immobiliers à Buenos Aires

J’ai accompagné Max, mon agent immobilier francophone à Buenos Aires, pour visiter deux appartements. L’un était dans le centre et l’autre à Palermo Soho. Nous avons fait tous les calculs nécessaires pour obtenir un retour sur investissement net pour les locations à long terme et les locations à court terme.

https://youtu.be/8CKqICjQFxk

Les défis de l’achat d’un bien immobilier à Buenos Aires

Je ne pense pas qu’il soit nécessaire de mentionner tous les risques associés à l’achat en Argentine, car ils sont tellement évidents. L’Argentine est jonchée de cadavres d’investisseurs étrangers qui pensaient y faire fortune.

Ceci étant dit, si Milei réussit ses réformes, c’est presque certain de réaliser des plus-values substantielles.

Les difficultés liées à l’achat d’un bien immobilier en Argentine sont plutôt d’ordre logistique et administratif. 60 ans de socialisme ont rendu les choses plus compliquées qu’elles ne devraient l’être. 

Les gens (les vendeurs) sont également plus compliqués qu’ils ne devraient l’être. Le socialisme n’encourage pas le pragmatisme.

Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un bien immobilier en Argentine ?

Étape 1 : Obtenir un CDI (non résident) ou un DNI (résident) qui est en fait un numéro d’identification fiscale obligatoire pour acheter un bien immobilier en Argentine. Le fait d’avoir ce numéro ne fait pas de vous un résident fiscal. Il s’agit d’une démarche purement administrative.

Étape 2 : Choisir un agent immobilier avec lequel travailler. Que vous soyez représenté par un agent immobilier ou non ne fait pas de différence car, dans tous les cas, vous devrez payer des frais d’agent immobilier. Il vaut mieux qu’un agent immobilier passe les appels, fasse toutes les démarches, vous conseille, etc. plutôt que d’agir seul. Personnellement, j’ai beaucoup apprécié de travailler avec Max, mon agent immobilier francophone à Buenos Aires.

Étape 3 : Vous faites une offre avec une « Reserva » et un dépôt de 1 000 à 10 000 dollars en espèces.

Étape 4 : Vous choisissez un « escribano » (un notaire) qui se chargera de la transaction. L’escribano est chargé de vérifier les antécédents du bien et de procéder à toutes les vérifications juridiques nécessaires. L’acheteur choisit l’escribano, ce qui est très important. Vous avez besoin d’un bon escribano. Max est dans le métier depuis des décennies et travaille avec une équipe d’escribanos compétents pour représenter les intérêts de ses clients.

Étape 5 : Signer le Boleto, c’est-à-dire le contrat d’achat. À ce stade, l’agent immobilier est également rémunéré. En général, l’acompte s’élève à 30 % du prix du bien, et si l’acheteur annule la vente, il doit au vendeur le double de ce montant.

Étape 6 : L’escritura a lieu quelques semaines plus tard, c’est-à-dire le transfert du titre de propriété. Le reste de l’argent est versé à ce moment-là.

Comment transférer de l’argent pour l’achat d’un bien immobilier en Argentine ?

Il s’agit d’un sujet très complexe, avec des avantages et des inconvénients significatifs pour chaque méthode, et de nombreux éléments fluctuants.

En fait, vous pouvez payer en crypto-monnaie, en dollars américains, par virement bancaire.  

Vous pouvez faire entrer l’argent dans le pays par crypto, par virement bancaire ou par échange d’obligations.

Les règles et les réglementations ne cessent de changer, tout comme la manière d’introduire de l’argent dans le pays et les différents taux de change.

Mon plus grand conseil est de faire les choses aussi légalement que possible, y compris les transferts d’argent, afin d’avoir une trace écrite de la transaction, qui sera très probablement nécessaire lorsque vous vendrez la propriété plus tard et que vous souhaiterez minimiser l’impôt sur les plus-values

Si vous avez de la chance, les vendeurs ont un compte aux États-Unis, en Espagne, au Panama ou en Uruguay, ce qui rend la transaction beaucoup plus facile, moins stressante et moins chère.

Impôts sur les biens immobiliers en Argentine

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes censé payer :

• Honoraires de l’agent immobilier (max. 4% + TVA), 
• Frais d’Escritura (généralement 2% + TVA) 
• Taxe municipale de 3,5 % (pour Buenos Aires) répartie entre l’acheteur et le vendeur. 
• Une taxe nationale de 1,5 % payée par le vendeur ne s’applique plus depuis juillet 2024. 
• Environ 1 % de frais payés par le vendeur à l’escritura 
• Frais de transfert et d’échange payés par l’acheteur, qui peuvent s’élever à 2 ou 3 %.

Autres taxes notables sur les biens immobiliers en Argentine :

• Impôt sur les plus-values à payer lors de la vente, généralement de 15 % en tenant compte des frais. 
• Impôt foncier annuel 
• Impôts sur les revenus locatifs, au taux normal de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Qui devrait investir dans l’immobilier à Buenos Aires en ce moment ?

Il s’agit d’un pari de plus-values basé sur les réformes Milei. Le marché est très haussier et c’est le moment d’y entrer. Mais ce n’est pas un marché pour les âmes sensibles ; les transactions sont compliquées et vous avez besoin d’un très bon agent immobilier à Buenos Aires. J’ai fait plusieurs offres et toutes n’ont pas abouti en raison de diverses complications du côté des vendeurs.

Le marché est plus adapté pour :

• Les spéculateurs qui visent des plus-values à long terme, qui sont patients et qui comprennent la nature peu liquide du marché immobilier de Buenos Aires. 
• Investisseurs lifestyle – Buenos Aires reste l’une des villes les plus prisées au monde.

Ce marché n’est absolument pas adapté aux investisseurs en cash-flow. Les marchés de la location à long terme et à court terme sont sursaturés, ce qui se traduit par des rendements locatifs très faibles.

Contactez Max, mon agent immobilier francophone à Buenos Aires

Max est un Américain d’origine argentine, originaire du Texas. Il se spécialise dans l’aide aux étrangers qui investissent dans le marché immobilier de Buenos Aires et offre des services de gestion immobilière par l’intermédiaire de son agence de services complets. Franchement, il n’y a aucune raison de ne pas faire appel à Max. L’alternative est de risquer une expérience frustrante avec des agents qui n’ont pas l’expertise nécessaire pour gérer des transactions immobilières internationales.

Et bonne nouvelle, il parle assez bien le français grâce à des cours de l’Alliance Française 🙂.

Travailler avec Max offre un avantage majeur par rapport à essayer de naviguer seul ou avec un agent local ordinaire. Investissez dans le magnifique marché immobilier de Buenos Aires avec mon agent de confiance. Sa grande expérience et ses relations locales rendent le processus infiniment plus fluide.

Autres services en Argentine :

• Comment obtenir la résidence en Argentine
• Mon agent immobilier à Buenos Aires

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FAQ

Est-ce que l’immobilier à Buenos Aires est un bon investissement ?

Investir dans l’immobilier à Buenos Aires, c’est avant tout miser sur les plus-values plutôt que sur le rendement. Le marché montre des tendances haussières grâce aux récentes réformes, mais ce n’est pas pour les âmes sensibles – naviguer dans les complexités des transactions demande de la patience et de travailler avec les bons experts locaux. Cela dit, pour les spéculateurs qui supportent le risque, le potentiel de hausse peut être substantiel.

Quelles sont les perspectives de l’immobilier en Argentine ?

En ce qui concerne les perspectives de l’immobilier argentin, et plus particulièrement du marché de Buenos Aires, je dirais que l’avenir est plutôt haussier dans l’ensemble. Les réformes économiques mises en œuvre par le président Milei servent de catalyseurs essentiels pour attirer à nouveau les capitaux sur ce marché.

Combien coûte une maison à Buenos Aires en Argentine ?

La valeur des biens immobiliers varie considérablement d’un quartier à l’autre de Buenos Aires. Les prix peuvent varier de plus de 4 000 dollars le mètre carré dans des quartiers huppés comme Puerto Madero à moins de 1 000 dollars le mètre carré dans des parties moins développées de la ville. Il existe des opportunités d’investissement à différents niveaux de prix, en fonction de l’emplacement et du type de propriété.

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Buenos Aires ?

Oui, les étrangers peuvent investir dans le marché immobilier de Buenos Aires. Pour ce faire, ils doivent obtenir le numéro d’identification fiscale nécessaire (CDI pour les non-résidents) et travailler en étroite collaboration avec un agent immobilier local et un notaire (« escribano ») afin de satisfaire aux exigences administratives.